Портал правовой информации

операция по размещению движимого и недвижимого имущества

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Операция по размещению движимого и недвижимого имущества

ЛИЗИНГ. ФИНАНСИРОВАНИЕ БЕЗ КРЕДИТОВАНИЯ

Лизинг — это операция по размещению движимого и недвижимого имущества, которое специально закупается лизинговой фирмой, остается ее собственностью, но отдается в аренду предпринимателям.

Главное преимущество лизинга в том, что получатель объекта лизинга не должен сразу его оплачивать, т. е. может не иметь необходимых денежных сумм для его полного приобретения. Плата за использование объекта лизинга происходит длительное время, в течение срока использования объекта. Лизинговый объект позволяет получить доход, из которого осуществляется выплата стоимости объекта с некоторым превышением, составляющим прибыль лизинговой фирмы.

В лизинговой операции участвуют три стороны: поставщик — продавец определенного имущества, лизинговая фирма (арендодатель) и потребитель — получатель определенного имущества (арендатор).

На стадии подготовки предложений анализируются основные параметры, а именно: закупочная цена оборудования или нового имущества, аванс, полученный в момент закупки имущества, применяемая ставка, длительность контракта, периодичность выплат, величина выкупа, способ оплаты.

Лизинг представляет собой трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания (арендодатель) по указанию пользователя (арендатора) приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю в аренду.

Сделка финансового лизинга оформляется следующими документами:

1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования), где лизинговая компания — покупатель, а изготовитель — продавец;

2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем), в силу которого происходит передача во временное возмездное пользование (аренду) оборудования, купленного у изготовителя специально для этой цели;

Финансовый лизинг привлекателен и тем, что финансируется 100% арендуемого имущества, что очень выгодно арендатору, если речь идет о большой сумме.

Лизинг особенно привлекателен при временной потребности в оборудовании (например, в научно-исследовательских лабораториях). Предприниматель прибегает к лизингу, если у него нет возможности использовать кредит для закупки лизингового оборудования или он предполагает использовать собственный капитал и заемные средства иным способом. Предприниматель, не увеличивая капитал, приводит в движение большее количество факторов производства. Средства производства, полученные по лизингу, не фиксируются в балансе лизингополучателя и не увеличивают его задолженности.

Предприниматель может использовать лизинг при наличии потребности в оборудовании, которое не связано с основной производственной деятельностью.

Опытный предприниматель предпочитает приобретать по лизингу особенно сложное и редкое оборудование, которое обслуживается лизингодателем лучше, чем это может сделать он сам.

НОВОЕ МЫШЛЕНИЕ В УПРАВЛЕНИИ ПРОИЗВОДСТВОМ

ЧТО ТАКОЕ СОВРЕМЕННЫЙ МАРКЕТИНГ

ОРГАНИЗАЦИЯ И ОПЛАТА ТРУДА РУКОВОДИТЕЛЕЙ

Источник:

bibliotekar.ru

Видео

Другие статьи

Операции с недвижимым имуществом

Операции с недвижимым имуществом Виды операций с недвижимостью. Действительность сделки, определяемая через совокупность определенных условий. Договор купли-продажи объекта недвижимости. Пожизненное содержание с иждивением, его законодательное закрепление. Договор аренды, его сущность.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Виды и содержание операций с недвижимостью

Операции с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки -- приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

волеизъявление не соответствует подлинной воле;

нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

В устной форме сделка возможна:

если законом или соглашением не установлена письменная форма;

для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

Наследование по закону или по завещанию

Реализация обязательств (залог или долги)

Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением

Изъятие земельного участка и снос строения

Изменение состава с разделом имущества

Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

Внесение имущества в уставный капитал

Долевое строительство с выделением долей

Оформление кредита под залог недвижимости

Расселение (коммунальной квартиры)

Вступление в кондоминиум

Передача в доверительное управление

Аренда, наем, поднаем, перенаем

Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление

Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование

Введение и снятие сервитутов, бронирование

Купля-продажа -- сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

уплаты оговоренной в договоре цены;

оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

передать объект недвижимости свободным от любых обременений, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

- передачи проданного ему объекта недвижимости;

- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

- соразмерного уменьшения цены сделки,

- безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,

- возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,

- возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

- замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

- принять переданный ему объект недвижимости;

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

- индивидуальные сделки (с участием посредника);

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион -- публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс -- способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств -- социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер -- конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена -- сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

- между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

- между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение -- сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- объект недвижимости в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

- для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или -- при отсутствии завещания -- по закону.

Рента -- сделка, в которой получатель ренты -- собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

- пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда -- сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

- своевременной уплаты арендной платы;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан: недвижимый имущество сделка

- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

- с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

- своевременно вносить арендную плату;

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения -- операция, в которой одна сторона -- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

По оценкам специалистов, не позднее чем через 7 лет необходимо будет выполнить ремонт кровли здания. Оценочная стоимость ремонтных работ на данный момент составляет 280 тыс. рублей. Ежегодное удорожание идет в среднем на 8 %. Определить, какую сумму нужно будет потратить на капитальный ремонт, и сколько средств можно в конце каждого года вносить на депозит, приносящий 10 % годовых, чтобы оптимизировать затраты?

Рассчитаем будущую стоимость единицы FV при ежегодном удорожании на 8 %:

Рассчитываем формирование фонда возмещения:

Ответ: на ремонт кровли здания через семь лет потребуется 479869,6 рублей и чтобы оптимизировать затраты, нужно будет в конце каждого года вносить на депозит 50583 рублей.

Определить вариант наилучшего использования свободного участка земли площадью 10000 м2. Имеется следующая информация о вариантах использования участка:

а) Строительство многоквартирного дома (70 квартир). Стоимость одной квартиры составит 22 000 $. Затраты на строительство - 1160000 $.

б) Разбивка на участки под строительство коттеджей. Возможное количество участков - 25. Стоимость одного участка - 5600 $. Стоимость юридических и инженерных услуг при разбивке на участки составит - 28000 $.

в) Размещение на участке склада площадью 8700 м2. Чистый доход от продажи 1 м2 объекта составит 34 $. Затраты на строительство ограждения составит 57000 $.

г) Организация уличной торговли. Стоимость 1 фронтального метра составит 1070 $.

Для определения наилучшего варианта использования участка рассчитаем выручку и прибыль для каждого случая:

Таким образом, на основании расчетов наиболее выгоден вариант «а» строительство многоквартирного дома.

Ответ: вариант «а».

Список используемой литературы

Оценка недвижимости: Учебник/Под ред.А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2011.

Озеров Е.С. Экономика менеджмента и недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2008 - 422 с.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н.Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой.- М.: КНОРУС, 2007.-344 с.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений. Характеристика правового регулирования операций с недвижимым имуществом. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений, ответственность сторон за нарушение условий.

Операции с недвижимым имуществом, вложение в недвижимость. Элементы договора продажи недвижимости. Содержание договора продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений. Значение публично–правовых норм в регулировании отношений недвижимости.

Понятие и виды муниципального недвижимого имущества, оценка его стоимости и субъекты сделок с ним. Нормативно-правовое регулирование рыночных отношений и включение их в сферу недвижимости. Характеристика условий договоров купли-продажи, аренды и найма.

Перечень объектов, относимых к недвижимости согласно закону. Особенности правового режима сделок с недвижимостью. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, договора мены и дарения. Аренда и договор безвозмездного пользования имуществом.

Общее понятие недвижимого имущества. Понятие, существенные условия, форма, субъекты и содержание договора купли–продажи недвижимости. Государственная регистрация и ее значение. Правовые особенности различных видов договоров купли-продажи недвижимости.

Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества: понятие по законодательству РФ, ее виды и признаки. Разграничение гражданским законодательством формы сделок и их государственную регистрацию. Договор купли–продажи недвижимости.

Сделки с недвижимостью. Предприятие как особый объект гражданских прав. Заключение, государственная регистрация и исполнение договора купли-продажи предприятия. Особенности продажи заложенных предприятий, предприятий с недостатками, при банкротстве.

Договор купли-продажи относится к договорам передачи имущества в собственность. Его сущность, понятие, стороны, предмет, содержание, формы и виды. Договор поставки товаров для государственных нужд. Соглашение контрактации. Договор энергоснабжения.

Понятие, элементы и содержание договора купли-продажи. Виды договоров купли-продажи: розничный, недвижимости, предприятия, поставки товаров для государственных нужд, энергоснабжения и контрактации. Основные обязанности продавца и покупателя товара.

Знакомство с особенностями договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи как один из наиболее главных видов гражданско-правовых обязательств: анализ общих положений, рассмотрение основных правил регулирования, общая характеристика форм.

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.

PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.

© 2000 — 2017, ООО «Олбест» Все права защищены

Источник:

allbest.ru

Виды операций с недвижимым имуществом

Виды операций с недвижимым имуществом

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Факультет региональной экономики и управления

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

по экономике недвижимости

На тему: "Виды операций с недвижимым имуществом"

Выполнил: Колбанёв А.В.

3 курс, группа 7281

Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов: постоянная – выплачивается бессрочно; пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением.

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Перечень существующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

1. Договор о передаче квартиры в собственность.

2. По нежилым помещения — план приватизации, с приложением пообъектного перечня приватизируемого имущества (для акционерных обществ).

3. Решение суда о признании прав собственности на объект недвижимости.

4. Решение арбитражного суда о признании права собственности на объект недвижимости (в отношении имущества, принадлежащего юридическим лицам).

5. Свидетельство о праве на наследство по закону.

6. Свидетельство о праве на наследство по завещанию.

7. Договор купли-продажи квартиры.

8. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

9. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

10. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

11. Договор купли-продажи жилого дома со строениями.

12. Договор купли-продажи земельного участка.

13. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.

14. Договор купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом.

15. Договор купли-продажи земельного участка с садовым домиком.

16. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со строениями.

17. Договор купли-продажи части жилого дома.

18. Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа.

19. Договор купли-продажи нежилого помещения.

20. Договор купли-продажи гаража.

21. Договор купли-продажи незавершенного объекта строительства.

22. Договор дарения квартиры.

23. Договор дарения комнаты в коммунальной квартире.

24. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

25. Договор дарения жилого дома со строениями.

26. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со строениями.

27. Договор дарения части жилого дома.

28. Договор дарения земельного участка.

29. Договор мены квартир.

30. Договор мены квартиры на жилой дом.

31. Договор мены земельных участков.

32. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником квартиры кредитору.

33. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником жилого дома кредитору.

34. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником нежилого помещения кредитору.

35. Договор об инвестировании в строительство жилья.

36. Договор долевого участия в строительстве жилого дома.

37. Договор о совместной деятельности (договор простого товарищества).

38. Договор об уступке права требования.

39. Постановление главы администрации об утверждении акта ввода в эксплуатацию объекта завершенного строительства (с приложением акта ввода в эксплуатацию).

40. Справка о полной выплате пая в жилищно-строительном кооперативе.

41. Справка о полной выплате пая в гаражно-строительном кооперативе.

42. Справка о полной выплате пая в садовом товариществе.

Любая сделка с недвижимостью возможна только при наличии правоустанавливающих документов. По важности эти бумаги сравнимы с паспортом для гражданина. Как человек без паспорта не может совершить юридически значимые действия, так и недвижимость без правоустанавливающих документов нельзя продать, купить или обменять. Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам – соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нём описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.

Правоустанавливающими документами являются:

- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; - акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; - свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; - решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда); - справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства "о правовой регистрации", "о внесении в реестр собственников", выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов. Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права. Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:

- договоры, решения судов, свидетельства о праве на наследство; - решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Принятые после 29.10.1993г. должны быть зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Права граждан на землю могут быть подтверждены

права собственников земли и земельной доли

: - Свидетельством о праве собственности на землю (по постановлению Правительства РФ от 19.03.1992г. №177); - Свидетельством на право собственности на землю (по указу Президента РФ от 27.10.1993г. №1767);

- Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения землёй (по постановлению №177 – см. выше);

- Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землёй (по постановлению №177).

Выданные до 29.10.1993г. Свидетельства о праве на землю на основании постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование на территории Московской области были на бланках голубого цвета. Новая форма Свидетельств – на бланках розового цвета. Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге. Следует особо подчеркнуть, что эти Свидетельства, так же как и Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сами по себе правоустанавливающими документами не являются (хотя многие склонны так считать) и имеют силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении земли, договором купли-продажи, свидетельством о праве на наследство и пр.

Требования к правоустанавливающим документам

Правоустанавливающие документы на недвижимость дают представление о самом объекте, субъекте и об отношениях между ними. Они должны содержать описание объекта недвижимого имущества, то есть сведения, по которым его можно опознать (адрес, назначение, кадастровый номер земельного участка и т. д.); фамилию, имя, отчество правообладателя или название юридического лица; вид права, установленного законом в отношении данного объекта. Требования предъявляют и к техническому качеству документов: тексты должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращений, с уточнением их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства также нужно указывать полностью. Документы, где есть подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, листы, заполненные карандашом или имеющие серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание, не подлежат приему. Если документы многостраничные (например, договор), то все листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Ее может поставить нотариус, удостоверивший документ, или орган власти, составивший бумаги.

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из шести основных этапов:

подписания предварительного договора;

проверки пакета документов;

подписания договора отчуждения;

передачи недвижимого имущества.

Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи; договор приватизации, справка об оформлении дарения, наследства);

Справку о том, что квартира не находится под арестом (выдает ГБР);

Техническое описание квартиры и дома (выдаёт ПИБ);

Форму 9 о жителях, зарегистрированных в квартире (выдаёт жилконтора или паспортный стол);

При участии в сделке несовершеннолетних — разрешение инспектора по делам детства местного муниципального округа;

При продаже комнаты в коммунальной квартире — письменное подтверждение отказа от покупки площади, принадлежащей продавцу от соседей, заверенное нотариусом;

Если квартира находится в доме-памятнике архитектуры — справка КГИОП о состоянии дома.

Оформление договора аренды

Договор аренды жилого помещения обязательно должен включать:

Описание квартиры — адрес, количество комнат;

Сведения о собственниках, ссылки на документы, подтверждающие право собственности;

Список лиц, которые будут проживать в снимаемой квартире и их паспортные данные;

Размер и порядок внесения арендной платы;

Условия оплаты коммунальных услуг;

Срок действия договора;

Условия его расторжения.

Оформление договора ренты

Порядок оформления договора определяется статьями с 601 по 605 ГК РФ. Согласно статье 421 ГК РФ, в данный договор можно включить отдельные свободные положения, не конфликтующие с положениями закона. От договоров купли - продажи жилой недвижимости оформление договора ренты требует обязательного заверения у нотариуса.

Договор пожизненного содержания с иждивением составляется у нотариуса при обязательном наличии обеих сторон. Услуги нотариуса оплачиваются в размере 0,5% от суммы указанной в договоре, но не менее 300 и не более 20000 рублей.

После заверения у нотариуса, договор подлежит государственной регистрации. Для этого от участников сделки потребуются следующие документы:

Заявление на госрегистрацию.

Документы, удостоверяющие личность участников сделки.

Согласие супругов обеих сторон сделки, заверенное нотариально.

Правоустанавливающие документы на недвижимость от получателя ренты с обязательным наличием свидетельства о праве собственности и документа – основания. Это может быть договор дарения, передачи (в случае, если недвижимость была приватизирована), купли – продажи, может быть документ о праве наследования, и т.п.

Выписки из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

Справка из БТИ, форма 11-а.

Технический паспорт с указанием экспликации и поэтажного плана дома.

Оригинал договора пожизненного содержания с иждивением, заверенный у нотариуса.

Квитанция об уплате регистрационных сборов.

Договор мены недвижимости

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п.2 ст. 567 ГК РФ), то он также, как и договор купли-продажи объекта недвижимости, может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально, а также должен содержать все те существенные условия, которые предусмотрены законом для договора купли-продажи и указаны в разделе о договоре купли-продажи.

Одним из существенных условий договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается заключение договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье.

Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Так же, как и договор купли-продажи, договор мены, заключенный до 2000 года, должен был быть зарегистрирован в МУПТИ (для строений, квартир, жилых домов), либо в Комитете по земельным ресурсам (для земельных участков). На таком договоре дарения квартир, домов, строений, заключенном до 2000 года, должен иметься штамп, подтверждающий, что договор зарегистрирован в МУПТИ (этот штамп идентичен тому, который описывался в разделе о договоре купли-продажи).

Договор дарения недвижимости

Государственная регистрация договора дарения

Момент признания договора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, Гражданский кодекс связывает с моментом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка. Недопустимо заключение договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Заявления о регистрации должны быть поданы обеими сторонами - дарителем и одаряемым. При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: 1) регистрация договора дарения (сделки) независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; 2) регистрация права собственности одаряемого. Как правило договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. На государственную регистрацию договора дарения представляются следующие документы:

заявление о государственной регистрации договора дарения в единственном экземпляре;

подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора дарения;

физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, которое предъявляет документ, удостоверяющий его личность;

подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии этих документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;

подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, а также документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности дарителя на отчуждаемое недвижимое имущество;

удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии этих документов;

подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования недвижимым имуществом (в отношении жилых помещений) с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Источник:

globuss24.ru