Портал правовой информации

срок давности регистрации прав на недвижимое имущество

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Регистрация прав на купленную недвижимость через суд: есть ли срок давности? (Определение СК по ГД ВС РФ от 27 мая 2014 г

Регистрация прав на купленную недвижимость через суд: есть ли срок давности? (Определение СК по ГД ВС РФ от 27 мая 2014 г. N 5-КГ14-27)

Смотрите также раздел Обратная связь/Объявления

ВНИМАНИЕ: В СВЯЗИ С ВОЗНИКАЮЩЕЙ ОБЯЗАННОСТЬЮ ПО ВНЕСЕНИЮ В ФОНД КАПРЕМОНТА ТВЕРСКОЙ ОБЛ С 01 ИЮЛЯ 2014Г ПЛАТЫ ЗА КАПРЕМОНТ ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ВЫДЕЛЕННОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ

РАЗЪЯСНЕНИЯ ООО "КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД" ПО ВОПРОСУ ОПЛАТЫ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ В ЧАСТИ ОДН ПО СЧЕТАМ ОП "ТВЕРЬАТОМЭНЕРГОСБЫТ " ( дополнено 21.10.2014г, 22.10.2014г, 27.01.2015, 01.06.2015г, 02.07.2015, 14.07.2017, 16.07.2015,30.07.15, 10.08.15г, 05.10.15, 19.01.2016г, 17.02.16 (. ))

ВНИМАНИЕ: ПРОСИМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА ЧЕРЕЗ НАШ САЙТ не позднее 25-го числа текущего месяца (за июнь - до 25 июня и т.д.) - чтобы перейти к разделу передачи показаний ИПУ, нажмите на выделенный синим цветом фрагмент

Регистрация прав на купленную недвижимость через суд: есть ли срок давности? (Определение СК по ГД ВС РФ от 27 мая 2014 г. N 5-КГ14-27)

Физлицо обратилось в суд, потребовав выселить гражданина из квартиры.

Ответчик, в свою очередь, заявил встречный иск с целью зарегистрировать свои права на данную недвижимость.

Как указал ответчик, он купил эту квартиру у истца. Однако последний уклоняется от регистрации перехода прав на нее.

Одна из судебных инстанций сочла, что ответчик пропустил срок для обращения в суд с иском о госрегистрации перехода права собственности (прошло более 10 лет после покупки спорного жилья).

СК по гражданским делам ВС РФ поддержала позицию ответчика и пояснила следующее.

По ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию в т. ч. другой стороны вынести решение о такой регистрации.

Нижестоящий суд, делая вывод о пропуске покупателем исковой давности, применил норму ГК РФ о сроке исполнения обязательства.

Так, в силу данной нормы в случаях, когда обязательство не предусматривает время его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот период, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Между тем нижестоящий суд не указал, какой срок является разумным в данном случае.

Кроме того, нужно было учитывать, что ни ГК РФ, ни Закон о госрегистрации прав на недвижимость не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о госрегистрации договора отчуждения недвижимости и перехода права собственности по нему.

Следовательно, не имелось оснований для того, чтобы отказать в удовлетворении требования покупателя.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 мая 2014 г. N 5-КГ14-27 Суд отменил определение суда апелляционной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку обязательство продавца по передаче спорной квартиры исполнено надлежащим образом, расчеты между сторонами произведены и спорная квартира фактически передана покупателю по акту приема-передачи во владение

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Кликушина А.А. и Гетман Е.С.,

с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Янкина С.Г. к Гороху С. о выселении, по встречному иску Гороха С. к Янкину С.Г. о государственной регистрации перехода права собственности

по кассационной жалобе Гороха С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения представителя Гороха С. - Карамзина К.Ф., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Громова С.А. - Швачкина Н.В., возражавшего против доводов кассационной жалобы, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.В., полагавшей апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда оставить без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Янкин С.Г. обратился в суд с иском к Гороху С. о выселении из квартиры . расположенной по адресу: г. . ссылаясь в обоснование своих требований на то, что, являясь собственником указанной квартиры, разрешил в 2002 году временно проживать Гороху С. в квартире на условиях присмотра, ремонта, оплаты коммунальных услуг и содержания ее в чистоте. В ноябре 2011 года заявитель потребовал освободить квартиру, но ответчик не выполнил эти требования.

Горох С. обратился в суд со встречным иском к Янкину С.Г. о государственной регистрации перехода права собственности на указанную выше квартиру. Иск мотивировал тем, что купил данную квартиру у Янкина С.Г. на основании договора купли-продажи от 23 ноября 2001 г. Данный договор удостоверен нотариусом г. Москвы Юсуповой Н.И. Квартира находится в его владении, однако Янкин С.Г. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 17 октября 2012 г. в удовлетворении исковых требований Янкина С.Г. отказано, встречные исковые требования Гороха С.Г. удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2013 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Янкина С.Г. удовлетворены. Постановлено выселить Гороха С. из квартиры . расположенной по адресу: г. . В удовлетворении встречного иска Гороха С. отказано.

Определением Мещанского районного суда г. Москвы от 9 декабря 2013 г. по делу произведена замена истца Янкина С.Г. его правопреемником - Громовым С.А. в связи с заключением между ними договора купли-продажи спорной квартиры от 17 января 2013 г.

В кассационной жалобе Горох С. просил отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2013 г. и оставить в силе решение Мещанского районного суда г. Москвы от 17 октября 2012 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2014 г. кассационная жалоба Гороха С. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2013 г. и оставления в силе решения Мещанского районного суда г. Москвы от 17 октября 2012 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции по настоящему делу.

Судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. . ул. . На основании договора мены от 2 июля 2001 г., заключенного с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Янкин С.Г. приобрел право собственности на указанную квартиру (л.д. 7-8).

23 ноября 2001 г. между Горохом С. и Янкиным С.Г., от имени которого по доверенности действовал представитель Дорош В.Н., подписан договор купли-продажи спорной квартиры, что подтверждается имеющимся в материалах дела дубликатом договора, удостоверенным нотариусом.

Согласно пункту 5 данного договора стоимость спорной квартиры составила руб. коп. Расчет между сторонами будет произведен полностью после регистрации договора в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 54).

Кроме того, между Горохом С. и Янкиным С.Г., от имени которого действовал представитель по доверенности Кириленко Н.Н., составлен акт приема - передачи спорной квартиры, согласно которому Горох С. принял от Янкина С.Г., а последний в лице своего представителя передал Гороху С. спорную квартиру в соответствии с договором купли-продажи квартиры, расчет между сторонами произведен полностью (л.д. 79-80).

С 2002 года и до момента рассмотрения спора судом указанная квартира находится во владении Гороха С. на протяжении 10 лет, что продавцом не оспаривалось.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении первоначального иска Янкина С.Г. и удовлетворяя встречный иск Гороха С., суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что Янкин С.Г. необоснованно уклонился от регистрации перехода к Гороху С. права собственности на спорную квартиру, необходимых действий по передаче документов на регистрацию не произвел, впоследствии заявил об отказе от такой регистрации. Также суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности для обращения в суд Горохом С. не пропущен, поскольку требования о выселении первоначального ответчика были заявлены только в ноябре 2011 года.

Отменяя решение суда первой инстанции, и принимая по делу новое решение об удовлетворении иска Янкина С.Г. и отказе в удовлетворении встречного иска Гороха С., суд апелляционной инстанции исходил из того, что обязательство продавца по передаче недвижимого имущества по спорному договору исполнено не было. При этом суд апелляционной инстанции указал, что представленная Горохом С. копия акта приема-передачи квартиры от 24 декабря 2007 г. является недопустимым доказательством, поскольку акт подписан от имени Янкина С.Г. его представителем Кириленко Н.Н. по доверенности от 18 мая 2007 г., факт выдачи которой Янкин С.Г. отрицал, а Горохом С. не представлен подлинник доверенности. Каких-либо иных доказательств, подтверждающих передачу квартиры Гороху С., а также передачу им Янкину С.Г. денежных средств за спорную квартиру не имеется. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на пропуск Горохом С. срока для обращения в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что постановление суда апелляционной инстанции принято с нарушением норм права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 2 указанной статьи).

В силу статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При разрешении спора суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные положения закона и разъяснения Пленума, установил, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи квартиры. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между сторонами произведены, спорная квартира фактически передана Янкиным С.Г. по акту приема-передачи во владение Гороху С., который владеет и пользуется ею на протяжении десяти лет.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что обязательство продавца по передаче недвижимого имущества исполнено не было нельзя признать правильным.

Согласно части 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Удостоверенная нотариусом копия доверенности от 18 мая 2007 г. на имя Кириленко Н.Н. соответствует приведенным положениям закона и является допустимым доказательством, подтверждающим полномочия Кириленко Н.Н. на подписание от имени Янкина С.Г. акта приема-передачи квартиры от 24 декабря 2007 г.

Как следует из содержания указанной доверенности, выданной Янкиным С.Г. на имя Кириленко Н.Н., последний наделен правом на заключение договора купли-продажи спорной недвижимости и подписание акта приема-передачи.

Данная доверенность в установленном законом порядке недействительной не признана.

Таким образом, оснований для признания акта приема-передачи спорной квартиры недопустимым доказательством по делу у суда апелляционной инстанции не имелось.

Приходя к выводу о пропуске Горохом С. срока исковой давности, суд апелляционной инстанции применил к спорным правоотношениям положения статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Между тем, суд апелляционной инстанции не указал конкретную дату, в которую, по его мнению, истек разумный срок для исполнения Янкиным С.Г. обязательств по совершению действий по государственной регистрации договора купли-продажи от 23 ноября 2001 г. и перехода к Гороху С. права собственности на спорную квартиру и с какого времени начал течь срок исковой давности.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствовали законные основания для отмены решения суда первой инстанции и принятия по делу нового решения об удовлетворении иска Янкина С.Г. и отказе в удовлетворении встречного иска Гороха С.

Судебная коллегия находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2013 г. подлежит отмене, а решение Мещанского районного суда г. Москвы от 17 октября 2012 г. - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2013 г. отменить, решение Мещанского районного суда г. Москвы от 17 октября 2012 г. оставить в силе.

ООО «Конаковский Жилфонд» Конаково, улица Горького, дом 5, Телефон: 8 (48242) 4-36-14

Источник:

kongilfond.ru

Другие статьи

Как оформить квартиру в собственность по приобретательской давности?

срок давности регистрации прав на недвижимое имущество

Добрый день!Моя знакомая Анна более 15 лет проживает в квартире,прописана,но собственником не является.С ней проживает дочь,которая тоже не является собственником,но прописана.

Собственники-бывший муж и свекр в квартире не проживают и не прописаны.

Анна платит за ЖКХ,производит ремонт,более 15 лет.

Подскажите как и возможно ли признать право собственности за Анной на долю в квартире в силу приобретательской давности.

Заранее спасибо огромное)

05 Апреля 2016, 11:49 Елена, г. Красноярск

Ответы юристов (1)

В соответствие с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а именно разделом «Споры, связанные с применением правил о приобретательной давности».

15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

16. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

17. В силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.

При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.

18. В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

21. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник:

pravoved.ru