Портал правовой информации

диплом по оценки недвижимого имущества

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Диплом на тему Оценка объекта недвижимого имущества скачать бесплатно

Оценка объекта недвижимого имущества - диплом по экономической теории

  • Тип: Диплом
  • Предмет: Эктеория
  • Все дипломы по экономической теории »
  • Язык: Русский
  • Дата: 6 июн 2015
  • Формат: RTF
  • Размер: 741 Кб
  • Страниц: 80
  • Слов: 12432
  • Букв: 92538
  • Просмотров за сегодня: 1
  • За 2 недели: 3
  • За все время: 20
  • Например, вы хотите купить дом и обращаетесь к агенту по недвижимости.
  • С того времени учеными были обнаружены и зарегистрированы более 1000 невербальных знаков и сигналов.
  • Во всем мире основные коммуникационные жесты не отличаются друг от друга.
  • Существуют разные мнения относительно того, что обозначают инициалы "ОК.".
  • Это поможет вам избежать возможных неловких ситуаций.
  • Обычно он используется при "голосовании" на дороге, в попытках поймать попутную машину.
  • Быстрота некоторых жестов и их очевидность для глаза зависит от возраста человека.
  • Это жест прикрывания рукой рта становится более утонченным во взрослом возрасте.
  • В повседневной жизни люди используют два положения ладони.
  • Первое, это когда ладонь протягивается лодочкой и означает жест нищего, просящего милостыню.
Похожие работы:

3 Мб / 41 стр / 6694 слов / 39623 букв / 12 ноя 2015

68 Кб / 106 стр / 22202 слов / 155310 букв / 14 янв 2013

95 Кб / 59 стр / 10017 слов / 67619 букв / 21 ноя 2010

50 Кб / 56 стр / 10752 слов / 73474 букв / 24 сен 2015

1 Мб / 114 стр / 20708 слов / 140434 букв / 27 окт 2016

20 Кб / 28 стр / 4424 слов / 28748 букв / 23 сен 2017

63 Кб / 72 стр / 16534 слов / 113840 букв / 3 фев 2006

996 Кб / 64 стр / 12009 слов / 82647 букв / 12 мар 2015

11 Кб / 11 стр / 2659 слов / 19451 букв / 6 авг 2014

42 Кб / 47 стр / 11285 слов / 81048 букв / 26 июл 2015

Актуальные дипломы по экономической теории

Электронная библиотека студента StudentLib.com © 2016

На этой странице Вы можете скачать бесплатно диплом по экономической теории на тему «Оценка объекта недвижимого имущества»

Источник:

studentlib.com

Другие статьи

Темы курсовых по оценке стоимости бизнеса

Темы курсовых по оценке стоимости бизнеса ТЕМЫ ДИПЛОМНЫХ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА (Примерные темы дипломных работ по программе профессиональной переподготовки оценка стоимости недвижимости и оценка стоимости предприятий (бизнеса) (ГУЗ))

Похожие работы на тему "Темы курсовых по оценке стоимости бизнеса":

ПРИМЕРНЫЕ ТЕМЫ ДИПЛОМНЫХ РАБОТ ПО ПРОГРАММЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ "ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ (БИЗНЕСА)"

2. Совершенствование информационной базы оценки стоимости предприятия (бизнеса) и его активов /на примере конкретного предприятия/.

3. Эффективность применения зарубежных методов оценки предприятия (бизнеса) и его активов в современных российских условиях /на примере конкретного предприятия/.

4. Региональные аспекты оценки предприятий (бизнеса) и его активов /на примере конкретного предприятия/.

5. Отраслевые аспекты оценки предприятий (бизнеса) и его активов /на примере конкретного предприятия/.

12. Особенности оценки предприятий при слиянии и поглощении /на примере конкретного предприятия/.

13. Особенности техники оценки иностранных инвестиций /на примере конкретного предприятия/.

14. Оценка вклада запасов полезных ископаемых в стоимость предприятия горнодобывающей промышленности /на примере конкретного предприятия/.

17. Оценка вклада инноваций в повышение стоимости предприятия /на примере конкретного предприятия/.

18. Модели теории опционов при хеджировании инвестиционных портфелей в оценочной деятельности /на примере конкретного предприятия/.

ПРИМЕРНЫЕ ТЕМЫ ДИПЛОМНЫХ РАБОТ ПО ПРОГРАММЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ "ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ"

1. Совершенствование информационной базы оценки стоимости недвижимого имущества.

2. Эффективность применения зарубежных методов оценки недвижимости в современных российских условиях.

3. Особенности оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости.

6. Оценка рыночной стоимости квартир.

7. Оценка рыночной стоимости офисных помещений.

8. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости торгового назначения.

10. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости промышленного назначения.

12. Особенности техники анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимого имущества.

13. Особенности техники оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с использование валового рентного мультипликатора.

14. Заключение о рыночной стоимости недвижимого имущества на основе согласования результатов, полученных различными методами оценки.

15. Особенности оценки недвижимого имущества при переоценке основных фондов предприятия.

16. Расчет стоимости запасов природных ресурсов на основе оценки инвестиционных проектов их освоения.

18. Балансовая оценка основных средств предприятия и методы ее корректировки и использования для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества.

Источник:

refmag.ru

Дипломная работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания

Работ в текущем разделе: [ 92 ] Дисциплина: Оценочная деятельность На уровень вверх

Тип: Дипломная работа | Цена: 1750 р. | Страниц: 71 | Формат: doc | Год: 2012 |

Данная работа была успешно защищена, продается в таком виде, как есть. Изменения, а также индивидуальное исполнение возможны за дополнительную плату. Если качество купленной готовой работы с сайта не соответствует заявленному, мы ВЕРНЕМ ВАМ ДЕНЬГИ или ОБМЕНЯЕМ на другую готовую работу. Данная гарантия действует в течение 48 часов после покупки работы.

Вы можете получить её по электронной почте (отправляется сразу после подтверждения оплаты в течение 3-х часов, в нерабочее время возможно увеличение интервала). Для получения нажмите кнопку «купить» выше.

Также работу можно получить в московском офисе, либо курьером в любом крупном городе России (стоимость услуги 600 руб.). Желаете просмотреть часть работы? Обращайтесь: ICQ 15555116, Skype dip-master, E-mail info @ prof-diplom.ru. Звоните: (495) 972-80-33, (495) 972-81-08, (495) 518-51-63, (495) 971-07-29, (495) 518-52-11, (495) 971-76-12, (495) 979-43-28.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ

1.1 Классификация коммерческой недвижимости.

1.2 Теория оценки объекта недвижимости.

1.3 Технология оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

1.4 Риски при операциях с недвижимостью.

ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОФИСНЫХ

2.1 Анализ рынка недвижимости для офисных помещений в городе

2.2 Определение стоимости объекта недвижимости затратным

2.3 Применение сравнительного метода при оценке недвижимости.

2.4 Технология использования доходного метода оценки офисного

ГЛАВА 3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ

3.1. Характеристика офисного здания.

3.2. Определение рыночной стоимости офисного здания с

использованием затратного, сравнительного и доходного методов

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, окружающую среду. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Одним из ведущих в сфере управления недвижимостью является Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГА и К), Факультет Экономики и Управления Территориями (ФЭУТ).

Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

За последнее десятилетие необходимость в рыночной оценке выросла более чем на 50%. Повышение количества заказов по рыночной оценке связано с новым «переделом» собственности, с работой Федеральных законов, где юридическим лицам рекомендуется применять рыночную стоимость имущества, определенную независимыми профессиональными оценщиками, при купле-продаже, залоге, внесении в уставный капитал, судебных разбирательствах.

Целью дипломной работы является оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Объектом исследования является офисное здание по улице Красный путь, 18А

Предметом оценки послужил расчет рыночной стоимости оцениваемого здания.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости является сложным аналитическим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних взаимосвязей объекта оценки. Данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, анализа месторасположения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки являются основой для количественного измерения экономических взаимосвязей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

В дипломной работе мною определены следующие задачи:

- рассмотреть классификацию коммерческой недвижимости;

- разработать теорию и технологию оценки объекта недвижимости;

- проанализировать рынок недвижимости для офисных помещений в городе Омске;

- применение методов к оценке рыночной стоимости офисного здания;

- выработать итоговые оценки рыночной стоимости здания.

В качестве инструмента исследования для решения поставленных в дипломной работе задач по оценке рыночной стоимости офисного здания были использованы методы оценки. Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на цену недвижимости, применяются три подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Приоритет применения каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его результатов.

Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 14.11.2002 №143-ФЗ. Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Теоретической и методической основой исследования в дипломной работе послужили работы ведущих специалистов по экономике, недвижимости и управлению; нормативные и законодательные акты; документация офиса.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 14.11.2002 №143-ФЗ.

Волков О.И. Скляренко В.К. Экономика предприятия. Инфра-М, Москва, 2004г.

Гильяно А.А., Домрачеев Л.Б. Основы экономики. МарТ, Ростов-на-Дону, 2004г.

Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости, Кнорус, Москва, 2007г.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Кнорус, Москва, 2007г.

Кошкин В.И. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Экмос, Москва, 2005г.

Домрачеев Л.Б. Экономика недвижимости МарТ, Москва – Ростов-на-Дону, 2005г.

Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. МарТ, Москва – Ростов-на-Дону, 2005г.

Марченко А.В. Экономика и управление недвижимости. Феникс, Ростов-на-Дону, 2007г.

Радченко И.С. Недвижимость. Практическая энциклопедия. ГроссМедиа, Москва, 2005г.

Сычева Г.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Феникс, Ростов-на-Дону, 2004г.

Симионова Н.Е. Симионов Р.Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). МарТ, Москва – Ростов-на-Дону, 2006г.

Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Юнити-Дана, Москва, 2007г.

Федотова Т.А., Уткин З.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Экмос, Москва, 2005г.

Шевчук Д.А. Экономика недвижимости. Феникс, Ростов-на-Дону, 2007г

Приложение «Коммерческая недвижимость» к журналу «Недвижимость» №10 октябрь месяц 2007г.

Журнал «Недвижимость» №40 октябрь месяц 2007г.

Журнал по недвижимости «Новый адрес»» №41 октябрь месяц 2007г.

СНиП IV-4-84. Приложение. Сборник средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции. Часть IV. Местные материалы / Госстрой СССР. –М.: Стройиздат, 1984.

Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости №4.

Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.

Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.

Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. М. Ко-Инвест 2003 г. выпуск №44.

Курс лекций по дисциплине: «Оценка недвижимости».

Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости – С-Петербург, 2006. – 336 с.:ил.- (Серия «Учебники для вузов»).

А.Г. Грязнова,А.Г. Федотова.М.А. Оценка недвижимости – Москва, Финансы и статистика, 2004. 496 с.: ил.

Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М., Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2004. – 480 с. – (Учебники для вузов. Специальная литература).

УПВС № 36, таблица 10

Международные стандарты оценки МСО 1-4

Сборник «Методика оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения»

Газета по Омску и Омской области. Рынок недвижимости. №38 за сентябрь месяц 2007 г.

Источник:

diplom.ru

Глава 1

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

1.1.Особенности рынка недвижимости. 5

1.2.Особенности оценки коммерческой недвижимости. 9

2.1. Задание на оценку, основные факты и выводы.. 12

2.2 Определение вида стоимости. 16

2.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения. 17

2.4 Ограничения, допущения и пределы применения полученного результата 21

2.5 Заявление о соответствии. 23

2.6. Последовательность определения стоимости объекта оценки. 24

2.7 Обзор рынка к которому относится объект оценки. 26

2.8. Точное описание объектов оценки. 31

2.9. Выбор подходов и методов определения стоимости объекта оценки. 35

2.10 Оценка недвижимого имущества. 44

2.11 Оценка недвижимости в рамках доходного подхода. 53

2.12 Согласование результатов оценки объектов недвижимости. 60

2.13 Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. 66

3.1. Федеральный стандарт оценки «ФСО №7»…………………….……….…67

Список используемой литературы..………………….…………..….……..67

Оценка стоимости недвижимости в последнее время пользуется стабильно высоким спросом. И причин в этом несколько. Одной из них является активное формирование и развитие рынка недвижимости в России, условием существования, которого является институт независимой оценки стоимости недвижимости.

В данном дипломном проекте будет рассмотрена оценка стоимости объекта недвижимости на примере нежилого помещения.

Цель данной дипломной работы — изучить особенности оценки офисных помещений.

Объект исследования – нежилое помещение, общей площадью 262,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8-а

Предметы исследования – оценка офисных помещений затратным, сравнительным и доходным подходами.

- Описать процедуру оценки объектов недвижимости и общую характеристику офисных помещений.

- Провести оценку на примере офисных помещений.

Оценка офисных помещений необходима:

- для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования

- для целей привлечения инвестиций

- при их страховании, для определения величины страхового возмещения.

- для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия

- для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

- при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

- для внесения их в уставной капитал

- для внесения её в уставной капитал ООО

- при совершении сделок купли продажи

- при передаче их в доверительное управление

- для решения имущественных споров

Таким образом, оценка стоимости офисных помещений необходима при совершении практически любой операции, будь то купля-продажа, сдача в аренду, внесение доходной недвижимости в уставной капитал. Список можно продолжать до бесконечности – настолько оценка коммерческой недвижимости востребована.

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Объекты коммерческой недвижимости - это офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Недвижимость – важнейшая часть мирового богатства (более 50 %). Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как для осуществления любой экономической деятельности необходимо иметь (или арендовать) помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Специалисты, работающие в области недвижимости, сталкиваются с невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. Недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости

Задание на оценку, основные факты и выводы

В задании на оценку приведено подробное описание объекта оценки, а также допущения, на которых должна основываться оценка. Оно является, техническим заданием для оценщиков – необходимо понимать, что подлежит оценке, для каких целей оказывается данная услуга и прочие факторы.

Таблица № 1- Общие сведения

Окончание таблицы № 1- Общие сведения

В процессе расчетов Оценщиками были получены следующие результаты, представленные в таблице № 4

Таблица № 4 – Результаты оценки

Обобщая полученные результаты, на основе принятой методологии, а также с учетом всех допущений, изложенных в настоящем Отчете, мы получили следующее значение рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на дату оценки: 13 651 045 (Тринадцать миллионов шестьсот пятьдесят одна тысяча сорок пять) рублей с учетом НДС.

Определение вида стоимости

В соответствии с Договором на оценку и требованиями Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), Оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость в контексте Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 и Федерального стандарта оценки (ФСО № 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» определяется следующим образом:

Рыночная стоимость – «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой, разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Международный стандарт оценки МСО 1, принятый Международным Комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) определяет, что рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между

заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Заявление о соответствии

Исходя из всей доступной информации, имеющей отношение к настоящей оценке, настоящим удостоверяем, что:

- с учетом всех имеющихся у нас данных, факты, изложенные в настоящем Отчете, являются достоверными и точными;

- Оценщик выполнил аналитические процедуры, сделал выводы и подготовил данный Отчет в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, № 255, № 256, и другими нормативными документами и инструктивными материалами по оценочной деятельности. Были использованы стандарты и правила оценочной деятельности Саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков»;

- приведенные в Отчете аналитические процедуры, заключения и выводы полностью и исключительно основаны на оговоренных допущениях и ограничительных условиях и являются нашими собственными профессиональными аналитическими процедурами, заключениями и выводами;

- мы не имели никакой коммерческой заинтересованности в бизнесе Компаний и оцениваемом имуществе и действовали непредвзято и без предубеждения;

- ни Оценщик, ни кто-либо из его сотрудников не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемых Компаний, а причитающееся нам вознаграждение не зависит от стоимости, определенной в результате проведения оценки, получения какого-либо оговоренного результата или наступления какого-либо события после Даты оценки, в том числе в результате использования Отчета.

2.6. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача оценщика – определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Анализ правовой и технической документации: процесс оценки начинается с изучения правоустанавливающей, технической документации на объект оценки.

Обследование объекта оценки: осмотр, описание объекта оценки, его местоположения и окружения, выявление их особенностей, достоинств и недостатков.

Сбор общих данных и их анализ: сбор и анализ сведений, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки.

Сбор специальных данных и их анализ: сбор более детальной информации, относящейся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств, коллегами-оценщиками.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, будущего использования объекта оценки Заказчиком.

Применение подходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде отчета, содержащего сведения доказательственного значения и представляющего собой профессиональное суждение специалиста о стоимости, основанное на тщательном анализе факторов, влияющих на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Для расчета потенциального валового дохода необходимо произвести анализ ставок арендной платы по объектам, аналогичным по своим характеристикам оцениваемому. Информация о подобранных аналогах приведена в приложении Г.

Объекты-аналоги, сдаваемые в аренду, находятся в хорошем состоянии, пригодном для использования, имеют одинаковое назначение, но отличаются по местоположению.

Расчет арендной ставки предоставлен в приложении Д.

Корректировки, используемые при расчетах

Корректировка на торг. Корректировка принята в размере 8% на основе «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014 год .

Расчет корректировки на местоположение. За основу для расчета корректировки было принято решение взять соотношение стоимости одного квадратного метра жилья, расположенного в различных районах г. Челябинска. Сведения о величине рыночной стоимости 1 кв.м. жилья приняты на основании аналитических данных сайта www.74dom.ru. Таблица №12 - Расчет величины корректировки на местоположение для офисного помещения

Таким образом, арендная ставка для офисных помещений на дату оценки с учетом корректировок составляет 416 рублей за 1 кв.м.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке нежилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже нежилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части моей работы, являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения (административное), общей площадью 262,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул. Производственная, д. 8-а. Для объекта оценки использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:

- Сравнительный подход: 13 336 471 (Тринадцать миллионов триста тридцать шесть тысяч четыреста семьдесят один) рубль;

- Доходный подход 13 965 619 (Тринадцать миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч шестьсот девятнадцать) рублей

Совершенствование затратного подхода к оценке нежилой недвижимости заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичных объектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы.

В качестве основного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектов недвижимости.

Список используемой литературы

1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с доп. и изм.)

2. Стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) утвержденные Постановлением Правительства РФ 06.07.2001 № 519, стандарт оценки (ФСО-7) утвержденный приказом Минэкономразвития России

от «25» сентября 2014 г. № 611;

3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для Вузов/под ред. П.Г. Грабового. СМоленск:Изд-во «Смолин-плюс», М:Изд-во «АСВ»,1999г

4. Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.А. Грязновой. Москва, «Финансы и Кредит», 2004 г.

5. улгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. - 352 с.

6. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

7. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.

8. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. - 268 с.

9. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.

10. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2006 - 344 с.

11. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.

12. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2006. – 448 с.

13. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2004;

14. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.

15. «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014 год. Автор: Лейфер Л.А.;

16. «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для доходного подхода» Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014 год. Автор: Лейфер Л.А

1.1.Особенности рынка недвижимости. 5

1.2.Особенности оценки коммерческой недвижимости. 9

2.1. Задание на оценку, основные факты и выводы.. 12

2.2 Определение вида стоимости. 16

2.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения. 17

2.4 Ограничения, допущения и пределы применения полученного результата 21

2.5 Заявление о соответствии. 23

2.6. Последовательность определения стоимости объекта оценки. 24

2.7 Обзор рынка к которому относится объект оценки. 26

2.8. Точное описание объектов оценки. 31

2.9. Выбор подходов и методов определения стоимости объекта оценки. 35

2.10 Оценка недвижимого имущества. 44

2.11 Оценка недвижимости в рамках доходного подхода. 53

2.12 Согласование результатов оценки объектов недвижимости. 60

2.13 Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. 66

3.1. Федеральный стандарт оценки «ФСО №7»…………………….……….…67

Список используемой литературы..………………….…………..….……..67

Оценка стоимости недвижимости в последнее время пользуется стабильно высоким спросом. И причин в этом несколько. Одной из них является активное формирование и развитие рынка недвижимости в России, условием существования, которого является институт независимой оценки стоимости недвижимости.

В данном дипломном проекте будет рассмотрена оценка стоимости объекта недвижимости на примере нежилого помещения.

Цель данной дипломной работы — изучить особенности оценки офисных помещений.

Объект исследования – нежилое помещение, общей площадью 262,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, д. 8-а

Предметы исследования – оценка офисных помещений затратным, сравнительным и доходным подходами.

- Описать процедуру оценки объектов недвижимости и общую характеристику офисных помещений.

- Провести оценку на примере офисных помещений.

Оценка офисных помещений необходима:

- для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования

- для целей привлечения инвестиций

- при их страховании, для определения величины страхового возмещения.

- для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия

- для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

- при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

- для внесения их в уставной капитал

- для внесения её в уставной капитал ООО

- при совершении сделок купли продажи

- при передаче их в доверительное управление

- для решения имущественных споров

Таким образом, оценка стоимости офисных помещений необходима при совершении практически любой операции, будь то купля-продажа, сдача в аренду, внесение доходной недвижимости в уставной капитал. Список можно продолжать до бесконечности – настолько оценка коммерческой недвижимости востребована.

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

Последнее изменение этой страницы: 2016-04-10; Просмотров: 1728; Нарушение авторского права страницы

Источник:

lektsia.com