Портал правовой информации

осуществление сделок с земельными участками

Категория: Земельные вопросы

Описание

О ПРИМЕНЕНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ПРОЧНО СВЯЗАННЫМИ С

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Комземресурсов Краснодарского края N 0101/373, Прокуратуры Краснодарского края N 7/2-27-109-98 от 27.03.1998

"О ПРИМЕНЕНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ПРОЧНО СВЯЗАННЫМИ С НИМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ"

КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

ПРОКУРАТУРА КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

О ПРИМЕНЕНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ПРОЧНО

СВЯЗАННЫМИ С НИМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

В целях единообразного применения норм гражданского и земельного законодательства при осуществлении сделок с земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с ними (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения и т.п.).

Статьей 129 ГК РФ устанавливается ограниченная оборотоспособность земельных участков. Ввиду этого, земельные участки могут переходить от одного лица к другому теми способами и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. Учитывая, что глава 17 ГК РФ не введена в действие, а специальные законы о земле до настоящего времени не приняты, с учетом Закона РФ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ", указанные правоотношения регулируются ГК РФ и подзаконными актами земельного законодательства.

Так, круг правомочий собственников земельных участков определен Указом Президента РФ от 27.10.93 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Установленный п. 2 Указа перечень возможных вариантов распоряжения земельным участком является исчерпывающим и расширению не подлежит.

При осуществлении сделок купли - продажи с недвижимым имуществом, в том числе земельными участками, следует руководствоваться нормами ГК РФ, регулирующими продажу недвижимости. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или иное недвижимое имущество. Типовой договор купли - продажи земельного участка (купчей) утвержден Госкомземом и зарегистрирован Минюстом РФ 10.06.93 г. Применение указанной формы договора возможно только в случае, если предметом сделки является земельный участок, в том числе с расположенным на нем домовладением.

Если продавец является собственником как самого земельного участка, так и строения (сооружения), расположенного на нем, при продаже одного из указанных объектов недвижимости он вправе оставаться собственником другого, что должно найти отражение в договоре купли - продажи.

В случае, если собственник земельного участка продает строение, расположенное на этом участке, не оговорив в договоре условия перехода прав на земельный участок, то к покупателю строения в силу ст. 552 ГК РФ переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования. При этом на основании ч. 2 ст. 555 ГК РФ, цена объекта недвижимости включает в себя цену и земельного участка или его части, на которую к покупателю строения переходит право собственности.

Если же предметом сделки является сам земельный участок и условия его передачи в собственность покупателя установлены договором, то в силу ст. 555 ГК РФ в договоре продажи земельного участка, в том числе с расположенным на нем иным видом недвижимого имущества, должна содержаться цена земельного участка как существенное условие договора. Статьей 25 Закона РФ "О плате за землю при осуществлении сделок с земельными участками предусмотрено установление их нормативной цены. На основании Указа Президента РФ от 11.02.93 N 2130 и постановления Правительства РФ от 03.11.94 N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" оформление документов на земельные участки возложено на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Ввиду вышеизложенного, рай(гор)комземы обязаны требовать определения нормативной цены земельного участка и включения цены земельного участка в цену сделки в тех случаях, когда предметом сделки является земельный участок, т.е. волеизъявление сторон сделки имеет целью осуществление купли - продажи (мены, дарения) земельного участка. Одновременно с земельным участком по тому же договору может быть отчуждено и иное недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

В случае, если предметом сделки является строение, сооружение, здание, расположенное на земельном участке, который не включен в предмет сделки, определение нормативной цены земли не требуется.

Если земельный участок не является предметом сделки, переход права (как собственности, так и пользования) на него или на его соответствующую часть в силу п. 2 ч. 1 ст. 81 ГК РФ должен быть оформлен решением органа местного самоуправления. При определении размеров соответствующей части земельного участка, необходимой для использования строения, следует руководствоваться установленными предельными размерами земельных участков для индивидуального жилищного строительства в данном населенном пункте.

Кроме того, при проверках соответствия требованиям закона сделок с недвижимым имуществом следует учитывать ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которой в договоре продажи недвижимости должны содержаться сведения о предмете недвижимости, подлежащей передаче в собственность покупателя, в том числе данные, позволяющие определить местоположение объекта на соответствующем земельном участке. В связи с этим к договору должен прилагаться план земельного участка. При отсутствии таких данных условие о предмете сделки считается несогласованным сторонами, а сам договор считается незаключенным.

Источник:

rusouth.info

Другие статьи

Осуществление сделок с земельными участками

§ 2. Виды сделок с земельными участками 2.1. Купля-продажа земельных участков

1. Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 450-490ГК РФ, а такжест. 37Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о разрешении на застройку данного участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

Для продолжения скачивания необходимо собрать картинку:

Источник:

studfiles.ru

Оборотоспособность земельных участков и общая характеристика сделок с земельными участками

Оборотоспособность земельных участков и общая характеристика сделок с земельными участками

1. Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.

Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций Федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К ним относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

- особо охраняемых природных территорий;

- приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

Следовательно, сделки, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков, запрещены.

В-третьих, установление особого порядка совершения сделки. В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. То есть субъект Федерации или орган местного самоуправления приобретает преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

2. Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.

3. Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.

Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение сделок с земельными участками на сегодняшний день является обязательным для ипотеки, ренты и завещания (за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме).

Иные сделки также могут быть удостоверены нотариусом по желанию сторон.

Под приватизацией понимается передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем объектов недвижимости на основании положений Земельного кодекса РФ, ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", иных нормативных актов.

В ЗК РФ сам термин "приватизация" используется только применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости, особо охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (ч. 1 ст. 36, п. 5 ст. 79, п. 6 ст. 95 ЗК РФ, а также ч. 7 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, осуществлялась в России с 1991 г. бесплатно, а также в форме выкупа или проведения торгов.

В соответствии с ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждение имущества в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключительно на возмездной основе.

Покупателями земельных участков могут быть физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25% (не распространяется на собственников объектов недвижимости).

Способы приватизации перечислены в ст. 13 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Приватизация земельных участков может производиться путем продажи их на аукционе или конкурсе, продажи посредством публичного предложения или без объявления цены, путем внесения земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества.

Цена выкупа земельного участка устанавливается кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в зависимости от численности населения и местоположения участка.

В соответствии со ст. 8 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до принятия ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. С 27 января 2003 г. приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ЗК РФ и иными федеральными законами.

ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным федеральными законами. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ограничениями прав на землю понимаются в основном ограничения в использовании земельных участков, причем перечень их не является исчерпывающим.

Предусмотрены, в частности, следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения в случаях, установленных федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Указанные ограничения прав могут быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков (возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями) могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничением является установление особых условий использования участков в зонах, где запрещаются определенные виды деятельности.

Права на земельный участок иногда могут предоставляться с определенными условиями. Земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть выделен на определенном праве (собственность, аренда и др.) с условием совершения определенных действий. Например, освоения заболоченного участка, осуществления строительства дороги в определенные установленные сроки.

Последнее изменение этой страницы: 2016-04-10; Просмотров: 168; Нарушение авторского права страницы

Источник:

lektsia.com