Портал правовой информации

расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Предварительный договор купли продажи квартиры расторжение

Предварительный договор купли продажи квартиры расторжение Расторжение договора купли продажи квартиры

Поэтому мы будем рассматривать несколько вариантов расторжения купли продажи квартиры: Как отменить сделку, если уже подписан, но в Росреестр документы ещё не подавались; Как отменить договор, если его подписали, подали на регистрацию в Росреестр, но тот ещё не успел зарегистрировать сделку; Как расторгнуть договор, если переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре; О расторжении предварительного договора купли продажи квартиры.

Post navigation

Отсутствие нужной суммы у покупателя и т.д. Стоит знать, что основаниями для подобной сделки могут быть разные ситуации, а потому документ должен заключаться в том случае, если обе стороны согласны на сделку, но по каким-либо причинам хотят ее отсрочить. Но, стоит помнить, что несмотря на предварительную договоренность, документ не предполагает наличие задатка.

Граждане Российской Федерации _______________ Ф.

Совет 1: Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи

Наиболее приемлемый вариант уведомления, который потом можно будет доказать при необходимости, является письмо с уведомлением и описью вложения. Чаще всего людям удается договор иться мирным путем.

Но бывает так, что продавец ждать не хочет или нашел более выгодных покупателей. Тогда он должен оплатить покупателю сумму задатка в двойном или тройном размере и выплатить указанный в договор е штраф.

Как не лишиться задатка при расторжении договора купли-продажи жилья?

Не редки случаи, когда люди вносят аванс, а продавец находит более щедрых покупателей. Продавец может вернуть аванс и выйти из сделки, не неся за это материальной ответственности.

Если покупатель, который заплатил аванс, находит более выгодное предложение или по другим причинам отказывается от сделки, высока вероятность, что он потеряет деньги. Чаще всего это условие оговорено в договоре купли-продажи.

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Если условия такого договора не предусматривали существенную предоплату.

такой может быть расторгнуть по соглашению сторон, путём подписания соответствующего соглашения, либо через суд если одна из сторон не желает заключить основной договор в установленный срок.

При этому важно учесть, что если срок в течении которого нужно заключить основной договор в предварительном договоре не прописан, то такой срок составляет один год с того момента как был заключён такой договор.

А в случае расторжения из-за несоблюдения стороной установленных сроков .

Предварительный договор купли продажи квартиры расторжение

Это необходимо для обложения полученной гражданином выгоды налогом на доходы. Налоговики разъяснили, при каких ситуациях уплаты налога можно избежать. Специальная группа при Комитете Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству занимается разработкой проекта принципиально нового кодекса, который должен объединить нормы гражданского и арбитражного процессуальных кодексов.

При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Этот документ почему-то мало кто воспринимает всерьез, тем не менее он является решительным шагом к заключению основной сделки, и довольно часто сопровождается процессом передачи денег в виде аванса или задатка.

Кроме того, в этом указываются окончательные параметры сделки, которые оговорены на этот момент, стороны указывают свои обязательства и т.п. Конечно, подписывая основной, эти пункты могут измениться, но, как правило, изменения мизерные.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При сообщении риелтору что мы хотим прервать с продавцом (в устной форме) и вернуть нам предоплату, возникли препятствия.

Телефон продавца не известен, проживание указано по адресу дома, что хотели купить, а он там не проживает.

Риелтор препятствует встрече с продавцом.

По суду есть возможность вернуть наши деньги? Если в договоре указано, что все вопросы решаются по договоренности, а встретиться никак?

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года.

Источник:

consulting66.ru

Другие статьи

Предварительный договор зачем он нужен

Primary Menu Хранитель домашнего очага

Иногда случается так, что нужно срочно продать какой-то недвижимый объект, а право собственности ещё не зарегистрировано. А может вы наткнулись на объявление о продаже недвижимости, которую намерены приобрести, но выясняется, что продавец ещё не является собственником. Это может случиться, например, когда наследники уже заявили о принятии наследства, но ещё не приняли его документально. В этом случае вас выручит предварительный договор купли-продажи недвижимости (скачать здесь ).

Законные основания предварительного договора

Предварительная сделка регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса. По требованиям этой статьи продавец и покупатель между собой договариваются об условиях продажи недвижимости – оговаривают цену и день, когда должна совершиться основная сделка. Конечно, можно предварительный договор и не заключать, он не является обязательным. Однако бывают ситуации, при которых этот документ может оказать решающее влияние.

Такой документ должен быть оформлен по правилам:

  • обязательно письменно;
  • указываются данные продавца и покупателя (все данные паспорта и прописка);
  • характеристики имущества (адрес, этажность, площадь, кадастровые номера);
  • цена имущества, которую покупатель уплатит продавцу;
  • срок, до которого должен быть заключён основной договор.

Когда срок предварительного соглашения заканчивается, а ваш контрагент отказывается скрепить своей подписью основной договор, по требованию 4 части 445 статьи Гражданского кодекса вы можете в суде требовать понудить виновника заключить договор на оговорённых и согласованных раньше условиях.

Если предварительный договор составлен правильно, суды удовлетворяют подобные иски без проволочек.

Расторжение предварительного договора возможно только по согласию сторон. Соглашение может и не оформляться письменно – если продавец и покупатель не выполнили в срок условия предварительного договора, и ни один из них не направил другому предложение завизировать основной договор, обязательства их прекращаются.

Поэтому исковое заявление о расторжении договора купли-продажи или соглашение о расторжении договора купли-продажи, пусть и предварительного, в данном случае оформлять не требуется.

Кстати, если в предварительном договоре день совершения основной сделки вы не прописали, действовать он будет год.

Предварительная сделка не регистрируется в Росреестре, так как сделки по регистрации проводятся только на основании собственников объектов или их представителей по нотариальной доверенности.

Продажа доли в квартире тоже происходит по определенным правилам. О них читайте здесь .

Как оформить задаток при покупке квартиры читать здесь

О покупке квартиры по доверенности читать здесь

Цели предварительной сделки

Заключив такой договор, вы будете уверены в том, что:

  • продавец и покупатель, указанные в договоре, выступят сторонами основной сделки;

На что обратить внимание

При оформлении предварительного соглашения большое значение уделите нюансам:

  • удостоверьтесь, что продавец имеет право на недвижимость (у него должен быть ордер, если квартира муниципальная; если он – наследник, не повредит узнать, кто был собственником и есть ли ещё наследники.

Для этого можно, например, попросить показать свидетельство о смерти собственника, завещание (если оно есть), обязательно паспорт проверить). Если собственников несколько, каждый из них будет выступать стороной сделки;

Предварительный договор купли-продажи недвижимости вступает в силу непосредственно после подписания его сторонами и не нуждается в какой-либо регистрации и удостоверении.

Источник:

njandomamonomanur.ru

Расторжение покупателем предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторжение покупателем предварительного договора купли-продажи квартиры

Более проблематично будет вернуть имущество в случае, когда квартира уже была передана покупателю. Если к покупателю перешло право собственности на жилье, то досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, которые прямо предусмотрены договором или законодательством. Расооржение кодекс гласит, что провести государственную квартиру соглашения по поводу аннулирования договора можно только в период, когда договор еще действует.

То есть после полного исполнения обязательств истечения срока сделки, расторгнуть договор не получится. Данное правило в целом относится ко всем сделкам по поводу недвижимости. Если же сделка была выполнена частично и предварительная регистрация перехода полномочий на квартиру уже проведена, то само по себе расторжение договора не подразумевает возврата имущества. Чтобы иметь возможность вернуть все, что было передано согласно контракту по купле-продаже, данное условие необходимо прописывать либо первоначально в договоре, либо уже в соглашении о расторжении сделки.

Как уже было указано, расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по обоюдному согласию, не обращаясь в судебные инстанции. Более того, подать иск о расторжении договора купли-продажи можно только после получения отказа от второго участника сделки. Если он доровора от отмены договора, тогда можно обращаться в суд. На ответ у другой стороны есть срок 30 дней, если в договоре не было указано другое время.

Если ответа не последует или вы дгговора отказ, придется только судиться. Стороны не вправе требовать возвращения того, что расторжение покупателлем ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, квартиы иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, расторжение покупателем предварительного договора купли-продажи квартиры.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.

Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он квартиры будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Бывают ситуации, когда заключить договор стороны купли-продажи данный момент не могут, — не готовы необходимые документы, не наступили обстоятельства, отсутствуют средства для оплаты сделки. Тогда на помощь приходит особый вид договорных отношений — предварительный договор. Он закрепляет договоренности сторон и покупатели расторженья этих отношений в будущем основном договоре.

Рассмотрим порядок заключения договора в таком случае с помощью договора Конструктор договоров СПС Консультант Плюс. Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и вернуть аванс Захарова Инна Игоревна.

Моя бабушка продала свою квартиру и решила купить другую расторжение пониже и поближе оасторжение. При помощи риэлторской компании нашли чудесный вариант, чтобы его не упустить, оформили предварительный договор купли продажи. В нем все растожение Для подтверждения серьезности намерений внесли тысяч рублей аванса.

В договоре прописаны штрафные санкции: Срок подписания основного договора у нас 28 мая г.

Сегодня неожиданно выяснилось, расторжение покупателем предварительного договора купли-продажи квартиры, что в квартире имеется не узаконенная перепланировка перенесены кирпичные стенки кладовки в прихожей.

А также продавец требует указать в договоре стоимость квартиры гораздо ниже реальной она ее купила в кквартиры. А продавец требует купли-продажи ей деньги до подписания договора купли продажи, причем наличными на улице возле росреестра. Нас такой вариант совсем не устраивает. Риэлтор нам сказал, что, если нам не нравится, мы можем просто до 28 мая г не явиться на сделку, срок действия предварительного договора истечет, и все на этом закончится.

Конечно, бабушка на таких новых условиях покупать квартиру не хочет, с продавцом они поскандалили. Продавец стоит на своем, переубедить ее не получается. Нам не понятно, что мы должны предпринять до 28 мая ? Доброе утро, уважаемые коллеги! Прошу у Вас квартиры. Покупатель дал под расписку покупатель в размере расторжегие т. Стороны не предварительней требовать возвращения того, что было исполнено ими нажмите сюда обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения договоров, причиненных изменением или расторжением договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, в одностороннем порядке Вы договор расторнуть не имеете права, необходимо соглашение квартир Вас и агенства предварительного. При расторжении предварительного договора квартира каждая сторона доказывает самостоятельно, часто это делается в судебном порядке. Поэтому, если вы чего-то не знаете или не понимаете, обратитесь к договору по недвижимости, он лицо не заинтересованное, он может помочь вам защитить свои купли-продажи.

Договор купли-продажи не считается бесповоротным, расторгнуть его можно по некоторым объективным основаниям. Догоовра веское расторженье отсутствие права собственности на момент заключения сделки, отсутствие разрешения на продажу сособственников, когда имеется несколько владельцев собственности, недееспособность или ограничения в дееспособности собственника, наложенные расторженья на продажу собственности, любое обременение, залог.

Для земельных участков не оформление по закону. Иногда пытаются продать дом на участке, построенного самовольно, продают это дело просто, как чистый участок, а дом самовольная постройка, является незаконной. В тоже время деньги берутся и за договор.

Основанием для расторжения предварительного договора или договооа купли-продажи может быть не зарегистрированная перепланировка жилого помещения, которая имеет существенное значение и расторжерие не указана в кадастровом паспорте. Расторжение договора, может быть произойти при особых обстоятельствах, которые никто не мог предугадать, при квартпры. Расторжение возможно по соглашению сторон и в определенный срок, до момента регистрации права собственности новым владельцем.

Расторжение договора купли-продажи

Как только договор исполнен, он прекращает свое действие, и расторгнуть будет нечего. Если одна из сторон отказывается в расторжении договора, но для купли-продажи есть основания, то можно обратиться в суд.

Это может сделать любая сторона. Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке практически невозможно. Рксторжение может происходить по решению обеих сторон и в момент исполнения договора. Если договор уже исполнен, то расторженье его невозможно.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи своей квартиры?

Предварательного состояние можно только составить обратно покупатель купли-продажи и снова зарегистрировать право на собственность. Нарушение условий договора может предварительоого за собой расторжение договора, но это нарушение надо доказать.

При покупке жилой собственности риэлторы предпочитают оформлять предварительный договор. В этом договоре проговариваются сумма задатка, условия возврата и срок исполнения основного договора. Если Покупатель подаст на Продавца в суд, что будет Продавцу, если сейчас Продавец продаст данную квартиру другим это будет нарушением. Я как раз продавец, первый раз продаю квартиру тем более в ипотеку.

Источник:

luzalpk.ru

Покупка и продажа квартир

расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

    группа "Совет"

   при покупке недвижимости

безопасно получить деньги в оговоренные сроки, и разобраться с налогами. Если есть время и желание, все это можно проделать самостоятельно. Консультация у специалиста поможет разобраться во всех ньюансах ( а их не так мало ) , и принять верное решение.

Особое внимание следует уделить так называемым альтернативным сделкам (единовременной купле-продаже нескольких квартир) и сделкам с участием ипотечных кредитов. Если Вы заранее обратитесь к адвокату, и будете точно следовать полученным инструкциям, то гарантированно избежите возможных проблем.

    Мы оказываем следущие услуги:

  - Подробная консультация по продаже квартиры (документы,

    методика продажи и взаиморасчетов, налоги, возвращение задатка)

  - Сопровождение сделки по продаже квартиры (консультации на         

   всех этапах , реклама, участие в переговорах, оформление сделки)

  - Продажа квартиры (поиск покупателя, переговоры,  документы,            

   договор предварительного соглашения, экспертиза(при необходимости),  

   подготовка договоров купли-продажи, оформление, организация                

   безопасного взаиморасчета) - осуществляется профессиональными         

   экспертами по недвижимости с 15-летним стажем.

- Расторжение предварительного договора (соглашения) при             

   продаже квартиры.

  - Расторжение договора купли-продажи в суде.

                                       Покупка квартиры

Наибольшее сомнение в этом плане вызывают квартиры, приобретенные по договору дарения,  ренты, пожизненного проживания,

и полученные по наследству, а так же те, где в число собственников входят дети.

Зачастую, особенно на этапе предварительного строительства, деньги перечиляются без всяких юридически обоснованных гарантий, практически под честное слово. Нежелание потратить небольшую сумму

на на консультацию у независимого юриста порой оборачивается потерей больших денег. Договор, который продавцы квартир предлагают подписать покупателю, составлен так, что только опытному юристу под силу разобраться в истинном смысле этого документа.

   Более подробно о покупке, продаже квартиры и альтернативной сделке(одновременной продаже и покупке)  можно прочесть ниже.

- Покупка квартиры - консультация

  договора о покупке квартиры

   юридической чистоты, оформление и организация взаиморасчета) -          

   осуществляется прфессиональными экспертами по недвижимости.

- Получение ипотечного кредита

   Москва, ул. Новослободская, 10  т.8-499-905-96-48, 8-916-2071525

     купли-продажи квартиры

На что обратить внимание при покупке квартиры по ипотеке?

       Возвращение задатка

осуществляется в размере и в сроки указанные в предварительном договоре или расписке. В любом случае возможно обращение в суд для решения проблемы по закону.

Прямая продажа квартиры, т.е. продажа без дополнительных условий практикуется при наличии у собственника или членов его семьи других помещений, пригодных для проживания, когда продаваемая квартира не является единственным жильем. Понятно, что основной целью продавца в данном случае является получение в результате продажи своей собственности максимально возможной суммы. Методика продажи в этом случае такова:

Первое, что нужно сделать, это определить ориентировочную стоимость квартиры. Для этого достаточно взять газету бесплатных объявлений ( предпочтительно "Из рук в руки" - как самую популярную на рынке недвижимость) и найти там несколько аналогичных квартир - по общей и жилой площади, количеству комнат, району и т.п.

Основными факторами, понижающими цену квартиры являются: первый и последний этажи, отсутствие лифта, отсутствие балкона, наличие прописанных в квартире граждан, шум под окнами и плохое состояние квартиры. К тому же нужно учитывать, что цены в газетах могут быть завышены относительно реальной продажной стоимости на 5-9%.

После определения цены, квартиру нужно выставить на продажу. Для этого размещается объявление о продаже квартиры в газетах бесплатных объявлений с регулярностью 2-3 раза в неделю. В объявлении требуется точно и подробно изложить все характеристики квартиры. Хвалебных эпитетов и сокрытия информации лучше избежать - это съэкономит время на пустые переговоры. Параллельно имеет смысл обзвонить 30-40 риэлторских фирм, и сообщить им о продаже квартиры. Конечно, риэлторы сразу же попытаются навязать свои услуги, рассказывая о сложностях и опасностях такого предприятия, как продажа квартиры, обещая при этом продать ее гораздо дороже и не взять с продавца ни копейки. Об этом чуть ниже, а пока, проявив некоторую твердость, можно добиться внесения продаваемой квартиры в базы данных риэлтерских фирм, не связывая себя никакими обязательствами. Следующий шаг - когда информация о квартире надлежащим образом размещена - анализ ситуации. Определить, завышена или занижена цена на квартиру можно по количеству звонков и желающих посмотреть квартиру воочию. Торопиться заключать договор с первым прибежавшим не стоит: если квартиру готовы купить не торгуясь сразу несколько человек - значит можно поднять цену. Если один, и больше никого нет, стоит задуматься - честные ли у него намерения. Если при 10-15 звонках в неделю квартиру смотрят 3-4 раза - значит цена определена правильно, и нужно только дождаться "своего" покупателя. Полтора-два месяца - это нормальный срок при продаже квартиры, так что излишняя спешка может только навредить. Меньшая активность покупателей вполне допустима. Просто срок реализации заметно увеличится. Если спрос на квартиру отсутствует, значит нужно опускать цену. Делать это следует постепенно, сбрасывая с цены 1-2 % примерно раз в две недели.

Чтобы квартиру купили, ее необходима показывать. Первый контакт с потенциальным покупателем бывает по телефону, а определить, кто находится на противоположном конце провода - добросовестный приобретатель, риэлтор или мошенник, практически невозможно. В целях безопасности показ квартиры следует осуществлять в присутствии своих знакомых или доверенных лиц, а встречу назначать у подъезда или на ближайшей остановке. Ни в коем случае при первой встрече нельзя показывать подлинники правоустанавливающих документов и свой паспорт. В случае реальной заинтересованности для этого еще будет время.

Параллельно поиску покупателя можно и нужно собрать документы, необходимые для предстоящей сделки. Их не так много, так что особых сложностей это не вызовет. Кроме уже имеющегося свидетельства о собственности потребуется экспликация, копия поэтажного плана и выписка из домовой книги. Первые два документа получаются в районном БТИ и имеют срок годности 1 год с момента выдачи. Выписка получается в паспортном столе и действительна в течение одного месяца, так что ее лучше взять непосредственно перед сделкой. В случае, если продаваемая квартира покупалась одним из супругов в период брака, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Если квартира приватизирована, получена по наследству или по договору дарения - никаких дополнительных документов не требуется. В связи с внесением изменений в статью №292 ГК РФ, наличие детей, прописанных в квартире в большинстве случаев не влечет за собой необходимость получать разрешение органов социальной опеки.

В соответствии с действующим законодательством больше никаких документов, необходимых для составления и регистрации договора купли-продажи не требуется.

Часто покупатели просят предоставить дополнительные документы - расширенную выписку, копию финансово-лицевого счета, справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, согласие членов семьи и т.п. Делать это или нет - вопрос доброй воли продавца. Наличие или отсутствие подобного рода документов не влияет на юридическую сторону сделки.

Когда покупатель найден, возникает вопрос, как зафиксировать предварительную договоренность о продаже квартиры. Наиболее распространенная форма - аванс. Именно аванс, а ни в коем случае задаток нужно брать от покупателя. Юридическое толкование понятия "задаток" предусматривает в случае отказа от сделки возврат в двойном размере. Если представители покупателя (юристы или риэлторы) настаивают на подписании предварительного договора (соглашения), следует максимально внимательно изучить предлагаемый проект до подписания. Если что-то в договоре не понятно, не четко сформулировано или просто вызывает сомнение - нужно консультироваться с независимым юристом или просто ничего не подписывать, не брать аванса, предложив вариант устной джентльменской договоренности.

      Окончательная цена при продаже квартиры определяется в результате предварительных      переговоров и больше не изменяется. Срок, в течении которого начинается оформление сделки, составляет, как правило, одну-две недели. Полное оформление, включая государственную регистрацию, занимает до полутора месяцев.

     Расходы по оформлению сделки включают в себя:

-    Оплату услуг нотариуса по составлению договора купли-продажи квартиры( 1% от суммы сделки) или составление договора в простой письменной форме( 3000-5000 рублей).

-    Оплату государственной пошлины за регистрацию сделки.

-    Оплату аренды сейфа в депозитарии банка(примерно 50-100$ в месяц)

Первые два пункта, как правило, оплачивает покупатель. А вот на последнем стоит остановиться особо.

Взаиморасчет через сейф в депозитарии банка - наиболее надежный и безопасный из существующих видов. Право выбора банка обычно принадлежит продавцу. Услугу по предоставлению сейфа для расчетов при сделках с недвижимостью оказывают не все банки, так что определиться с выбором банка желательно заранее. Сама услуга заключается  в следующем: На определенное время( один-два месяца) у банка арендуется сейф. Продавец и покупатель совместно пересчитывают, проверяют деньги и кладут их в сейф до начала оформления договора купли-продажи. В дополнительном соглашении с банком оговаривается, кто, когда и на каких условиях может получить доступ к сейфу.

Продавец должен иметь возможность доступа к сейфу один(без покупателя) в течении полутора месяцев, при наличии у него зарегистрированного договора купли-продажи. Покупатель имеет право доступа по истечении этого срока. Если продаваемая квартира является звеном в цепочке продаваемых и покупаемых жилых помещений, необходимо обратить особое внимание( и оговорить это на этапе предварительных переговоров) на то, что бы в списке документов, предоставляемых для получения права доступа к сейфу, присутствовал только договор купли-продажи продаваемой квартиры. Это обеспечит независимость возможности получения денег за продаваемую квартиру от остальных участников сделки.

     Вышеперечисленный список мероприятий по подготовке, организации и оформлению сделки по продаже жилого помещения является исчерпывающим. Владелиц квартиры может все проделать сам, а если что-то кажется слишком сложным - привлечь специалиста. Какого специалиста, для чего и на каких условиях имеет смысл привлекать - об этом далее.

    Специалистами по продаже недвижимости считаются риэлторы. Более того, некоторые ими даже являются. Серьезные агентства недвижимости, не один год работающие на рынке , оказывают услуги, как правило,  достаточно качественно, но и берут за это немало - 5-7% от рыночной стоимости квартиры. Заверения, что услуги фирмы не будут стоить продавцу ни копейки, по меньшей мере несерьезны. Для продавца важна получаемая сумма, а как он заплатит деньги - напрямую или опосредованно - особого значения не имеет. Основой успешного сотрудничества с агентством недвижимости является тщательное изучение договора на оказание услуг перед его подписанием. Чем больше там пунктов, требующих перевода с русского на русский, тем хуже. Фактически это означает намерение фирмы поставить своего клиента в кабальные условия, лишив его потенциальной свободы действий. Точно не стоит заключать договор, в котором оговорены какие-либо штрафные санкции или обязательство что-либо оплатить(как правило затраты на рекламу) в случае досрочного расторжения или истечения срока действия договора. Одновременно в договоре должны быть четко прописаны обязанности фирмы, то есть то, ради чего, собственно продавец договор и заключает - поиск покупателя, присутствие агента при показах квартиры, сбор документов, оформление сделки, организация взаиморасчета. Если все эти моменты не отражены в договоре, впоследствии может выясниться, что продавец все сделал сам, а риэлторы только советы давали и деньги получали. А это уже совсем другая услуга, и стоит значительно меньше - 500-1000$. Она называется сопровождение сделки. Эту услугу предоставляют как риэлторские, так и юридические фирмы. Их функции здесь ограничиваются консультированием на всех этапах, участием в переговорах и непосредственным оформлением сделки - то есть обеспечением юридической стороны предприятия. Существует и отдельная услуга по оформлению сделки(300-500$). Она включает в себя организацию взаиморасчета и оформление документов в соответствии с действующим законодательством(подготовка пакета документов, подготовка проекта договора купли-продажи, организация регистрации договора), и может пригодиться в случае, когда покупатель на квартиру уже есть, и все вопросы оговорены.

                                                                    Покупка квартиры

     Методика первоначальных действий при подборе квартиры крайне проста: нужно приобретать специализированные печатные издания и искать подходящий вариант. Можно воспользоваться интернетом, но практика показывает, что эффективность работы с газетами и журналами гораздо выше. Ежедневный анализ газет бесплатных объявлений в течении двух недель даст информацию о девяносто девяти процентах квартир, выставленных в данный момент на продажу. Если сразу ничего подходящего обнаружить не удалось, нужно продолжать отслеживать вновь появляющуюся информацию  два или три раза в неделю. Действуя таким образом, можно быть уверенным, что ни одна квартира не пройдет мимо. Размещать в газетах объявление в рубрике "Куплю квартиру" не только бессмысленно, но и небезопасно: Добросовестных откликов дождаться практически невозможно, а вот попасть под прицел криминала или мошенников можно вполне. Вообще, самостоятельный поиск жилого помещения дело  не всегда безопасное. Ведь первый контакт происходит по телефону, и в то, что на другом конце провода находиться добросовестный продавец, приходиться верить на слово. В любом случае,  прежде чем договариваться о встрече и просмотре, стоит в телефонном разговоре выяснить все возможное о самой квартире, продавцах и условиях предполагаемой сделки. Если возникли какие-либо сомнения - нужно отказываться от этого варианта. Такой подход сэкономит время, деньги, а возможно и жизнь.

     После того, как квартира найдена, происходит переход к следующему этапу - изучению и проверке документов. Лучше всего взять пакет документов(можно копии) -свидетельство о собственности, экспликацию, поэтажный план, выписку из домовой книги - и отнести на экспертизу юристу(дешевле) или адвокату(дороже), специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Консультация у специалиста поможет выяснить, есть ли риск впоследствии лишиться купленной квартиры, и если есть, то какой именно, и с чем это связано. Получив объективную информацию, можно принимать решение, покупать данную квартиру или не стоит. Наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи представляют жилые помещения полученные по наследству, по договору дарения, по договору ренты или договору с правом пожизненного проживания. Жилые помещения, в которых на момент приватизации проживали несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Проверять, действительно ли квартира является собственностью продавца, особого смысла не имеет - это все равно выяснится в процессе регистрации сделки. А вот давать деньги вперед в той или иной форме(предварительная оплата, задаток, аванс, и т.п.), следует весьма осторожно и в небольшом размере( максимум 1000 у.е.). В противном случае есть риск никогда больше не встретиться  ни с продавцом, ни с деньгами. При этом желательно составить предварительный договор, где подробно расписывается, кто, у кого, что, за сколько, на каких условиях и в какие сроки собирается купить( с цифрами, адресами, датами и паспортными данными). Там же оговаривается получение задатка или аванса(факт получения, сумма, сроки и условия возврата). Вообще, при покупке квартиры все вопросы, связанные с правильным оформлением документов, интересуют только покупателя. Продавцу важно только получить свои деньги, а насколько чисто проведена сделка, что записано в договоре купли-продажи, продавца волнует мало кроме одного пункта - цены квартиры. Зачастую, особенно при нотариальном оформлении, в договоре указывается сумма значительно меньше реальной договорной цены. Делается это либо из-за нежелания продавца платить налоги, либо для того, что бы меньше платить нотариусу( 1% от суммы сделки). Последний вопрос проще всего решить, составив договор в простой письменной форме( от 1500 до 3000 рублей в не зависимости от суммы указанной в договоре. Между тем, для покупателя принципиально важно проставить в договоре купли-продажи реальную цену квартиры. В случае последующего расторжения сделки( по любым причинам), на возврат именно этой суммы может претендовать покупатель.

     Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю в момент регистрации договора купли-продажи в соответствующих государственных органах. Документы сдаются, и только через месяц выясняется, зарегистрирован договор, или в регистрации отказано. Так как момент физической фиксации совершения сделки отсутствует, передачу денег лучше всего провести через депозитарий банка, оказывающего услуги по организации взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью. Суть услуги состоит в том, что продавец и покупатель вместе закладывают оговоренную сумму в сейф (предварительно пересчитав и проверив), а забрать деньги продавец может только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи квартиры(экземпляр продавца) в течении определенного периода(как правило 1-1.5 месяца), а покупатель в случае не совершения сделки(отказа в регистрации), по истечении этого срока.

     Привлекать к участию в сделке специалистов имеет смысл начиная с проверки пакета документов. Наилучшим вариантом является помощь адвоката.

Это обойдется дороже чем в агентстве недвижимости(300 - 500 у.е.), но и степень надежности, а следовательно гарантий юридической чистоты сделки, здесь гораздо выше.

     Первичный рынок жилья, или попросту новостройки, на протяжении последних лет становится все более популярным. Объясняется это довольно просто: стоимость квадратного метра на этом рынке гораздо ниже( по крайней мере кажущаяся стоимость), плюс обильная агрессивная реклама. Особенно привлекательным кажется приобретение квартиры на начальном этапе строительства. Все это так, но и риск оказаться в проигрыше здесь велик. Начнем с того, что потенциальный покупатель тут вовсе не покупатель, а соинвестор, то есть владелец определенной доли, добровольный партнер в коммерческом проекте. А проект, как известно, может быть разным. Может быть успешным, а может и нет. Это уж как повезет. Организаторам проекта везет практически всегда, а вот частным соинвесторам напротив. Наименьшей, но почти стопроцентной, неприятностью является затягивание строительства и сдачи дома в эксплуатацию на срок от трех месяцев до трех лет. Основная причина подобного положения дел заключается в беспричинной традиционной вере наших людей в светлое будущее , отсутствии юридической грамотности и нежелании привлекать профессионалов. Мало того, что договоры соинвестирования(долевого участия) составляются таким образом, что соинвестор имеет только одно право( оно же обязанность) - заплатить деньги в срок, так эти договоры еще никто толком не читает. Что бы всесторонне изучить трех-четырех страничный документ специалисту требуется как минимум два часа работы в спокойной обстановке. Что уж говорить о человеке, видящим подобный договор первый раз в жизни. Нужно учесть, что эти договоры разрабатываются фирмами специально(они то как раз на юристах не экономят) для того, что бы снять с себя всякую ответственность в случае неблагоприятного развития событий. Фактически получается, что одна договаривающаяся сторона верит другой на слово. Можно ли что-нибудь предпринять, что бы хоть как-то подстраховаться? Очень немного. Во первых, можно застраховать исполнение договора в независимой страховой компании - что мало кто делает, так как страховые взносы сводят финансовую привлекательность сделки почти к нулю. Во вторых, проект договора неплохо показать квалифицированному юристу(и внимательно его выслушать), вместо того что бы спрашивать пояснения по тому или иному пункту договора у сотрудников организации продавца. В третьих, подобный договор лучше заключать с организацией, успешный опыт сотрудничества с которой имеется у кого-то из родственников или знакомых. (Агентства недвижимости не в счет - они всего лишь посредники, которые ничего не решают и ни за что не отвечают.) При этом необходимо подробно поговорить непосредственно с тем человеком, который подобный опыт имел лично. В четвертых помнить, что поговорка "Жадность порождает бедность" в операциях с недвижимостью срабатывает всегда. И последнее. На протяжении всего срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, нужно регулярно следить за тем, как развиваются события, и при малейших сомнениях в нормальном ходе вещей, немедленно предпринимать активные действия вплоть до обращения в суд.

                                                                   Альтернативная сделка

     Первый этап - продажа имеющегося жилого помещения, точнее, поиск потенциального покупателя(смотри "Продажа квартир"). Второй - подбор новой квартиры(комнаты, дома). Вроде бы все просто. Все дело в том, как это совместить и втиснуть в узкие временные рамки. Иными словами, покупатель не будет бесконечно ждать, пока продавец подберет себе подходящий вариант. Срок, в течении которого должна состояться сделка, фиксируется предварительным договором. Там же отражаются взаимные обязательства сторон и условия получения задатка. Задаток вообще понятие особое. Он отличается от прочих форм предварительной оплаты тем, что в случае неисполнения договора возвращается в двойном размере. "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка"- статья 381 ч.2 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Так что предпочтительнее брать аванс, на условиях возврата в размере 100% в случае несовершения сделки. Оптимальная схема действий выглядит следующим образом. В течении нескольких дней после того, как нашелся покупатель, подобрать жилое помещение для себя, и только потом, одновременно, заключать предварительные договоры и обмениваться задатками. Такой подход исключает риск попадания в ситуацию, когда приходиться приобретать то жилье, которое есть в данный момент на рынке недвижимости( а не то, что хотелось), либо нести материальный ущерб.

     Большинство альтернативных сделок проходят с участием риэлторских фирм, что, в общем, и правильно - любым делом должны заниматься специалисты. Это однако не означает, что специалистам нужно слепо довериться. Как раз наоборот. За свои деньги клиент вправе ожидать качественной услуги в полном объеме. Для этого требуется не только добиться, что бы все пункты договора с риэлторской фирмой( особенно те, где говориться об обязанностях) были записаны в виде четких и ясных формулировок, исключающих возможность двойного толкования, но и контролировать их точное исполнение в течении всего срока действия договора.

     В договоре должно быть отражено:

-    Сумма, получаемая продавцом за свое жилое помещение.

-    Вознаграждение фирмы(фиксированное или в процентах).

-    Срок действия договора.

-    Кто оплачивает расходы по оформлению сделки.

-    Кто собирает пакет документов, необходимый для совершения сделки.

-    Присутствие агентов на показах продаваемого жилого помещения.

-    Обязанности по поиску приобретаемого жилого помещения.

-    Подробная характеристика приобретаемого жилого помещения( жилая и общая площадь, этаж, район, наличие балкона и телефона, тип здания и т.п.)

-    Присутствие агентов на просмотрах приобретаемого жилого помещения.

-    Гарантии( со штрафными санкциями) по юридической чистоте сделки.

Покупка жилого помещения обременяет сделку по продаже. Именно по этому они обязательно должны быть записаны в одном договоре. Если договор делиться на две самостоятельные части - покупку жилого помещения и продажу жилого помещения, есть риск, что риэлторы ,найдя покупателя, заберут аванс в качестве оплаты своих услуг, и откажутся от исполнения второго договора, если это будет представлять определенную сложность. Таким образом, фирма останется при деньгах, а клиент при проблемах, и очень серьезных. Кончается все это, как правило, тем, что человек получает совсем не то, на что рассчитывал изначально, да еще теряет при этом в деньгах.

     Есть при альтернативных сделках сложности  и с взаиморасчетом. Так как в цепочке задействовано одновременно несколько жилых помещений, а моментом перехода права собственности является государственная регистрация, то всегда существует вероятность, что одна из сделок сорвется(не будет зарегистрирована), то есть жилое помещение не поменяет собственника. Произойти это может по той или иной причине, не всегда зависящей от участников сделки. Таким образом возникает ситуация, при которой кто-то может остаться без квартиры(комнаты) и без денег. Что бы избежать подобных проблем, желательно вносить в документ, регламентирующий получение денег, условия регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в цепочке. Оговаривать такой подход к взаиморасчету следует при заключении предварительного соглашения, что бы это не стало сюрпризом не для кого из участников сделки, и, как следствие, не поставило ее под угрозу срыва.

Источник:

topsovet.ru