Портал правовой информации

договор купли продажи недвижимости 7

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Тема №7

Тема №7. Договор купли-продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег (цену) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Субъектный состав сторон: любые лица, как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, участки, дачи, так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов предприятий и т.д., а также в качестве и продавца и покупателя могут участвовать другие субъекты гражданского права (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Исключения — субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления, учреждения и казенные предприятия.

Источники правового регулирования:

o §7 гл. 30 ГК РФ;

o в субсидиарном порядке общие положения о купле-продаже;

o при купле-продаже земельного участка (ст. 552, 553 ГК РФ) необходимо руководствоваться правилами §7 гл. 30 ГК РФ, но с учетом специальных норм Земельного, Лесного и Водного кодексов;

o продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

o ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предмет договора: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (ст. 554 ГК РФ).

Цена определяется соглашением сторон и, если иное не указано в договоре, включает в себя и стоимость земельного участка, занятого недвижимостью (ст. 555 ГК РФ). В договоре купли-продажи жилых помещений должна быть указана стоимость по справке Бюро технической инвентаризации, цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной.

Форма договора — простая письменная, путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, подлежащая государственной регистрации. Договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации (Вестник ВАС РФ 1998 г. №1).

Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта (ст. 556 ГК РФ). Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойки и т.д.). В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Особенностью данного договора является то, что сам по себе объект недвижимости, как правило, занимает определенную часть земельного участка (обременяет его). ГК РФ устанавливает общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответствующие права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельного участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответствующую его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежат самому продавцу (ст. 552 ГК РФ).

Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Источник:

helpiks.org

Другие статьи

Договор купли-продажи недвижимости (пар

Договор купли-продажи недвижимости (пар.7 гл 30ГК)

Основным критерием, по которому данный договор выделен в самостоятельный вид договора является – предмет (недвижимое имущество)

Понятие недвижимости ст.130 ГК

Стороны – продавец покупатель, мб государство в лицо гос органов в качестве продавца. Покупатель мб и несовершеннолетний, договор заключается с опекуном или попечителем.

Форма договора – письменная.

Согласно ст.551 переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит гос регистрации. Данный вопрос регулируется ФЗ «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997.

Гос регистрация это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения. Подтверждение государством возникновения обременения или ограничения, перехода прав на имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект в единый Госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и является единственным доказательством зарегистрированного права.

Основная обязанность продавца – передача недвижимости. Обязательство продавца считается исполненным при выполнении 2х юр значимых действий:

1. Акт приема передачи.

2. Вручение имущества покупателю

При заключении, исполнения договора продажи недвижимости о праве покупателя на земельный участок.

Ст. 552 При переходе права собственности на недвижимость покупателю переходит право собственности и на тот земельный участок на котором он находится.

Договор купли-продажи предприятия

Любимый вопрос ))) предприятие это субъект или объект гражданского оборота.

Природа предприятия двойственна в договоре Кп предприятия – объект

Если говорим о субъектам ГО ,предприятие это юр лицо , обладает тем или иным статусом – субъект

Ст. 559 дает понятие договора. Предприятие в целом как имущественный комплекс!

Предметом договора выступает предприятие.

- оно является имущественным комплексом, т е совокупность различных видов имущества, предназначенных для достижения основной цели – занятия предпринимательской деятельностью.

П2 ст. 132 определяет имущество которое включается в состав предприятия

- это не только имущественный комплекс, но и бизнес, т е организованное предпринимательская деятельность.

По данному договору к покупателю не переходят права принадлежащие на основе специального разрешения – лицензии. Переход исключительных прав возможен на основании договоров предусмотренных ч4 ГК.(договор об отчуждении исключительного права)

Порядок (этапы) продажи предприятия:

1. Определение состава и стоимости продаваемого предприятия. Ст. 561 ГК устанавливает до составления и подписания договора стороны должны определить состав и стоимость продаваемого предприятия путем полной инвентаризации его имущества. ДБ составлен и рассмотрен акт инвентаризации , бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов и обязательств, кредиторы, размер, сроки погашения.

2. Заключение договора и его гос регистрация

3. Уведомление кредиторов о продажи предприятия. После заключения договора , но до реальной передачи предприятия покупателю кредиторы должны быть уведомлены о его продаже. Ст. 562 обязанность уведомить о продажи возлагается на 1 из сторон.

Уведомление дБ письменным. После этого кредитор имеет право требовать досрочного исполнения обязательств.

Если не уведомят, то он вправе требовать погашения обязательств перед ним за счет продавца и возмещение убытков полностью.

4. Непосредственная передача покупателю товара . ст. 563. Осуществляется по передачному акту. В акте указывается состав предприятия ,сведения об уведомлении кредиторов о его продажи, сведения о выявленных недостатках, перечень имущества которое не передается и того которое обязательно дБ передано.

Моментом передачи предприятия явл. дата подписания передачного акта обеими сторонами.

5. Гос регистрация перехода права собственности.

Ст.565 ГК предусматривает последствия для продавца при продаже предприятия с недостатками.

Ст. 567 ГК дает понятие договору мены.

Чем отличается бартерная сделка от договора мены?

К договору применяются положения о договоре продажи, если это не противоречит договору мены.

Предметом договора мены мб любые товары, вещи неизъятые из оборота, мб движимые и недвижимые вещи.

Товар мб равноценным а так же различным по стоимости. Если неравноценный, то одна из сторон компенсирует другой разницу.

Форма договора – закон ГК не содержит четких конкретных правил в отношении форм. Применяются общие правила о форме сделок .

Сроки передачи товара должны совпадать по общему правилу.

Если моменты передачи товаров не совпадают, то согласно ст. 560 ГК к стороне, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной применяются общие правила о встречном исполнении обязательств, ст.328ГК.

Как называются стороны в договоре мены ? обе стороны продавцы и покупателя.

Основную обязанность сторон составляет передача контрагенту товара свободного от каких либо обременений.

Ответственность сторон будет строиться по нормам установленным для регулирования ответственности сторон по договору купли-продажи.

Источник:

megaobuchalka.ru

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ *

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

г. __________________ “___” ___________ 200 __ г.

Настоящий договор заключен между __________________________, именуемым в дальнейшем “Продавец”, в лице ____________________________________, действующего на основании приказа от ________________ и устава, с одной стороны, и ____________________________, именуемым в дальнейшем “Покупатель”, в лице генерального директора ______________________, действующего на основании устава, с другой стороны, о нижеследующем.

1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность помещения общей площадью _________ (_________) кв. м. (далее – Объект) в здании, находящемся по адресу: ____________ ______________________.

Продажная цена Объекта составляет ________________________ (_____________________) руб.

1.2. Объект принадлежит Продавцу на основании плана приватизации ______________________, утвержденного _______________________ г. __________________ “___” _________ 200 __ г.

1.3. Продажная цена Объекта определена соглашением сторон.

1.4. Объект на момент заключения настоящего договора не продан, не подарен, не заложен, под арестом (запрещением) не состоит.

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. Передать Покупателю Объект по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения настоящего договора.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. Зарегистрировать сделку купли-продажи Объекта, заключенную Продавцом и Покупателем, в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. ___________ в установленном порядке.

2.2.2 Оплатить стоимость Объекта в порядке, сроки и сумме, указанных в п. 3.1 настоящего договора.

2.2.3. Принять Объект от Продавца по акту.

2.2.4. Выступить правопреемником Продавца в отношении всех касающихся Объекта обязательств эксплуатационного и градостроительного характера.

2.2.5. Предусмотреть выполнение требований п. 2.2.4 настоящего договора новым собственником в случае последующих отчуждений Объекта.

3.1. Продавец продает, а Покупатель покупает Объект за ____________ (_______________) руб., а также уплачивает НДС _______________ (_______________) руб .

3.2. Покупатель перечисляет сумму продажной цены Объекта (п. 1.1) на расчетный счет Продавца: р/с __________________, единовременно не позднее ________________________ дней с момента заключения сторонами настоящего договора.

3.3. Все расходы по заключению, оформлению и регистрации настоящего договора несет Покупатель.

4.1. Право собственности Покупателя на Объект возникает со дня регистрации сделки купли-продажи Объекта по настоящему договору в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. _____________________.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством России.

5.2. В случае любой просрочки платежа, предусмотренного п. 3.1 настоящего договора, Покупатель выплачивает Продавцу пеню в размере 1 % (одного процента) от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки в течение первых пяти календарных дней просрочки и в размере 5% (пяти процентов) от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки после этого срока до фактической оплаты или расторжения настоящего договора.

6.1. Настоящий договор вступает в действие со дня его подписания уполномоченными представителями обеих сторон и действует до выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

6.2. Отношения между сторонами прекращаются при выполнении ими всех условий настоящего договора и полного завершения расчетов.

7. Заключительные положения

7.1. Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не сдан в аренду, не передан бесплатно во временное пользование, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, а также сервитутом не обременен. Продавец продает покупателю Объект свободным от прав третьих лиц на Объект.

7.2. Покупатель с момента приобретения права собственности на Объект осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом здания, в котором находится Объект.

7.3. Условия землепользования определяются в договорах, заключаемых Покупателем с органами местной администрации в соответствии с действующим законодательством.

7.4. Изменения, дополнения и расторжение настоящего договора производятся на основании письменного соглашения сторон или по решению Арбитражного суда г. _______________________.

7.5. Споры сторон по настоящему договору разрешаются по их соглашению, а при отсутствии такого соглашения – Арбитражным судом г. ______________________.

7.6. Во всех случаях, не предусмотренных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством России.

7.7. Настоящий договор составлен на трех страницах в трех экземплярах на русском языке, один из которых хранится в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, а два других выдаются сторонам.

8. Адреса и реквизиты сторон

Представленные на сайте формы и тексты договоров - всего лишь образцы и их можно использовать, дорабатывая для каждого конкретного случая.

Уважаемые посетители! Группа юридических компаний «Лекс» специализируется в договорном законодательстве и предлагает Вам свои услуги по разработке договора. Юридическую услугу по составлению договора Вы можете заказать одним из следующих способов:

- либо направив запрос с данной страницы, заполнив нижеприведенную форму "Оперативная связь".

Источник:

dogovor4you.ru

Тема №7

Тема №7. Договор купли-продажи недвижимости;

Тема №6. Биржевая купля-продажа.

1. заключаются только на биржах и только в биржевом зале.

2. предметом этого договора может быть только биржевой товар, в качестве которого не может выступать недвижимое имущество, ценные бумаги, объекты интеллектуальной собственности и вещи, изъятые из оборота.

3. Цена товара формируется в ходе свободных биржевых торгов, порядок проведения которых определяется правилами биржи.

4. Договоры могут заключаться только между участниками биржевых торгов: члены биржи (уплачивают членские взносы), постоянные посетители, разовые посетители (могут заключать сделки только с реальным товаром).

5. Могут заключаться только через биржевых посредников. Такими посредниками являются либо биржевой брокер (сделки от своего имени за счет участника торгов), либо биржевой дилер (от своего имени и за свой счет).

6. Все договоры, заключаемые на бирже, подлежат обязательной регистрации. Договор считается заключенным только после его регистрации в регистрационной палате биржи.

7. Исполнение договора купли-продажи всегда осуществляется за пределами биржи, а реальный товар находится на складе биржи.

8. Споры разрешаются биржевой арбитражной комиссией, решение которой может быть обжаловано в арбитражный суд.

2) простые (сделки с реальным товаром)

3) форвардные (сделки с реальным товаром, но с отсроченным сроком его поставки)

4) фьючерсные (сделки в отношении стандартного контракта на поставку биржевого товара)

5) опционные (сделка, связанная с уступкой прав на будущую передачу прав и обязанностей в отношении биржевого товара или контракта на его поставку)

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег (цену) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Субъектный состав сторон: любые лица, как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, участки, дачи, так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов предприятий и т.д., а также в качестве и продавца и покупателя могут участвовать другие субъекты гражданского права (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Исключения — субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления, учреждения и казенные предприятия.

Источники правового регулирования:

o §7 гл. 30 ГК РФ;

o в субсидиарном порядке общие положения о купле-продаже;

o при купле-продаже земельного участка (ст. 552, 553 ГК РФ) необходимо руководствоваться правилами §7 гл. 30 ГК РФ, но с учетом специальных норм Земельного, Лесного и Водного кодексов;

o продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

o ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предмет договора: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (ст. 554 ГК РФ).

Цена определяется соглашением сторон и, если иное не указано в договоре, включает в себя и стоимость земельного участка, занятого недвижимостью (ст. 555 ГК РФ). В договоре купли-продажи жилых помещений должна быть указана стоимость по справке Бюро технической инвентаризации, цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной.

Форма договора — простая письменная, путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, подлежащая государственной регистрации. Договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации (Вестник ВАС РФ 1998 г. №1).

Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта (ст. 556 ГК РФ). Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойки и т.д.). В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Особенностью данного договора является то, что сам по себе объект недвижимости, как правило, занимает определенную часть земельного участка (обременяет его). ГК РФ устанавливает общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответствующие права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельного участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответствующую его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежат самому продавцу (ст. 552 ГК РФ).

Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Источник:

studopedia.su

Глава 7 Договор купли-продажи недвижимости: Выделение договора купли-продажи недвижимости в особую группу

Глава 7 Договор купли-продажи недвижимости

Деление вещей на движимые и недвижимые бышо известно римскому праву, которое к недвижимости относило земельные уча­стки, недра, постройки, посевы, насаждения, воздушное простран­ство над земельным участком. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее со­ставными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сде­ланное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок[128].

В то же время различия в правовом режиме движимых и недви­жимых вещей были минимальны (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие).

Дореволюционное российское законодательство рассматривало недвижимое имущество как особый объект гражданских прав. Пе­редача недвижимого имущества требовала совершения определен­ных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

В советский период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объек­тов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир, некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности. Земля находилась в исключительной государственной собственности. Подзаконными актами регулировался специальный порядок передачи зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по актам министерств и ведомств с сохранением на них права государ­ственной собственности.

Понятие договора. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимое имущество в собствен­ность покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Правовое регулирование. Нормы, регулирующие отношения, воз­никающие из договора купли-продажи недвижимости, содержатся в § 7 главы 30 ГК РФ.

В части, не урегулированной нормами § 7 главы 30 ГК РФ, к правоотношениям из договора купли-продажи недвижимости могут применяться общие положения о договоре купли-продажи (§ 1 гла­вы 30 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами § 1 главы 30 ГК РФ.

Ряд специальных правил, регулирующих куплю-продажу зе­мельных участков как разновидности недвижимого имущества, со­держатся в Земельном кодексе РФ[129].

Особые правила для купли-продажи земель сельскохозяйствен­ного назначения включены в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния»[130].

При этом следует учитывать, что, поскольку земельное законо­дательство, содержащее нормы о купле-продаже земельных участ­ков, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации), субъектам Российской Федерации предос­тавлены некоторые права в части регламентации отношений, свя­занных с оборотом земельных участков[131].

Ряд правил, связанных с приобретением права собственности на жилое помещение, установлены Жилищным кодексом Российской Федерации[132].

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также в случаях, установленных зако­ном, — договора купли-продажи, необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[133] и подзаконными нормативными правовыми актами, приняты­ми на основании и во исполнение данного Федерального закона[134].

Ряд важных для правоприменительной практики положений со­держится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»[135].

Правовая характеристика. Договор купли-продажи недвижимо­сти является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Договор купли-продажи жилых помещений является формальным договором.

Существенные условия. К условиям, при отсутствии которых до­говор купли-продажи недвижимости признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.

Для договора купли-продажи жилых помещений дополнитель­ным существенным условием является перечень лиц, имеющих право на пользование продаваемым жилым помещением, с указа­нием их прав.

Предмет договора. Предметом договора, обусловившим его вы­деление в качестве отдельной разновидности купли-продажи, явля­ется недвижимое имущество.

1. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (не­движимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участ­ки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавер­шенного строительства.

Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В судебной практике возникает вопрос, может ли быть предме­том договора купли-продажи не завершенный строительством объ­ект недвижимости. Данный вопрос решается положительно: к предмету договора купли-продажи недвижимости могут относиться и не завершенные строительством объекты[136], поскольку гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в от­ношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершен­ные строительством.

2. Однако не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи.

Так, изъяты из оборота земля и иные природные ресурсы (напри­мер, недра и леса), находящиеся в исключительной собственности государства. В исключительной государственной собственности, например, находятся земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоян­ной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, дру­гие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строе­ниями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объ­ектами организаций федеральной службы безопасности; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний (ч. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной соб­ственности; занятые особо ценными объектами культурного насле­дия народов Российской Федерации; объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедника­ми, объектами археологического наследия; расположенные под объ­ектами гидротехнических сооружений и др. (ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

3. ГК РФ устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи не­движимости должны быть указаны данные, позволяющие опреде­ленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие рас­положение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, при продаже земельного участка в договоре при описании предмета указываются: местоположение земельного участка (ад­рес), кадастровый номер, категория земель, целевое назначение, площадь.

При продаже зданий, сооружений, нежилых помещений необ­ходимо указать местоположение, наименование, назначение, пло­щадь, этажность и т.д.

Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества ука­занных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласо­вано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным.

4. Поскольку специфической чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одно­временно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования[137] (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

При этом продавец не может не передать право на соответст­вующую часть земельного участка.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю на со­ответствующую часть земельного участка:

• передается право собственности;

• либо предоставляется право аренды;

• либо предоставляется предусмотренное договором продажи недвижимости иное право.

То есть вид права, на котором земельный участок или его часть передается покупателю, определяется в договоре. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необхо­дима для ее использования (абз. 2 п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель при­обретает право пользования соответствующей частью земельного уча­стка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо пере­оформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право пожизненного наследуемого владения переходит к покупателю не­движимости.

Если же недвижимость находится на земельном участке, при­надлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользо­вания, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ зе­мельный участок на таком праве предоставляться не может, по­следний как лицо, к которому перешло право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком в связи с приобретени­ем здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приоб­рести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[138].

Кроме того, необходимо учитывать, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким уча­стком, установленным законом или договором.

Аналогичные нормы установлены и для продажи земельного участка.

В случаях когда земельный участок, на котором находится при­надлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижи­мость, продается без передачи в собственность покупателя этой не­движимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи (ст. 553 ГК РФ). Такими правами могут быть, например, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и т.д.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором не определены, продавец сохраняет право ограни­ченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, ко­торая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Срок договора. Срок в договоре купли-продажи недвижимости не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах (ста­тьи 190—194, 314).

Цена договора. К особенностям договора купли-продажи недви­жимости относится и то, что цена недвижимости является сущест­венным условием (ст. 555 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости ус­ловия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре условия о цене товар подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяются.

Установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором прода­жи недвижимости.

Если цена недвижимости в договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера (например, указана толь­ко цена квадратного метра, одной сотки и т.д., без указания цены за всю недвижимость), то общая цена такого недвижимого имуще­ства, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (напри­мер, путем умножения стоимости одного квадратного метра или сотки на общую площадь квартиры или земельного участка).

Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены недвижимости, если иное не установлено законодательством.

Цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона.

Стороны договора. Сторонами договора купли-продажи недви­жимости являются продавец и покупатель.

Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенно­сти, поверенный по договору поручения и т.д.).

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и му­ниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе отчуждать только с согласия собственника этого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе отчуждать недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Если недвижимость находится в общей совместной собственно­сти супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходи­мо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на соверше­ние указанной сделки не было получено, вправе требовать призна­ния сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

При продаже доли в праве общей долевой собственности необхо­димо в регистрирующий орган представить документы, подтвер­ждающие, что продавец доли известил в письменной форме осталь­ных сособственников о намерении продать долю с указанием усло­вий, на которых он продает ее (см.

В качестве продавца могут выступать физические лица, юридиче­ские лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (продажа имущества в порядке приватизации, п. 1 ст. 217 ГК РФ).

Продавец должен обладать полной дееспособностью. Изъятия из этого правила подчиняются общим положениям о дееспособности малолетних, несовершеннолетних, недееспособных и граждан, ог­раниченных судом в дееспособности, содержащимся в статьях 26, 28 ГК РФ.

Покупателем по договору купли-продажи недвижимости могут быть любые дееспособные субъекты. Правовые последствия приобре­тения недвижимого имущества лицами, не достигшими 18 лет, не­дееспособными и гражданами, ограниченными в дееспособности, также регулируются нормами Общей части Гражданского кодекса (статьи 26, 28, 171, 172, 175, 176 ГК РФ).

Юридические лица, обладающие специальной правоспособно­стью, вправе приобретать недвижимое имущество, если это не про­тиворечит их уставным целям.

Форма договора. К форме договора купли-продажи недвижимо­сти предъявляются особые требования.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения до­говора в простой письменной форме, установленных ст. 434 ГК РФ (составление одного документа в нескольких экземплярах одинако­вой юридической силы; обмен документами; совершение стороной, получившей оферту в срок, установленный для ее акцепта, дейст­вий по выполнению указанных в ней условий договора), к договору продажи недвижимости применим только один — составление одно­го документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). В этом еще одна особен­ность договора.

Кроме того, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государ­ственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). А если предметом договора являются жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, то кроме государственной регистрации перехода права на недвижи­мость требуется еще и регистрация договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Напомним, в чем состоят отличия сделок, в которых регистра­ции подлежит только переход права, от сделок, в которых регистра­ции подлежат и переход права, и сама сделка.

Во-первых, переход права собственности на недвижимое имуще­ство подлежит государственной регистрации в любой сделке по пе­редаче права собственности на недвижимость.

Сама сделка с недвижимым имуществом подлежит регистрации лишь в случаях, установленных ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Во-вторых, сделки, в которых регистрируется только переход права, считаются заключенными для сторон с момента их подписа­ния[139]. С этого времени у сторон возникают взаимные права и обя­занности (по передаче недвижимости, по оплате и т.д.).

Однако, как указал Высший Арбитражный Суд РФ, до государ­ственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его от­чуждению[140]. Только после государственной регистрации перехода права покупатель недвижимости становится ее собственником во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц (вправе распоряжаться недвижимостью).

Что касается, сделок, подлежащих государственной регистрации, то они считаются заключенными с момента государственной регист­рации сделки.

В-третьих, в сделках, в которых регистрируется только переход права, отсутствие государственной регистрации перехода права соб­ственности не является основанием для признания сделки незаклю­ченной или недействительной.

В отношении сделок, подлежащих государственной регистрации, установлено иное правило. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблю­дение требования о государственной регистрации такой сделки вле­чет ее недействительность как ничтожной (если законом прямо ус­тановлено, что несоблюдение требования о государственной реги­страции влечет недействительность сделки) или незаключенность (во всех иных случаях). Так, несоблюдение требования о государствен­ной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры влечет незаключенность данного дого­вора, но не недействительность, поскольку в п. 2 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации та­кого договора, не указано, что несоблюдение этого требования по­влечет признание договора недействительным.

Перечень документов, представляемых для государственной реги­страции права и сделки, установлен Федеральным законом «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и детализирован в приказах Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»1, от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении методических ре­комендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[141].

В регистрирующий орган необходимо представить:

• заявление о государственной регистрации (предоставляется продавцом и покупателем либо их представителями с прило­жением доверенностей; при подаче заявления предъявляется паспорт);

• документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия);

• если заявителем является юридическое лицо — доверенность представителя, учредительные документы юридического лица

(или нотариально удостоверенные копии), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, документ о постановке на учет юридического лица как налогопла­тельщика с указанием его индивидуального номера налого­плательщика;

• подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права[142];

• документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехо­да, ограничения (обременения) прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним[143];

• план объекта недвижимого имущества либо кадастровый план земельного участка;

• в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представлять­ся дополнительные документы, необходимые для государст­венной регистрации (см., например, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ; п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292, п. 2 ст. 295, ст. 604 ГК РФ; п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 40 Фе­дерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», абз. 2 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Рос­сийской Федерации»).

Обязанности продавца по договору.

Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан:

1. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган продавец должен обратиться с заявле­нием о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.

При уклонении продавца от государственной регистрации права (сделки) покупатель вправе:

• если сделка, требующая государственной регистрации, совер­шена в надлежащей форме — требовать в суде вынесения ре­шения о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). В этом слу­чае сделка регистрируется в соответствии с решением суда;

• если регистрации подлежит только переход права собственности — требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

2. Передать недвижимость.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сто­ронами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю счита­ется исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного ак­та или иного соответствующего документа договор продажи недви­жимости не может считаться исполненным.

Законодатель рассматривает уклонение продавца от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче недви­жимости покупатель вправе[144]:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи (ст. 463 ГК РФ);

• требовать отобрания недвижимости у продавца (ст. 463 ГК РФ);

• требовать применения мер ответственности (возмещение убыт­ков; взыскание неустойки в случаях, установленных законом или договором).

При неисполнении продавцом обязанности по передаче недви­жимости, предварительно оплаченной покупателем, покупатель впра­ве (п. 3, 4 ст. 487)[145]:

• потребовать передачи оплаченной недвижимости или возврата суммы предварительной оплаты за недвижимость, не пере­данную продавцом;

• требовать применения мер ответственности (уплата процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму пред­варительной оплаты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача недвижимости должна была быть произведена, до дня передачи недвижимости покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. При этом договором может быть предусмотрена обязанность про­давца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя до дня передачи недвижимости либо возврата денежных средств продавцом при отказе покупателя от недвижимости. В этом случае про­центы взимаются как плата за предоставленный коммерче­ский кредит (ст. 823 ГК РФ)[146]; возмещение убытков в части, превышающей сумму процентов).

3. Передать недвижимость свободную от прав третьих лиц.

Содержание данной обязанности и последствия ее неисполне­ния совпадают с общими положениями о договоре купли-продажи, рассмотренными в главе 1.

4. Передать недвижимость, соответствующую условиям договора о качестве.

Гражданским кодексом установлено специальное правило при­менительно к договору продажи недвижимости в отношении по­следствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупате­лю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми право­мочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи то­вар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потре­бовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на то­вар, соответствующий договору.

Таким образом, покупатель вправе по выбору:

• требовать соразмерного уменьшения покупной цены;

• требовать безвозмездного устранения недостатков товара в ра­зумный срок;

• требовать возмещения своих расходов на устранение недос­татков товара;

• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

В случае существенного нарушения требований к качеству поку­патель вправе по выбору:

• отказаться от исполнения договора (т.е. вернуть недвижи­мость) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

• требовать применения мер ответственности (возмещение убыт­ков, причиненных прекращением договора).

Обязанности покупателя по договору.

Покупатель по договору купли-продажи недвижимости обязан:

1. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган покупатель должен обратиться с заяв­лением о государственной регистрации перехода права либо пере­хода права и договора.

При уклонении покупателя от государственной регистрации права (сделки) продавец вправе:

• если сделка, требующая государственной регистрации, совер­шена в надлежащей форме — требовать в суде вынесения ре­шения о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). В этом слу­чае сделка регистрируется в соответствии с решением суда;

• если регистрации подлежит только переход права собствен­ности — требовать в суде вынесения решения о государст­венной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

2. Принять недвижимость.

Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуще­ствляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законодатель рассматривает уклонение покупателя от подписа­ния документа о передаче недвижимости на условиях, предусмот­ренных договором, отказом от исполнения обязанности принять имущество.

При неисполнении покупателем обязанности принять недви­жимость продавец вправе по выбору (п. 3 ст. 484 ГК РФ):

• потребовать от покупателя принять товар;

• отказаться от исполнения договора;

• требовать применения мер ответственности (возмещение убыт­ков; взыскание неустойки в случаях, установленных законом или договором).

3. Оплатить недвижимость.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непо­средственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не исполняет обязанность по оп­лате недвижимости (т.е. допускает просрочку оплаты) или отказы­вается оплатить недвижимость, продавец вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли- продажи (см. главу 1).

4. Известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

Извещение должно быть произведено в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения недвижимости (ст. 483 ГК РФ).

Если покупатель не известил продавца о нарушении условий договора и продавец докажет, что:

1) отсутствие извещения повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевремен­но извещен о нарушении договора;

2) он не знал или не должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли- продажи,

то продавец вправе отказаться полностью или частично от удов­летворения требований покупателя о качестве.

Источник:

textbook.news