Портал правовой информации

возникновение вещных прав на недвижимое имущество

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Передача вещных прав на недвижимое имущество при создании юридических лиц

Передача вещных прав на недвижимое имущество при создании юридических лиц

Рассматривая данную разновидность сделок отчуждения недвижимости, следует отметить, что с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество существуют две принципиально различные ситуации. Первая - передача недвижимого имущества при создании юридического лица, и вторая - те же самые действия в отношении юридических лиц, которые уже созданы. В силу их существенной специфики каждая ситуация будет рассмотрена отдельно.

Начнем с вновь создаваемых юридических лиц. О совершении учредителями сделок отчуждения имущества можно говорить лишь при создании юридических лиц, по отношению к которым их участники либо имеют обязательственные права, либо вообще не имеют имущественных прав (п. 2 ст. 48 ГК РФ). В первом случае сделка носит возмездный характер, поскольку при внесении недвижимости в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества участник приобретает право на получение доходов от деятельности такого лица, во втором же случае сделка носит безвозмездный характер, так как при передаче имущества в процессе создания общественных и религиозных организаций, благотворительных фондов, их учредители не вправе рассчитывать на какой-либо имущественный эквивалент.

Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация сделок, направленных на переход права собственности на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Однако возникновение права на недвижимость у этих юридических лиц должно быть зарегистрировано в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Вопрос же состоит в том, в какой момент право учредителя считается прекратившимся, а право вновь созданного юридического лица считается возникшим?

Вполне очевидно, что здесь невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права. Произвести эту регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, означало бы, что некоторые юридические лица на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где наличие имущества названо одним из основных признаков юридического лица.

Пленум ВАС РФ в п. 2 Постановления N 8 указывает, что "при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество" *(388). При этом ВАС РФ не делает исключения для недвижимого имущества. Логично предположить, что если с момента государственной регистрации юридических лиц их учредители утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право возникает у вновь созданного юридического лица. Трудно предложить иное решение данного вопроса при создании юридических лиц. Поэтому не может не вызвать возражений позиция Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой, которые полагают, что "права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада (взноса), созданного путем учреждения нового юридического лица, возникают в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ по общему правилу - с момента государственной регистрации права. До регистрации перехода права имущество остается собственностью учредителя" *(389).

Однако сам по себе сделанный вывод не решает всех правовых проблем, связанных с переходом прав на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц", орган, уполномоченный проводить такую регистрацию, лишен права проверки юридической состоятельности представленных ему документов, в том числе и документов о передаче недвижимости вновь создаваемому лицу. Статья 23 указанного закона в качестве оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица называет только два:

а) не предоставление определенных настоящим Федеральным законом необходимых для государственной регистрации документов;

б) предоставление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

Что же касается документов, необходимых для государственной регистрации, то они ограничиваются решением о создании юридического лица, учредительными документами и заявлением с подтверждением, "что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала (уставного фонда, складочного капитала, паевых взносов) на момент государственной регистрации, и в установленных законом случаях согласованы с соответствующими государственными органами (или органами местного самоуправления) вопросы создания юридического лица".

Это значит, что в учредительных документах может быть указано, что одним из учредителей в уставный капитал юридического лица вносится объект недвижимости, однако принадлежность этого объекта учредителю будет подтверждена лишь заявлением о государственной регистрации. Таким образом, принимая решение, с которым закон связывает возникновение права собственности у вновь создаваемого юридического лица, орган, регистрирующий юридические лица, будет лишен какой-либо объективной информации о соответствии закону данной сделки.

В связи с тем, что момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица на недвижимость не связан с моментом регистрации этого права, возникает еще два вопроса. Первый - с какого момента вновь созданное юридическое лицо может заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным ему учредителями, и второй - как быть с положением п. 2 ст. 4 Закона о регистрации, согласно которому "обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона".

Вряд ли подлежит сомнению утверждение о том, что лицо приобретает право распоряжения имуществом с момента возникновения у него этого права. Следовательно, такое право возникает у вновь созданного юридического лица с момента его регистрации. В то же время ст. 6 Закона о регистрации говорит о признании только тех прав, которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации, а п. 2 ст. 4 этого Закона говорит об обязательной регистрации всех прав (очевидно, независимо от того момента, с которым указанный закон связывает их возникновение). Налицо явное несоответствие, которое должно быть устранено. Путь его устранения видится в том, чтобы из ст. 6 Закона о регистрации, которая говорит о признании ранее возникших прав, изъять упоминание о моменте вступления в силу этого закона. Таким образом, можно было бы говорить о правах просто возникших ранее того момента, когда встал вопрос об их регистрации. Тогда на основании п. 2 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, ранее возникшие у вновь созданных юридических лиц, подлежали бы регистрации при совершении юридическим лицом распоряжения этим имуществом (так как именно о распоряжении говорит п. 2 ст. 6, когда требует регистрации ранее возникшего права при регистрации перехода права, его обременения или иной сделки с данным объектом).

Вместе с тем достаточно трудно представить себе, чтобы участник гражданского оборота, обладающий достаточным опытом и осмотрительностью, заключил бы с вновь созданным юридическим лицом сделку в отношении переданного этому лицу в уставный капитал недвижимого имущества лишь на основании его учредительных документов и акта регистрации этого юридического лица. Можно с уверенностью предположить, что в качестве обязательного документа для совершения сделки он потребовал бы подтвержденных в установленном порядке сведений о государственной регистрации права данного юридического лица на недвижимость.

Но даже если бы такая сделка была заключена, орган, регистрирующий права на недвижимость, должен был сначала зарегистрировать право вновь созданного юридического лица (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации), а значит, установить законность передачи ему недвижимости учредителем. И вот тут возникает вопрос о последствиях вывода регистрирующего органа о незаконности сделки по переходу права от учредителя к вновь созданному юридическому лицу.

В соответствии с законом регистрирующий орган в таком случае должен отказать в регистрации. Но такое решение будет противоречить принятому до этого решению другого регистрирующего органа о регистрации юридического лица, которое является основанием для признания перехода права на недвижимость состоявшимся. И это противоречие может сохраниться в течение длительного времени, так как закон не предусматривает какого-либо механизма его разрешения.

В то же время на основании п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц" "регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации юридического лица в случае допущенных при создании такого юридического лица грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов о государственной регистрации юридических лиц" *(390). Думается, что с учетом данной нормы необходимо в законодательном порядке предусмотреть обязанность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость сообщать органам, осуществляющим регистрацию юридических лиц, о выявлении несоответствия закону сделок по передаче недвижимого имущества в собственность (уставный капитал) вновь создаваемых юридических лиц. Такие сообщения могли бы направляться с приложением копий отказов в регистрации.

Но нам представляется, что законом должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями регистрирующих органов, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. И в качестве такого механизма было бы целесообразно введение в ГК РФ требования о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц. Во-первых, такая регистрация носила бы характер предварительного контроля законности передачи недвижимости вновь создаваемому юридическому лицу, что было бы важно как для учредителей этого лица, так и для последующих его контрагентов. Во-вторых, такая регистрация предотвращала бы недобросовестные действия учредителя-собственника объекта, который не смог бы распорядиться данным объектом иным образом до регистрации права вновь создаваемого юридического лица. В-третьих, это могло бы создать основание для дополнения положений Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц" требованием представления соответствующего документа из органа по регистрации прав на недвижимость в случае внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица.

В то же время возникает непростой вопрос о том, как проводить регистрацию такой сделки, так как ее правовая природа не совсем обычна. Дело в том, что сторонами этой сделки, кроме собственника объекта недвижимости, являются другие учредители юридического лица. А в случае, если собственник является единственным учредителем, то эта сделка становится односторонней. Создаваемое юридическое лицо стороной в этой сделке не является, так как его еще нет. Но сделка эта направлена на возникновение права собственности на объект именно этого лица, которое на момент заключения сделки отсутствует.

Таким образом, перед нами сделка в пользу третьего лица, которое возникнет в будущем (ст. 430 ГК РФ), причем сделка с отлагательным условием, поскольку непосредственно не влечет перехода права от учредителя к создаваемому юридическому лицу, а связывает этот переход с условием, которое может и не наступить - с регистрацией вновь созданного юридического лица (п. 1 ст. 157 ГК РФ).

С учетом этих особенностей рассматриваемой сделки она может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя. Именно о регистрации подобного рода обременений говорится в ст. 12 Закона о регистрации, которая предписывает в подразд. III ЕГРП вносить записи об ограничениях (обременениях) имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта, ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

Существует и еще одна проблема, связанная с созданием юридических лиц с передачей в их уставный капитал недвижимости. Законы, регламентирующие создание и функционирование хозяйственных обществ, в качестве необходимого условия их регистрации устанавливают оплату не менее 50% уставного капитала на момент регистрации (ст. 34 Федерального закона "Об акционерных обществах (п. 3 ст. 90 ГК РФ) *(391), ст. 16 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью") *(392).

В связи с этим возникает вопрос, можно ли оплатить установленные законом 50% уставного капитала недвижимым имуществом?

Вопрос этот должен решаться в зависимости от того, что понимать под состоявшейся оплатой уставного капитала. Если под этим понимать состоявшийся переход права собственности к вновь созданному юридическому лицу, то вполне очевидно, что требование закона никогда не сможет быть выполнено, так как право собственности не может перейти к тому, чего еще нет.

Это означает, что под оплатой уставного капитала закон понимает нечто иное. На практике органы, производящие регистрацию юридических лиц, в качестве доказательств оплаты уставного капитала до регистрации юридического лица принимают документы, свидетельствующие о внесении учредителями необходимых денежных сумм в депозит нотариуса, о зачислении денег на специальный депозитный счет в банке, о передаче движимого имущества, вносимого в уставный капитал до регистрации юридического лица, кому-либо на хранение и пр. Из этого же исходит судебная практика. Следовательно, под оплатой уставного капитала юридического лица понимается определенное обособление вносимого в уставный капитал имущества, обособление, которое исключает распоряжение этим имуществом учредителями до момента регистрации юридического лица.

Как уже неоднократно указывалось, специфика недвижимого имущества состоит в том, что его невозможно обособить путем перемещения. Означает ли это, что уставный капитал не может быть оплачен до регистрации недвижимым имуществом? Представляется, что такое решение вряд ли отвечало бы потребностям гражданского оборота. Но в таком случае, каким образом можно было бы до регистрации юридического лица обособить вносимую в уставный капитал недвижимость? Такое обособление необходимо, с одной стороны, другим учредителям, которые должны быть уверены в том, что до регистрации их партнер не распорядится объектом иным образом, а, с другой стороны, подтверждение такого обособления необходимо органу, регистрирующему юридические лица, чтобы убедиться в выполнении требования о частичной оплате уставного капитала на момент регистрации.

Автор полагает, что оптимальным способом такого обособления могла бы быть государственная регистрация сделки, направленной на внесение недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица. Внесение такой сделки в реестр обременений по данному объекту, с одной стороны, обособило бы данную недвижимость, а с другой стороны, не позволило бы ее собственнику ей распоряжаться (по крайней мере, путем отчуждения). Исходя из вышеизложенного представляется целесообразным внести в ст. 66 ГК РФ дополнительный пункт следующего содержания:

Сделки, направленные на внесение недвижимости в имущество вновь создаваемого юридического лица, подлежат государственной регистрации.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее

Защита права собственности и других вещных прав.

В силу прямого указания закона право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации

Если учредители имеют на имущество ликвидированного юридического лица вещные права, то нет оснований говорить о том, что.

. и иных вещных прав правами третьих лиц может принадлежать как правообладателям, так и приобретающим указанные права лицам.

1998. № 9. Ст. 1115. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и.

Источник:

bibliotekar.ru

Другие статьи

Возникновение вещных прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация возникновения, изменения, ограничения (обременения), перехода и прекращения, вещных прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ.

Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сер-витуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как. носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно Закону, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Источник:

sekretikrasoty.ru

Возникновение вещных прав на недвижимое имущество

2.5. Актуальные вопросы защиты вещных прав на недвижимость

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, в Концепции развития законодательства о вещном праве, в подготовленных на их базе поправках в действующий ГК РФ не предусматривается специальных способов защиты вещных прав на зарегистрированные в реестре прав объекты недвижимости, что представляется существенным недостатком. Концепция развития законодательства о вещном праве содержит единственную оговорку «об особенности защиты вещных прав на недвижимое имущество, состоящей в том, что вещно-правовые способы защиты, в случае если соответствующее вещное право на объект недвижимости зарегистрировано не за истцом, а за другим лицом, применяются только при условии, что зарегистрированное право оспорено истцом путем предъявления требования о признании права» <463>.

Статья «О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве» включена в информационный банк согласно публикации — «Бюллетень нотариальной практики», 2009, N 3.

<463> Вестник ВАС РФ. 2009. N 4. С. 117.

Принципиально иная по смыслу позиция закреплена в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (IV.2.2.7.г). В частности, там указано, что, если к моменту спора объект недвижимости зарегистрирован за другим лицом, истец вправе предъявить иск о признании за собой права и об отмене ранее совершенной государственной регистрации. В этом же пункте поясняется, что если отсутствуют основания для удовлетворения виндикационного иска, в том числе вследствие истечения срока исковой давности, то в удовлетворении иска о признании права должно быть отказано. Лицо, считающее себя собственником, вправе сразу предъявить виндикационный иск к лицу, чье право зарегистрировано в реестре. Осмысление этих положений приводит к выводу о том, что разработчики Концепции считают иск о признании права, иск об оспаривании регистрационной записи в реестре и виндикационный иск тождественными или по меньшей мере аналогичными способами защиты нарушенных гражданских прав, что встречает возражения не только в связи с разностью предмета и оснований заявляемых исковых требований, но и в связи с существенными различиями в характере судебного присуждения по каждому из таких требований.

Из приведенной цитаты следует так же и то, что зарегистрированное право может быть оспорено только иском о признании права, причем буквальное прочтение заставляет усомниться, что сами разработчики Концепции рассматривают иск о признании права как вещно-правовой способ защиты.

В отличие от развитых правопорядков теория российского гражданского права до сих пор не знакома со специальным иском об оспаривании (опровержении) существующей регистрационной записи в соответствующем реестре прав. Напротив, п. 6 ст. 8.1 ГК РФ прямо допускает возможность оспаривания зарегистрированного права, следствием чего явились распространенные дискуссии о форме, правовых последствиях оспаривания зарегистрированных прав, а также о состоятельности оспаривания зарегистрированного права в качестве специального способа защиты гражданских прав. Действительно, как должно именоваться зарегистрированное право, которое было удачно оспорено в судебном порядке: оспоренное, недействительное, погашенное?

В современной отечественной юридической литературе довольно часто встречаются мнения о принципиальной возможности виндикации недвижимого имущества <464>. С практической точки зрения это неудивительно, поскольку в настоящее время не все объекты недвижимости в силу прямого указания Закона — п. 1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. К сожалению, нельзя исключить ситуаций, когда такие объекты будут самовольно захвачены и у собственника не останется никакого выхода, кроме заявления в суд требований об их виндикации. Впрочем, современная арбитражная практика не рассматривает использование виндикационного иска в спорах о недвижимости в качестве особого случая, допуская его широкое применение независимо от того, внесены ли сведения о виндицируемом объекте недвижимости в ЕГРП или нет <465>.

<464> См.: Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М., 2007. С. 229; Серокурова У.В. Судебно-арбитражная защита права собственности на недвижимое имущество: дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 97.

<465> См.: Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения // Информационное письмо ВАС РФ N 126 от 13.11.2008 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1; Обзор рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с правом собственности // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2008. N 4.

Соотношение записи о государственной регистрации права, фактического и юридического владения объектом недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации не содержит требований к собственникам объектов недвижимости, права на которые возникли до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внести соответствующие сведения об объекте недвижимости в ЕГРП в обязательном порядке. Отсутствие соответствующего указания закона создает возможность существования как зарегистрированных, так и незарегистрированных прав на объекты недвижимости. Более того, законодателем установлена равная юридическая сила ранее выданных документов и записей в ЕГРП (ч. 2 ст. 4 указанного Закона).

Вместе с тем в ст. 8.1 ГК РФ утверждается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом власти на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Открытым остается вопрос: обоснованно ли считать, что в российском законодательстве нормативно закреплены основы принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество. Полагаем, что положительное решение этого вопроса явно преждевременно, поскольку сведения ЕГРП в силу действующего гражданского российского законодательства не являются исчерпывающими данными о существующих и признаваемых вещных правах на объекты недвижимости.

Нельзя утверждать, что на современном этапе развития имущественных правоотношений в правопорядках германского типа (Германия, Австрия, Швейцария) существование вещных прав на недвижимость всецело предопределено регистрационной записью в соответствующем реестре прав. Однако случаи существования незарегистрированных прав на недвижимость являются единичными и должны рассматриваться не иначе как исключение из общего правила. Отчасти такое стечение обстоятельств обусловлено допущениями закона, отчасти — практической необходимостью, отчасти же — самой спецификой рассматриваемых правоотношений.

De lege lata в гражданском праве Германии лишь в единичном случае могут быть обнаружены ситуации, при которых разрыв между правом записанным и правом действительным будет очевиден (§ 920 BGB). По сути, речь идет об очень специфической ситуации, связанной с установкой межевых знаков по фактическому владению спорными и бесспорными площадями, которая, думается, не может быть решена в споре по классическим вещным искам.

Примечательно, что теория германского гражданского права еще в XIX в. рассматривала вопрос о юридической силе незарегистрированных вещных прав. Так, П. Эртманн признал, что незарегистрированное вещное право является также действительным как абсолютное право, пока оно вообще существует. Незарегистрированное право (к примеру, сервитут) отнюдь не может считаться невозникшим, прекратившим свое действие или погашенным в результате невнесения в реестр. По мнению П. Эртманна, это означает лишь то, что такой сервитут чаще всего становится на более низкий иерархический уровень <466>. При таком понимании соответствующие положения имеют значение только для срока действия или «коллизионной силы» соответствующих прав. Менее предпочтительна позиция К. Цахариа, в соответствии с которой незарегистрированные права признаются недействительными во внешних отношениях <467>. Слабая сторона позиции К. Цахариа состоит в том, что в ее основу заложена идея о раздвоении единого субъективного гражданского права: получается, что в случае безосновательного внесения лица в реестр в качестве собственника во внешних отношениях собственником будет считаться зарегистрированное лицо, а во внутренних — лицо, обладающее материальным правом на вещь. Однако трудно представить себе собственника, который считается таковым в отношениях с третьими лицами, но изначально не обладает правовым господством над принадлежащей ему вещью. Скорее это напоминает театральные декорации, но никак не может считаться серьезным обоснованием дробления права собственности. Позиция К. Цахариа была разделена рядом ученых, которые добавили в ее обоснование новые аргументы. Так, Ф. Эндеманн считает, что зарегистрированное в поземельной книге лицо правомочно на распоряжение объектом недвижимости и именно оно актом распоряжения передает зарегистрированное право на объект недвижимости добросовестному приобретателю. Права, не зарегистрированные в поземельной книге, не могут возникнуть у приобретателя в силу принципа исчерпывающего содержания поземельной книги <468>. Лицо, не согласное с данными, отраженными в поземельной книге, обладает особым способом защиты — правом на оспаривание зарегистрированного права <469>.

<466> См.: Oertmann P. Das Problem der relativen // Jherings die Dogmatik des Rechts. 1916. Bd. 30. S. 218.

<467> См.: Zachariae v. Lingenthal C.S. Handbuch des franzoesischen Civilrechts. Heidelberg, 1875. Bd. 1. S. 341.

<468> См.: Endemann F. Lehrbuch des Rechts. Berlin, 1905. Bd. II. S. 58.

В гражданском праве Австрии владение недвижимостью также возможно, по общему правилу, только на основании записи в поземельной книге — §§ 321, 322 ABGB. Из этого правила также возможно едва ли не единственное исключение, когда дом или собственная квартира была продана и имела место фактическая передача их приобретателю, к примеру путем передачи ключей, но в то же время по каким-либо причинам эта сделка не была зарегистрирована в поземельной книге <470>.

<470> Gert I. Recht. Bd. IV. Sachenrecht. Wien, 2008. S. 17.

Швейцарское гражданское право исходит из общего правила, что возникновение вещных прав на недвижимые вещи связывается с моментом их регистрации в соответствующем реестре прав (ч. 1 ст. 656 ZGB). В качестве исключения в ч. 2 названной статьи установлено: лицо, приобретающее недвижимость путем завладения, наследования, в порядке принудительного исполнения решения суда становится ее собственником до регистрации своего права, но правомочия по распоряжению соответствующим имуществом возникают лишь после выполнения формальных требований, связанных с государственной регистрацией. Очевидно, в данном случае уместно говорить об этапах субъективации гражданского права.

Практика называет и другие случаи расхождений данных поземельной книги и действительно существующих прав на недвижимые вещи. Их характеризуют не интересы имущественного оборота, а, скорее, вынужденные обстоятельства, сопутствующие существованию системы регистрации прав на недвижимость. Несоответствие материально-правового положения и записи в поземельной книге порождает разрыв между зарегистрированным правом и правом действительно существующим, что получает конкретное выражение в неточности данных поземельной книги.

Неточность в поземельной книге может быть изначальной или вторичной. Первый случай связан с действиями ведомства, осуществляющего ведение поземельной книги (отсутствие материально-правовых оснований для внесения записи, ошибка регистратора). Второй связывается с неточностями, которые могут появляться в поземельной книге впоследствии — в результате действия правовых оснований, действующих вне поземельной книги. Комментаторы приводят конкретные примеры: слияние или разделение юридических лиц, наследование либо подназначение наследника, переход права залога на недвижимость в силу закона, прекращение сервитутов вследствие деления земельных участков, аннулирование права преимущественной покупки, наличие ограниченного сроком наследственного права на строительство <471>.

<471> Herberger/Martinek/Ruessman/Weth. Juris Praxiskommentar BGB. Bd. 3. Sachenrecht. 5 Auf. 2010. S. 192 — 193. В российской литературе границы действия принципа обязательного внесения обстоятельно проанализированы И.П. Писковым (см.: Писков И.П. Границы действия принципа обязательного внесения // Цивилистические записки. Вып. 2. М., 2008).

Приведенные исключения имеют принципиальное значение и сами по себе свидетельствуют о том, что владение зарегистрированным объектом недвижимости не должно пониматься только как владение книжное, хотя именно такой подход можно встретить сегодня на страницах русскоязычной литературы <472>.

<472> Вероятно, такой точки зрения придерживается А.Д. Рудоквас: «Владение объектом недвижимости заключается в наличии регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см.: Рудоквас А.Д. Приобретательная давность и давностное владение: автореф. дис. … докт. юрид. наук. СПб., 2012. С. 14. Ср.: Колотилов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость как легитимирующий факт // Вестник гражданского права. 2009. Т. 9. N 1. С. 92: «О владении недвижимостью в смысле физического обладания говорить достаточно сложно»).

Абсолютизация книжного владения заставляет признать, что владение недвижимостью всецело исчерпывается записью в реестре прав (ее отсутствием), или другую крайность, согласно которой владение недвижимостью будет определяться через обладание правоустанавливающими и правоподтверждающими документами. Мыслимое теоретическое обоснование такого подхода не содержит ответа на вопрос о том, куда исчезает правомочие владения вещью в составе субъективного гражданского права. Регистрационная запись в реестре прав является внешним показателем вида, объема и содержания права на стороне зарегистрированного лица, но не имеет ни малейшего отношения к внутренней структуре субъективного гражданского права, наполнению его конкретных правомочий.

С введением системы поземельных книг в доктрине германского права XIX в. появилась идея, что фактическое владение недвижимостью заменяется владением «книжным» (Buchbesitz), которое обеспечивается в том числе при помощи принципа абстракции поземельной книги <473>. Тем самым были заложены теоретические основы автономии регистрационной записи, ее правопорождающие свойства.

<473> См.: Exner A. Das Publizitaetsprinzip. Wien, 1870. Oberneck H. Das Reichsgrundbuchrecht und die und . Berlin, 1900. Meibom V. Der Immobiliararrest im Geltungsbereiche der deutschen Civilprozessordnung. Freiburg, 1888. Еще раньше эта идея получила отражение в § 350 ABGB: владение недвижимыми вещами, которые составляют предмет публичных реестров, прекращается, если оно исключается из поземельных книг или же владение регистрируется на имя другого лица. Комментаторы подчеркивают, что в данном случае речь идет лишь о том, что книжное или номинальное владение, к которому не привязаны правомочия, утрачивает силу только вследствие исключения или исправления регистрационной записи на другое лицо (см.: Koziol H., Bydlinski P., Bollenberger R. ABGB. Kommentar. Wien, 2007. S. 315; Schwimann M. ABGB Praxiskommentar. Wien, 2005. S. 315). Примечательно, что Х. Вельцер и Й. Брюгель увязывают закономерность появления института книжного владения сугубо с эволюцией австрийского законодательства, обращают внимание на смещение акцентов внимания в понимании владения со сферы действий владельца на функцию записи, которая может иметь правопорождающие свойства (Ср.: Melzer H., Bruegel J. Natural- und Tabularbesitz. Wien, 1913).

Радикальное толкование принципа абстракции поземельной книги чревато последующими заключениями о правотворческой силе записи в реестре прав на недвижимость. Получается, что, невзирая на основания приобретения права собственности, зарегистрированное лицо во всех случаях должно почитаться как полноправный собственник? Положительный ответ на этот вопрос ведет к обесцениванию самой категории субъективного права, ведь для его прекращения будет достаточно акта государственной регистрации независимо от волеизъявления управомоченного лица. Такой подход надежно защищает интересы потенциальных приобретателей, но только до той поры, пока они не стали зарегистрированными собственниками недвижимой вещи, ибо с этого момента произволом или ошибкой регистратора они также могут быть лишены своих прав. При наличии в законе положения о достоверности поземельной книги в отношении лица, которое приобрело право на земельный участок при отсутствии записи о возражении и не знало о недостоверности сведений реестра (§ 892 BGB; ст. 973 ZGB), кажется излишним ставить вопрос о необходимости признания ошибочно зарегистрированного лица собственником вещи даже в ходе научной дискуссии. Нельзя не учитывать и того, что безосновательно зарегистрированное лицо вполне может являться преступником, посредством мошеннических действий которого была внесена незаконная запись в реестр прав. Такая возможность сама по себе не позволяет считать, что регистрационная запись в реестре прав сама по себе порождает особое распорядительное правомочие — Verfuegungsmacht <474>. Тем не менее в германской доктрине гражданского права можно встретить утверждения о неразрывной взаимосвязи распорядительных правомочий и субъективных гражданских прав <475>.

<474> Цит. по: Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность при приобретении недвижимого имущества: дис. … канд. юрид. наук. М., 2008. С. 28; Krueckmann P. Nachlese zur Unmoeglichkeitslehre // Jherings Jahrbuecher fuer die Dogmatik des buergerlichen Rechts. Bd. 57. S. 320.

<475> Подробнее см.: Oertmann P. Das Problem der relativen Rechtszustandigkeit. S. 261.

Допущенные законом случаи приобретения права на недвижимость от лица, безосновательно числящегося в реестре прав, невозможно рассматривать в контексте правопреемства, а только как особое основание приобретения права, установленное нормой закона, продиктованное всеобщим доверием и публичной достоверностью поземельной книги, что исключает возможность рассмотрения данной ситуации в контексте значения принципа — Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet.

Современное российское гражданское право основывается на следующих концептуальных началах: запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество <476>; запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет существование гражданско-правовых оснований возникновения, изменения, перехода, прекращения, обременения права <477>, а создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество <478>. История вотчинных преобразований в отечественном праве, основанная на жестких принципах бесповоротности и достоверности, знакома с противоположными по смыслу интерпретациями: если лицо числилось в поземельной книге как собственник, значит, оно таковым и являлось <479>; кто занесен в книгу в качестве управомоченного, может впредь до доказательства обратного предпринимать все действия, вытекающие из этого положения <480>. Обоснованность преемственности подобных воззрений вызывает сомнения. Думается, в данном контексте более уместно вести речь не о характеристике материально-правового положения зарегистрированного в реестре лица непосредственно, а о правовых последствиях совершенных им распорядительных действий, влияющих на права и обязанности третьих лиц.

<476> В литературе указывается, что «в большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к зарегистрированному праву правообразующее (правоустанавливающее) значение, и лишь в случаях, специально установленных законом… роль регистрации состоит в том, чтобы подтвердить уже возникшее право» (Слесарев В.Л., Якимов А.А. Актуальные вопросы виндикации недвижимости // Закон. 2007. N 9. С. 109).

<477> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости // Недвижимость и инвестиции. 2003. N 1 — 2 (14 — 15). С. 79.

Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2007.

<478> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 44.

<479> См.: Журнал Высочайше учрежденной особой при Государственном Совете Комиссии для предварительного обсуждения проектов учреждения вотчинных установлений и вотчинного устава. СПб., 1904. С. 37.

<480> Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе / Ельяшевич В.Б. Избранные труды о юридических лицах, объектах гражданских правоотношений и организации их оборота. М., 2007. Т. II. С. 333, 335.

Рассмотрим ближайшие практические последствия принятия противоположного по смыслу решения. Допустим, что лицо становится собственником вещи только лишь на основании факта внесения записи в реестр прав независимо от любых возможных пороков основания приобретения права. Такой вывод предопределяет необходимость признания правомерными всех действий зарегистрированного в качестве собственника лица в период существования записи в реестре прав на недвижимость, что создает ничем неоправданный риск для участников имущественного оборота. Приверженность этому подходу, в частности, не дает оснований оспорить обременения, наложенные волей незаконно или ошибочно зарегистрированного лица (залог, аренда и прочее), в будущем даже при условии исправления (аннулировании) записи о зарегистрированном праве, ведь они совершены полноправным собственником.

О невозможности рассмотрения в статусе собственника безосновательно или ошибочно зарегистрированного в реестре прав лица свидетельствует особая конструкция, сформировавшаяся в гражданском праве Германии. Из практической жизни невозможно исключить случаи, когда добросовестный приобретатель возвращает вещь неуправомоченному отчуждателю в связи с отказом от договора вследствие недостатков вещи, при расторжении договора или по требованию о неосновательном обогащении. По господствующему мнению, право собственности не переходит в данном случае к неуправомоченному отчуждателю, а вновь поворачивается к первоначальному собственнику. Логично предположить, что если бы регистрационная запись имела правопорождающее значение, то право собственности «повернулось» бы непосредственно к отчуждателю — безосновательно зарегистрированному лицу. Полагаем, что речь идет об особых правовых последствиях заключения сделки с неуправомоченным отчуждателем в силу закона. По мнению Е.Ю. Самойлова, объяснение подобного поворота «в высшей степени затруднительно, поскольку в указанных случаях воля покупателя, возвращающего вещь продавцу, которого он при приобретении вещи принял за собственника, направлена на «обратное» возникновение права собственности именно у этого продавца. При этом у бывшего «истинного» собственника ввиду его неучастия в отношениях приобретателя и отчуждателя может вовсе отсутствовать воля на «обратное принятие» права собственности» <481>. Тем самым не принимается во внимание, что волеизъявления собственника на отчуждение не было, в связи с чем его особого волеизъявления на «обратное принятие» права не требуется.

<481> Самойлов Е.Ю. Указ. соч. С. 37.

Реестр прав на недвижимость выполняет функцию отражения определенных наступивших юридических фактов, повлекших возникновение, изменение и прекращение вещных прав на объекты недвижимости. Данные реестра подтверждают, но сами по себе не порождают возникновение, изменение и прекращение установленных законом вещных прав. Без внесения в реестр, по общему правилу, возникновение вещного права невозможно, но содержание реестра никак не гарантирует абсолютное соответствие внесенных записей о правах на недвижимые вещи действительно существующему материально-правовому положению <482>. Тем более что реестр прав на недвижимость не может и гарантировать реальное существование самой недвижимой вещи в любой из периодов существования записей, а нельзя исключать ситуации гибели недвижимой вещи, влекущей в силу закона прекращение вещного права: здание разрушено, земельный участок уничтожен разливом реки или обвалом грунта и т.д.

<482> Этому аспекту не всегда уделяется должное внимание даже в специальных исследованиях. Ср.: Брауде И.Л. Право на строение (строение как объект права): дис. … докт. юрид. наук. М., 1948. С. 156 — 159.

Юридический факт государственной регистрации права на объект недвижимости является созданием видимости права, обеспеченной правопорядком посредством установления особого предположения, внешне напоминающего презумпцию. Последнее является своего рода маяком для третьих лиц, участвующих в имущественном обороте и ориентирующихся в правовом титуле потенциальных контрагентов в первую очередь при помощи общедоступных внешних фактов, а не скрытых от посторонних волеизъявлений и договоренностей зарегистрированного правообладателя и его правопредшественников. Особенность данной конструкции и ее существенное отличие от презумпции заключается в том, что для опровержения заложенного ею предположения недостаточно простого доказательства обратного (к примеру, представления в регистрирующий орган доказательств безосновательного, ошибочного приобретения книжного владения, ошибки регистратора, правоустанавливающих документов и т.д.). Требуется не только судебная процедура, инициируемая желающим опровергнуть установленное предположение, но и приведение доказательств нарушения последним уже существующих гражданских прав, которое сопровождается особым способом защиты — иском о внесении исправлений в реестр прав (в Германии — иск о предоставлении согласия на внесение изменений в реестр прав). Нетрудно заметить, что такая конструкция выходит далеко за рамки простого опровержимого предположения как общепринятого признака презумпции.

Излагаемый ход рассуждений не противоречит положениям действующего законодательства Российской Федерации. Действительно, момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется в силу закона моментом государственной регистрации права (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), а государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако следует учесть следующее. Во-первых, указание закона на момент возникновения права, а также на средство доказывания его наличия не могут быть истолкованы в пользу абсолютного отождествления государственной регистрации права и действительного существования права. Тем более что в п. 37 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 устанавливается, что при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение права собственности на объект недвижимости у истца. Во-вторых, требуется систематическое толкование данных норм с положениями ГК РФ. Так, ст. 223 ГК РФ устанавливает случаи, когда приобретатель недвижимой вещи может стать ее собственником. Перечисление в законе указанных оснований было бы излишне, если бы факт государственной регистрации права был достаточен для превращения обладателя регистрационной записи в собственника вещи. Стало быть, российский законодатель не увязывает существование регистрационной записи в ЕГРП с вещным правом на объект недвижимости во всех случаях.

Оценивая значимость книжного владения, невозможно не учитывать специфику, связанную с тем, что совершение регистрационной записи и ее неприкосновенность в большей степени зависят от компетентного органа и должностных лиц, чем от воли правообладателя или договаривающихся сторон, обращающихся за государственной регистрацией. К моменту государственной регистрации воля сторон уже выражена в представленных на государственную регистрацию документах. Зарегистрированное лицо не обладает абсолютным сиюминутным господством над регистрационной записью, которое можно было бы сравнить с господством лица над вещью. Состояние регистрационной записи в реестре прав не находится в сфере контроля зарегистрированного лица. В данном случае неуместны аналогии с «господством лица над вещью» как признаком вещных прав, в том числе и потому, что вопросы ведения публичного реестра прав изначально находятся вне сферы абсолютного правового контроля зарегистрированного лица.

Зарегистрированный в реестре прав собственник недвижимости должен заботиться о надлежащем и безопасном состоянии принадлежащей ему вещи, а не заниматься ежедневной проверкой состояния записи о его праве в реестре прав, которая может быть осуществлена в большинстве случаев только путем получения выписки на платной основе. Едва ли несение подобных затрат на регулярной основе может быть отнесено всецело на бремя собственности.

Без участия регистрирующего органа лицо, обращающееся за государственной регистрацией, не может своими силами предотвратить или исправить ошибки, риск совершения которых обусловлен процедурой государственной регистрации: неверное указание правообладателя, границы и характеристики объекта и т.д. Безосновательная замена собственника в реестре прав на недвижимость лицом, не имеющим материально-правового статуса субъекта права, не влечет раздвоения права <483>, а является особым видом нарушения существующего вещного права.

<483> Ср.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2012. Т. 12. N 1. С. 27.

Самостоятельность правомочия владения в составе субъективного вещного права подчеркивается современной немецко-австрийской деловой и судебной практикой, позволяющей считать правомерным передачу владения и рисков в отношении недвижимости заявлением сторон в договорах независимо от момента совершения записи в реестре прав, к примеру в договоре о купле-продаже недвижимого имущества стороны оговаривают, что при подписании данного договора все риски, права пользования и обязательства переходят к покупателю: «…Mit Unterfertigung dieses Vertrages gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten auf die Kaeufer ueber».

С другой стороны, отсутствуют любые основания считать книжное владение простой формальностью, не влекущей специфических юридических последствий. Об этом достаточно явно свидетельствует конструкция книжной давности — Bucherersitzung; Tabularersitzung (§ 900 BGB; ст. 661 ZGB). Особая значимость регистрационной записи была отмечена немецкой судебной практикой, признавшей, что регистрация не существующего в действительности вещного права, хотя и обосновывает наличие только «права согласно поземельной книге», имеет имущественную ценность, которая может быть возвращена как полученная в результате неосновательного обогащения в порядке § 812 BGB <484>. Аналогичные суждения могут быть обнаружены у классиков российской цивилистики. А.А. Башмаков отмечал, что после корроборации собственник утрачивает право на виндикационный иск и «в его руках остается один только личный иск к обогатившемуся… на третьих лиц он уже действовать не может» <485>.

<484> Цит. по: Schellhammer K. Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen. Heidelberg, 2009. S. 457.

<485> См.: Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Лекции. Либава, 1891. С. 133.

Post navigation Добавить комментарий Отменить ответ Свежие записи
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2012 по делу N А13-4664/2011 27.09.2017
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2012 по делу N А42-4138/2011 27.09.2017
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2013 по делу N А56-34331/2012 27.09.2017
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2014 N Ф07-2403/2014 по делу N А52-1709/2013 27.09.2017
  • Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.03.2015 N Ф07-66/2015 по делу N А52-553/2014 27.09.2017
Рубрики сайта — Законы России

Copyright © 2017 Законы России. Законы - действующая редакция, с последними изменениями и дополнениями. Судебная практика. Обратная связь

Источник:

zakoniros.ru