Портал правовой информации

гк залог недвижимого имущества

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке

Комментарий к статье 31

1. В соответствии с принятой правовой конструкцией (пп.1 п.1 ст.343 ГК

РФ) страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями

договора об ипотеке (п.1 ст.31 Закона). Таким образом, на залогодателя, помимо

содержания и ремонта заложенного имущества, возлагается еще одна обязанность

- защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, проецируясь

на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск случайной

гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (ст.211

ГК РФ), поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность

за реализацию указанных рисков, т.е. гибель и повреждение имущества. Это также

отражено в п.1 ст.344 ГК РФ.

2. Обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. На это в п.2 комментируемой статьи указывают следующие формулировки: "при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании", "залогодатель обязан страховать за свой счет".

3. Включение нормы о страховании в закон еще не свидетельствует об отнесении

указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии

с п.3 ст.3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового

дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)

и ст.935 и 936 ГК РФ. Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное

страхование осуществляется в силу федерального закона, определяющего порядок

и условия проведения конкретного вида обязательного страхования.

Например, Закон об оценочной деятельности предусмотрел в ст.17 обязательность

страхования гражданской ответственности оценщиков. Однако этот Закон не определил

порядок и условия проведения данного вида обязательного страхования. В этой

связи, несмотря на обязательность данного страхования, оно осуществляется

в добровольной форме в соответствии с договорами, заключаемыми на основании

залицензированных правил страхования.

4. Правила, содержащиеся в пп.1 п.1 ст.343 ГК РФ, воспроизведены в п.2

комментируемой статьи. Данная диспозитивная норма устанавливает ряд требований

к порядку проведения страхования: 1) расходы по страхованию несет залогодатель;

2) заложенное имущество страхуется на полную стоимость, а если полная стоимость

имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму

не ниже этого обязательства; 3) страхование производится от рисков утраты

5. Плата за страхование, именуемая страховой премией, представляет собой

предусмотренную договором страхования денежную сумму, подлежащую уплате страховщику

в качестве вознаграждения за то, что он принимает на себя риск убытков и обязуется

возместить их при наступлении страховых событий (ст.954 ГК РФ).

6. По общему правилу (п.2 ст.947 ГК РФ) при страховании имущества, если

договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма (сумма, в пределах

которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного

страхования) не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость)

в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

7. При регламентации страховых отношений употребляются термины "полная

стоимость" и "действительная стоимость". Конкретизация этих понятий содержится

в ст.7 Закона об оценочной деятельности. В случае если в нормативном правовом

акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта

оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению

подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению

и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным

Федеральным законом или стандартами оценки терминов (ГОСТ Р 51195.0.02-98.

Единая система оценки имущества. Термины и определения), определяющих вид

стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость",

"разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

8. При заключении договора страхования имущества страховщик вправе при

необходимости назначить экспертизу (оценку) в целях установления его действительной

стоимости (п.1 ст.945 ГК РФ). В требованиях о страховании заложенного имущества

(п.2 ст.31 Закона) имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже

полной стоимости имущества (общие нормы об этом содержатся в ст.949 ГК РФ);

следовательно, предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового

обеспечения - способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового

возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет

по отношению к страховой стоимости, т.е. по отношению к величине, которая

получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.

Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение

данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет собой ставку

страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже

полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае

при наступлении страхового события ущерб будет возмещен не в размере полной

стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой

9. К числу существенных условий, по которым должно быть достигнуто соглашение

между страхователем и страховщиком, ГК РФ (ст.942) относит характер события,

на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).

Страховой случай - свершившееся событие, предусмотренное договором страхования

или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести

страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю

или иным третьим лицам.

Наступление страхового случая - реализация страхового риска, - является

единственным основанием обязанности страховщика произвести выплату страхового

возмещения (при страховом случае с имуществом) страхователю или выгодоприобретателю.

Исходя из теоретических основ понятия страхового риска необходимо руководствоваться

следующим правилом. Страховой риск должен употребляться исключительно для

обозначения опасностей и случайностей, с наступлением которых законодательство

и правила страхования связывают производство страховщиком соответствующих

страховых выплат. Поэтому нецелесообразно в законодательской и страховой практике

применять термин "страховой случай" к обстоятельствам, которые являются страховыми

рисками до их наступления.

10. К числу страховых рисков при страховании заложенного имущества пункт

2 ст.31 Закона относит "риски утраты и повреждения". По договору имущественного

страхования (п.2 ст.929 ГК РФ) может быть, в частности, застрахован имущественный

интерес: "риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества

(статья 930)". Риски, упомянутые в п.2 комментируемой статьи, подпадают под

действие имущественного страхования. Однако утрата или повреждение имущества

может произойти по различным причинам. Наиболее часто это происходит вследствие

пожара, удара молнии, взрыва и иных причин, повлекших загорание имущества.

Традиционно возмещение ущерба, нанесенного застрахованному имуществу по вышеназванным

причинам, обеспечивается по огневому страхованию.

Страховые выплаты возмещают убытки, возникшие в результате непосредственного

воздействия огня (пожар) на застрахованное имущество, а также воздействия

побочных явлений (дым, тепло, давление газа или воздуха). Возмещаются убытки,

которые могут быть нанесены застрахованному имуществу в результате мер, принятых

для тушения пожара (например, разборка строения или его частей при тушении

пожара для полной ликвидации очага возгорания, повреждение имущества водой

из спринклерной установки или пожарного рукава и т.п.).

Под понятием "пожар" понимают неконтролируемое горение, причиняющее материальный

ущерб, вред жизни и здоровью граждан, интересам общества и государства (ст.1

Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности",

с изменениями и дополнениями на 24 января 1998 г.). От огня может быть застраховано

любое недвижимое имущество, являющееся предметом залога в соответствии с нормами

ст.5 Закона (см. комментарий к ней).

11. Условия, на которых заключается договор страхования, определяются

в залицензированных правилах страхования (п.1 ст.943 ГК РФ). Несмотря на все

их многообразие, поскольку у каждого страховщика свои правила, их содержание

в определенной мере стандартизировано. Но так как на страхование принимается

самое разнообразное имущество, то имеющиеся правила не всегда удовлетворяют

потребности потенциальных страхователей. Поэтому страховые компании представляют

своим клиентам возможность выбрать наиболее приемлемые для них условия страхования.

Стороны (страхователь и страховщик) могут договориться об изменении стандартных

условий страхования, для того чтобы максимально учесть, например, конструктивные

особенности страхуемого имущества, его характеристики, условия эксплуатации

для обеспечения адекватной страховой защиты от рисков, воздействующих на объект

страхования. Наиболее часто в объем ответственности страховщика (с уплатой

при этом дополнительной страховой премии) включают убытки, возникшие в результате

различных стихийных бедствий (землетрясение, наводнение, буря, град, ураган

и др.), повреждения или уничтожения водопроводной водой, утечки спринклерной

жидкости, задымления и др.

12. Правовые нормы п.3 ст.31 Закона повторяют положения п.1 ст.334 ГК

РФ. Залогодержателю в своих действиях по отношению к имуществу, являющемуся

предметом ипотеки, надо избегать всего того, за что он может нести ответственность,

поскольку его право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения

может быть реализовано лишь тогда, когда при утрате или повреждении предмета

ипотеки отсутствует причинная связь с его действиями.

13. Элементом экономического механизма обеспечения защиты сохранности

имущества, заложенного по договору об ипотеке, комментируемая статья называет

страхование. Оно направлено на возмещение ущерба вследствие реализации рисков,

т.е. наступления страхового события из-за утраты и повреждения недвижимого

имущества. Основным источником страхового права в Российской Федерации является

глава 48 "Страхование" ГК РФ. До принятия ч.II Гражданского кодекса в этой

роли выступал Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "О страховании". В настоящее

время он утратил свое "лидирующее" значение не только в связи с включением

в Кодекс указанной главы, но и вследствие исключения из него гл.II "Договор

страхования", что было сделано на основании п.5 Федерального закона от 31

декабря 1997 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской

Федерации "О страховании".

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты

его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан

принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами

Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской

Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые

меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества

залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит. Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсо-лютно новое для российского законодательства положение о том.

Основными законода-тельными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или закономОб ипотеке” не установлены иные правила.

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. … В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального законаОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» . В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например.

Бизнес, инвестиции, право. Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом законе подробно урегулированы вопросы, связанные с обращением взыскания на недвижимость. Закон РФ «О международном коммерческом арбитраже».

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости.

Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции. После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита. … В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано

Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*

Гражданский кодекс существенно развил правовое регулирование закона, посвятив ему около 30 статей, и закон РФ "Об ипотеке" (от 24 июня 1998 г.) действует в части, не противоречащий ГК РФ. Подобно другим способам обеспечения, залог без основного обязательства.

28 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998 года Советом Федерации одобрен Федеральный законОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

Залогодержа-тель по договору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже не смотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке).

Ипотека : условия кредитования. Погашение кредита при ипотеке. … Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона.

ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п.2 ст.334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость. … 2. До принятия закона об ипотеке залог недвижимого имущества регулируется нормами ГК.

Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и гражданским законодательством, а также специальным Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.

Правовое пространство России в области иностранных инвестиций составляют федеральные законы «О залоге» и «Об ипотеке». Закон «Об ипотеке» дополняет закон «О залоге» применительно к долгосрочным кредитам.

Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки. Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90 – х гг. после принятия “Закона об ипотеке”. Стали появляться первые ипотечные банки.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости.

Источник:

bibliotekar.ru

Другие статьи

Особенности залога недвижимого имущества

Особенности залога недвижимого имущества;

Как Закон "О залоге", так ГК залог вещей делится на залог движимого и недвижимого имущества (ипотека).

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

Гражданский кодекс под ипотекой признает залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК). В силу ст. 130 ГК и ст. 5 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая, в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Одновременно предусмотрена возможность отнесения специальным законом к недвижимым вещам и любого иного имущества.

Таким образом, предметом ипотеки может быть только недвижимость. Вместе с тем Закон об ипотеке делает из этого правила изъятие, предусматривающее запрет ипотеки участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного недвижимого имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона), а также имущества, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона). В этот список входит также часть недвижимого имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (п. 4 ст. 5 Закона). Однако подобное ограничение не касается квартир в многоквартирных жилых домах (ст. 75 Закона).

Еще два требования, предъявляемых к предмету ипотеки, состоят в том, что он должен, во-первых, принадлежать залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона) и, во-вторых, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество (за исключением изъятий, установленных Законом в отношении отдельных категорий недвижимости), которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом, причем залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо.

Имущество, передаваемое по договору об ипотеке, остается во владении и пользовании залогодателя (п. 1 ст. 1 Закона). Это правило корреспондирует с п. 1 ст. 338 ГК, относящим ипотеку к залогу без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Лицо, отдавшее свое имущество в ипотеку, ограничивается в праве распоряжения этим имуществом. Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю долга по обеспеченному ей обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспечением ипотекой обязательством либо Федеральным законом.

Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг - закладную. Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная не может заменить договор о залоге, однако при ее наличии права по договору о залоге могут перейти только путем передачи прав по закладной.

Как следует из п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является не эмиссионной, именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При этом она влечет последствия уступки требований (цессии).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей указанную в договоре об ипотеке общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных ею, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на: возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 Закона).

Закон предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены и другие дополнительные расходы залогодержателя (расходы на содержание и (или) охрану заложенного имущества, на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам).

Источник:

studopedia.su

Гк залог недвижимого имущества

Гражданское право России

Залог — тоже один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств, в рамках которого кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (алиментные платежи, задолженность по заработной плате, прочие привилегированные требования).

В ст. 334 ГК РФ и Законе от 29 мая 1992 г. «О залоге» (с изм. от 26 июля 2006 г.) (далее Закон о залоге) приведены аналогичные определения понятия залога, хотя содержательное значение в ГК РФ шире, чем в Законе о залоге. ГК РФ уточняет, что залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В ГК РФ залог выведен в отдельный институт гражданского права — § 3 гл. 23 ГК РФ, и ему придано значение обеспечительного обязательства.

В рамках ГК РФ возможен перезалог (последующий залог) уже заложенного имущества. При этом стоимость заложенного имущества может превышать сумму долга по обязательству, уже обеспеченному залогом. Если одно и то же имущество оказывается в залоге у нескольких кредиторов залогодателя, требования последующих залогодержателей удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. На залогодателя возлагается обязанность сообщить каждому залогодержателю обо всех существующих договорах о залоге данного имущества, а также о характере и размере обеспеченных этим залогом (залогами) обязательств. Если залогодатель не сообщил последующему залогодержателю о предшествующих залогах, на него возлагается обязанность по возмещению залогодержателю убытков.

Если первоначальный залогодержатель возражает против использования залогодателем права на перезалог, он имеет право оговорить в договоре о залоге, что последующий залог в отношении заложенного имущества не допускается.

Субъектами в залоговом обязательстве являются залогодатель и залогодержатель. В качестве залогодержателя всегда выступает кредитор по основному обязательству. Это может быть и конкретная организация (например, ломбард), имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по принятию от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов.

Залогодателем является как сам должник, так и третье лицо. При залоге вещей залогодателем вправе быть собственник вещи либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. При залоге имущественных прав залогодателем является лицо, которому принадлежит закладываемое право. Например, при залоге права аренды земельного участка залогодатель — арендатор этого участка.

Залог обычно возникает на основе договора. Возможно заключение отдельного соглашения о залоге или включение условия о залоге в текст основного договора. Залог возникает также в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Так, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) при продаже товара в кредит с момента передачи покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога являются как движимые, так и недвижимые вещи, за исключением изъятых из оборота и тех. на которые не допускается обращение взыскания, и имущественные права, за исключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требований об алиментах). Согласно п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникшего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (залог урожая будущего года, залог права на взыскание арендной платы в будущем году и т.п.). Гарантией выполнения требований залогодержателя является не все имущество должника, а только заложенное имущество.

Что касается формы договора о залоге, то он должен быть совершен в письменной форме независимо от того, в какой форме (устной или письменной) он заключен. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат лишь ипотека и договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор должен быть заключен в нотариальной форме. Договор об ипотеке, кроме того, должен быть еще и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (ст. 339 ГК РФ).

Существенными условиями данного договора считаются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у залогодателя или залогодержателя находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение по какому-либо из указанных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Так, залогодержатель имеет право ограничивать залогодателя в распоряжении заложенным имуществом. В случае передачи залогодержателю предмета залога он приобретает в определенных случаях права владения, пользования и распоряжения им: право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя, право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, и др. (ст. 346, 347 ГК РФ). При неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя действующее законодательство не предусматривает. Всякие соглашения, которые предусматривают такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель имеет право, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Так, организация, заложившая нежилые помещения, имеет право продолжать их использовать по целевому назначению (например, под склад). За залогодателем сохраняется, хотя и ограниченное волей залогодержателя, право распоряжения. Он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, с согласия залогодержателя отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им. Однако это ограничение не касается права залогодателя свободно завещать заложенное имущество (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Залогодержатель и залогодатель вправе проверять наличие и состояние заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

В зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, залогодатель или залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено законом или договором: страховать за счет залогодателя заложенное имущество, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

На заложенное имущество может быть обращено взыскание в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Суд может отказать во взыскании, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст. 348 ГК РФ).

Механизм обращения взыскания на заложенное имущество зависит от предмета залога. Наряду с судебным порядком допускается обращение взыскания без обращения в суд. Взыскание на заложенное недвижимое имущество, по общему правилу, обращается по решению суда. Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

Закон установил, что взыскание на заложенное движимое имущество также обращается на основании решения суда, а по соглашению залогодержателя с залогодателем допускается удовлетворение требований залогодержателя и без обращения в суд. Однако процедура заключения такого соглашения проще, чем при залоге недвижимости. Его совершение возможно в любое время, даже в момент заключения соглашения о залоге. К тому же нотариального удостоверения соглашения не требуется (п. 2 ст. 349 ГК РФ).

Обращение взыскания на движимое имущество, заложенное в ломбарде, осуществляется во внесудебном порядке.

Взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда, если: для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную ценность; залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов независимо от порядка обращения взыскания на предмет залога (по решению суда, на основании соглашения залогодержателя и залогодателя либо на основании исполнительной надписи нотариуса).

Прекращение залога помимо общих оснований прекращения обязательств происходит: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии угрозы утраты или повреждения заложенного имущества; при продаже с публичных торгов заложенного имущества, а также в случаях, когда его реализация оказалась невозможной; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или правом на его замену (ст. 352 ГК РФ).

В настоящее время различаются следующие виды залога имущества, используемого для залога.

Ипотека — это залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и других объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей. Важнейшими признаками ипотеки выступают: предмет договора о залоге (лишь недвижимое имущество) и сохранение за залогодателем прав владения и пользования этим имуществом.

Регулирование ипотечных отношений осуществляется сегодня Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 30 декабря 2004 г.) (далее — Закон об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке лишь тогда, когда в Законе не установлены иные правила.

Закон об ипотеке существенно изменил многие правила о залоге и ввел применительно к залогу недвижимости ряд новых норм, направленных на развитие ипотечного кредитования.

В частности, особенности ипотеки определяются ее предметом. Договор об ипотеке может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Исключение составляет имущество: изъятое из гражданского оборота, на которое не может быть обращено взыскание, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке); земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Закона об ипотеке); жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке).

Правовые нормы об ипотеке распространяются на залог не завершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном в установленном порядке, а также на залог прав арендатора, если предметом арендного договора выступает недвижимое имущество. Если иное не предусмотрено договором, вещь считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ). Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, кроме квартир в многоквартирном жилом доме, не может быть предметом ипотеки. На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии на это письменного согласия всех собственников (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). Участники общей долевой собственности могут закладывать свои доли в праве на общее имущество без согласия других собственников. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящие в его состав здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию, права требования, исключительные права и т.п. При этом, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка (абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке).

Это правило применяется тогда, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если он по договору об ипотеке передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель не является собственником здания или сооружения или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим закону (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке). При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) имущества. Напротив, при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если только в договоре не предусмотрено иное. Если произошло обращение взыскания на заложенный земельный участок, залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

В условиях ипотеки имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, он продолжает им пользоваться. Залогодатель может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из имущества плоды и доходы.

При нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке), правил содержания и ремонта имущества (ст. 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32) и др. залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано или оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если срок не предусмотрен — в течение одного месяца, залогодержатель может обратить на заложенное имущество взыскание.

В случае непринятия залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного предприятия залогодержатель вправе требовать через суд введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя (требовать регулярного представления бухгалтерской отчетности, предварительного согласования заключаемых залогодателем сделок, расторжения контракта с руководителем предприятия и т.д.).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке (п. 1 ст. 13). Согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной бумагой, удостоверяющей, что ее законный владелец обладает правом как на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, так и залога на имущество. Составляет закладную залогодатель, а если он является третьим лицом — то и должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству. Оба они выступают обязанными по закладной лицами.

По сравнению с ГК РФ (п. 3 ст. 349) Закон об ипотеке (ст. 55) существенно сужает сферу внесудебного удовлетворения требований залогодержателя, исключая из нее случаи, когда: для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; имущество, имеющее значительную историческую, художественную и иную культурную ценность для общества; имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из его сособственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В этих случаях взыскание на заложенное имущество обращается лишь по решению суда.

Вместе с тем Закон об ипотеке предоставляет сторонам залогового правоотношения возможность избежать обязательной реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов.

С целью создания в Российской Федерации условий, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств инвесторов, принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» (с изм. от 29 декабря 2004 г.). Законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Особенности ипотеки для военнослужащих установлены Федеральным законом от 20 августа 2004 г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (с изм. от 2 февраля 2006 г.). Данный Закон регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, а также для иных целей в случаях, предусмотренных Законом.

Залог товара в обороте — это залог вещей с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге (п. 1 ст. 357 ГК РФ).

Особенности залога товаров в обороте состоят в том, что предметом договора залога товаров в обороте являются вещи, объединенные единым признаком, их общей стоимостью. Стоимость заложенных товаров является их родовым признаком. Такие вещи определяются не только количеством, весом, но и иными родовыми признаками (например, моделью), позволяющими объединить товары в определенную партию аналогичных товаров.

Заложенные товары остаются во владении, пользовании и распоряжении залогодателя. Данные правомочия залогодатель осуществляет самостоятельно. Согласия залогодержателя не требуется. Так, залогодатель отчуждает свою продукцию, являющуюся предметом залога, в соответствии с договорами с покупателями этой продукции.

При продаже продукции залогодателем право залога на эту продукцию не сохраняется и ее приобретатели не обременяются обязательствами перед залогодержателем. Залогодатель при этом обязан восполнить недостаток заложенных товаров, возникающий после их отчуждения, другими аналогичными товарами на сумму, равную стоимости отчужденного товара.

В рамках перечня товаров, находящихся под залогом, залогодатель имеет право изменять состав и натуральную форму отдельных видов товаров, обеспечивая сохранение единого учетного критерия, их общей стоимости, равной стоимости заложенных товаров. Залогодатель может также односторонне уменьшить стоимость товаров, находящихся под залогом, соразмерно стоимости выполненной части основного обязательства. При приобретении залогодателем товаров такого же рода, как и товары, находящиеся под залогом, залогодержатель приобретает на них залоговые права.

Для обеспечения возможности контроля за движением товаров, находящихся под залогом, включая их отчуждение и приобретение, залогодатель обязан осуществлять соответствующий учет операций с заложенным товаром, для чего вести отдельную книгу учета записи залогов. Записи в книгу должны производиться в соответствующий день совершения операций с товарами.

При нарушении залогодателем условий рассматриваемого договора залога товаров залогодержатель может требовать передачи ему предмета залога; приостановить распоряжение залогодателем товарами наложением своих печатей и знаков на товар до устранения нарушений.

Залог вещей в ломбарде осуществляется в целях обеспечения краткосрочного кредитования граждан. Такие кредиты предоставляют гражданам специализированные организации — ломбарды, осуществляющие свою деятельность на коммерческой основе.

Предметом залога такого рода могут быть только вещи личного, семейного или домашнего использования. Средства производства и иное имущество, не отвечающее соответствующим признакам, в залог в ломбарде не принимаются.

Формой договора залога вещей в ломбарде является залоговый билет, который выдается гражданину ломбардом. Ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться имуществом граждан, ставшим предметом залога.

Однако в том случае, если гражданин не возвращает кредит в установленный срок, ломбард имеет право после истечения месяца со дня нарушения срока возврата кредита получить исполнительную надпись нотариуса и продать заложенное имущество через комиссионный магазин и за счет вырученной суммы получить удовлетворение своих требований. Продажная цена на имущество устанавливается по соглашению сторон, в том числе по цене, установленной в момент передачи вещи в залог. Если вырученная сумма превышает размер кредита, залогодержатель возвращает разницу залогодателю, за вычетом расходов, связанных с продажей вещи.

Залогодатель имеет право в любое время прекратить продажу вещи, исполнив кредитное обязательство.

Ломбард несет ответственность за повреждение, утрату и недостачу предмета залога, если не докажет, что утрата, повреждение или недостача произошли по причине непреодолимой силы или умышленной вины, а также грубой неосторожности залогодателя.

Заклад — это такой залог, в саду которого предмет залога передается во владение залогодержателю или остается у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.

При такой форме залогодатель лишается возможности использовать заложенное имущество по назначению. Одновременно и залогодержатель не вправе пользоваться предметом залога, если в договоре не сказано об ином. Таким образом, с экономической точки зрения заклад наименее предпочтителен в хозяйственном обороте.

Если по договору предметом залога мог пользоваться залогодержатель, то доходы и другие имущественные выгоды, полученные залогодержателем, направляются на возмещение расходов по содержанию предмета залога, а в оставшейся части идут в счет выполнения основного обязательства.

При закладе залогодержатель имеет право удерживать предмет залога до полного исполнения должником основного долга.

Если же создается реальная угроза утраты, недостачи, повреждения предмета залога, вызванная не по вине залогодержателя и при отказе залогодателя заменить предмет залога, то залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в общем порядке. При этом у залогодателя всегда имеется право потребовать от залогодержателя отчет о сохранности и состоянии предмета залога и удерживаемого имущества.

Залогодержатель помимо общих обязанностей залогодержателя, владеющего предметом залога, обязан платить налоги и сборы, связанные с заложенным имуществом, за счет залогодателя; страховать предмет заклада на полную его стоимость за счет и в интересах залогодателя; добросовестно и разумно использовать предмет заклада для извлечения дохода, когда право пользования ему дано на основе договора.

Известными особенностями обладает залог, используемый таможенными органами в целях обеспечения уплаты таможенной пошлины, НДС, акцизов и иных платежей при использовании таможенных режимов транзита, переработки под таможенным контролем, временного ввоза (вывоза), переработки вне таможенной территории и т.п.

Залог — один из способов уплаты таможенных платежей, предусмотрен ст. 340 Таможенного кодекса РФ от 28 мая 2003 г. (с изм. от 10 января 2006 г., от 18 февраля 2006 г.).

Предметом залога в соответствии с приказом ГТК от 22 февраля 1994 г. № 71 «Об использовании залога таможенными органами» могут быть товары, в том числе валюта, валютные ценности, ценные бумаги, а также автотранспортные средства. Принятие в качестве предмета залога гражданских воздушных, морских и речных судов, подвижного состава железных дорог допускается в исключительных случаях, когда отсутствуют иные возможности обеспечения исполнения обязательства перед таможенными органами, и только по согласованию с Федеральной таможенной службой.

Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения. Организация может передать в залог имущество, в отношении которого она в соответствии с законом приобрела право на самостоятельное распоряжение. Залогодатель несет ответственность за правомерность передачи в залог предмета залога.

При залоге предмет залога остается у залогодателя, если таможенный орган не примет иного решения. При залоге с оставлением предмета залога у залогодателя таможенный орган имеет право проверять наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога; требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, угрожающего его утратой или повреждением, и др.

При неисполнении обязательства в срок таможенный орган приобретает право обратить взыскание на предмет залога. Обращение взыскания производится по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Реализация же предмета залога, на который обращается взыскание, осуществляется в соответствии с положениями Таможенного кодекса РФ.

Одним из видов залога является залог прав. В соответствии со ст. 54 Закона о залоге предметом залога считаются принадлежащие залогодателю права владения и пользования, включая права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Аналогичное по существу правило предусмотрено и п. 1 ст. 336 ГК РФ.

В договоре о залоге прав необходимо указать лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Последний сообщает должнику о состоявшемся залоге прав. При этом он также не должен совершать действий, влекущих полное или частичное прекращение заложенного права или его уступку; принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц; сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве (ст. 56 Закона о залоге). Если залогодатель нарушает эти требования, залогодержатель может потребовать перевода заложенного права на себя.

Если должник залогодателя исполнит свое обязательство до исполнения залогодателем обязательства, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя (п. 1 ст. 58 Закона о залоге).

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель по требованию залогодержателя перечисляет соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Источник:

isfic.info