Портал правовой информации

защита недвижимого имущества

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество

Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество

Работа сделанна в 2006 году

Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество - Курсовая Работа, раздел Право, - 2006 год - Право частной собственности. Вопросы Защиты Права Собственности На Недвижимое Имущество. Права Владения, П.

Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество. Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом всех собственников подлежат судебной защите равным образом п.4 ст. 212 ГК РФ См. также Зевайкина А. Иски о признании права собственности Российская юстиция 2001 8 Закройщина Д.Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества Российская юстиция 1999 12 Поскольку согласно ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст.1 ГК гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, следует иметь в виду, что иные нормативные акты, изданные после введения ч.1 ГК и ограничивающие права собственника, не подлежат применению См. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав Понятие защиты нередко смешивается с понятием охраны, хотя различие между ними отчетливо видно из заголовка принятой еще в 1922 г. декларации Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР СУ РСФСР 1922 36 Ст. 423 Следовательно, охрана осуществляется постоянно, а к защите приходится прибегать лишь при нарушении либо угрозе нарушения прав, свобод и законных интересов.

Из трех основных элементов содержания права собственности следует, что нарушение субъективных правомочий собственника может иметь место в виде нарушения права владения, пользования или распоряжения имуществом.

Из содержания права собственности также вытекает и три способа гражданско-правовой охраны права собственности.

При нарушении права владения вещью, которое обычно сопровождается и нарушением права пользования вещью, у собственника возникает право на истребование вещи в натуре из чужого владения, т.е. право на иск к незаконному владельцу.

При создании препятствий к осуществлению права собственности в виде нарушения права пользования - без нарушения права владения - у собственника возникает право на предъявление иска, направленного на устранение препятствий на пути осуществления собственником правомерного пользования вещью.

Положение собственника - добросовестного приобретателя связано, как правило, с системой регистрации, а зачастую и регулируется законами о регистрации.

В случае, когда в законе о регистрации не предусмотрено специальных гарантий прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, многое зависит от общей трактовки понятия собственник - добросовестный приобретатель в гражданском законодательстве и предусмотренных в нем мер по защите его прав. В некоторых странах защита прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости обеспечивается вне связи с законом о регистрации.

В этом случае сторона, оспаривающая зарегистрированное право собственности, должна доказать не только преимущественную силу своих правопритязаний, но и недобросовестность приобретателя недвижимого имущества, в противном случае она не может быть восстановлена в правах.

Иначе говоря, конечный результат тот же, что и в системах, в которых законом о регистрации специально предусмотрены гарантии прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости Копейкин А.Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Законодательство и экономика 2002 2 С. 47

Эта тема принадлежит разделу:

Право частной собственности.

Сам термин недвижимость даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности,… Введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации способствовало регулированию недвижимого…

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

История развития институтов недвижимости и права собственности на нее. Предпосылкой изучения современного права является рассмотрение процесса его формирования и развития, так как все правовые явле

Понятие и правовая природа недвижимости. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального физического объекта и как комплекса экономико-правовых и социал

Виды недвижимого имущества и особенности его правового режима. В предыдущем параграфе было рассмотрено общее определение недвижимости, включающее в себя два критерия. Исследуем другую часть

Право собственности на недвижимость общие положения. Собственность - это система исторически изменяющихся объективных отношений между людьми в процессе производства, распределения, обмена, потребле

Основания возникновения права собственности на недвижимость. Приобретение права собственности осуществляется различными способами ст.218 ГК . Некоторые авторы предлагают разграничить понятия способ

Основания прекращения права собственности на недвижимость. Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данн

Регистрация недвижимости и сделок с ней. Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики, следовательно, требует предусмотренных законом процедур, обеспечивающих и защищающ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК. Нормативные правовые документы 1.1. Конституция Российской Федерации. 12 декабря 1993 г. Российская газета 1993 25 дек 237. 1.2. Водный кодекс Российской Федерации.

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?

Подпишитесь на Нашу рассылку
Новости и инфо для студентов
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто

Информация в виде рефератов, конспектов, лекций, курсовых и дипломных работ имеют своего автора, которому принадлежат права. Поэтому, прежде чем использовать какую либо информацию с этого сайта, убедитесь, что этим Вы не нарушаете чье либо право.

Источник:

allrefs.net

Другие статьи

Обременения как способ защиты недвижимости

Обременения как способ защиты недвижимости

Недвижимое имущество, как здания, так и земельные участки, зачастую становится объектом атаки со стороны агрессоров, охотников за чужой собственностью.

Обременение имущества может выступать одним из способов защиты собственной недвижимости

Для предотвращения захвата необходимо заранее об этом побеспокоиться и принять ряд превентивных мер, ряд мероприятий, снижающих привлекательность недвижимости для захватчика до начала враждебного поглощения.

Обременение имущества как раз и является одной из таких мер по защите бизнеса от захвата, получение контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника.

Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает 2 целей:

1. Усложняет для агрессора сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что вынуждает его вкладывать больше ресурсов в захват и дает преимущества собственнику в защите;

2. Снижает ликвидность недвижимости, тем самым, сводя к минимуму риск ее поглощения.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения – это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и другие.

Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.

Существует три основных способа установления обременения на имущество:

1. Волеизъявление собственника;

2. Судебное решения;

3. Решение уполномоченных органов.

Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник.

Акт суда, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защите такой способ можно использовать, как «добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется потом не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет создавать преюдицию.

Довольно частое основание для установления обременения на имущество - это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст лишнее время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не боясь перепродажи его недвижимости.

Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются: доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество, либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.

Правовое регулирование данного вида обременение осуществляется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Доверительное управление имуществом заключается в том, что одна сторона передает другой имущество на определенный срок в доверительное управление, которая в свою очередь осуществляет управление этим имуществом.

Договор доверительного управления должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости и подлежит государственной регистрации. Что в свою очередь укрепляет защиту недвижимости собственника, т.к. таким договором нельзя просто обменяться по факсу или по электронной почте, как часто делают предприятия с большим оборотом продукции. Такой договор должен быть только в оригинале, составленный по всем правилам. Также запись об обременении вносится в реестр прав, вынуждая захватчика в будущем предпринимать усилия, направленные на исключения данной записи из реестра.

Положительные стороны доверительного управления:

1) обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением ситуации банкротства;

2) в случае планируемого захвата собственности договор доверительного управления сложно «разбить», т.к. прекращение данного вида договора четко регламентировано ст.1024 ГК РФ.

Однако в доверительном управлении имуществом есть и минусы:

1) доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, переданного в его доверительное управление. Следовательно, существует дополнительный риск, что при захвата недвижимости на него окажут давление или попробуют переманить на свою сторону.

2) происходит обособление имущества, переданного по договору доверительного управления, что затрудняет реализацию собственником прав в отношении имущества.

3) заключается он на срок до пяти лет, т.е. через пять лет нужно будет пролонгировать договор, снова возвращаясь к данному вопросу.

Подводя общий итог, эта схема проста в применении, реализуется без больших затрат времени и денежных средств.

Правовое регулирование данного вида обременения осуществляется ст. 334-358 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Суть залогового обязательства заключается в следующем: кредитор при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Договор о залоге заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, что, как указывалось выше, также важно для защиты.

Большим преимуществом, по сравнению с другими способами обременения недвижимости, такими как аренда и доверительное управление, данного обременения является то, что имущество остается у залогодателя не просто фактически, но и юридически.

Залогодержатель должен быть также номинальной персоной, проходящей в сделке только на бумаге, иначе в стратегии захвата он сможет выступать самостоятельным игроком, что лишь повышает риски собственника.

Несовершенство залога в том, что этот способ обеспечения исполнения обязательства устанавливается для обеспечения исполнения обязательства, например, по кредитному договору или договору займа, т.е. схема реализация данного способа защиты сложнее, чем остальные виды обременения, так как надо придумывать начальное обязательство, которое и обеспечивается залогом.

Два следующих способа обременения и защиты от захвата являются комбинированными.

Имущество, находящееся в залоге, можно сдать в последующий залог. Данный способ регулируется статьей 342 ГК РФ.

Статьей 1019 ГК РФ предусмотрено право передачи заложенного имущества в доверительное управление. Это еще одна возможность двойной защиты от захвата недвижимости агрессорами.

Как только возникли попытки захвата недвижимости со стороны внешнего агрессора, ЗАО обременило собственность залоговыми обязательствами, а затем передало данную недвижимость в доверительное управление третьему лицу на подконтрольную компанию.

Таким образом, усложнилась и сама стратегия захвата, что сделало его невыгодным.

Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество не только во временное владение или пользование, но и во временное распоряжение.

Договор аренды недвижимости составляется в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации (если срок аренды здания или сооружения превышает 1 год и он не бессрочный).

Договор аренды сопровождается передачей арендованного имущества, что является недостатком этого способа защиты недвижимости, т.к. усложняет осуществление прав собственника. Однако это опять же несущественный недостаток, так как поскольку арендатор номинальный, то фактически недвижимостью пользуется собственник. Но наличие дополнительных документов и юридических лиц может в определенный момент сыграть на руку агрессору.

Можно сдать уже арендованное имущество в субаренду, а арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал юридического лица. Это создаст дополнительные заградительные барьеры при вхождении захватчика на предприятие.

Минус данного обременения заключается в том, что Гражданский кодекс предусматривает достаточно оснований, чтобы расторгнуть сделку или признать ее недействительной.

Еще один двойной способ защиты собственности от посягательств со стороны предусмотрен статьей 613 ГК РФ. Сущность данного обременения заключается в том, что собственник имущества, например, здания, обременяет его залогом, а затем сдает еще сдает в аренду.

Поэтому, подписывая договоры, ведя документооборот в компании, заключая контракты, необходимо сделать все возможное для предотвращения подобных попыток, в том числе прибегая и к аутсортингу, чем компенсируются риски внутренней работы предприятия.

Источник:

tenzorconsult.com

Защита недвижимого имущества

2.5. Актуальные вопросы защиты вещных прав на недвижимость (Часть 2)

Отождествление книжного владения и правомочия в составе субъективного вещного права недопустимо. Полагаем, что речь идет о совершенно различных правовых конструкциях, сравнение и выяснение степени взаимного поглощения которых некорректны. Необходимо помнить, что специфика недвижимости определяется не только физическими свойствами вещи, не позволяющими ежесекундно одной волей правообладателя осуществлять физический контроль над вещью (определять ее местонахождение в пространстве, сокрыть от глаз посторонних и т.д.), но и особенным правовым режимом, предопределяющим необходимость государственной регистрации. Во всех случаях право собственности на недвижимость включает в себя правомочие владения, которое может определяться возможностью правового господства управомоченного лица над вещью. Правомочие владения является неотъемлемым элементом содержания этого субъективного вещного права. Регистрационная запись или книжное владение имеет совершенно иное подтверждающее значение, позиционируя зарегистрированное лицо как носителя права в отношениях с третьими лицами, являясь видимостью права, но не его содержательным началом.

Смешение понятий фактического владения (обладания), книжного владения и правомочия в составе субъективного гражданского права приводит к непредсказуемым последствиям. В современной литературе можно встретить следующие положения: «Для недвижимости, наверное, можно говорить о двух видах владения: фактическом (как обладание вещью) и юридическом (как запись в реестре), или сложном, владении, состоящем из указанных двух частей… юридическое владение — это уже суть не владение как факт, а право» <486>. При таком понимании совершенно не ясно, что происходит с правомочием владения в составе субъективного права собственности, когда собственник лишен и фактического и книжного владения недвижимой вещью. По логике цитируемых авторов получается, что юридическим владельцем — правообладателем должно быть признано зарегистрированное лицо, а фактическим — лицо, которое реально обладает объектом недвижимости. Какое же место отводится правомочиям собственника, право которого вследствие указанных неправомерных действий оказалось нарушенным? Да и как следует понимать фактическое владение недвижимостью, пользуясь предлагаемым критерием обладания вещью? К примеру, весьма непросто определить, кто является фактическим владельцем сдаваемых в почасовой наем подмосковных коттеджей и в чем видится значение такого владения.

<486> Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права 2007. N 4. С. 127.

Действующее российское законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимость имеет существенные особенности. В частности, формулировка российского закона о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости, создает альтернативу толкования. Получается, что доказательство существования записи одновременно будет означать доказательство права, из чего можно было бы сделать порочный вывод о том, что регистрация все-таки обладает автономными правопорождающими свойствами. Дальнейшее положение действующего российского закона о том, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, в данном ключе рассуждений только подкрепляет ранее сделанный вывод и в дополнение ко всему предоставляет легальную основу для оспаривания любого из зарегистрированных прав. Получается, что данная норма является специальной по отношению к ст. 8.1 ГК РФ и устанавливает особый способ защиты нарушенного права — оспаривание зарегистрированного права. Однако при таком понимании совершенно неясны основания, по которым господствующая точка зрения обосновывает использование управомоченным лицом для защиты своего права иска о признании. Очевидно, что в таком случае оспаривание и признание должны были бы быть признаны различными способами защиты гражданских прав.

Российские исследователи отмечают, что «сама возможность оспаривания права, а не исправления записи, допускает ситуации расхождения внесенных в реестр сведений и материально-правового положения… фактически предполагается возможность раздвоения права собственности на внесенное в реестр «формальное», абсолютное для третьих лиц, и «материальное», имеющее относительное действие в отношениях сторон сделки по отчуждению недвижимости» <487>. Полагаем, что разграничение права собственности на абсолютное и относительное в данном, как, впрочем, и в любом ином, случае неуместно. Правовая оценка последствий безосновательного или ошибочного внесения лица в реестр прав изначально возможна лишь с двух принципиально различных позиций.

<487> Самойлов Е.Ю. Указ. соч. С. 55.

Первая из них, с нашей точки зрения более предпочтительная, заключается в том, что безосновательно зарегистрированное лицо вообще не становится собственником на основании регистрации, а только в силу этого факта получает возможность распоряжаться объектом недвижимости в пользу добросовестно действующего третьего лица. В этом случае до приобретения третьим лицом прежний собственник сохраняет все права как во внутренних, так и во внешних отношениях.

Вторая полностью полагается на концепции Экснера и ф. Майбома, согласно которым право принадлежит только зарегистрированному лицу. В этом случае право собственности полностью и без остатка переходит к зарегистрированному лицу во всех случаях. В этом случае необоснованно зарегистрированное право собственности ничем не отличается от зарегистрированного права собственности любого другого лица, которое было приобретено на законных основаниях и, конечно, имеет абсолютные характеристики как во внешних, так и во внутренних отношениях.

Ни одна из приведенных точек зрения не позволяет считать право собственности относительным, равно как и разграничивать субъектов абсолютной и относительной собственности: право собственности как было, так и осталось абсолютным субъективным гражданским правом.

Было бы неверно утверждать, что текущая российская судебная практика рассматривает зарегистрированное в реестре лицо в качестве правообладателя до момента оспаривания регистрационной записи. Так, ВАС РФ предлагает считать фактического и реестрового собственника владельцем вещи, легитимированным на предъявление негаторного иска к лицу, приобретшему тот же объект недвижимости, вследствие изменения его адреса и кадастрового номера. Получается, что лицо, приобретшее в таком случае объект недвижимости с публичных торгов, не рассматривается в качестве владельца, как видно и в отношениях с третьими лицами. Суд указал, что, поскольку истец является зарегистрированным и владеющим спорным объектом недвижимости, заявленный иск о признании права ответчика отсутствующим тождественен негаторному иску <488>.

<488> См.: П. 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения // Вестник ВАС РФ. 2013. N 4.

Виндикационный и негаторный иски в спорах о защите прав на недвижимое имущество. Конструкция виндикационного и негаторного исков берет начало из римского права, которому не были известны ни система государственной регистрации прав на объекты недвижимости, ни контрастное противопоставление правового режима движимых и недвижимых вещей. На тот период виндикация являлась едва ли не единственной формой петиторной защиты собственника от любого правонарушения, связанного с лишением владения вещью.

О справедливости такого подхода красноречиво свидетельствуют источники римского права: виндикационный иск имеет место в отношении всех вещей как живых, так и тех, которые лишены души, и вещей, которые соединены с почвой <489>. Как можно видеть, этот подход долгое время господствовал в литературе. Так, по мнению П. Эртманна, такие иски как vindicatio и negatorio всегда можно заявить в случае любых нарушений права собственности, какие только можно представить <490>.

<489> Дигесты Юстиниана. М., 2008. Т. II. С. 147.

<490> См.: Oertmann P. Der Dinglichkeitsbegriff // Jahrbuecher fuer die Dogmatik des heutigen roemischen und deutschen Privatrechts. 1892. Bd. 19. S. 447.

В российском дореволюционном праве указывалось, что неограниченная виндикация характерна в большей степени для недвижимых вещей <491>, случаи виндикации одинаково относятся как к движимым, так и недвижимым имуществам <492>. Определение надлежащего способа защиты нарушенного вещного права на объекты недвижимости не возводилось дореволюционной цивилистикой в ранг научной проблематики. В частности, изучение возможности истребования имений посредством виндикационного иска не имело принципиального значения и сводилось к выяснению вопроса о том, допускалось ли по действовавшим законам «изъятие недвижимого имения из владения лица, приобретшего его на законном основании, если это имение окажется впоследствии не принадлежащим отчуждателю» <493> и «признаются ли по нашим законам бесповоротными права лица, приобретшего на законном основании имение от несобственника» <494>.

<491> См.: Елеонский Н. О пределах виндикации недвижимых вещей // Журнал гражданского и уголовного права. 1883. Кн. 1. С. 1.

<492> См.: Окс М. Виндикация // Журнал гражданского и уголовного права. 1874. Кн. 2. С. 53.

<493> См.: Лыкошин А.И. Об отыскании недвижимых имений из чужого владения. СПб., 1888. С. 1.

Как виндикационный, так и негаторный иски изначально были ориентированы на устранение физических препятствий в осуществлении нарушенного вещного права (vin dicere — «объявляю о применении силы»): в первом случае речь шла о возврате вещи невладеющему собственнику от владеющего несобственника, во втором — об устранении чинимых помех правонарушителем и восстановлении спокойствия и полноты нарушенного вещного права. Присуждение по виндикационному иску предполагает совершение ряда физических действий, связанных с возвратом вещи из чужого незаконного владения. В буквальном смысле речь идет о принудительном лишении (отобрании) незаконного владения у ответчика и его возврате истцу по виндикационному иску. Однако сами физические свойства объекта недвижимости в большинстве случаев делают невозможным осуществление такой операции. В самом деле, о какой виндикации может идти речь, если третье лицо лишило собственника возможности беспрепятственного доступа в его жилище, произвольно сменив замок на входной двери или захламив доступ к последней? Ответчик в данном случае не произвел завладения имуществом собственника, но своими противоправными действиями создал существенные трудности к осуществлению правомочий пользования. Думается, это — типичная помеха в осуществлении субъективного права собственности и вполне достаточное основание для предъявления и удовлетворения именно негаторного, а не виндикационного иска.

Как возврат вещи во владение собственнику посредством виндикационного, так и восстановление спокойствия владения посредством негаторного иска предполагают восстановление физической ситуации, соответствующей праву в ненарушенной стадии. Присуждение по виндикационному или негаторному иску не влечет ни установления права истца, ни лишения прав на предмет спора ответчика.

Спор между лицом, считающим себя собственником вещи, и лицом, в отношении которого право собственности на эту же вещь зарегистрировано в установленном порядке, предполагает подтверждение судом действительного права на предмет спора и решение в зависимости от обстоятельств дела вопроса об опровержении уже зарегистрированного права, что не входит ни в предмет доказывания, ни в круг разрешаемых судом вопросов, ни в присуждение по виндикационному или негаторному иску.

С формальной точки зрения ни Австрийское гражданское уложение (ABGB), ни Немецкое (BGB), ни Швейцарское (ZGB), ни ГК РФ по-прежнему не ограничивают право собственника на предъявление виндикационного иска в отношении как движимого, так и недвижимого имущества. Однако отсутствие соответствующих запретов и правовых ограничений никак не свидетельствует в пользу универсальной обоснованности использования виндикационного иска в разнообразии споров о принадлежности объектов недвижимости. Тем более что соответствующая возможность может пониматься не только как процессуальное право обращения к суду, но и как требование о восстановлении владения объектом недвижимости, заявляемое лицом, считающим себя собственником предмета спора и являющимся таковым в силу положений поземельной книги или ЕГРП. В последнем случае наблюдается разрыв правового положения и физического состояния обладания, который вполне возможно устранить посредством предъявления виндикационного или негаторного иска.

Требует корректировки утверждение классиков современной российской цивилистики, что собственник объективно не может быть лишен владения недвижимостью до исправления регистрационной записи, а потому в спорах о принадлежности недвижимого имущества предпочтительно использование негаторного иска <495>. Как видно, речь идет о случаях, когда истец и зарегистрированное лицо в реестре прав совпадают. Важно разграничивать значение владения как правомочия в составе субъективного права и как соответствующего ему состояния физического контроля или обладания над объектом права. Первая предполагает правовую возможность обладания, вторая — физическую ситуацию, существование которой является нормальным последствием осуществления правомочия.

<495> Ср.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 369.

Неправомерные действия ответчика (к примеру, силовой захват помещений завода без противоправного оформления документов) влекут лишение собственника физического контроля над вещью как возможности осуществления правомочия владения в составе субъективного права, но не утрату самого правомочия владения. Физическое лишение владения принадлежащей собственнику вещи влечет нарушение субъективного права собственности посредством парализации осуществления правомочия владения.

Следование же обозначенному подходу заставляет признать, что лишенный возможности владения собственник (к примеру, насильно выдворенный с территории завода), но сохранивший прежний статус зарегистрированного лица в реестре прав не теряет владения спорной недвижимостью ни в каком случае и значении. Этот вывод может иметь весьма важные правовые последствия, поскольку вследствие отрицания применения виндикационного иска и утверждения о сохранении за собственником владения вещью правонарушитель может сослаться на невозможность применения положений ст. 303 ГК РФ. Есть и другой вариант, грозящий неприменением положений о негаторном иске к урегулированию возникшей ситуации. К примеру, при рассмотрении негаторного иска суд, установив, что ответчик лишен возможности доступа в помещения, не контролирует пользования и нахождения в них третьих лиц, может сделать вывод о том, что истец утратил владение спорной вещью, а это препятствует удовлетворению негаторного иска, поскольку нарушение соединено с лишением владения.

Вопрос об обоснованности использования виндикационного или негаторного иска всецело зависит в данном случае от обстоятельств конкретного дела и характера правонарушения, а его использование не должно зависеть только от данных поземельной книги.

Существенные различия в защите вещных прав на движимые и недвижимые вещи следует видеть в первую очередь в особенностях правового режима тех и других, которые являются кардинально различными.

Во французской литературе ученые указывают, что виндикационный иск направлен на «признание права собственности и возврат своего имущества» <496>. Подчеркивается, что именно виндикационный иск обеспечивает реальную защиту нарушенного права, поскольку любому правообладателю после доказательства своего права еще только предстоит осуществить его в будущем <497>. Едва ли возможно принять эту позицию без возражений, поскольку виндикационный иск преследует единственную цель — восстановить собственника во владении принадлежащей ему вещи. Действительно, как и большинство исковых требований о защите нарушенных гражданских прав, виндикационный иск предусматривает правоподтверждение в качестве самостоятельной стадии, которая, впрочем, не может рассматриваться как его определяющая, сущностная неотъемлемая черта.

<496> См.: Reboul-Maupin N. Droit des biens. Dalloz. 2012. P. 469.

В структуре CC не существует каких-либо особенных положений, свидетельствующих о какой-либо особенной системе доказательств о праве собственности на недвижимые вещи. Более того, ученые полагают, что в тех случаях, когда ни одна из спорящих сторон не может доказать свое право собственности на спорную вещь, судья не правомочен уклониться от разрешения по существу дела и признания одного из участников конфликта собственником вещи. В данном случае судья будет вынужден руководствоваться оценкой объяснений сторон, представленными доказательствами, в том числе косвенными. Вывод судьи, что представленные сторонами доказательства являются равнозначными, не освобождает судью от обязанности по рассмотрению и разрешению дела, поскольку право собственности доказывается любыми доступными сторонам способами — La d’un prouve par tout moyen <498>. В противном случае уклонение судьи вполне могло бы быть признано отказом от отправления правосудия <499>. При этом фактическое местоположение недвижимой вещи, условия ее сиюминутной эксплуатации, как правило, в расчет не принимаются. Действительно, суды и юристы рассматривают фактические обстоятельства, в том числе господство над вещью, в качестве косвенного доказательства титула, но здесь же встречаются оговорки, что подобное обладание страдает двусмысленностью, а его значение никак не очевидно для судьи. На практике отмечается и то, что при рассмотрении спора о принадлежности земельного участка доказательство возведения в его границах межевых столбов само по себе не доказывает его принадлежности, как и квитанция об уплате земельного налога идентифицирует лишь его плательщика, но никак не касается вопросов его правообладания <500>.

<498> Право собственности на имущество может доказываться любыми средствами (Cass. 1 — re civ., 11 janv. 2000, n 97 — 1540 / bull. Civ. N 5. D. 2001).

<499> См.: Dross W. Droit des biens. Montchrestien, 2012. P. 55.

Особенность французского правоприменения состоит и в том, что им не учитывается важность «видимости права», в том числе в фактическом владении или при оценке единогласных утверждений соседей истца или ответчика, которые в действительности были сформированы под влиянием череды заблуждений. Следование этому подходу позволяет выделить специфику подхода французской цивилистики к разрешению вопроса о соотношении фактического и юридического обладания недвижимой вещью.

Эта специфика имеет следующее практическое отражение, объясняющее причину, по которой судья, неверно установивший правопринадлежность вещи при отсутствии представленных сторонами по делу доказательств, в будущем не привлекается к какой-либо ответственности, а его вывод ни при каких обстоятельствах не рассматривается в дальнейшем в значении преюдиции по делу между теми же лицами. В частности, объяснение состоит в том, что при вынесении решения судья, признав истца или ответчика собственником предмета спора, не устанавливает и не закрепляет за ним бесспорного материального права, а только презумпцию обладания спорной вещью, которая кладется в основание принимаемого судом решения. С этой точки зрения договор между истцом и третьим лицом о приобретении им права собственности на предмет спора может свидетельствовать лишь о том, что некая вещь была когда-то передана истцу <501> и он является ее наиболее вероятным правообладателем.

С формальной точки зрения в целях доказывания могут быть использованы все способы доказывания, учитывая, что на практике существуют сертификаты и свидетельства на право собственности <502>. Если истец, требующий в виндикационном порядке возврата вещи, не предоставит доказательств принадлежности ему права, как и принадлежности спорной вещи своему правопредшественнику, то ответчик будет считаться собственником <503>. В процессе о праве на вещь могут быть использованы свидетельства, записи о кадастровом учете, квитанции об уплате налогов на объект недвижимости, конструкция приобретательной давности <504>. Необходимо помнить, что практика различно подходит к разрешению вопросов о соотношении представленных доказательств. Так, особо решается вопрос о соотношении и приоритете состояния владения, письменных документов реестрового учета, свидетельских показаний <505>. В литературе отмечается редкость использования виндикационного иска в целях защиты вещных прав на объекты недвижимости, а также эффективность использования посессорных исков в целях защиты вещных прав на недвижимые вещи. Однако не усматривается достаточных оснований для отнесения виндикационного иска к иску о признании ввиду различной правовой природы той и другой категории. Широкое применение механизмов посессорного иска в обороте недвижимого имущества смещает акценты изначального внимания суда в процессе; не до конца ясно, насколько в самом деле для последнего обязателен учет данных реестра и кадастра?

<502> См.: Reboul-Maupin N. Op. cit. P. 476.

<503> Ibid. P. 480. Это, как видно, противоречит изложенной позиции В. Дросса.

Таким образом, одним из существенных отличий французской цивилистики, качественно отличающей ее от германского и российского гражданского права, следует считать широкое распространение механизма посессорной защиты, исследование обстоятельств фактического обладания предметом спора, особенности толкования письменных доказательств, свидетельствующих об экономических актах обладания и эксплуатации вещи, что, с одной стороны, свидетельствует об ограничениях и специфике применения к случаям защиты прав на недвижимые вещи виндикационного иска, а с другой — о специфике оборота и закрепления прав на недвижимые вещи.

Иск об оспаривании записи о регистрации права в публичном реестре прав на недвижимость как особый способ защиты вещных прав. Правовой режим недвижимости обосновывает ряд существенных особенностей защиты вещных прав на недвижимые вещи, сведения о которых внесены в реестр прав. В российском праве применение виндикационного иска в отношении объектов, сведения о которых не внесены в ЕГРП, не вызывает отторжения. Вопрос о понятии, значении и месте иска об исправлении записи в реестре прав на недвижимость в российской юридической науке остается открытым. Обращает внимание тот факт, что даже в специальных исследованиях, посвященных правовому регулированию оборота недвижимости, данные вопросы не получают должного освещения. Так, в работе С.А. Бабкина содержится отдельная глава, посвященная специальным средствам защиты интересов участников оборота, нарушенных в результате необоснованного оглашения прав, в числе которых иск об исправлении записи в реестре прав на недвижимость даже не называется <506>.

<506> См.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 268 — 270.

Post navigation Добавить комментарий Отменить ответ Свежие записи
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2012 по делу N А13-4664/2011 27.09.2017
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2012 по делу N А42-4138/2011 27.09.2017
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2013 по делу N А56-34331/2012 27.09.2017
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2014 N Ф07-2403/2014 по делу N А52-1709/2013 27.09.2017
  • Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.03.2015 N Ф07-66/2015 по делу N А52-553/2014 27.09.2017
Рубрики сайта — Законы России

Copyright © 2017 Законы России. Законы - действующая редакция, с последними изменениями и дополнениями. Судебная практика. Обратная связь

Источник:

zakoniros.ru