Портал правовой информации

установление права собственности на недвижимое имущество

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Признание права собственности на недвижимое имущество, имеющее собственника - ЖУРНАЛ JV-journal

Признание права собственности на недвижимое имущество, имеющее собственника

Главная Статьи по вопросам правоприменения Признание права собственности на недвижимое имущество, имеющее собственника.

"Признание права собственности на недвижимое имущество, имеющее собственника".

В практике имеет место случаи, когда несколько лиц считают себя собственниками одного и того же имущества, претендуют на обладание одним и тем же имуществом, зачастую даже не подозревая о том, что кто-то еще, кроме него претендует на обладание таким имуществом в качестве собственника.

Тем не менее, в Едином государственном реестре прав запись о собственнике имущества, если речь идет о единоличной собственности, производится лишь за одним лицом, считающим себя правообладателем спорного имущества. Конечно, бывают парадоксальные случаи, когда запись о правообладателе на одно и тоже имущество, хотя и под разными кадастровыми номерами вносится о разных лицах. На страницах сайта, мы еще возвратимся к таким делам, они граничат с преступлениями.

Возвращаясь к ранее заявленному делу, можно еще сказать о том, что зачастую споры о праве собственности между несколькими лицами имеют место, поскольку ранее, до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не производилась регистрация перехода прав, что и вызывало наличие «двойной», а то и «тройной» собственности.

В практике специалистов Адвокатской конторы имел место подобный спор (арбитражное дело № А60-34728/2010-С11).

В 2010 году ООО «Протекс-Отель» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании права собственности на недвижимое имущество – капитальный склад-гараж, считая себя собственником с 1991 года, право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и обязательной государственной регистрации не требовало. Спорное имущество было включено в реестр федерального имущества и было зарегистрировано на праве оперативного управления за Федеральным общеобразовательным учреждением Высшего профессионального образования «Уральская академия государственной службы», о чем в Едином государственном реестре прав содержалась запись о государственной регистрации права с 2002 года. В качестве ответчиков по делу были привлечены ТУ Россимущество по Свердловской области, ФГОУ ВПО «УРАГС». Ответчиками в рамках арбитражного дела заявлен встречный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку, как указано выше, имущество за противной стороной было зарегистрировано на праве собственности, о чем внесены сведения в единый реестр государственной собственности.

Обстоятельствами, подлежащими доказыванию по требованию о признании права собственности, явились следующие:

1) Факт возникновения права собственности;

2) Соблюдение срока исковой давности для обращения с иском в суд;

3) Непрерывность владения с момента возникновения права;

4) Идентификация имущества, на обладание которым претендуют стороны как собственным.

Арбитражный суд Свердловской области и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд правомерно сделали вывод о принадлежности спорного имущества Обществу (истцу по первоначальному иску) исходя из следующего: право собственности на имущество возникло у ООО с 1991 года с момента его передачи в качестве вклада в уставный капитал надлежащим собственником (ст. 213 Гражданского Кодекса РФ, 131 ГК РФ, ст. 2, 4, 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Отказывая Российской Федерации в истребовании имущества из обладания ООО «Протекс-Отель», суды сочли, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица, сами по себе, не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Доводы ответчиков о том, что предмет спора является объектом федеральной собственности, о чем свидетельствует государственная регистрация права оперативного управления на имущество за ФГОУ ВПО «УРАГС» отклонены судами первой и апелляционной инстанции, поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права оперативного управления отсутствует ссылка на правоустанавливающие документы - основания возникновения права собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимости.

Судом установлена непрерывность владения, пользования обществом «Протекс-Отель» гаражом (его частью) с момента его передачи обществу в 1991 году по настоящее время, а также бремя несения расходов по содержанию объекта (уплата коммунальных платежей), что явилось основанием для отказа в применении срока исковой давности, о пропуске которой было заявлено.

Однако суды первой и апелляционной инстанции при рассмотрении спора по существу не учли еще одно важное обстоятельство, требующее доказывания: довод ответчиков о наличии двух разных объектов, расположенных по одному и тому же адресу, один из которых был передан Обществу в 1991 года, а второй Академии в 1992 году, что спорный объект не является объектом, переданным истцу по акту 1991 года.

Данное обстоятельство послужило основанием для отмены принятых по делу судебных актов и передаче спора на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суд восполнил пробелы, содержащиеся в ранее принятых по делу судебных актов и разрешил вопрос об идентификации спорного объекта недвижимости путем осмотра вещественного доказательства по месту его нахождения в результате чего пришел к выводу о принадлежности спорного имущества - капитального склада-гаража ООО «Протекс-Отель».

При рассмотрении данного дела особое внимание было обращено на тщательность составления документов при передаче имущества, поскольку еще одним обстоятельством, осложнявшим процесс доказывания по делу, являлась вкравшаяся в передаточный акт описка об адресе нахождения объекта. Тем не менее, совокупностью представленных доказательств: планом нахождения объекта на земельном участке, доказательствами, полученными в ходе выездного судебного заседания, объект был идентифицирован и установлено то обстоятельство, что признание истцом права собственности осуществляется именно на тот объект, которые изначально был передан истцу.

Более подробную информацию по данному вопросу вы можете посмотреть на сайте Арбитражного суда (судебные акты по делу № А60-34728/2010-С11).

Источник:

v.ru

Другие статьи

Установление права собственности через суд

установление права собственности на недвижимое имущество

Купила дом/бывший магазин/ у юр.лица.Здание числилось на балансе предприятия, но не было правоустанавливающих документов.Был оформлен договор купли-продажи. Через суд пыталась установить право на собственность - владею домом уже пять лет,но суд отказал мне в этом праве. Что мне делать ? Слишком много потрачено сил и денег.

Здание находится селе Кага Башкортостана, находилось в аварийном состоянии. Сделан капитальный ремонт, проведены газ, свет, вода. Договора с этими организациями как на обслуживание частного дома. Я в данный момент не работаю, поэтому проживаю в деревне в этом доме. Как мне установить право собственности? Опять идти в суд?

11 Февраля 2013, 17:29 Тутуева Наталья, Город не указан

Ответы юристов (2)

Если суд отказал Вам в установлении права собственности, то, по видимому, у Вас остается только одна возможность, предусмотренная ст.234 Гражданского кодекса РФ. Ждать пятнадцати лет и снова обращаться в суд с иском об установлении права собственности на основании приобретательной давности.

ч.1 ст.234 ГК РФ: Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Если у организации, на балансе которой числилось здание не было оформлено право собственности на него, то оно не имело право его отчуждать.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

То есть, если здание было возведено без разрешительной документации,то Вы имеете право признать право собственности на основании указанной нормы.

Соглсно ст. 234 ГК РФ Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

То есть,Вы имеете право также признать право собственности на основании приобретательной давности , присоединив срок владения зданием Организацией ( +10 лет).

Если решением суда Вам было отказано в признании права собственности по одному из вышеуказанных оснований , то Вам следует обжаловать решение суда в апелляционной ( кассационной ) инстанции.

Таким образом, сейчас Вам следует подавать апелляционную ( кассационную/ надзорную ) жалобу , если ВЫ еще не обжаловали решение или подавать иск о признании права собственности по другому основанию.

Для точного правового заключения относительно Ваших дальнейших действий вышлите копию решения суда на эл. почту tomaraf@mail.ru

Cмогу оказать услугу по составлению жалобы ( иска) в суд, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник:

pravoved.ru

Возникновение права собственности на недвижимости в силу записи, права инвесторов на строящееся здание и злоупотребление правом

Возникновение права собственности на недвижимости в силу записи, права инвесторов на строящееся здание и злоупотребление правом // Комментарий к Определению № 305-ЭС15-3617 (дело «Ремонтник»)

Опубликовано в Вестнике экономического правосудия. 2015. № 10.

1. Один из самых сложных документов в наследии Высшего Арбитражного Суда – это постановление Пленума № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», которое на юридическом сленге часто называют «пленум о продаже будущей недвижимой вещи». Это постановление содержит целый ряд интересных правовых позиций в сфере вещного права, в том числе, и в отношении инвестиций в строящуюся недвижимость в части порядка и момента возникновения права собственности на объекты инвестирования.

В частности, постановление базируется на следующих постулатах:

- стороны могут заключать обязательственные договоры, предметом которых является совершение одним лицом действий, направленных на создание или приобретение в собственность недвижимых вещей, которых (разумеется) на момент заключения договора в собственности у отчуждателя нет;

- право на недвижимость, приобретаемую по такому договору, возникает у застройщика с момента внесения записи об этом праве в реестр, а у инвестора – с момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП;

- никакой «инвестиционной собственности» (возникающей вследствие простого волеизъявления инвестора и факта внесения им денежных средств на строительство объекта) не существует; иски инвесторов о признании права собственности (по общему правилу) подлежат отклонению;

- договоры о будущей недвижимости, зачастую называемые инвестиционными, на самом деле являются либо куплей-продажей будущей вещи, либо подрядом, либо товариществом (возможны и иные квалификации, однако это очень большая редкость);

- договоры участия в долевом строительстве являются по своей сути куплей-продажей будущей недвижимости, однако вследствие специального состава участников законодатель устанавливает особое регулирование для условий и порядка их заключения и исполнения[1].

2. В правовые позиции Пленума № 54 органично вписывается целая серия дел Президиума ВАС РФ, в которых идеи этого постановления получили дальнейшее развитие.

К числу таких дел относятся:

- Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11(дело «Анжело» против Правительства Москвы);

- Постановление Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 № 6271/11 (дело «СтройСети» против СУ-53);

- Постановление Президиума ВАС РФ от 29.11.2011 № 15119/10 (дело «Лес-1» против «Байкал-Дент»);

- Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № ВАС-11450/11 (дело «Жилинвест» против Правительства Москвы);

- Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012

№ 15961/11 (дело «БалтСтройИнвест» против РМК-Строй»);

- Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012

№ 4007/12 (дело «Уолдгейт Сибирь» против «Альянс-Инвест»);

- Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012

№ 17043/11 (дело «Алдега» против города Краснозаводска);

- Постановление Президиума ВАС РФ № 18185/12 от 04.06.2013 (дело «Мосстроймеханизация» № 5 против Правительства Москвы);

- Постановление Президиума ВАС РФ № 1276/13 от 04.06.2013 (дело «Пилигрим» против Правительства Москвы)

- Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013

№ 12444/12 (дело «Маркет» против Администрации г. Сочи);

- Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 № 16768/13 (дело общества «Метком»).

3. Единственная серьезная проблема, которая, увы, оказалась не решенной в постановлении, это ситуация, когда объект инвестирования построен, введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован за застройщиком и не передан им инвестору. Как в этом случае следует защищать интересы инвестора? Возможен ли в такой ситуации иск о понуждении к регистрации права инвестора на помещения.

Эта проблема должна была быть решена в проекте постановления Пленума ВАС РФ, который планировалось дополнить постановление № 54[2]. Но этот проект так и не был принят, решение проблемы так и осталось лишь в постановлениях Президиума ВАС РФ по конкретным делам (№ 15961/11, 18185/12, 1276/13, 16768/13).

4. Однако после упразднения ВАС РФ постановление № 54 стало применяться высшей судебной инстанцией значительно реже; более того, высказывались мнения о том, что ВС (который в практике своей коллегии по гражданским делам во многом занимал позицию, противоположную высказанным в постановлении № 54) или вообще отменит постановление, или же просто откажется применять его, сделав его, тем самым, не актуальным.

Комментируемое дело возрождает интерес к проблематике инвестиционных контрактов и возникновению собственности на вновь построенные объекты.

3. Обстоятельства дела таковы.

Между правительством Москвы, кооперативом «Волга» (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (соинвестор) был заключен инвестиционный контракт на реализацию проекта гаражного строительства.

В рамках реализации контракта инвестор и соинвестор приняли на себя обязательство за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести выполнение по проектированию и строительству гаражного комплекса

В контракте было установлено, что раздел недвижимого имущества, созданного в результате реализации инвестиционного контракта, будет осуществлен между правительством Москвы и кооперативом (инвестором), будет осуществлен в определенной пропорции

Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта, должно быть определено на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами.

С целью привлечения средств, необходимых для реализации инвестиционного проекта, кооператив и общество «Стройинвест» заключили с третьими лицами договоры участия в долевом строительстве и приняли на себя обязательства предоставить им в собственность помещения, указанные в соответствующих договорах.

Такой договор, в частности, был заключен между обществом «Стройинвест», кооперативом и обществом «Ремонтник».

Согласно договору застройщик (общество «Стройинвест» и кооператив) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением денежных средств участника долевого строительства (общества «Ремонтник») построить объект недвижимости – многоэтажный гаражный комплекс и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства – помещение общей площадью 130 кв. м. и соответствующую документацию для регистрации права собственности участника долевого строительства на помещение.

Договор был зарегистрирован, общество «Ремонтник» уплатило цену договора в полном объеме.

Комплекс введен в эксплуатацию, сторонами был подписан акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве.

В дальнейшем общества «Стройинвест» было реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью «Пилигрим».

4. В соответствии с решением суда общество «Пилигрим», кооператив и Правительство Москвы подписали на условиях, определенных в резолютивной части решения, акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

При этом в акте стороны подтвердили полное исполнение обязательств по контракту; указали, что объект принят в эксплуатацию; распределили в собственность общества «Пилигрим» помещения, в том числе - 5 спорное площадью 130 кв.м.; признали, что данный акт является основанием для оформления прав на объекты.

5. Физические лица – дольщики строительства объекта – пошли по другому пути. Так, судом общей юрисдикции было признано право собственности одного из граждан-дольщиком на помещение в спорном объекте. В обоснование решения суд ссылался на надлежащее исполнение им в полном объеме обязательств по договору участия в долевом строительстве, передачу ему объекта и уклонение ответчиков от исполнения своих обязательств по передаче документов на государственную регистрацию права[3]. На основании указанного решения за гражданином было зарегистрировано право собственности на соответствующие помещения в здании.

6. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда удовлетворены требования общества «Ремонтник».

Суд обязал общество «Пилигрим», в том числе, представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на спорные помещения и после регистрации права передать указанные помещения в собственность общества «Ремонтник».

Однако данное решение обществом «Пилигрим» не исполнено. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве сообщением от 11.06.2014 № 15/014/2014-411 обществу «Пилигрим» отказано в регистрации права собственности на объекты.

7. Сославшись на пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и указав, что решением суда общей юрисдикции признано право собственности за гражданином на основании аналогичного договора, заключенного с теми же лицами, общество «Ремонтник» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из отсутствия доказательств наличия зарегистрированного права собственности на спорный объект недвижимости за обществом «Пилигрим» и руководствовались пунктом 2 статьи 8, статьями 131, 219 ГК РФ. При этом суды указали, что требования истца вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, поэтому они не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности.

8. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда решения судов отменил и признал, что общество «Ремонтник» может претендовать на регистрацию своего права собственности в реестре. При этом суд основывался на следующей логике.

8.1. Рассуждая о моменте возникновения права собственности на недвижимость по ГК РФ, коллегия исходит из первоначальной посылки о том, что оно возникает в результате внесения записи в реестр (т.н. принцип внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Этот вывод является принципиальным для российского права недвижимости и он опровергает мнение о том, что право собственность на недвижимое имущество или другие вещные права в отношении недвижимого имущества могут возникать в результате простых волеизъявлений участников оборота.

8.2. Далее коллегия отмечает, что особенностью государственной регистрации права собственности лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве (на основе положений соответствующего закона) является то, что закон не требует (в отличие от общего правила) регистрации т.н. «первичной собственности» застройщика в отношении объектов, возведенных им на принадлежащем ему на праве собственности или по договору аренды для целей строительства земельном участке (то есть, в строгом соответствии с принципом superficies solo cedit, который предполагает, что выстроенное на земельном участке принадлежит обладателю прав на земельный участок).

В соответствии со ст. 16 Закон об участии в долевом строительстве право собственности дольщика регистрируется фактически как «первичное» (хотя это в высшей степени нелепо, ведь дольщик приобретает это право по договору обменного (синаллагматического) типа).

8.3. Далее коллегия подчеркивает, что здание, в котором находится спорный объект, введено в эксплуатацию и фактических препятствий для регистрации права собственности первоначального дольщика (общества «Пилигрим», от которого общество «Ремонтник» должно было бы приобрести право собственности на помещение) нет.

Однако в связи с тем, что общество «Пилигрим» в нарушение вынесенных против него судебных актов не исполняет обязанность по регистрации своего права, истец по делу – общество «Ремонтник» - также не имеет возможности зарегистрировать переход права к нему.

8.4. Коллегия подчеркивает, что общество «Ремонтник» является стороной обязательственных отношений, возникших из договора купли-продажи. Кроме того, ВС также обращает внимание, что указанное общество является законным владельцем (не собственником!) объекта.

8.5. Далее логика коллегии разворачивается в следующем направлении. Со ссылкой на п. 3 Постановления Пленума № 25 от 23.06.2015 г. коллегия указывает, что хотя истец (общество «Ремонтник») не приобрело в соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на спорный объект, он тем не менее, не должен пострадать от недобросовестного поведения своего контрагента (общества «Пилигрим») и должен быть признанным имеющим право на регистрации своего права.

8.6. Завершает рассуждения коллегии довод о том, что судом общей юрисдикции в аналогичных условиях уже было признано право собственности гражданина на аналогичный объект в спорном здании; право гражданина на объект уже зарегистрировано.

Коллегия ссылается на конституционный принцип равенства и признает, что правовое положение всех дольщиков должно быть равным. Следовательно, полагает, коллегия, иск дольщика о признании права собственности также подлежит удовлетворению.

8.7. Таким образом, основанием для удовлетворения иска дольщика о признании права собственности послужила совокупность следующих обстоятельств:

(а) объект, в котором находится спорное помещение, введен в эксплуатацию;

(б) спорное помещение находится во владении истца;

(в) истец исполнил перед контрагентом все обязательства в части оплаты помещения;

(г) лицо, которое имеет право на регистрацию первичного права собственности на спорное помещение, недобросовестно уклоняется от регистрации;

(д) другой дольщик уже добился судебного признания права собственности на аналогичное помещение в этом же здание в суде общей юрисдикции[4].

8.8. В целом же, как представляется, эти выводы не расходятся с выводами Президиума ВАС РФ, которые тот сделал в делах «Мосстроймеханизация № 5» и «БалтСтройИнвест» и которые были заложены в упомянутый мною выше проект дополнений в постановление № 54.

9. К сожалению, судебная коллегия в данном деле не пошла еще дальше и не решила важнейшую процессуальную проблему, которая возникает по делам такого рода: проблему правильной квалификации требования истца.

10. Совершенно очевидно, что иск о признании права собственности на недвижимое имущество, который был заявлен истцом, это ненадлежащая форма защиты прав истца.

Иск о признании – это иск о констатации определенного состояния правовых отношений между истцом и ответчиком.

По делу о признании права собственности на недвижимость суд подтверждает, что истец (на момент разрешения спора по существу) является собственником недвижимой вещи[5]. Такие иски могут предъявляться в ситуациях, когда истец является собственником недвижимой вещи по правилам ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ранее возникшие права) или по правилам п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (исключения из принципа внесения, то есть, случаи, когда законодатель признает право возникшим без внесения записи об этом в реестр[6]).

В описанных ситуациях суд, разрешая положительно иск о признании права собственности, подтверждает, что истец является собственником соответствующей недвижимой вещи. Такое решение не создает для истца никаких новых прав на вещь.

11. Очевидно, что в данном деле ситуация совершенно другая.

У истца нет права собственности на спорное помещение, так как в отношении него действует принцип внесения (а его право не записано в реестре, то есть, не существует). Он является стороной обязательственного требования, обращенного к контрагенту (обществу «Пилигрим»), о передаче и государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

Собственно, коллегия именно это прямо признает в определении.

Таким образом, истец в данном деле в действительности не имел права на иск о признании.

12. Однако, как известно, ошибка в выборе способа защиты права и формы иска в условиях российского непрофессионального гражданского процесса не должна сама по себе влечь отказа в судебной защите[7].

Это связано с тем, что в обязанность суда входит применение норм права, являющихся релевантными для данного дела; иными словами, ошибка истца в выборе норм права и формы иска не препятствует суду применить правильные нормы права.

Именно это и произошло в данном деле. Несмотря на неправильный иск судебная коллегия ВС пришла к выводу о том, что по существу истец имеет право зарегистрировать свое право в реестре.

Это связано с тем, что с точки зрения материального права требование дольщика о регистрации перехода права (если бы право контрагента было бы зарегистрировано; отсутствие этой регистрации коллегия преодолела ссылкой на недобросовестность) подлежало удовлетворению.

13. К сожалению, в данном деле судебная коллегия воздержалась от обсуждения вопроса о том, а какой же иск был бы правильным.

Представляется, что ответ должен быть следующим.

Истец, являющийся стороной договора, может предъявить иск о регистрации перехода права (в соответствии с обязательством, принятым на себя его контрагентом). Этот иск является по своей природе иском о понуждении к исполнению договора в натуре, то есть, иском о присуждении.

Однако для исполнения решения суда по такого рода иску требуется первичная регистрация права лица, от которого право должно перейти к истцу.

Поэтому в исковое требование истцу следовало бы добавить еще и требование о регистрации права собственности ответчика и последующей государственной регистрации перехода права собственности к истцу.

Более того, в определении судебная коллегия как раз по сути и занималась тем, что устанавливала наличие оснований для возникновения права собственности у контрагента истца (ввод в эксплуатацию, исполнение всех обязательств по договору участия в долевом строительстве и проч.).

Таким образом, исковое требование должно было состоять из двух требований: о регистрации права собственности ответчика (наличие оснований для такой регистрации истец должен доказать в иске) и регистрации перехода права собственности на имущество к истцу (в связи с наличием неисполненного обязательства ответчика по передаче права собственности).

14. Подобная формулировка исковых требований и резолютивной части решения суда решила бы все правовые проблемы, возникающие по делам такого рода.

Она не только бы помогла правильному отображению в реестре динамики отношений участников строительства (что само по себе вряд ли является правовой ценностью), но и способствовала корректному пониманию всеми участниками оборота, а также судами важнейшего принципа права недвижимости superficies solo cedit и его последствий.

Кроме того, я убежден, что именно такая мотивировка и формулировка резолютивной части определения коллегии способствовала бы установлению единообразия между практикой судов общей юрисдикции, склонных в схожих ситуациях без каких-либо правовых рассуждений удовлетворять иски о признании права собственности за дольщиками, и практикой арбитражных судов, которые зачастую придерживаются некоторого ригоризма при рассмотрении дел, возникающих из инвестиционных правоотношений в сфере строительства недвижимости.

То есть, в итоге, должна привести к одному из правовых идеалов – предсказуемости разрешения одинаковых юридических споров.

Возможно, в будущих делах коллегии мы именно такое решение и увидим.

[1] Подр. см. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3.

[3] Понятно, что эта мотивировка не имеет ничего общего с правом и юриспруденцией. Она «житейская» («ну он же заплатил») и потому очень опасная. Подобное «расслабленное» отношение к юридической догматике крайне опасно, потому что оно не позволяет разрешать дела системно и предсказуемо.

[4] Я полагаю, что элемент (д) в данном случае является случайным (obiter dictum), он был задействован коллегией для эмоционального подкрепления своих выводов.

[5] См. п. 58 и 59 Постановления № 10/22.

[6] См. п. 11 Постановления № 10/22.

[7] См. п. 3 постановления № 10/22, п. 9 постановления № 25.

  • 8796
  • рейтинг 16

Юридические семинары для профессионалов

Правовые аспекты электронной коммерции

  • 23-24 октября. Москва
  • Лекторы: Савельев А.И. и другие

Законодательство об интеллектуальной собственности

25-27 октября. Москва

Похожие материалы

Комментарии (70)

Меня лишь смущает, что при обычных обстоятельствах "право собственности дольщика регистрируется фактически как «первичное»", а при наличии судебного спора - "требование о регистрации права собственности ответчика и последующей государственной регистрации перехода права собственности к истцу". Единообразия бы.

« Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. » "Комплекс введен в эксплуатацию, сторонами был подписан акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве."

Собственно, у участника долевого строительства уже возникли все основания для регистрации права собственности в соответствии с 214-ФЗ. Или нет?

В целом - мне кажется, что решение правильное.

А тут получается, что собственность Пилигримма возникла как раз из инвестиционного договора, против чего выступал ВАС!Помогите разрешить непонимание - откуда у Пилигримма возникло право собственности?

Что касаемо принципа внесения и позиции о том, что невозможно возникновение права собственности на недвижимость иначе, чем путем записи в реестре. Напомню, что :

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 ст. 8.1 ГК РФ)

При этом, гражданские права возникают в том числе из судебного решения, установившего такие права (см. подпункт 3 пункта 1 ст. 8 ГК РФ).

Таким образом, законодатель прямо предусмотрел возможность возникновения права собственности не в силу записи в ЕГРП, а в силу вступления в силу судебного акта.

По этой причине, следует разделять права собственности на недвижимость на те, которые зарегистрированы, и те, которые не зарегистрированы.

В идеале добиться того, чтобы судебные решения о признании права собственности автоматически в порядке двустороннего взаимодействия судов и Росреестра РФ направлялись регистратору, который регистрировал права без дополнительных заявлений в Росреестр и взимания пошлин. Это было бы правильным решением.

Обычно, желая сделать исключение из общего правила, законодатель выражается вполне определенно. Например:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК).

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).

В отношении судебного решения законодатель не имел в виду какой-либо исключительности. С тезисом о том, что при признании права собственности в судебном порядке право возникает не с момента регистрации можно было бы согласиться, если бы с исками о признании права у нас обращались только в тех случаях, когда право собственности действительно на момент обращения в суд у истца уже есть (например, возникло до вступления в законную силу закона о регистрации прав на недвижимое имущество) и судебное решение лишь констатирует наличие такого права. Но у нас с такими исками очень часто обращаются, чтобы добрый суд признал за истцом право собственности, которое у истца не возникло.

Для примера две ситуации, которые пришли в голову.

Первая. Заключен договор купли-продажи недвижимости, покупатель товар оплатил, продавец передал, но переход права не зарегистрировали, а потом продавец-ЮЛ прекратил деятельность в связи с ликвидацией. Верным способом защиты прав покупателя было обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода к нему права собственности (с приложением документов, подтверждающих наличие права собственности у продавца, и документов, подтверждающих его ликвидацию) и оспаривание решения Росреестра об отказе в регистрации (если будет отказано). Ненадлежащим способом защиты в данном случае является иск о признании за покупателем права собственности, т.к. такое право у покупателя не возникло.

Вторая. Заключен договор купли-продажи недвижимости, покупатель товар оплатил, продавец передал, но уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Верный способ защиты указан в п. 3 ст. 5551 ГК - иск о государственной регистрации перехода права собственности. Иск о признании права собственности в этой ситуации также является ненадлежащим способом защиты права, т.к. право не возникло.

Но я видела иски о признании права и в первой и во второй ситуации, и видела судебные решения, которыми такие иски удовлетворялись. Печально это.

Вот этот довод Екатерины - безупречен, я даже не знаю, что можно было бы возразить против него.

Насчет Екатерины, про возникновение прав из договоров - довод весьма косвенный. Странно, что Вы его так активно поддерживаете. В отличие от договоров (из которых как известно возникают обязательственные права) суд вправе устанавливать не только обязательственные права, но и вещные.

А по поводу возникновения вещных прав из договоров, думаю, Вы не будете спорить, что право собственности - вещное право. А оно согласно п. 2 ст. 218 ГК может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

"Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ)." Из Постановления № 25 (его в знаете)

Из комментария высших судей следует, что право собственности на недвижимость может возникнуть из судебного акта, минуя государственную регистрацию, но для третьих лиц, о которых пишет Игорь в этой теме, право собственности считается возникшим от даты государственной регистрации. Так что предлагаю завершить дебаты по этой теме. Резюме: суд вправе установить право собственности на недвижимость, которое считается возникшим для сторон спора от даты вступления в силу судебного акта (без госрегистрации). Для третьих лиц оно возникает от даты госрегистрации, совершаемой на основании соответствующего судебного акта, вступившего в законную силу. Так что принцип внесения - сам по себе выходит весьма относительная штука -)))

Пример немного не в тему. Юридическое лицо создается на основании решения его учредителя/учредителей (п. 1 ст. 50.1 ГК), но при этом оно подлежит государственной регистрации и обладает правоспособностью с момента регистрации (п. 2 ст. 48, п. 3 ст. 49, ст. 51 ГК).

Поскольку Вы, видимо, не слишком вчитались в цитату из трудов ВС, продублирую ее часть:

"Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ)." Смысл этой фразы в том, что суд допускает возникновение права собственности на недвижимость на основании судебного акта для тех лиц, которые участвовали в судебном споре (а при сделке - для сторон сделки - в момент совершения или исполнения сделки - в зависимости от ее условий). То есть двигайтесь от обратного. Иначе какой смысл было это писать? Зачем было фактически указывать, нам что право собственности на недвижимость, возникшее из судебного решения не считается возникшим для третьих лиц, не участвующих в судебном споре? Значит оно возникло для лиц, которые в споре участвуют. Кроме того, еще раз повторюсь в законе нет для суда ограничений на признание или установление прав на недвижимость, а судебный акт вступивший в силу - равен по силе закону.

Вы же утверждаете, как я понял, что несмотря на то, что право собственности судом установлено, оно не возникло, пока не будет зарегистрировано. Допустим, истец получил вступившее в силу судебное решение об установлении права собственности на недвижимость. Далее по каким то причинам не зарегистрировал свое право. Допустим это длится год, два, три. И что тогда? Каким правом он обладает? Лучше ответьте мне на этот вопрос? Если внятного ответа исходя из Вашей логики не будет, так и говорить не о чем. Право установлено судом, но не возникло. хм. Ваша ошибка в том, что Вы путаете акт регистрации как подтверждающий существование права со стороны государства с моментом возникновением права. Право возникает ранее, но может быть не признано государством, или признано. Поскольку суд, это орган государственной судебной власти, он уже признал наличие права, а Росреестр обязан исполнить судебное решение и окончательно легализовать для третьих лиц его. Даже не знаю, что еще добавить. По моему то что я написал (разжевал фактически до крошек смысл), очевидно даже для студента первого курса юридического факультета, ну может быть второго. -))

« Ваша ошибка в том, что Вы путаете акт регистрации как подтверждающий существование права со стороны государства с моментом возникновением права »

Ошибки нет. Права на недвижимость возникают с момента регистрации, за исключением случаев, прямо установленных законом. То есть момент возникновения права у лица и момент государственной регистрации этого права в большинстве случаев совпадают. Это был мой последний ответ Вам в этой теме.

Таким образом, законодатель прямо предусмотрел возможность возникновения права собственности не в силу записи в ЕГРП, а в силу вступления в силу судебного акта."

Если же принять Вашу точку зрения и допустить, что суд не вправе устанавливать право собственности на недвижимость, тогда Вы подчиняете судебную волю воле регистратора - по всем признакам лица, в юридическом смысле менее могущественного, чем судья.

Обсуждаемое решение с точки зрения теории исков и юридических фактов, конечно же, неправильное. В то же время считаю, что прагматика важнее теорий. В данном случае результат не нарушает чьих-либо прав. Конечной целью истца было приобретение права собственности и он его приобрел. Прагматика в данном случае перевесила теорию.

от 13 октября 2015 г. N 89-КГ15-10

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Однако, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая истцу в иске, указанные выше положения норм материального права не учел.

Как установлено судом первой инстанции, строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. <. >, микрорайон <. >, N 2 - 3 (1) по ГП, в том числе спорной квартиры, осуществлялось за счет денежных средств дольщиков ООО "Тюмень-Лукойл-Строй", в том числе за счет истца Исаевой Н.А., которая в полном объеме исполнила свои обязательства, предусмотренные договором - оплатила строительство спорной квартиры.

Застройщиком в предусмотренный договором срок спорное жилое помещение Исаевой Н.А. не передано по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, ООО "Тюмень-Лукойл-Сервис", осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано.

Объект незавершенного строительства передан ответчику ЖСК "Согласие" для завершения строительства.

Судом также установлено, что на момент передачи объекта незавершенного строительства ЖСК "Согласие" для завершения строительства, спорный жилой дом был частично выстроен, в том числе выстроено жилое помещение, на которое претендует истец.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику ЖСК "Согласие", в том числе и доля строительных работ, оплаченная истцом.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Надлежащее исполнение обязательств стороной истца подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами, получившими надлежащую оценку суда первой инстанции, и стороной ответчика в установленном законом порядке, в том числе при апелляционном рассмотрении дела, не оспорено.

Одним из оснований, послуживших к отказу истцу в иске судом апелляционной инстанции послужило непредставление доказательств отсутствия правопритязаний в отношении спорной квартиры со стороны третьих лиц.

Однако судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется. Доказательств наличия прав иных лиц на спорный объект материалы дела не содержат.

Также, отсутствуют в материалах дела какие-либо доказательства, свидетельствующие о нарушении прав членов ЖСК "Согласие" в случае удовлетворения требований истца. Сведений о наличии иных договоров (с участием членов ЖСК) в отношении спорного объекта материалы дела не содержат. Ответчиком такие доказательства в материалы дела не представлялись.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, указывая на необходимость отказа истцу в иске по указанному выше основанию, изложенные выше выводы суда первой инстанции не опроверг.

На мой взгляд кредиторов застройщика можно разделить на две категории: те что инвестировали в конкретный объект строительства деньги, и те что нет. Требования первых удовлетворяются (что на мой взгляд справедливо) за счет недостроенного объекта строительства, который у них в залоге (он может быть ими достроен или продан с торгов, а вырученные средства разделены между инвесторами и т.д.). Требования вторых - удовлетворяются за счет иного имущества застройщика. Такой подход исключает внесение объекта строительства в конкурсную массу застройщика. Зачем это нужно? Чтобы снизить остроту проблемы обманутых долевых инвесторов - только для этого. Чтобы увеличить их юридическую защиту и повысить гарантии инвестирования в недвижимость в России. Государство держит в фокусе эту проблему, она имеет сильное социальное значение, особенно в случаях, когда у инвестора нет другого постоянного жилья. Поэтому на мой взгляд, в данном случае следует отойти от юридической теории (какой бы красивой и абстрактно правильной она не казалось) ровно настолько, насколько необходимо. На мой взгляд важно, чтобы юридическая теория обслуживала текущие практические нужды людей, а не люди обслуживали юридическую теорию и связанные с нею догмы.

Но еще на момент принятия 54 Пленума возникает вопрос, который так или иначе я не понимаю до конца.

Речь о квалификации инвестиционного договора - как простого товарищества.

И в первую очередь, когда при объединении вкладов не происходит переоформление прав на земельный участок на обоих товарищей. Это насколько я понимаю не запрещено. Но это приводит конечно к тому, что застройщиком в смысле градостроительного кодекса и приобретателем первичного права собственности в смысле принципа гражданского права, что мы тут обсуждаем, становится только один из товарищей. Какова природа передачи объекта от этого товарища второму участнику инвестиционного договора?

К примеру застройщик передает вкладом право аренды на земельный участок, стоимость арендных платежей за весь период стройки. Второй участник за свой счет строит объект. Он же по итогам весь объект, или его подавляющую часть и получает.

Если идти по всей линейке, то сначала в любом случае объект регистрируется на застройщика, а потом регистрируется на второго участника. И что, хотите сказать до второго шага собственником объекта является застройщик? Но он его не создавал за счет собственных средств, ни от кого не получал по сделке. На каком основании? Как понять природу этого приобретения, которая, к слову, будет в экономическом смысле дарением почти за полную сумму стоимости, за вычетом арендных платежей за землю.

Но что-то, как водится, пошло не так. А вот что - из судактов совершенно непонятно. Орган регистрации отказал дольщику в регистрации права по мотивам отсутствия кадастрового учета помещения. И дольщик идет в суд признавать свое право - зачем?! Преодолеть таким образом законный отказ в регистрации? Что мешало провести кадастровый учет помещения? Но эти практические вопросы судами не рассматриваются. Вместо этого поминают 54-й Пленум, рассуждают, правильный иск или нет. Чертовщина какая-то.

Вроде как, "лучшее" только в отношении жилых помещений, ч. 4 ст. 25 221-ФЗ: « Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила настоящей части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме. »

Одного понять не могу: к чему все эти "признавалки", если опять всё упрется в п. 1.2 ст. 20 122-ФЗ?

Причем здесь вообще суд, если с точки зрения 214-ФЗ (что есть, то есть - закон весьма вне рамок стройных юридических конструкций) участник долевого строительства вправе идти в Росреестр за заветной гос. регистрацией?!

Из спора о ГКУ выведен спор о теории исков. Между сторонами ДУДС, следовательно, с 54-м Постановлением нас связывает лишь то, что данное Постановление никак не связано с ДУДС (п. 11 данного Постановления).

"Смешались в кучу кони, люди".

Подписка на электронную версию

2010 - 2017 © ООО "Редакция журнала "ЗАКОН"

Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям

  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Твиттер

Источник:

zakon.ru