Портал правовой информации

как вести себя на аукционе по аренде земли

Категория: Земельные вопросы

Описание

Как я участвовал в аукционе по продаже земельного участка, выиграл его, и

Дом из соломы Как я участвовал в аукционе по продаже земельного участка, выиграл его, и…

Автор Дмитрий С.

Прочитано: 8 979 раз(а)

Давно не писал, хотя несколько новостей уже собралось. Я все-таки решил не ждать очереди в своем сельсовете (хотя в апреле уже вызывали около 80 человек из нее и предлагали участки — правда, только 10 человек согласились на предложение, так что делаем выводы, как говорится), а решил поучаствовать в аукционе. И поучаствовал. Теперь собираюсь подавать в суд:)

В общем, было все так.

Съездил я в пару сельсоветов, посмотрел несколько участков, которые собирались продавать. Один из них понравился — участок за Беларучами (да-да, как раз там, где Широков)), около 25 км от Минска, красивые места, председатель сельсовета обнадежил тем, что в ближайший месяц за счет бюджета подведут воду, а свет уже есть. В общем, решил участвовать — заплатил залог 10%, приехал в сельсовет и написал заявление. И вот — час Ч.

В зале — 5 членов комиссии и человек шесть участников. Выставляется 5 участков. Председатель зачитывает правила и сообщает всем, что первые два участка снимаются из-за того, что на них претендует только 1 человек. Третий и четвертый лоты — мои. Первая ставка на третий лот — подымаю карточку. За моей спиной через 10 секунд чел подымает свою. Началось, блин! А я уже так настроился на победу!:) Вторая ставка — снова перебивает. Третья — снова он. Четвертая… В общем, на определенной сумме я не поднял — участок достался второму участнику.

«Подождите», — заявляет тот через 10 секунд после того, как его называют победителем, — «я бы хотел отменить свое решение и передать участок первому участнику».

Комиссия в немом шоке (и я с ней тоже немного)) Но — нет, увы, говорят, этого сделать нельзя, но вы можете отказаться, хотя тогда ваш залог вам не возвращается…

Аукцион продолжается. «Лот номер 4 — цена такая-то — есть покупатели?» Подымаю карточку — я один. Председатель признает меня победителем, и — снимает лот с аукциона. Мол, поскольку на него претендует только 1 человек.

- Подождите, — говорю я, — насколько я знаю, этот участок теперь передается мне по начальной стоимости плюс 5%.

- Нет, это относится только к участкам со зданиями на них, — говорит кто-то из членов комиссии (и, к слову, врет, как стало известно позже).

Я, конечно, расстраиваюсь, аукцион заканчивается, выхожу на улицу и собираюсь ехать домой. Однако жена уговаривает подойти к председателю и поговорить. Иду к председателю — и мы начинаем разговаривать, и разговариваем около часа. За это время я прошу почитать положение о проведении аукциона, и выясняю, что все-таки я был прав.

- Ну да, вы имеете право, но поймите, что мы не хотим себя подставлять. Мы заранее со всеми членами комисии договорились, что если будет какая-то такая ситуация, то будем снимать участки.

В общем, становится очевидно, что председатель попросту водит меня за нос и хочет поскорее от меня избавиться. Не тут-то было. Я прошу собрать комиссию и принять решение в мою пользу. Собирается комиссия, которая, как оказывается, ни в зуб ногой в правилах проведения аукциона. Я показываю им распечатанное ими же положение Совмина, а мне говорят «это теория, а на практике бывает по-другому», мол, на практике нас потом ОБЭП проверяет, и вообще это очень дешево, такого у нас никогда не было, чтобы за такие деньги отдавать. Начинают звонить в райисполком, с кем-то разговаривать, пытаются отговорить меня, в итоге предлагают вариант перевыставить этот участок на повторном аукционе в течение 2 недель, и вы, мол, поучаствуете и выиграете его.

Я не соглашаюсь, потому что доверие уже как-то сильно упало. Пишу заявление, в котором описываю текущую ситуацию, ссылаюсь на постановление Совмина и прошу предоставить мне этот участок. Секретарь заявление регистрирует… На этом заканчивается «аукционный день», но не заканчивается эпопея.

На заявление должны дать официальный ответ в течение 10 рабочих дней. Через два дня звоню председателю и спрашиваю, какое решение приняла комиссия.

- Ну как какое, будем перевыставлять, — говорит председатель, — мы уже и объявление в газету дали.

Звоню юристу в райисполком, объясняю ситуацию — ноль на массу. Звоню своим юристам — советуют подавать в суд. Звоню юристам в облисполком — советуют сначала написать заявление к ним. Звоню в сельсовет — председатель стоит на своем. Звоню в райисполком нескольким начальникам отделов — поддерживают меня, но советуют дождаться ответа сельсовета…

В общем, в итоге я все-таки пишу письмо председателю облисполкома, регистрирую его, копию отвожу в райисполком, записываюсь на прием к председателю райисполкома… К слову, сегодня пошел 13-й рабочий день, а из сельсовета ответа мне так и не пришло. Звоню в селсовет… :) Послали мы вас вам, говорят, послали. Ну и ладно. Подождем. Теперь остается всего ничего — дождаться ответа облисполкома и, если они откажут, подать в суд. Госпошлина всего около 10 долларов, а преценденты полностью аналогичные хозсуд уже рассматривал, и НЕ в пользу сельсоветов.

В общем, еще напишу, как что-то изменится. Вот такие вот в Беларуси сельсоветы, комисси, председатели и аукционы на покупку земельных участков, да…

Получить ценные указания:), получить ТУ, а также узнать про необходимы документы для разработки технических условий можно по ссылке…

Поделиться "Как я участвовал в аукционе по продаже земельного участка, выиграл его, и…"

C этой записью также читают:

Нравится мой сайт?

Добавьте его в закладки! И заходите почаще - буду рад вашим комментариям ;)

Поделиться с друзьями

Опубликовано 27 Апрель 2011

Комментарии (2) к материалу "Как я участвовал в аукционе по продаже земельного участка, выиграл его, и…"

Сам собираюсь учавствовать скоро в аукционе в РБ!

Какраз вчера перечитал постановление совмина, и ты конечно прав!

Но если ты подписал протокол… то уже врядли что-то изменится.

И, если не сложно, сбрось последнюю версию поставления…

ХОчу проделать то же самое, но в России.

А задаток после аукциона, если не выиграл, возвращается?

Отзовитесь! Ваш шанс повлиять на мир! ;) Новости про Дом из соломы

Поиск по сайту:

Фигурные навесы на воротах

  • Рубрики сайта
    • 1. Соломенный дом — теория, технология
      • Видео домов из соломы
      • Инструменты
      • Книги о домах из соломы
      • Проекты домов из соломы
      • Соломенные дома в мире
      • Фото домов из соломы
    • 2. Мой соломенный дом (дневники)
      • Благоустройство участка
        • Делаем забор
        • Живность
        • Ландшафтный дизайн
        • Сад и огород
        • Электричество
      • Выбор участка для строительства
      • Официоз
      • Стройка идет!
        • Крыша
        • Окна
        • Подготовка к строительству
        • Проект моего дома
        • Соломенные блоки
        • Стены
        • Полы
        • Строительство каркаса
        • Фундамент
      • Хозпостройки
    • 3. Интересные технологии
      • Дизайн интерьера
      • Другие экодома
      • Необычная архитектура
      • Оригинальная мебель
    • Разное
Еще по теме Топ-3 материалов
  • 45 идей по обустройству балкона и лоджии (фото) - читали 382 309 раз(а)
  • Как рассчитать количество обрезных досок и бруса в 1 кубе пиломатериалов - читали 201 171 раз(а)
  • Старые стулья: 70 идей реставрации своими руками - читали 130 444 раз(а)

Copyright © 2017 Дом из соломы.

Работает на Wordpress

Источник:

biodoma.ru

Другие статьи

Как вести себя на аукционе по аренде земли

как вести себя на аукционе по аренде земли

Зарегистрирован: 29/08/2012 09:02:17

Зарегистрирован: 13/01/2014 07:12:16

Как физическому лицу принимать участие в торгах? Достаточно просто регистрации - вот как я сейчас зарегистрировалась, или еще что-то надо?

Если достаточно просто регистрации, то я в назначенное время захожу на площадку и просто ставлю ставку?

Зарегистрирован: 09/09/2013 11:52:11

Как физическому лицу принимать участие в торгах? Достаточно просто регистрации - вот как я сейчас зарегистрировалась, или еще что-то надо?

Если достаточно просто регистрации, то я в назначенное время захожу на площадку и просто ставлю ставку?

Эту информацию можно уточнить у организатора торгов, которому подавали заявку на участие в аукционе. Или почитать внимательно извещение о торгах. Там должно быть указано время и место проведения торгов. На этом сайте торги не проводятся, ставки делать нельзя. Здесь только размещаются извещения о торгах. А на форуме, на котором вы зарегистрировались, можно только обсуждать вопросы торгов.

Зарегистрирован: 29/08/2012 09:02:17

Зарегистрирован: 18/02/2011 14:50:57

Зарегистрирован: 06/12/2010 14:33:05

Зарегистрирован: 23/08/2011 17:01:28

Зарегистрирован: 05/02/2014 12:10:44

Зарегистрирован: 18/02/2011 14:50:57

Зарегистрирован: 06/02/2014 09:59:48

Зарегистрирован: 09/09/2013 11:52:11

Планы торгов вряд ли публикуются заранее. Информация о проводимых торгах размещается здесь: http://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2

Это сообщение было редактировано 1 раз. Последнее обновление произошло в 03/03/2014 09:21:34

Зарегистрирован: 01/03/2014 12:08:18

От: vong bi bac dan chat luong cao cua

надеюсь, в ближайшее время УФАС выложит решение, интересно почитать

Это сообщение было редактировано 1 раз. Последнее обновление произошло в 03/03/2014 09:21:19

Зарегистрирован: 27/02/2014 17:36:38

Может ли администрация заключить договор на обслуживание (содержание) скважины с ООО без проведения аукциона?

Зарегистрирован: 29/08/2012 09:02:17

Зарегистрирован: 09/09/2013 11:52:11

© 2010-2015 Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов

Действует в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 г. № 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 30 января 2013 г. № 66 "О правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", распоряжения Правительства Российской Федерации от 29 июня 2011 г. № 1076-р

и Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях"

Источник:

gov.ru

Как проходит аукцион по аренде земли, Yuristy Spb

Как проходит аукцион по аренде земли

  • места расположения, размера земельного участка и его кадастрового номера;
  • цены продажи земельного участка или размера годовой платы за пользование земельным участком, определенных по результатам торгов;
  • срока пользования земельным участком (в случае продажи права аренды, суперфиция, эмфитевзиса)
  • целевого назначения земельного участка.
  • Поделитесь с друзьями ссылкой на эту страницу: Порядок включения в Реестр неприбыльных организаций У общественных организаций еще есть время до 1 июля 2017 года (а у религиозных организаций даже до 1 января 2018 года), чтобы привести свои учредительные документы в соответствие с требованиями Налогового Кодекса и быть включенными в Реестр неприбыльных организаций. В противном случае придется платить налог на прибыль.

Аукцион на право аренды земельных участков

Один экземпляр протокола выдается победителю. Лицитатор объявляет о завершении земельных торгов после подписания протокола торгов.

Предоставление участка без торгов

Аукцион или конкурс, привлекший внимание только одного участника, признается несостоявшимся. Аукционы, как и конкурсы, бывают открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе участвуют все желающие. В закрытом - только специально приглашенные для этой цели участники.

Аукцион участков или как земле обрести хозяина

В первом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) вправе самостоятельно устанавливать перечень случаев, когда предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов за небольшим исключением осуществляется исключительно на торгах.

Согласно статье 30.1. ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков за некоторыми исключениями осуществляется на аукционах.

Земельный участок через аукцион: дешево сначала, но дорого потом?

Земельные торги до их проведения отменяются организатором земельных торгов в случае поступления к нему документов, которые влекут за собой внесение изменений в землеустроительной и землеоценочной документации на земельный участок или установления запрета на ее отчуждение или передачу в пользование. Сообщение об отмене торгов не позднее следующего дня после принятия соответствующего решения подлежит обнародованию в том же порядке, что и объявление о проведении торгов.

Новый порядок проведения земельных аукционов в украине

Потенциальные участники предстоящего аукциона по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе загодя знать о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе, форме заявки, размере задатка и порядке его внесения и возврата. Информация о проведении аукциона должна быть бесплатной и доступной всем заинтересованным лицам.

Чтобы она нечаянно или умышленно не затерялась в информационном пространстве, ее размещают в соответствующих официальных органах массовой информации и на специальных сайтах, содержащих сведения об аукционах по предоставлению земельных участков. Периодическое печатное издание для публикации таких объявлений определяется Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой муниципального образования.

Организатор вправе отказаться от проведения аукциона.

Как проходит аукцион по аренде земли

И вообще, правовое регулирование оборота земельных участков через процедуру торгов фактически отсутствовало. В действующем Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) слово «аукцион» встречается достаточно часто - более 70 раз.

Как проходит открытый аукцион по аренде земли сельхоз

Несостоявшиеся аукционы Торги признаются несостоявшимися, если в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы, не поднял билет; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить “шаг аукциона” не более чем на 15% без проведения повторной оценки. В чем подвох? На первый взгляд, плюсом приобретения земельного участка у власти является относительно невысокая цена.

В случае если о готовности приобрести лот по стартовой цене известили не менее два участника, лицитатор увеличивает стартовую цену на шаг торгов с последующим последовательным увеличением цены. Если в течение трех минут после трехкратного повторения последней цены не предложена высшая цена, лицитатор заканчивает торги по лоту одновременно с ударом аукционного молотка (гонга) и провозглашением слова “Продано”, называет цену продажи лота по последней наибольшей цене, по которой обнаружено намерение приобрести лот, номер победителя и вызывает его для подписания протокола, который ведется во время торгов.

Победитель, который отказался от подписания протокола, лишается права на дальнейшее участие в торгах по продаже этого лота. В протокол вносится запись об отказе победителя от его подписания.

Как проходит аукцион по аренде земли видео

Лицо, желающее принять участие в земельных торгах, не позднее чем за три рабочих дня до их проведения подает исполнителю земельных торгов: а) заявление об участии в земельных торгах; б) информацию о наименовании, местонахождении и идентификационный код юридического лица согласно Единому государственному реестру предприятий и организаций Украины, информацию о государстве, в котором зарегистрированы или имеют постоянное место жительства учредители (участники) юридического лица, в уставном капитале которого есть доля иностранного капитала, или фамилию, имя, отчество и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика физического лица – предпринимателя. Физические лица, не являющихся предпринимателями, подают копию справки о присвоении им регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика.

Источник:

spb.ru

Земельный кодекс РФ

Земельный кодекс РФ

Землю теперь можно купить только с молотка ("M2 = Квадратный метр", Выпуск №10 (218) 9 марта - 15 марта 2005 г.)

В конце 2004 года в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, часть которых касалась процедуры получения земельных участков под строительство. Теперь они будут распределяться через аукционы. Исходя из норм Земельного кодекса (далее — Кодекс), приобрести землю у государства может любой гражданин России, иностранец или организация.

При определении покупателя участка, предназначенного для возведения многоэтажного дома, в обязательном порядке проводится аукцион. В случае малоэтажного или индивидуального строительства проведение торгов не является непременным условием. Также необходимо отметить, что участки для малоэтажного строительства предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта.

Хочешь купить землю — учись торговаться

Кодекс выделяет две разновидности прав на землю, которые можно выиграть на аукционе: аренда и собственность. Причем независимо от предмета торгов (земельный участок или право его аренды) продавцом будет или соответствующий исполнительный орган, или орган местного самоуправления (они же могут быть и организаторами аукциона). Но даже если аукцион проводит специализированная организация, форма проведения торгов, начальная цена лота и сумма задатка определяются соответствующими государственными органами.

Организатор устанавливает время и место проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в торгах, порядок внесения и возврата задатка, а также величину повышения начальной цены («шаг» аукциона). Заметим, что «шаги» у аукциона обычно бывают достаточно большими: от 1 до 5% начальной цены предмета торгов.

Естественно, объектом купли-продажи может выступать только участок, который имеет свой регистрационный номер в земельном кадастре. Земельный кодекс прямо указывает на обязанность продавца земли заранее, до заключения договора, сообщить потенциальному покупателю обо всех обременениях (залог, аренда, право пользования и т. д.) участка и иных фактах, способных ограничить использование земли. Помимо этого покупателям, согласно ч. 2 ст. 37 Кодекса, должны быть сообщены дополнительные требования, ограничивающие возможное использование этого участка. К таким условиям относятся:

– право продавца выкупить участок обратно по своему желанию;

– ограничение распоряжения участком (кроме установленных законодательством случаев);

– ограничение ответственности продавца при предъявлении претензий на участок третьими лицами.

Например, некая организация купила на аукционе участок земли. В договоре, заключенном с нею по итогам аукциона, продавец указал, что участок свободен от обременений. В договоре также было прописано, что, поскольку указанная земля не имеет ограничений по использованию, продавец не несет никакой ответственности по требованиям третьих лиц. Как выяснилось позже, этот участок занимала другая организация, пользовавшаяся им на правах аренды: договор расторгнут не был и арендатор не знал о смене собственника. После того как выяснились все обстоятельства, организация-покупатель потребовала от продавца вернуть уплаченную за участок сумму. Поскольку продавец отказался возвращать деньги, пострадавшая компания обратилась в суд. В результате по решению суда продавец вынужден был вернуть всю сумму, уплаченную за участок, и проценты за пользование деньгами.

К аукционам допустят не всех

Так как в аукционе может участвовать любой желающий, организатор должен за 30 дней опубликовать извещение о проведении аукциона в СМИ (в каком-либо печатном издании и на официальном сайте того органа власти, который является собственником земли). В извещении о проведении аукциона необходимо указать следующие данные:

– об организаторе аукциона;

– об органе власти, который принял решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

– о месте, дате, времени и порядке проведения торгов;

– о предмете аукциона;

– о начальной цене предмета аукциона;

– о «шаге» аукциона;

– о подаче заявки на участие в торгах (в том числе о ее форме);

– о размере задатка и порядке его внесения;

– о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Если организация или гражданин решили участвовать в торгах, они должны представить ряд документов:

– заявку на участие в аукционе;

– выписку из соответствующего реестра (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей); копию документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);

– документы, подтверждающие внесение задатка (как правило, это либо платежное поручение, либо квитанция).

Перечень этих документов — закрытый: организатор аукциона не имеет права потребовать от потенциального участника каких-либо иных бумаг (единственное ограничение — каждый заявитель имеет право подать только одну заявку на участие в торгах). Когда организатор не допускает какого-либо участника до аукциона по причине непредставления дополнительных документов, его действия могут быть обжалованы. Однако есть и некоторые законные основания, по которым потенциальный участник не допускается к аукциону. К ним относятся непредставление необходимых документов или указание недостоверных сведений, невнесение задатка и т. д.

В случае если заявитель был отстранен от участия в аукционе или не выиграл, организатор обязан вернуть ему сумму задатка. По результатам торгов составляется протокол, в котором указывают предмет аукциона, победителя и цену земельного участка. Протокол должен быть составлен и подписан организатором и победителем аукциона в день проведения торгов.

Для аукциона по продаже земельного участка действуют те же основания признания торгов несостоявшимися, что и в иных случаях: участие только одного претендента и отсутствие предложений о покупке. Вне зависимости от результатов аукциона информация о них должна быть опубликована по тем же правилам, которые существуют для публикации информации о будущем аукционе.

Торговать честно мы не научились

Земельные участки под комплексное освоение микрорайонов (планировка территории, строительство инженерной инфраструктуры, непосредственно жилищное строительство) предоставляются только в аренду. Порядок проведения такого аукциона почти не отличается от правил аукциона по продаже участка, хотя и имеет свои особенности. В частности, в извещении о будущих торгах должны быть указаны:

– размер арендной платы за земельный участок;

– способы обеспечения обязательств по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства;

– максимальные сроки, отводимые на обустройство территории и т. д.

Существует довольно серьезная проблема, связанная с аукционами. Поскольку процедура проведения торгов не отличается четкостью, некоторые недобросовестные участники пытаются оспорить результаты аукциона. При представлении своих возражений они, как правило, ссылаются на процессуальные нарушения. Поскольку провести торги без единого нарушения довольно непросто, заинтересованная организация может оспорить результаты аукциона.

Саму идею продажи земли с аукциона нельзя не признать удачной. Однако в этом случае побеждает тот, у кого больше денег, что не всегда отвечает интересам государства. Несмотря на то что данные нормы вступили в силу, существует возможность их улучшить. Например, можно указать, что продажа земли будет осуществляться по результатам конкурса. Отличие конкурса от аукциона заключается в том, что в конкурсе побеждает не тот, кто предложит цену выше, а тот, чье предложение будет выгоднее для организатора конкурса. Это позволяет участнику, используя имеющийся административный ресурс, обеспечить себе победу, не выплачивая реальной рыночной цены участка.

Земля: законы и рынок ("Ведомости. Приложение “Недвижимость. Стены бизнеса” 28.02.2005, №34 (1316))

Законодательное регулирование рыночных отношений в отношении московской земли уже долгие годы является чрезвычайно актуальной проблемой для всех игроков российского рынка недвижимости. Но более или менее серьезных сдвигов в сторону большей прозрачности этого сегмента рынка пока не наблюдается.

Прежде чем переходить к обсуждению тех сложностей, с которыми сталкивается конкретный столичный девелопер или компания, заинтересованная в инвестировании средств в определенные строительные проекты на территории Москвы, невозможно не остановиться на некоторых основополагающих, структурных противоречиях, которые имеются в самом московском земельном законодательстве.

Остановимся на некоторых

Одной из наиболее часто дискутируемых в прессе тем является, безусловно, само основание возникновения права Москвы как субъекта Федерации на землю, находящуюся в его границах. Право Москвы на землю является тем краеугольным камнем, на котором базируется сама суть борьбы Москвы за свой особый статус.

Исторически наиболее часто применяемым аргументом московских чиновников в споре о праве г. Москвы на землю является ссылка на закон РФ от 15 апреля 1993 г. “О статусе столицы Российской Федерации”.

Согласно статье 8 закона “земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генпрокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд, находятся в федеральной собственности”.

Из уст высокопоставленных московских чиновников толкование указанной статьи осуществляется с той точки зрения, что данный перечень является исчерпывающим. Но хотя оно и выглядит убедительно для неподготовленного слушателя, оно имеет ряд существенных недостатков.

Главным из них является то, что городские чиновники совершенно “забывают” о существовании более позднего закона РФ от 20 июля 2001 г. “О разграничении государственной собственности на землю”. Ни одно из трех оснований возникновения прав субъекта РФ на землю, предусмотренное в настоящем законе, в отношении земель, относящихся к территории г. Москвы, не имело места.

Ни один перечень земельных участков, на основании которого возможно произвести разграничение принадлежности земельных участков в рамках территории города на федеральные и относящиеся к ведению субъекта РФ, не был согласован. Более того, по имеющейся информации, не было даже подготовлено ни одного проекта такого перечня. Тем не менее вышеназванная позиция городских властей полностью нашла свое отражение в законе г. Москвы от 14 мая 2003 г. “О землепользовании и застройке в г. Москве”.

Не менее “легендарной” проблемой земельного законодательства в Москве является ограничение права собственности на землю, фактически противоречащее Конституции РФ, устанавливающей равноправие форм собственности. В реальности выходит, что государственная и муниципальная собственность в Москве возможна, а частная — нет. Несмотря на огромное количество судебных исков, активную критику со стороны юридического сообщества, Москва всеми правдами и неправдами отстаивает свое особое, абсолютное право собственности на землю.

Данный факт, в свою очередь, ведет к тому, что в московском законодательстве и, главное, в правоприменительной практике возникла “эксклюзивная” для российского законодательства квазиюридическая конструкция “платы за право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности г. Москвы” (статья 23 закона г. Москвы “О землепользовании и застройке в г. Москве”), более известная как “выкуп права аренды”. Ни Земельный кодекс РФ, ни другое федеральное законодательство не содержит подобного правового института. Особенно сильно от данной московской “специфики” страдают нормы Гражданского кодекса РФ, в том числе статья 1 ГК РФ, проповедующая принцип свободы договора.

Конечно, нельзя не согласиться с доводами московских чиновников о том, что установленный федеральным законом максимальный размер арендной платы за землю зачастую не соответствует земельному рынку города, тем не менее под прикрытием лозунга о необходимости препятствовать спекуляции “народным достоянием” сложилась ситуация, при которой “спекулянтом” фактически выступает сама бюрократическая машина города.

Отличным подспорьем для этого является удивительная пассивность законодателей Москвы в создании прозрачной и понятной для инвестора правовой базы. Примером может служить процедура постановки земельного участка на кадастровый учет. В соответствии с ФЗ “О Государственном земельном кадастре” перечень документов, необходимых для постановки участка на кадастровый учет, должен быть сформулирован в нормативном акте субъекта Федерации. В Москве такой нормативный акт отсутствует, в связи с чем благодаря стараниям муниципальных образований количество необходимых документов и согласований зачастую доходит до абсурда.

Такая нормотворческая ситуация для Москвы традиционна. До принятия в 2003 г. закона г. Москвы “О землепользовании и застройке в г. Москве” практически все московское законодательство в отношении земельной тематики базировалось на распоряжениях мэра и вице-мэра, которые являются подзаконными актами и вряд ли могут быть полноценными инструментами правового регулирования земельных отношений такого мегаполиса, как Москва.

В целом, если взглянуть на ситуацию в Москве с точки зрения девелопера или инвестора, мало заинтересованного в юридических аспектах земельного вопроса, ситуация вряд ли покажется радужной. Система предоставления земельных участков на конкурсной основе практически не функционирует, но по-прежнему существуют прецеденты предоставления земельных участков на внеконкурсной основе.

С моей точки зрения, сама суть данной системы порочна. Порочность заключается в том, что даже если и проводится конкурс, то администрация города по-прежнему оставляет за собой право лоббирования интересов того или иного его участника. Всем известен недавний пример тендера на право реконструкции гостиницы “Россия”, в котором победитель был определен на основании конкурса проектов, т. е. фактически не на основании фактов, а на основании эстетического восприятия чиновников. Не буду дополнительно останавливаться на сомнительности непредвзятого отношения московской администрации к участникам тендера и их проектам, отмечу только, что мнения большинства приглашенных экспертов склонялись в сторону одного из не прошедших отбор проектов, и исход тендера определила точка зрения чиновников.

Стоит упомянуть и про режим “одного окна”, о котором так много говорилось в прессе. В реальности он не принес ожидаемого улучшения ситуации, так как из цепочки согласований выпало единственное звено, кровно заинтересованное в скорейшем осуществлении процедуры, — сам заявитель. В итоге данного нововведения был ограничен круг лиц, которые имели возможность повлиять на “ускорение” данной процедуры, соответственно, выросла цена данного “ускорения”. О ловушках, которые ожидают инвестора на пути строительства, можно писать бесконечно.

По причине высокой бюрократизированности и непрозрачности процедур получения земельного участка под строительство и получения согласований как на стадии разработки ИРД, так и на стадии строительства в Москве возникла ситуация, при которой самые интересные и крупные проекты реализуются небольшим пулом крупных компаний.

Эти компании получают самые лучшие земельные участки, быстрее всех проходят согласования. Мелким девелоперам и небольшим компаниям, заинтересованным в строительстве под собственные нужды, все сложнее становится реализовывать проекты в рамках интересов города.

Поэтому многие торговые операторы, а также компании, заинтересованные в строительстве проектов смешанного типа (например, офисно-складского), обратили взор на Московскую область, где цены на землю ниже, возможно приобретение участков в собственность, менее важно наличие сильного административного ресурса.

Инвесторами зачастую становятся сырьевые компании, которые через дочерние девелоперские компании выходят на рынок. Такая ситуация очень характерна именно для российского рынка недвижимости и сильно отличается от ситуации в развитых странах, где основными игроками являются пенсионные фонды и страховые компании, которые заинтересованы во вложении в недвижимость как в один из наименее рисковых активов. В России такие структуры пока играют довольно малую роль и не могут составить конкуренцию по объему привлеченных средств крупным сырьевым компаниям.

Крупные западные инвесторы и девелоперы тоже не слишком активны на российском рынке. Это связано не только с политическими моментами, но и с тем, что, не имея значительного административного ресурса, их деятельность на рынке сталкивается с существенными проблемами. Но, понимая, что российский рынок на данном этапе чрезвычайно привлекателен, многие из них начинают активно рассматривать возможности реализации проектов совместно с местными партнерами (local partners). В этой ситуации получается довольно интересный симбиоз. Российский партнер, как правило, вносит в проект принадлежащий ему земельный участок и берет на себя согласовательную работу по проекту. Западный партнер привносит в проект в первую очередь свое понимание потребностей будущих арендаторов и опыт реализации аналогичных проектов по всему миру. Благодаря его участию проект получает солидный брэнд, привлекающий корпоративных международных клиентов и, конечно, проектное финансирование по ставкам иностранных банков, значительно более дешевое, чем в России.

В заключение хотелось бы отметить, что на настоящий момент рынка земельных участков в Москве фактически не существует, а его правовое регулирование по-прежнему остается крайне противоречивым и запутанным, что является заметным препятствием для более активного развития московского рынка недвижимости.

Автор — старший консультант компании Knight Frank. Статья написана специально для приложения “Недвижимость”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно отражают позицию редакции.

ЗЕМЛЯ ПОД ЗДАНИЕМ: ПРОБЛЕМЫ ВЫКУПА ("Недвижимость & Цены")

Наконец‑то рынок недвижимости дождался своей конституции. Теперь после введения в действие Земельного кодекса РФ каждый владелец здания имеет право получить, если сможет, в собственность участок, на котором оно стоит. По уже сложившейся традиции при реализации на практике любого нового законодательства в России возникает ряд проблем, которые бывает трудно предусмотреть.

Одним из таких камней преткновения для Земельного кодекса стал непродуманный механизм передачи земельного участка. В настоящий момент между Московским земельным комитетом и Министерством экономического развития и торговли идет выработка совместной позиции по этому вопросу. Согласно существующим правилам оценка земли производится достаточно унифицированно. Сегодня возможная величина выкупа изменяется в пределах от пяти до тридцати ставок земельного налога. Но для владельца завода где‑нибудь на Урале и минимум этой шкалы может стать непреодолимой преградой. Ведь площадь цехов и прилегающих территорий нередко достаточно велика. В то же время для российской столицы даже максимальная ставка является незначительной, считает Олег Рыжков, заместитель руководителя Москомзема. По его словам, если следовать букве закона о введении в действие Земельного кодекса, такие участки земли в Москве достанутся будущим собственникам практически бесплатно. Он отмечает, что цена, которая формируется на основе ставки земельного налога, не отражает ее фактическую стоимость, особенно когда речь идет о таком мегаполисе, как столица.

Общеизвестно, что как такового рынка земельных участков в Москве нет. Однако в городе существует определенная ротация инвестиционных проектов, при которой эти участки приобретают высокую стоимость. Поэтому тот, кто выкупит их по налоговой ставке, сможет в перспективе рассчитывать на большую прибыль при перепродаже земли под коммерческие цели. В Москомземе уже просчитали возможные варианты развития ситуаций. К примеру, есть несколько площадок вдоль Третьего транспортного кольца, где стоят старые заводские цеха. Если их хозяин сможет получить всю занимаемую ими территорию по действующим правилам, его прибыль при выводе земли на рынок инвестиционных проектов достигнет десятков миллионов долларов. Понятно, что такая потеря потенциальных бюджетных денег не устраивает ни федеральные, ни муниципальные власти. В связи с вышесказанным Москомзем предлагает свою схему взаимодействия с инвесторами. Во‑первых, цена участка должна быть оцифрована, то есть составлять вполне конкретную величину, чтобы при выкупе у чиновника не было возможности ее изменять. Причем доступ к такого рода информации должен быть открыт для всех заинтересованных сторон. Сегодня только кадастровая оценка (всего в городе для каждого квартала установлено четырнадцать ее видов) соответствует подобным требованиям, хотя она может гарантированно дать только около 70–80 % рыночной стоимости. Но для высокой прибыли инвестора и этого вполне достаточно, утверждает О. Рыжков. Поэтому Москомзем выступил с предложением продавать такие инвестиционные земли по максимальной кадастровой стоимости. Если же на участке не запланировано какое‑либо строительство и он не будет объектом рынка, то в этом случае цена должна быть минимальной. По этому поводу у дискутирующих сторон есть несколько мнений. В частности, рассматривается вариант определять минимальную стоимость в трех ставках налога на землю. В Москомземе же считают, что и в этом случае необходимо назначить стоимость в конкретных цифрах.

Одну из спорных тем, возникших в ходе определения цены земельного участка, а именно установления его статуса в Москомземе, предлагают решать методом обременения. То есть при его продаже по низкой цене планируется накладывать ограничение на возможные виды работ в рамках его территории, например без права строительства и реконструкции. Это фиксируют в реестре прав и в свидетельстве о собственности в графе «Обременения». Снимать такое ограничение будут путем кадастровой доплаты по максимуму.

О. Рыжков отмечает, что подобная схема позволит наделить собственников землей по вполне приемлемым ценам и даст городу возможность дополнительно пополнять бюджет за счет получения рыночной «дельты». Впрочем, и здесь не обошлось без нюансов, которые трудно предусмотреть в общей концепции. Например, что делать, если владелец захочет построить какое либо сооружение, необходимое ему для развития производства? Ведь выкупая участок для этих целей, он автоматически получает на него обременение. В Москомземе в этом случае предусмотрено исключение (пока только для обрабатывающей промышленности): если возводимые здания участвуют в технологическом цикле предприятия, строительство может быть разрешено. Причем и здесь возможны варианты. Допустим, является ли гостиница для размещения прикомандированных к заводу сотрудников частью вышеописанного цикла? В данном случае разговор уже будет идти о размерах нового объекта. Вопрос взаимодействия с промышленностью в городе вообще занимает особое место. В Москве при комплексе архитектуры и строительства для этого созданы специальные структуры. Дело в том, что все эти территории нельзя отнести к производственным в чистом виде. Здесь, как в слоеном пироге, перемешаны и заводы, и коммунальные службы. Поэтому по каждой промышленной зоне будет принято отдельное решение, зависящее от того, что здесь запланировано: вести новою застройку, оставить производство или, наоборот, перенести его в другую часть города. В перспективе в правительстве Москвы собираются идти по пути формирования чисто промышленных зон. Для этого в столице недавно был принят Закон «О защите от перепрофилирования предприятий». Основной его смысл заключается в том, что в границах определенных городских площадей, где разместят промышленные зоны, будет установлен специальный регламент их использования. Например, где‑то нельзя будет возвести торговый центр или жилой дом. С другой стороны, если какое‑либо предприятие не попало внутрь промышленной зоны, ему придется изменить вид своей деятельности на разрешенный в данной части города. Учитывая возможность возникновения таких ситуаций в процессе получения подобного рода разрешений, статус ряда производств так или иначе будет пересмотрен.

Вопрос аренды государственных земель, который для бизнес‑сообщества является не менее важным, согласно рассматриваемой схеме предполагается решить путем изменения статуса постоянного бессрочного пользования. Здесь могут быть два варианта — передача в собственность или коммерческий найм. В последнем случае Москомзем придерживается позиции установления верхнего предела ставок. Для столицы такая ситуация, несмотря на определенные неудобства, вполне приемлема.

Источник:

realty.ru