Портал правовой информации

договор купли-продажи земельного участка как оспорить

Категория: Земельные вопросы

Описание

Иск о внесении исправлений в договор купли-продажи земельного участка удовлетворен правомерно, так как фактически истцами оспаривалось несоответствие

Иск о внесении исправлений в договор купли-продажи земельного участка удовлетворен правомерно, так как фактически истцами оспаривалось несоответствие в договоре данных о доверенностях истцов доверенностям, на основании которых фактически действовал их представитель при заключении договора купли-продажи. Факт заключения указанного договора, как и сам договор, сторонами не оспаривались, предметом рассмотрения настоящего спора не являлись. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 27.06.2013 по делу N 33-5882

Судья: Моргачева Т.С.

Докладчик: Ворожцова Л.К.

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Ворожцовой Л.К.,

судей: Русиновой А.В., Пискуновой Ю.А.,

при секретаре К.Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворожцовой Л.К.

гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации Осинниковского городского округа в лице К.Е.В. (доверенность от 30.10.2012 г. сроком на один год)

на решение Осинниковского городского суда Кемеровской области от 2 апреля 2013 г.

по иску П., К.В. к Администрации Осинниковского городского округа о внесении исправлений в договор купли-продажи земельного участка,

установила:

П., К.В. обратились в суд с иском Администрации Осинниковского городского округа о внесении исправлений в договор купли-продажи земельного участка.

Требования мотивируют тем, что 18.07.2012 г. между ними и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка N, по адресу: <адрес>. Данный земельный участок был передан ответчиком им по акту приема-передачи, расчет между сторонами произведен.

29.11.2012 г. при принятии и проверке документов для регистрации перехода права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Осинниковский отдел) было установлено, что в договоре купли-продажи имеются опечатки в дате выдачи П. доверенности его представителю - С., место 19.04.2012 года указано 20.04.2012 года и в номере доверенности, выданной Е.В. В.Н., пропущено - 1257. Поскольку проект договора купли-продажи готовился ответчиком, то обратились с просьбой о внесении исправлений в договор, однако ответчик направил письмо от 14.02.2013 года N 203, в котором им предлагалось доплатить за земельный участок до 1 260 703,14 рублей, опечатки не исправил.

Просят обязать Администрацию Осинниковского городского округа внести исправления в договор купли-продажи земельного участка N от 18 июля 2012 года: в разделе подписи сторон в договоре, приложения N 1 - акт приема-передачи, приложения N 2 - расчет стоимости земельных участков передаваемых в собственность за плату в реквизитах доверенности, выданной П. представителю С. дата выдачи доверенности указана 20.04.2012 года вместо 19.04.2012 года, в реквизитах доверенности выданной К.В. представителю С. в номере доверенности пропущены - 1257; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Осинниковский отдел зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка N от 18.07.2012 года, расположенного по адресу: <адрес> и обязать зарегистрировать переход права собственности на указанный земельный участок к ним.

Представитель истцов С. заявила ходатайство об отказе от исковых требований в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Осинниковский отдел обязанности по регистрации договора купли-продажи земельного участка N от 18.07.2012 года, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, и регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

Определением суда производство по указанным исковым требованиям прекращено.

В остальной части исковые требования о внесении исправлений в договор купли-продажи земельного участка N от 18 июля 2012 года истцы поддержали.

Решением Осинниковского городского суда Кемеровской области от 2 апреля 2013 г. постановлено:

исковые требования П., К.В. удовлетворены, суд обязал Администрацию Осинниковского городского округа внести в договор купли-продажи N от 18 июля 2012 года указанные выше исправления.

В апелляционной жалобе представитель Администрации Осинниковского городского округа К.Е.В., просит решение суда отменить и указывает, что договор купли-продажи земельного участка не соответствует закону и является недействительным. Считает, что неправильно была определена цена земельного участка.

П., К.В. относительно апелляционной жалобы представлены возражения.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из статьи 182 ГК РФ, следует, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из смысла вышеуказанных норм следует, что сделки, в том числе договор купли-продажи земельного участка, могут быть заключены как лично, так и представителем, действующим на основании доверенности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.07.2012 года Администрацией Осинниковского городского округа принято постановление N 1198-П о предоставлении П. и К.В. на основании их заявления в общую собственность, по ? доли каждому за плату земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1146 м2 с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: под размещение объектов торговли, на котором расположено отдельно стоящее нежилое здание (Магазин "Копейка"), принадлежащее на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли П. и К.В. (л.д. 49).

На основании данного постановления 18 июля 2012 года между Администрацией Осинниковского городского округа, с одной стороны, и П., К.В. в лице представителя С., действующей на основании нотариальных доверенностей от 19.04.2012 года N 1Д-199 и от 11.05.2012 года N 1С-1257, с другой стороны, заключен договор купли-продажи N указанного земельного участка (л.д. 52 - 58).

Согласно пунктам 2 и 3 данного договора определена цена указанного земельного участка в размере 189 105 рублей, которая должна была перечислена покупателем на счет УФК Кемеровской области г. Кемерово в течение тридцати календарных дней с момента подписания договора.

В разделе данного договора "Подписи", а также в приложениях N 1 - Акт приема-передачи и N 2 - Расчет стоимости земельных участков передаваемых в собственность за плату неверно указана дата доверенности представителя П. - С.: вместо 19.04.2012 года указано 20.04.2012 года; номер доверенности К.В. вместо N 1С-1257 указано N 1С.

Из письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Осинниковского городского округа от 19.07.2012 года следует, что стоимость земельного участка в размере 189 105 рублей оплачена П. и К.В., поступила на счет УФК по Кемеровской области г. Кемерово, обязательства по оплате выкупной цены по указанному договору исполнены (л.д. 16).

29.11.2012 года данный договор и прилагаемые к нему документы были представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Осинниковский отдел для регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок. Данное обстоятельство подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (л.д. 18).

Из письма Осинниковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от 22.03.2013 года N 11/1-13-0488 следует, что 18.12.2012 года по заявлению сторон государственным регистратором было принято решение о приостановке государственной регистрации указанного договора. В настоящее время документы по сделке находятся на исправлении государственного регистратора (л.д. 51).

Истцы обратились в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Осинниковского городского округа с просьбой внести исправления в указанный договор купли-продажи.

14.02.2013 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Осинниковского городского округа истцам было направлено письмо, в котором сообщалось, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 года осуществляется продажа земельных участков гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках, зданиях, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникли до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков. Согласно п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Поскольку постановление о предоставлении земельного участка по <адрес> вынесено позже 1 июля 2012 года, то стоимость выкупа данного земельного участка составляет 1 260 703,14 рублей согласно кадастровой стоимости земельного участка. Истцам предложено доплатить оставшуюся сумму выкупа либо продлить договор аренды (л.д. 17).

Постановлением Администрации Осинниковского городского округа от 11.02.2013 года N 131 -П отменено постановление Администрации Осинниковского городского округа N 1198-П от 13.07.2012 года о предоставлении истцам в собственность за плату указанного земельного участка (л.д. 50).

Разрешая спор и удовлетворяя иск П. и К.В., суд первой инстанции правильно исходил из того, что фактически истцами оспаривалось несоответствие в договоре данных о доверенностях истцов, доверенностям, на основании которых фактически действовал их представитель при заключении договора купли-продажи. Факт заключения указанного договора как и сам договор сторонами не оспаривались, предметом рассмотрения настоящего спора не являлись.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что данный договор не соответствует закону, являются несостоятельными и не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких данных судом принято законное и обоснованное решение и оснований для его отмены не имеется.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, доказательств, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции.

Разрешая дело, суд первой инстанции в полном объеме определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил материальный закон, рассмотрел дело в соответствии с заявленными требованиями и не нарушил нормы процессуального права.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Осинниковского городского суда Кемеровской области от 2 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Осинниковского городского округа - без удовлетворения.

Источник:

ourcourt.ru

Другие статьи

Оспаривание цены договора купли-продажи земельного участка - Недвижимость - Конференция ЮрКлуба

Конференция ЮрКлуба Оспаривание цены договора купли-продажи зе.
Schtoss 27 Окт 2010

В соответствии с п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте. " участок приобретается арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта. Законом субъекта, в котором происходит действие, цена не установлена. В декабре 2008 года компетентный орган субъекта издал распоряжение о предоставлении земельного участка, в котором указал цену, определенную независимым оценщиком. При этом цена оказалась весьма и весьма высока даже на момент оценки и принятия распоряжения

Распоряжение и проект договора были направлены Обществу только в октябре 2010 года. К этому времени цена участка уже принципиально поменялась в меньшую сторону. Если я правильно понимаю, то установить в договоре ту цену, которая сложилась на сегодняшний день, вряд ли возможно (исхожу из того, что решение суда исполнялось добровольно). Поэтому хотелось бы оспорить цену, указанную в распоряжении и в проекте договора

Тот отчет об оценке. который указан в распоряжении, датирован июлем 2008 года. У Общества имеется отчет об оценке, датированный ноябрем 2008 года, в котором указана адекватная цена участка. Вопрос - как лучше действовать?

Понятно, что поскольку в данном случае заключение договора для Общества обязательно, необходимо известить об акцепте на иных условиях и направить протокол разногласий с указанием цены, устраивающей Общество. Есть ли смысл оспаривать распоряжение о предоставлении в собственность земельного участка в части цены? Имеются сомнения относительно того, что это распоряжение является незаконным - ведь цена определялась не органом, а независимым оценщиком. Сама достоверность оценки вроде как не оспаривается.

Протокол разногласий продавцом, естественно, будет отклонен, и придется обращаться в суд за определением условия о цене, и вроде бы это будет более подходящей формой защиты прав. Но сомнения все равно имеются.

Еще интересует вопрос, с каким требованием обращаться в суд по преддоговорному спору и как доказывать недостоверность оценки? Заявлять ходатайство о проведении экспертизы и ставить вопрос, нарушались ли правила определения рыночной стоимости при проведении оценки оценщиком продавца?

Буду признателен за любые советы

Rigard 28 Окт 2010

Понятно, что поскольку в данном случае заключение договора для Общества обязательно

Это почему это обязательно? Не захотите никто не заставит.

с каким требованием обращаться в суд по преддоговорному спору и как доказывать недостоверность оценки? Заявлять ходатайство о проведении экспертизы и ставить вопрос, нарушались ли правила определения рыночной стоимости при проведении оценки оценщиком продавца?

ИМХО, надо просить признать недействительным отчет оценщика Администрации и постановление Администрации в части определения цены выкупа, а также просить суд обязать Администрацию установить цену выкупа в размере _______ р.

grin095 28 Окт 2010

ИМХО, надо просить признать недействительным отчет оценщика Администрации и постановление Администрации в части определения цены выкупа, а также просить суд обязать Администрацию установить цену выкупа в размере _______ р.

в смысле недействительным? очень интересно, учитывая, что оценка это субъективный подход. Разве что нарушит оценщик законодательство об оценке и стандарты..

Буду признателен за любые советы

Ну раз за любые, то вот мой

Тот отчет об оценке. который указан в распоряжении, датирован июлем 2008 года.

Распоряжение и проект договора были направлены Обществу только в октябре 2010 года.

не годится отчет для сделки в любом случае, ибо

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ

К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)

Rigard 28 Окт 2010

в смысле недействительным? очень интересно, учитывая, что оценка это субъективный подход. Разве что нарушит оценщик законодательство об оценке и стандарты..[/quote]

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.[/quote]

Schtoss 28 Окт 2010

Согласен. Поспешил. Тут будет действовать п. 2 ст. 445 ГК РФ

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

То есть они нам оферту, мы им - акцепт на иных условиях (т.е. новую оферту), они нам отказ, мы в суд с преддоговорным спором. Если мы не в суд, то и сделки никакой не будет

[quote] Если я правильно понимаю, то установить в договоре ту цену, которая сложилась на сегодняшний день, вряд ли возможно (исхожу из того, что решение суда исполнялось добровольно)[/quote]

я, похоже, тоже поспешил. Ведь исходя из ст. 485 ГК РФ, цена определяется сторонами в момент заключения договора. ФЗ "Об обороте. " ничего не говорит о том, что решение о предоставлении участка должно содержать цену. Орган должен решить, предоставлять или нет. Он в 2008 году решил - предоставлять. А оферту направил только в 2010 году. Общество, в свою очередь, не хочет приобретать участок по цене, указанной в оферте, и не потому, что в 2008 году он стоил дешевле, чем указано в проекте, а потому, что сейчас он стоит еще дешевле. Получается, что существенное условие о цене-то мы не согласовали пока.

[quote]Я так понял постановление администрация издала вовремя. Вот только не уведомила покупателя об этом[/quote]

Нашел любопытное постановление

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

от 22 апреля 2010 г. N 18АП-2772/2010

индивидуальный предприниматель Жаркова Лариса Владимировна (далее - ИП Жаркова Л.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - Комитет, ответчик 1), к обществу с ограниченной ответственностью "Сибэксперт" (далее - ООО "Сибэксперт", ответчик 2) о признании недостоверной рыночной стоимости оценки нежилого помещения общей площадью 227,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. им. К. Маркса, 29, установленной отчетом ООО "Сибэксперт" N 393/22-049 от 06.04.2009, и обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения II площадью 227,2 кв. м по адресу: г. Златоуст, ул. К. Маркса, 29, по цене, определенной в ходе судебного заседания

Суд первой инстанции также указал на невозможность заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене, определенной в ходе судебного заседания, поскольку на момент рассмотрения дела распоряжение главы Златоустовского городского округа от 20.04.2009 N 901-р "О приватизации нежилого помещения" II площадью 227 кв. м по адресу: г. Златоуст, ул. им. Карла Маркса, 29, по цене 6880000 руб. не отменено, недействительным в установленном порядке не признано.

Данный вывод суда первой инстанции нельзя признать правильным.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Таким образом, обжалование несоответствующего закону распоряжения главы Златоустовского городского округа от 20.04.2009 N 901-р "О приватизации нежилого помещения", содержащего недостоверную выкупную цену помещения, в самостоятельном судебном порядке не требуется.

Сообщение отредактировал Schtoss: 28 Октябрь 2010 - 17:43

diogen 28 Окт 2010

Протокол разногласий продавцом, естественно, будет отклонен, и придется обращаться в суд за определением условия о цене, и вроде бы это будет более подходящей формой защиты прав. Но сомнения все равно имеются.

Еще интересует вопрос, с каким требованием обращаться в суд по преддоговорному спору и как доказывать недостоверность оценки? Заявлять ходатайство о проведении экспертизы и ставить вопрос, нарушались ли правила определения рыночной стоимости при проведении оценки оценщиком продавца?

Требование - обязать заключить договор на условиях встречной оферты.

А уже в процессе спора будете рассматривать условия, в т.ч. о цене.

Rigard 28 Окт 2010

То есть они нам оферту, мы им - акцепт на иных условиях (т.е. новую оферту), они нам отказ, мы в суд с преддоговорным спором. Если мы не в суд, то и сделки никакой не будет

Требование - обязать заключить договор на условиях встречной оферты.

+признать недействительным отчет оценщика+ признать недействительным постановление в части определения цены.

Schtoss 02 Ноя 2010

Аналогичная практика по 36 ЗК *практически* однозначна и идет по пути: цена выкупа ЗУ - на момент подачи заявления о выкупе

Согласен, но там цена выкупа определяется исходя из кадастровой стоимости и заведомо известна на момент подачи заявления. А в моем случае цена рыночная

+признать недействительным отчет оценщика+ признать недействительным постановление в части определения цены

Получится ли так, отдельными требованиями в одном заявлении? Отчет оценщика, может быть, будет и достоверен, но на 2008 год. А мы-то говорим о том, что сейчас должна быть применена актуальная цена, а не та, что действовала на момент обращения за выкупом. Да и постановление у меня вынес один орган, а договор от имени субъекта заключает другой.

Rigard 02 Ноя 2010

Получится ли так, отдельными требованиями в одном заявлении?

А мы-то говорим о том, что сейчас должна быть применена актуальная цена, а не та, что действовала на момент обращения за выкупом.

Можете тогда и не оспаривать

Да и постановление у меня вынес один орган, а договор от имени субъекта заключает другой.

Источник:

yurclub.ru

Как можно оспорить договор купли-продажи на земельный участок?

договор купли-продажи земельного участка как оспорить

Уважаемые специалисты, добрый день!

Подскажите пожалуйста, вопрос такого характера, есть 2 собственника в жилом доме (1 собственник владеет 1/2 долей, 2 собственник 1/2). Второй собственник лишен доступа, владеет своей долей только лишь на бумаге. Вопрос теперь с земельным участком возник, так как выяснилось что первому собственнику принадлежит весь полностью зем.участок (на основании договора купли-продажи который был куплен у местной администрации поселка).

Можно ли оспорить договор купли-продажи (каким образом), так как собственник 2 свою долю на жилой дом восстановил через суд (а земля выяснилось что вся принадлежит 1 - му собственнику), вся эта ситуация вытекала из следующих истоков: 1-ый собственник оформил жилой дом (на себя полностью) и при этом не сообщила о том что есть еще собственник. Соответственно после того как оформляет на себя весь полностью дом, после этого идет в администрацию и оформляет договор купли-продажи на земельный участок (становиться полноценным собственником жилого дома и земельного участка).

Но как выше я уже писал после всего соответственно 2-ой собственник узнает обо всем, подает в суд, отсуживает свою половину на жилой дом 1/2, а земли выяснилось что нет. Можно ли в этой ситуации оспорить договор купли-продажи на земельный участок?

22 Февраля 2016, 13:27 Анна, г. Санкт-Петербург

Ответы юристов (2)

. Второй собственник лишен доступа, владеет своей долей только лишь на бумаге.

При необходимости нужно обратиться в суд с иском об устранении нарушений прав собственника.

Можно ли оспорить договор купли-продажи (каким образом)

Можно, в судебном порядке.

Уточнение клиента

Спасибо! Так в моем случае надо будет оспаривать договор купли-продажи или заявлять права на собственность 1/2 доли на земельный участок?

23 Февраля 2016, 22:57

Вы должны заявить 2 требования: признание договора купли продажи недействительным в части предоставления его в собственность одному из двух собственников дома и признание за Вами права собственности на половнину участка.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник:

pravoved.ru