Портал правовой информации

ст.33 закона украины об аренде земли

Категория: Земельные вопросы

Описание

ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С возобновлении договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности

Наукова бібліотека України Найбільш цікаве Останні надходження

председатель хозяйственного суда Полтавской области

Конституции Украины определено, что земля является объектом права собственности украинского народа и как национальное богатство находится под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством в соответствии с законом [1, с. 8].

С этими нормами Конституции вполне корреспондируется и ст. 1 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК), которая определяет характер правового регулирования общественной жизни в сфере землепользования, в том числе и порядок приобретения и реализации права на землю.

Согласно земельному законодательству Украины граждане и юридические лица как субъекты права могут приобретать земельные участки в частную собственность или в постоянное или временное срочное пользование по договору аренды [2, с. 350].

Учитывая различие заключения договоров аренды на землю от общего порядка заключения договоров, установленного статьями 10, 11 Хозяйственного процессуального

кодекса Украины (далее - ХПК), гл. 20 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ГК), гл. 53 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК), и неоднозначность судебной практики по разрешению споров указанной категории целесообразно обсуждения именно вопрос приобретения земельного участка во временное пользование.

Вполне понятно то, что заключение договоров аренды земельных участков регулируется отдельным Законом Украины «Об аренде земли» от 8 октября 1998 № 161-ХIХ (с изменениями и дополнениями) (далее - Закон). И если для общего порядка заключения договора является достаточным предложения одной стороны и принятия этого предложения другой стороной, то для заключения договора аренды земли в первую очередь надо правильно определить, какой именно орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка исходя из того , что органы исполнительной власти принимают решения о предоставлении в пользование исключительно земель государственной собственности, а органы местного самоуправления - земель коммунальной собственности (ст. 4 Закона).

от общего порядка заключения договоров отличным является то, что аренда земельного участка ограничивается сроками, а именно: краткосрочная - не более пяти лет и долгосрочная - не более 50 лет. Заключен договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации (ст. 20 Закона). Факт государственной регистрации аренды удостоверяется печатью регистрационного органа с подписью уполномоченного на это лица и указанием даты регистрации на всех экземплярах договора. Один экземпляр договора хранится в органе, который осуществил его регистрации [3].

Лицо, желающее получить земельный участок в аренду из земель государственной или коммунальной собственности, подает в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявление. Соответствующая рай-госадминистрация или сельский, поселковый, городской совет обязан в месячный срок рассмотреть ходатайство и дать согласие на разработку проекта отвода земельного участка, который по процедуре надо согласовать с землепользователем, органом по земельным ресурсам, природоохранными органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия, получить заключение землеустроительной экспертизы. Орган, которому передан проект отвода, в месячный срок, в пределах своих полномочий, принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду. Отказ органов местного самоуправления или органов исполнительной власти в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в судебном порядке [4, с. 376].

Хотелось бы остановиться на судебной практике, касающейся решения споров, связанных с восстановлением договора аренды земли.

ОАО «Полтавское» обратилось в суд с исковым заявлением в Полтавской районной администрации, с участием третьего лица без самостоятельных исковых требований на предмет спора на стороне ответчика - Полтавского отдела земельных ресурсов о признании в

говора аренды земельного участка от 17.02.2003 г., заключенного между ОАО «Полтавское» и Полтавской райдержадминистра-цией, возобновленным на тех же условиях сроком на пять лет начиная с 19.02.2008 г.

Решениями хозяйственного суда Полтавской области от 10.06.2008 г. по делу № 13/99 исковые требования удовлетворены полностью.

При осуществлении апелляционного производства судебная коллегия Киевского межобластного апелляционного хозяйственного суда указала следующее.

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон. В силу ч. 1 ст. 31 этого Закона договор аренды земли прекращается, в частности, в случае окончания срока, на который он был заключен.

О возобновлении договора аренды земельного участка Закон содержит положения, которые не тождественны соответствующим нормам ГК и ХК.

Статья 33 Закона предусматривает, что после окончания срока, на который заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности в соответствии с условиями договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора. В случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были пПредусмотрено договором. Письменное возражение направляется письмом-сообщ-нием.

есть этой нормой не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений со стороны сторон, а лишь определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению.

соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 13 Закона Украины «О местных государственных администрациях» в ведение местных государственных администраций в

пределах и формах, определенных Конституцией и законами Украины, относится решение вопросов использования земли, природных ресурсов, охраны окружающей среды. Таким образом, законодательством предусмотрено, что способом волеизъявления государственной администрации по регулированию земельных отношений является принятие соответствующего распоряжения ее головой.

Из содержания приведенных выше норм законодательства следует, что необходимым условием возобновления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа местного самоуправления. Обязательства этого органа заключить или возобновить договор аренды земельного участка при отсутствии такого решения является нарушением его исключительного, предусмотренного Конституцией Украины, права на осуществление права собственности от имени украинского народа и управления землями.

В данном случае распоряжение Полтавской райгосадминистрации о восстановлении спорного договора аренды земельного участка отсутствует.

Учитывая приведенное коллегия судей Киевского межобластного апелляционного хозяйственного суда признала, что хозяйственным судом Полтавской области при принятии решения неверно применены нормы материального права и неверно оценен доказательства, имеющиеся в материалах дела, поэтому принятое по делу решение отменила и приняла решение об отказе в иске [5].

Такое же видение практического применения указанной нормы подтверждает результат рассмотрения в ВХСУ дела № 13/205, в которой решением хозяйственного суда Полтавской области удовлетворил иск ЧП Макаренко Т. Ю. до Кременчугского городского совета обязательства продлить срок действия договора аренды земельного участки несельскохозяйственного назначения на пять лет.

Постановлением ВХСУ от 25 ноября 2008 по данному делу решение местного суда отменено по следующим основаниям: вывод суда о продлении договора не основывается на предписаниях ст. 33 Закона, которая не предусматривает автоматического возобновления договора аренды земельного

участка или изменение соответствующего решения совета, которое является основанием для предоставления в аренду земельного участка, относительно установленных в нем сроков аренды.

Договор в части срока, на который он заключен, может изменяться путем внесения в него соответствующих изменений с учетом положений действующего законодательства, в частности о наличии соответствующего решения городского совета.

Необходимым условием заключения и возобновления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа местного самоуправления, но именно наличии соответствующего решения совета о согласовании срока договора на пять лет не установлено [6].

Пользуясь случаем, теоретически обоснуем другую точку зрения на применение ст. 33 Закона.

соответствии со ст. 2 последнего отношения, связанные с арендой земли, регулируются ЗК и другими законами или нормативно-правовыми актами.

Из содержания ст. 759 ГК следует, что, в отличие от Гражданского кодекса 1963, в новом ГК имеют место как общие нормы, применимые ко всем видам найма, так и специальные нормы относительно отдельных видов договора, в том числе и найма (аренды) земельного участка.

Особенностью данного вида договоров найма является его предмет - земельный участок, который является неотъемлемой и главной составляющей окружающей среды, основным национальным богатством и одновременно недвижимостью [3, с. 375].

Как свидетельствуют упомянутые нормы ГК, законодатель определяет земельный участок как недвижимое имущество. Тогда вполне логично применение к указанным правоотношениям правовых последствий продолжения пользования земельным участком как имуществом после истечения срока договора найма, предусмотренных ст. 764 ГК, в комментарии которой говорится о применении этой нормы к договорам найма с определенным сроком. К последним законодатель отнес и договоры найма (аренды) земельного участка. Есть ГК предусматривает воз

ность автоматической пролонгации найма при отсутствии возражений со стороны как найма продавца, так и нанимателя.

Желание нанимателя продолжать отношения найма получает выражение в конклюдентных действиях - продолжении пользования имуществом после истечения срока договора найма. Что касается арендодателя, то основанием для продолжении отношений является его молчаливое согласие, которое получает выражение в отсутствии возражений и требований к нанимателю вернуть арендованное имущество в течение одного месяца после окончания срока договора найма.

Поскольку в комментируемой статье речь идет о «обновления» договора, т.е. о продлении его на новый срок, остальные условия пользования арендованным имуществом остаются такими же. В случае возникновения желания изменить любые условия договора стороны должны заключить новый договор или дополнительное соглашение к договору найма, где будет определено новые условия взаимоотношений. Эта норма вполне корреспондируется ст. 33 ЗК, которая предусматривает, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора, последний подлежит по

новленном на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Ссылка судов высших инстанций на то, что ст. 33 Закона содержит положения, которые не тождественны соответствующим нормам ГК и ХК, а также на то, что необходимым условием заключения и возобновления договора аренды земельного участка является наличие соответствующего решения соответствующего органа, является ошибочным, поскольку решение компетентного органа является обязательным для заключения договора аренды, отличается от возобновления договора аренды земли. Вполне правильно то, что в ст. 33 Закона законодатель не предусматривает ни представления повторного заявления в компетентный орган, ни обязательного принятия последним решения, поскольку все эти предпосылки сторонами выполнены. И вполне понятно, что, если арендодатель не направил письмо-уведомление арендатору с возражениями, то тем самым он согласовал дальнейшее пользование земельным участком на условиях, определенных договором. При этом арендодатель не лишен возможности изменить любые условия договора или заключить новый договор аренды, где будут определены новые условия взаимоотношений.

Если изложенная позиция является правильной, предлагаю президиума ВХСУ выдать рекомендации относительно практики применения ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли».

1. Конституция Украины: офиц. издание. - К.: «Издательский Дом« Ин Юре », 2004. - С. 8.

2. Земельный кодекс Украины: научно-практической. комментарий /под ред. В. И. Семчика. - М.: Издательский Дом «Ин Юре», 2003. - С. 350.

3. Научно-практический комментарий Гражданского кодекса Украины: в 2 т. - 2-е изд., перераб. и доклада. /Под ред. А. В. Дзери (рук. авт. Кол.), Н. С. Кузнецовой, В. В. Луця. - М.: Юридическая литература, 2006. - Т. II в. - 2088 с.

4. Земельный кодекс Украины: научно-практической. комментарий /под ред. В. И. Семчика - М.: Издательский Дом «Ин Юре», 2003.

Источник:

com.ua

Другие статьи

Найм (аренда) земельного участка - Гражданское право

Найм (аренда) земельного участка

Субъектами права собственности на землю (земельный участок) являются физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины (ч. 1 ст. 374 ГК). Собственник земельного участка может передать свое право владения и пользования им другому лицу. Как правило, такая передача права осуществляется путем заключения договора найма (аренды) земельного участка. Этот договор является одним из видов договора найма (аренды). Следовательно, на него распространяются общие положения о найме (аренде), закрепленные в § 1 главы 58 ГК. Особенность объекта договора найма (аренды) земельного участка обусловливает его специфику и особенности правового регулирования договорных отношений в этой сфері1. Отношения, связанные с наймом (арендой) земли, регулируются, помимо ГК, ЗК Украины, Законом Украины "Об аренде земли"2, другими законами Украины и нормативно-правовыми актами, принятыми соответственно них.

По договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату (ст. 792 ГК).

Этот договор является двусторонним, взаимным, возмездным и консенсуальним.

Сторонами договора являются наймодатель (арендодатель) и наниматель (арендатор). Законодатель не устанавливает ограничений относительно субъектного состава сторон договора найма (аренды) земельного участка.

Наймодателем (арендодателем) может быть любой участник гражданских правоотношений, который является собственником земельного участка, или уполномоченное им лицо. Следовательно, лица, которым земельные участки переданы в пользование, не могут быть арендодателями земли. Субъектами права собственности на землю в соответствии со ст. 80 ЗК являются: физические и юридические лица (на земли частной собственности); территориальные громады, реализующие свое право непосредственно или через органы местного самоуправления (на земли коммунальной собственности); государство, которое реализует это право через соответствующие органы государственной власти (земли государственной собственности). Право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом или иными документами, указанными в ст. 126 ЗК.

Арендодателями земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных законом. Арендодателями земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных громад, являются районные, областные советы и Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной

Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах полномочий, определенных законом.

Нанимателем (арендатором) может выступать физическое или юридическое лицо. Арендаторами земельных участков могут быть районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах полномочий, определенных законом; сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом. Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами (ст. 79 ЗК). Право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на ней расположены, а также распространяется на пространство над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений. Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на ней, или без них (ч. 2 ст. 792 ГК).

Договор найма (аренды) земельного участка заключается в письменной форме. Нотариальное удостоверение такого договора не является обязательным, а осуществляется лишь по желанию сторон или по требованию одной из них.

Настоящий договор подлежит государственной регистрации (ст. 18 Закона Украины "Об аренде земли"), что является официальным признанием и подтверждением государством факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков. Следовательно, согласно ч. Из ст. 640 ГК договор найма (аренды) земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации. Порядок и органы, осуществляющие государственную регистрацию, определены постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 г. № 2073 "Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли". Согласно этому постановлению государственная регистрация указанных договоров производится исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту расположения земельного участка.

Неотъемлемой частью договора аренды является план или схема земельного участка, которая передается в найм (аренду); кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону, в частности, если земельный участок передается в аренду с изменением его целевого назначения. Если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия. Отсутствие указанных документов может быть основанием для признания договора недействительным.

В статье 15 Закона Украины "Об аренде земли" закреплен перечень существенных условий договора найма (аренды) земельного участка. К ним относятся: объект аренды (местоположение и размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду; условия сохранения состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон; условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка. Отсутствие в договоре аренды земельного участка хотя бы одного из указанных существенных условий, является основанием не только для признания его недействительным и для отказа в государственной регистрации договора.

По соглашению сторон в договоре могут быть указаны и другие условия по использованию земельного участка. При этом, если по заявлению одной из сторон относительно таких условий не достигнуто соглашение, договор аренды в соответствии со ст. 638 ГК будет считаться незаключенным.

Срок действия договора аренды земли определяется по взаимному согласию сторон. Законодатель устанавливает максимальный срок действия договора аренды в 50 лет. Краткосрочной является аренда земельного участка не более пяти лет, а долгосрочными - от 5 до 50 лет.

Согласно ст. 33 Закона Украины "Об аренде земли" арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности в соответствии с условиями договора, после окончания срока его действия имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора. В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений (письмо-уведомление) арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Использование земли в Украине является платным. За пользование земельным участком наниматель (арендатор) обязан уплачивать наймодателю (арендодателю) арендную плату1, размер, форма и сроки внесения которой согласовываются сторонами в договоре. Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаются законом. Размер арендной платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности арендатора. Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Изменение арендной платы за землю может осуществляться по согласию сторон. В случае недостижения такого согласия установленный договором размер этой платы считается измененным. Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды.

Арендодатель как плательщик земельного налога в случае увеличения его размера имеет право требовать увеличения арендной платы, если иное не предусмотрено договором. Арендатор же имеет право требовать уменьшения арендной платы в случае ухудшения состояния земельного участка не по его вине. Арендная плата может быть определена в различных формах, а именно в денежной, натуральной форме (зерном, сахаром и т.д.) и отработочной (предоставление услуг арендодателю по ремонту техники, обеспечение транспортом и т.д.). Стороны в договоре могут определить арендную плату путем сочетания различных ее форм. Внесение арендной платы оформляется письменно, за исключением перечисления средств через финансовые учреждения.

В договоре аренды должны быть указаны как принадлежность земельного участка к землям определенной категории, так и цель ее использования - строительство, обслуживание зданий и сооружений по их фактическим нахождением, ведения сельскохозяйственного производства и др.

В договоре аренды земельного участка обязательно указываются права третьих лиц на конкретную площадь (при наличии таковых), а также ограничения в ее использовании. Данное требование продиктовано положениями раздела 16 ЗК "Право земельного сервитута" и раздела 18 ЗК "Ограничения прав на землю". Согласно ст. 98 ЗК право земельного сервитута - это право собственника или землепользователя на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками). Земельный кодекс не предусматривает обязательного заключения договора земельного сервитута во время заключения договора аренду земли, однако если в договоре аренды земельного участка не предусмотрено условия (один из видов права земельного сервитута), то одна из сторон может требовать заключения договора сервитута или внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Основные права и обязанности сторон договора найма (аренды) земельного участка закреплены в статьях 24, 25 Закона Украины "Об аренде земли". Права и обязанности сторон носят взаимный характер, то есть обязанности одной стороны корреспондирует право второй. Действующее законодательство предоставляет арендатору широкую экономическую самостоятельность, однако арендодатель наделен правами, которые дают ему возможность контролировать процесс использования арендатором земельного участка и своевременность внесения арендной платы.

Арендодатель обязан передать арендатору в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, обеспечив при этом реализацию прав третьих лиц в отношении этого участка; не препятствовать арендатору пользоваться арендованным земельным участком; возместить арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось арендатором с согласия арендодателя; предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе его использования могут повлечь экологически опасные последствия для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.

Арендатор обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли; использовать земельный участок по целевому назначению согласно договору аренды; своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком; выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения (обременения) в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли; соблюдать режим использования земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

Арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора ее аренды; по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культуры о-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения; получать продукцию и доходы; осуществлять в установленном законодательством порядке по письменному согласию арендодателя строительство водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем.

Арендатор имеет право передать арендованный земельный участок или его часть в субаренду, если такое право предусмотрено договором аренды. В случае если в договоре аренды субаренда земельного участка не установлена, арендатор должен получить письменное согласие на это арендодателя. При этом молчание арендодателя (отсутствие письменного уведомления относительно своего согласия или возражения) в течение одного месяца предоставляет право арендатору заключить договор субаренды земельного участка или его части. Учитывая, что договор субаренды является производным от основного договора аренды земельного участка, его условия не должны противоречить условиям основного договора. Кроме того, условия договора субаренды земельного участка (его части) должны определяться в рамках договора аренды земельного участка, в частности срок субаренды не может превышать срока действия договора аренды земельного участка; в случае прекращения или расторжения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.

Договор субаренды заключается в письменной форме и по соглашению сторон может заверяться нотариально. Обязательной является государственная регистрация договора субаренды земельного участка.

Основными принципами заключения договора найма (аренды) земельного участка, сторонами которого выступают физические или юридические лица частного права, есть свобода договора, справедливость, добросовестность и разумность.

Источник:

studbooks.net