Портал правовой информации

возникновение права собственности на недвижимое имущество по дду

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Подводные камни ДДУ и все важные особенности регистрации договора

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Особенности составления договора долевого участия

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Регистрация договора

Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:

  1. Договора, подписанного с первым участником.
  2. Декларация соответствующего проекта.
  3. Разрешение на строительство здания.
  4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
  5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

Какие условия должны учитываться в ДДУ?

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

  1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
  2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
  3. Срок передачи дома.
  4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
  5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

  1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
  2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
  3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
  4. Информация о форме управления данным зданием.
  5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

Минусы долевого строительства

Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

  1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
  2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

+7 (812) 336-43-80 (Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Добрый день! Строим квартиру, сумма вносимых долей была оговорена и подписан договор. Сейчас на 7 месяце строительства застройщик ссылаясь на дополнительные траты требует внесения большей суммы, что делать в данной ситуации?

Добрый день! Если в договоре у вас указана фиксированная стоимость и нет ни слова про возможные дополнительные затраты, то действия вашего застройщика являются незаконными. Имеете право жаловаться на него в прокуратуру, в Роспотребнадзор и в Госстройнадзор. Возможно, будет достаточно пригрозить ему судебным иском, чтобы просьбы о доплате прекратились.

Антон, да при долевом строительстве жилья, существуют такие подводные камни, как необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в договоре. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги и в дальнейшем такие вопросы решаются в зале суда.

Покупаю квартиру у дольщика ,у которого есть договор долевого участия,но документов на собственность квартиры нет,т.к.застройщик еще не оформил акт ввода в эксплуатацию.Какие документы мы должны оформить между собой.?

Здравствуйте, Петр. Вы должны оформить договор купли-продажи на основание договора долевого участия.

Про «договор купли-продажи на основание договора долевого участия» — бред! Так как объект еще не существует в природе, а имеются только права участника долевого строительства на получение квартиры после ввода объекта в эксплуатацию, оформляется переход прав исключительно путем оформления уступки прав и обязанностей по договору долевого участия, а никак не купли-продажи!

Покупаем квартиру по ДДУ на меня, мужа и двоих детей. Нужно ли прописывать размеры долей каждого? Ведь это еще не объект, мы покупаем право требования.

Доброе утро. Нет, не стоит, так как вы покупаете конкретный объект,а не целую квартиру, уже готовую, в собственность. После уже постройки объекта тогда и сможете оформлять доли.

Александр, договор ДУ еще не является правоустанавливающим документом на объект недвижимости. По сути это просто документ, подтверждающий что вы инвестировали средства в строительство конкретного жилья, несмотря на то что он подлежит государственной регистрации. Выступать стороной по такому договору может любой совершеннолетний член семьи. После сдачи объекта в эксплуатацию, вам предстоит оформлять его в собственность, вот тогда и распределяйте его доли как вам угодно.

Если свяжетесь с этим участием в долевом строительстве, то почувствуете на себе как смертельно медленно работает государственная машина в плане оформления необходимой документации. Один только договор на участие регистрируется месяц! Страдает при этом не только дольщик, но и застройщик, который обязан сдать объект вовремя, а его «опекают» всевозможные проверки, задерживают выплаты по субсидиям и прочая тягомотина.

+7 (499) 350-80-71 Москва +7 (812) 336-43-80 Санкт-Петербург Остальные регионы:

Источник:

pravosudie.guru

Видео

Другие статьи

Энциклопедия судебной практики

Энциклопедия судебной практики. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства (Ст. 16 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

(Ст. 16 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")

1. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

1.1. Государственной регистрации подлежит право собственности дольщика на созданный объект недвижимости, а не переход права собственности к дольщику от застройщика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2012 по делу N А52-4420/2011

Государственной регистрации подлежит право собственности дольщика на созданный объект недвижимости, а не переход права собственности к дольщику от застройщика, от которого требуется только передать квартиру дольщику и подписать передаточный акт, а также представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие факт постройки объекта долевого строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома). Как пояснил представитель Центра, документы, касающиеся строительства дома, имеются у регистрирующего органа, поскольку регистрация прав иных дольщиков на квартиры в том же доме уже осуществляется.

1.2. Из норм ФЗ N 214-ФЗ не следует запрет или ограничение на размещение объекта (объектов) долевого строительства на двух и более земельных участках

Учитывая, что строительство каждого малоэтажного многоквартирного жилого дома планировалось на отдельном земельном участке, судами сделаны правомерные выводы об ошибочности указания государственного регистратора на, что объекты недвижимости в соответствии с представленным на государственную регистрацию муниципальным контрактом будут размещены на двух и более земельных участках, поскольку из норм Закона N 214-ФЗ не следует запрет или ограничение на размещение объекта (объектов) долевого строительства на двух и более земельных участках.

1.3. С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность данного лица и иных собственников помещений в этом доме, орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность данного лица и иных собственников помещений в этом доме, орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им.

1.4. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении срока исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве не влечет изменения прав застройщика на принадлежащее ему недвижимое имущество

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя заявленные требования, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 4, 6, 9, 11, пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьями 2, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, а поэтому государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве об изменении срока исполнения обязательств по сделке не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Суд также учел, что совершение действий по регистрации дополнительного соглашения не влекло за собой изменения прав и обязанностей сторон по договору залога предоставленных для строительства земельных участков.

В соответствии со статьей 6 Закон N 214-ФЗ при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве право собственности на объект долевого строительства возникает у участника долевого строительства.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).

Учитывая изложенное, объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, а поэтому государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве об изменении срока исполнения обязательств по сделке не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

1.5. Смерть участника долевого строительства не может являться помехой для регистрации права собственности на квартиру за его наследником

Поскольку при жизни участником долевого строительства договор долевого участия был исполнен полностью, однако зарегистрировать право собственности на квартиру он не успел, а в силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, его наследнице и были выданы свидетельства о праве требования на объект недвижимости.

В данном случае факт смерти дольщика не может являться препятствием для регистрации права собственности на указанную квартиру за его наследника при предоставлении всех установленных законом документов.

2. Права участника долевой собственности при регистрации права собственности на объект долевого строительства

2.1. Государственная регистрация первоначального права собственности на объект долевого строительства - это право участника долевого строительства

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 4).

Таким образом, обращение в регистрирующий орган с соответствующим заявлением является правом, а не обязанностью стороны Контракта - участника долевого строительства, застройщик обязан лишь передать в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения, а также, как в настоящем случае, акт о передаче спорного объекта, составленный им в одностороннем порядке.

Согласно пункту 4 статьи 16 [ФЗ от 30.12.2004 N 214-Ф] участник долевого строительства вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, по смыслу названной статьи государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства (не переход права собственности к дольщику от застройщика, а первоначальное право) является правом участника долевого строительства.

2.2. Наличие договора об участии в долевом строительстве позволяет в последующем участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства

Исходя из статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, наличие договора об участии в долевом строительстве позволяет в последующем участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

3. Права и обязанности застройщика в связи с регистрацией прав на объект долевого строительства

3.1. В отношениях по долевому участию в строительстве обязанности застройщика включают в себя передачу по акту объекта долевого строительства и предоставление в регистрирующий орган документов для обеспечения государственной регистрации права собственности участника на переданный ему объект

Из статьи 16 Закона N 214-ФЗ следует, что в обязанности застройщика, наряду с передачей объекта долевого участия его участнику по акту, входит передача в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или нотариально удостоверенной копии этого разрешения, в срок не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Данный документ передается в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, в рамках сформированного действующим законодательством правового режима долевого участия в строительстве содержание обязанности застройщика включает в себя совершение действий по передаче объекта долевого участия участнику по акту и предоставлению в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома для обеспечения государственной регистрации права собственности участника на переданный ему объект долевого строительства.

3.2. Застройщик не обязан регистрировать право муниципальной собственности на объекты долевого строительства, если иное не предусмотрено контрактом

Оценив по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия пунктов контракта в совокупности, суды пришли к выводу, что контракт, как и Закон N 214-ФЗ, не возлагают на застройщика обязанность по совершению действий в целях государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на данные объекты в силу части 4 статьи 16 Закона N 214-ФЗ и пункта контракта обусловлена действиями участника долевого строительства. Однако доказательства того, что застройщик был наделен администрацией соответствующими полномочиями в целях регистрации прав на указанные объекты, в материалах дела отсутствуют.

4. Подача документов в регистрирующий орган

4.1. Момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

4.2. Момент подписания передаточного акта является моментом возникновения права на подачу заявления о государственной регистрации права собственности

Суды, исходя из положений статьи 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 8, части 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришли к обоснованному выводу, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права

Суд, исходя из положений статьи 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 8, части 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к обоснованному выводу, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Участник долевого строительства с момента подписания передаточного акта фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.

Передача построенного объекта по акту приёма-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом.

С указанного времени участник долевого строительства вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

4.3. Погашение регистрационной записи об ипотеке связано с подачей заявления на совершение регистрационного действия, а не с моментом исполнения основного обязательства

Погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.

4.4. Погашение регистрационной записи об ипотеке может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

4.5. Акт о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты может заменить вступивший в силу судебный акт о разделе между сторонами помещений в созданном инвестиционном объекте

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 04.06.2013 N 1276/13 признал, что вступивший в законную силу судебный акт, в котором указан результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта помещений в объекте или доли в праве собственности на него, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Рассматриваемый спор возник в рамках одного контракта. Исковые требования являются, по существу, требованиями о понуждении участников к исполнению этого контракта. Исходя из условий контракта, составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.

В случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

В соответствии с правовой позицией Президиум ВАС РФ, изложенной в постановлении N 1276/13 от 04 июня 2013 года, в случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

4.6. Требование дольщика передать ему разрешение на ввод объекта в эксплуатацию неправомерно, т.к. оно должно быть направлено в регистрирующий орган застройщиком

Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика передать истцу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не передается, в силу закона, дольщику, право собственности которого регистрируется по предъявлении акта приема-передачи квартиры органом, осуществляющим государственную регистрацию прав собственности участников долевого строительства, в котором уже имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, так как в соответствии со ст. 16 п. 3 Закона РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик передает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

5. Регистрация права общей долевой собственности

5.1. Право долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.2. Каких-либо актов органов власти для подтверждения права общей долевой собственности не требуется

Возникновение права общей долевой собственности в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Возникновение указанного права общей долевой собственности в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Возникновение указанного права общей долевой собственности в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от ее регистрации в ЕГРП (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 14363/12 по делу N А50-17482/2011).

5.3. Невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего дома

Невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

Невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

5.4. Факт регистрации права общей долевой собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольной постройкой

Факт регистрации права общей долевой собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольным.

5.5. Возникновение права собственности на общее имущество не зависит от исполнения бывшим собственником своего права на регистрацию прекращения права собственности

Подтверждением возникновения права собственности на общее имущество является запись в ЕГРП о наличии права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме. Следовательно, факт возникновения права собственности на общее имущество, включая земельный участок, не зависит от реализации бывшим собственником земельного участка своего права на регистрацию прекращения права собственности. Обязанность по регистрации прекращения права собственности в отношении имущества, поступившего в общую собственность, бывшим собственником из норм действующего законодательства не следует.

В "Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2017 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" использованы авторские материалы, предоставленные Комлевым Е.Ю., М. Михайлевской

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник:

garant.ru