Портал правовой информации

оплата сделки с недвижимостью

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Аккредитив при покупке недвижимости или банковская ячейка

Аккредитив при покупке недвижимости или банковская ячейка. Что лучше

В целях снижения рисков в последнее время часто используется аккредитив при покупке недвижимости. Что это такое, плюсы, минусы, стоимость, в каком банке. Разберемся вместе.

Аккредитив при покупке недвижимости

Банковский аккредитив при покупке недвижимости снижает риски

Сегодня аккредитив при покупке квартиры – это набирающая популярность форма расчетов. В каком-то роде это безналичный аналог банковской ячейки, делающий сделку безопасней. Так что же такое продажа квартиры через аккредитив и как это происходит? Попробуем разобраться ниже.

Какое-то время назад министр финансов РФ Антон Силуанов высказался о том, что крупные сделки, в том числе купля-продажа недвижимости, должны проходить в безналичной форме. Такие высказывания мотивированы, главным образом, желанием государства контролировать крупные денежные потоки.

Покупаете или продаете квартиру? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам! Полное сопровождение сделки под ключ! Подготовка договора для сделки купли-продажи квартиры от 5000 рублей. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

По словам чиновников, подобные шаги должны помочь государству вытеснить теневой рынок, а так же ужесточить контроль над финансированием террористов. Озвученная инициатива министра финансов касается в основном простых граждан, так как юридические лица и без этого производят свои взаиморасчеты по безналичной форме.

Сегодня популярна схема оплаты приобретаемой квартиры через банковскую ячейку. Перед подачей документов в регистрационную палату покупатель закладывает деньги за квартиру в ячейку.

Оставить заявку на аккредитив

В соглашение с банком включается пункт, по которому продавец квартиры получит доступ к этой ячейке после того, как предъявит в банк документы, подтверждающие переход права собственности к покупателю. Покупатель, в свою очередь, не имеет доступа к ячейке в течение срока, необходимого для совершения сделки.

Суть такой схемы заключается в том, что повышается безопасность сделки для обеих сторон.

Покупатель застрахован от того, что продавец, получив деньги, откажется переоформлять квартиру. Продавец же знает, что, передав квартиру, он сможет беспрепятственно получить причитающиеся ему деньги.

Вариант оплаты через банковскую ячейку прост и дает участникам сделки существенные гарантии.

Посмотрите видеоролик, как продать или купить квартиру в Москве от эксперта рынка недвижимости Драняева Романа

Здесь подробно указано, как продать квартиру быстро, дорого, без рисков.

Банковский аккредитив при продаже квартиры имеет все те же преимущества, но подразумевает помещение денег вместо ячейки на специальный банковский счет.

Аккредитив – это обязательство банка исполнить поручение плательщика по аккредитиву по оплате в пользу получателя по аккредитиву, которым выступает продавец квартиры.

При этом прописываются условия, при которых банк должен исполнить данное обязательство. Как и в случае с банковской ячейкой, таким условием является предоставление продавцом в банк документов, доказывающих, что покупатель стал собственником квартиры.

Упрощенно процедура выглядит следующим образом:

  • Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры, где прописывают порядок расчетов с информацией об открываемом аккредитивном счете.
  • Покупатель идет с этим договором в оговоренный банк, где пишет заявление на открытие аккредитива. В заявлении указываются условия закрытия аккредитива, где перечисляются документы, которые должен предъявить продавец для получения денег. Эти же условия рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи.
  • После открытия счета, покупатель вносит на него установленную договором сумму.
  • Банк отправляет продавцу уведомление (авизо), где сообщает об открытии покупателем аккредитивного счета, об условиях его закрытия, а так же о зачислении туда требуемой суммы денег.
  • Стороны идут в Росреестр и подают документы на государственную регистрацию сделки.
  • После того, как документы будут готовы, продавец несет в банк договор купли-продажи со штампом регистратора (или иные документы, указанные в условиях закрытия аккредитива) и, на этом основании, получает положенные ему деньги.

Оставить заявку на услуги риэлтора

При продаже квартиры используется безотзывной аккредитив. Он подразумевает, что покупатель не сможет забрать деньги с аккредитивного счета в течение определенного срока, достаточного для того, чтобы прошла регистрация и продавец получил эту сумму.

Преимущества и недостатки аккредитива:
  • гарантия того, что продавец не решит отказаться от похода в Росреестр, получив деньги за квартиру;
  • гарантия того, что покупатель, оформив на себя права, выплатит положенные продавцу деньги.
  • относительно высокие расценки банков на данную услугу — от 20’000 до 40’000 рублей;
  • непростой документооборот;
  • не каждый банк готов предложить данную услугу.

Говоря о том, что нужно повсеместно внедрять безналичную форму расчета, чиновники часто кивают на Запад, где оборот наличных денег минимизирован.

Дело теперь за малым: пробовать создать такие условия, чтобы безналичные сделки являлись для граждан не сложным дорогим обременением, а удобным простым способом рассчитываться между собой.

Смотрите также о договорах купли-продажи:

Разобраться во всех хитросплетениях сделки с недвижимостью не так просто, если не иметь профессионального образования и опыта.

Рекомендуем не экспериментировать с покупкой квартиры самостоятельно, не заручившись поддержкой специалистов. Обратитесь к нам! Мы поможем грамотно составить договор и провести сделку!

Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56

Похожие Записи

2 thoughts on “ Аккредитив при покупке недвижимости или банковская ячейка. Что лучше ”

а если приобретается квартира в другом городе по аккредитиву и в ипотеку, какова процедура, последовательность действий всех сторон — покупателя, продавца, банка . ну и Росреестра?

Процедура не зависит от города, но может отличаться в зависимости от требований конкретного банка, выдающего ипотечный кредит. В Вашем вопросе не указано, покупается ли квартира на вторичном рынке или первичном (если на первичном, то у кого покупается: у застройщика или по переуступке прав требования), участвуют ли в сделке органы опеки, привлекаются ли субсидии или материнский капитал, обычная ипотека или военная, будет ли договор заверяться у нотариуса или нет, а также какая часть платежа пройдет через аккредитив. Соответственно, мы можем рассмотреть усредненную ситуацию: квартира на вторичном рынке, покупается у физического лица, форма договора — обычная рукописная (не нотариальная), обычная ипотека, нет третьих сторон в сделке (органы опеки и пр.), аккредитив открывается на сумму первоначального взноса, банком-эмитентом и исполняющим банком является банк, выдающий ипотеку.

1. Необходимо подготовить договор купли-продажи, который нужно согласовать с банком, выдающим ипотеку. Часто банки предлагают свои шаблоны договоров, тогда можно воспользоваться им. В договоре, помимо прочего, нужно указать информацию про ипотечный кредит (в каком банке, какая сумма кредита, номер и дата кредитного договора), а также информацию про открываемый аккредитив (покрытый, безотзывный, в чью пользу открывается, условия раскрытия, наименование и реквизиты банка-эмитента и исполняющего банка и т.д.).

2. По согласованию с банком назначить дату подписания кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Удобнее оба документа подписать в банке в один день. При этом покупатель, после подписания договора купли-продажи, открывает аккредитивный счет и перечисляет на него сумму первоначального взноса. После зачисления денег на аккредитивный счет, банк выдает продавцу уведомление об открытии в его пользу вышеназванного счета.

3. После выполнения предыдущего пункта нужно подать пакет документов в управление Росреестра. Поскольку речь о другом городе, то удобнее всего воспользоваться электронной регистрацией.

4. По окончании регистрации, банк раскрывает аккредитив в пользу продавца (условия раскрытия прописываются в договоре купли-продажи и в заявлении на открытие аккредитива), а также перечисляет ему сумму ипотечного кредита.

5. Поскольку регистрация перехода права собственности прошла и деньги за квартиру получены продавцом в полном объеме, настало время подписывать акт приема-передачи квартиры, в котором зафиксировать, что стороны исполнили все обязательства и претензий друг к другу не имеют.

Источник:

avarealty.ru

Другие статьи

Оплата сделки купли-продажи загородной недвижимости

Оплата сделки купли-продажи загородной недвижимости. Самые надежные способы.

Частных объектов: 0

Жилых комплексов: 673

Сейчас на сайте: 2

Оплата сделки купли-продажи загородной недвижимости. Самые надежные способы.

При совершении сделки купли-продажи загородной недвижимости одним из основных вопросов, который нужно решить – это схема оплаты за недвижимость. Причем этот вопрос касается не только покупателя, но и продавца, ведь каждому из них удобна своя схема.

Вообще, сделка купли-продажи является рискованной для обеих сторон. После подписания договора, он отдается на регистрацию. Здесь договор находится около двух недель, после истечения этого срока договор считается действительным. Вот именно этот промежуток времени и является самым рискованным.

Рассмотрим несколько примеров, которые наглядно покажут весь риск для обеих сторон.

1. Риск для покупателя. В случае, если покупатель произведет расчет в момент подписания договора, т.е. до того, как договор будет передан на регистрацию, он рискует, потому что продавец в любой момент может отказаться от сделки и отправить отказ от нее в регистрирующий орган. В этом случае покупатель теряет как деньги, так и недвижимость.

2. Риск для продавца. В случае, если стороны договорились произвести оплату после регистрации, то здесь уже рискует продавец, ведь покупатель может и не заплатить за приобретенную недвижимость, которая и так теперь оформлена на него. В данном случае продавец теряет деньги и недвижимость.

Учитывая риски, связанные со сделкой купли-продажи, в систему оплаты на рынке недвижимости ввели 2 схемы оплаты договора купли-продажи собственности.

1. Передача финансовых средств через банковскую ячейку. При этом участвует 3 стороны: банк, продавец и покупатель, которые заключают договор о предоставлении банком аренды банковской ячейки на месяц или более. Заранее обговариваются все условия договора и доступ к ячейке. Например, первые 2 недели доступ к ячейке имеет продавец, но с обязательным предоставлением договора купли-продажи, прошедшего регистрацию. А в следующие 2 недели доступ к ячейке имеет покупатель, но с предоставлением паспорта.

После заключения договора с банком и согласования всех условий, продавец и покупатель кладут в ячейку оговоренную сумму за недвижимость. Следует помнить, что обязательным условием банка является присутствие представителя банка при вложении денежных средств в ячейку. При этом риск для обеих сторон снижается, это является одним из самых надежных способов оплаты сделки купли-продажи.

2. Передача финансовых средств по аккредитиву. Такая схема оплаты заключается в том, что покупатель заключает договор с банком, при этом на расчетный счет передается та сумма, которая соответствует сумме оплаты недвижимости. Кроме того, продавец должен предоставить определенные документы, к примеру, зарегистрированный договор купли-продажи, и банк ему перечисляет с открытого счета ту самую сумму.

Минусом оплаты по аккредитиву является то, что сторонам придется указывать полную стоимость объекта недвижимости, что в свою очередь приводит к полной уплате всех налогов. В этом плане лучше использовать первую схему: передача финансовых средств через банковскую ячейку. При этом в ячейку вы можете положить любую сумму денег, их количество не фиксируется, что позволяет сторонам не указывать всю стоимость объекта недвижимости.

Источник:

discontru.ru

Адвокат Олег Сухов: Риски при оплате договора купли-продажи квартиры, или Как можно продать квартиру и остаться без денег, RussianRealty

Адвокат Олег Сухов: Риски при оплате договора купли-продажи квартиры, или Как можно продать квартиру и остаться без денег

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней, тогда как при иных способах оплаты продавец рискует остаться и без денег, и без квартиры. О рисках при оплате договора купли-продажи квартиры рассказывает адвокат Олег Сухов ( "Юридический центр адвоката Олега Сухова" ), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Самые распространенные причины, по которым можно остаться без денег

Как показывает практика, сделка купли-продажи квартиры может закончиться плачевно в различных ситуациях, но самые распространенные из них таковы.

- Стороны договорились осуществить оплату наличным платежом после государственной регистрации договора, но покупатель данное обязательство не исполнил.

- При проведении альтернативной сделки, когда стороны не просчитали все возможные варианты доступа к банковской ячейке и, соответственно, не упомянули их в договоре, что позволило получить средства за жилое помещение не продавцу, а обратно покупателю или третьим лицам.

- Был оформлен такой договор купли-продажи, в одном из пунктов которого говорится, что продавец уже получил оплату за продаваемую собственность, хотя фактически этого еще не произошло.

Большинство продавцов ошибочно полагают, что если они не получат за квартиру денег, то жилое помещение они смогут вернуть. Тем не менее это заблуждение. Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут, а квартира возвращена первоначальному владельцу по инициативе одной из сторон, но не во всех случаях, а лишь в исключительных и только по решению суда, если имеет место нарушение условий договора другой стороной, которое определено законом или договором как существенное, позволяющее расторгнуть сделку.

При иных обстоятельствах продавец, оставшийся и без денег, и без квартиры, не может рассчитывать на возвращение в собственность проданного жилого помещения — он вправе лишь требовать выплаты не полученных от сделки денежных средств.

Специальное условие договора о его расторжении

Иногда продавец и покупатель включают в договор специальные условия, которые устанавливают основания его расторжения по требованию одной из сторон. Самое распространенное из них — неуплата определенной в договоре суммы за жилое помещение. Сразу надо подчеркнуть, что в законодательстве РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с его неоплатой, и если в договоре данные права продавца указаны не будут, шансы на возврат недвижимости при неполучении за нее денежных средств невелики. С 2010 по середину 2012 года в московском регионе в суды обратилось более 1 000 продавцов, не получивших по сделке денежные средства. Почти 700 заявителей требовали возвратить в их собственность помещения, и только 50 исков было удовлетворено. А вот более чем в 300 судебных спорах о взыскании денежных средств за проданную квартиру удовлетворено квалифицирующее большинство исков.

Существенное нарушение условий договора купли-продажи

По мнению некоторых судов, в том числе и Верховного суда РФ, факт неоплаты продавцу стоимости квартиры сам по себе не является существенным нарушением условий договора, т. к. у продавца имеется право обратиться к покупателю с требованием о взыскании денежных средств. Если суд рассматривает иск о расторжении сделки в связи с ее неоплатой, оценке подлежит степень нарушения условий договора. Суды обращают внимание на срок, в течение которого продавец обратился к покупателю с требованием об оплате денежных средств (обращался ли продавец с данным требованием вообще, сразу после регистрации сделки или спустя длительное время, например, год); на социальное положение сторон договора (количество недвижимого имущества у продавца, наличие у него постоянного места жительства) и иные особенности. Что характерно, именно в московском регионе суды, в отличие от судов на периферии и в разрез с позицией Верховного суда РФ, более склонны признавать неоплату стоимости жилья существенным нарушением условий договора и, соответственно, значительно чаще расторгают сделки по указанным основаниям, возвращая продавцам квартиры.

Отсутствие расписки однозначно не свидетельствует о неоплате договора

Надо отметить, что отсутствие расписки в получении денежных средств не всегда свидетельствует об их неполучении. В договоре среди прочих условий может быть сказано, например, так: «Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора», и после подписания такого договора доказать обратное не представляется возможным. Большинство судов в качестве обоснования решений мотивируют подтверждение факта оплаты при отсутствии расписки соответствующим содержанием договора, а именно следующим: прямое указание в договоре купли-продажи на факт произведенной уплаты покупателем цены недвижимости до момента его подписания является достаточным письменным доказательством выполнения им финансовых обязательств перед продавцом. При таких обстоятельствах продавцу следует представить суду неоспоримые документы, подтверждающие отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру, что практически невозможно.

«В заключение еще раз хочу обратить внимание на то, что действующее законодательство предусматривает за продавцом, не получившим оплату по договору, право требовать лишь взыскания денег, но не возврата переданного жилого помещения. Подобное материально-правовое ограничение серьезно влияет на процессуальное положение продавца, что является наиважнейшим основанием для особенно внимательного отношения к сделке», — подытоживает адвокат Олег Сухов.

Другие новости по теме Мероприятия
  • 5 октября 2017
Рынок недвижимости: взгляд с высоты Вторая международная конференция экспертов рынка зарубежной недвижимости Новости компаний
  • 27.09 ГК «Гранель» провела третий Уфимский международный марафон
  • 27.09 Практичные решения: балконы с панорамным остеклением в микрорайоне «Одинбург» увеличивают уровень инсоляции на 30%
  • 27.09 VSN Realty: ожидается повышение цен в ЖК «Донской Олимп»
  • 27.09 Компания MR Group впервые представит жилые комплексы на выставке «Недвижимость»
  • 27.09 Осенняя Выставка «Недвижимость от лидеров»
  • Последние новости компаний
#хочуквартиру в Москве Вадим Шабалин - что такое «недоквартиры» в новостройках? Вопросы и ответы

Материалы, размещенные на сайте www.RussianRealty.ru являются исключительной собственностью www.RussianRealty.ru и защищены законодательством РФ об авторском праве. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с гиперссылкой на данный материал.

Сайт использует файлы cookie. Продолжая просмотр сайта вы соглашаетесь с использованием cookie

Источник:

russianrealty.ru

Безналичная форма расчетов по сделкам с недвижимостью

Недвижимость

Безналичная форма расчетов по сделкам с недвижимостью.

Министерство финансов выступило с инициативой с января 2014-го годя перевести сделки с недвижимостью на безналичный расчет…

Расчеты продавца и покупателя недвижимости – один из самых важных этапов сделки. Существуют два способа проведения таких расчетов: наличными деньгами или в безналичной форме через аккредитив. Сегодня на российском рынке самым популярным по-прежнему остается наличный расчет через сейфовую ячейку. По такой форме проводятся более 95% всех сделок и, несмотря на участившиеся случаи ограблений банков, агентства недвижимости и сами клиенты настаивают на том, чтобы видеть «реальные» деньги.

Вместе с тем, безналичная форма расчетов более надежна и безопасна и к тому же пользуется большим авторитетом в «цивилизованной» Европе и в Соединенных Штатах. Почему же она не приживается на российском рынке?

При безналичном расчете денежные средства покупателя переводятся на специальный аккредитивный счет и по завершению регистрации сделки и предоставлению соответствующих документов зачисляются на счет продавца. Вроде бы все просто и ясно. Но ряд существенных минусов сводит на нет все преимущества такой операции.

Во-первых, надо учесть, что сегодня более 70% всех сделок с недвижимостью являются связанными, т.е. представляют из себя длинные цепочки объектов. К сожалению, при таких связанных сделках невозможно использовать подобную форму расчетов. Аккредитив работает, только когда есть один «продавец» и один «покупатель». Невозможно таким образом переводить деньги на счет третьего лица. Уже один этот факт делает невозможным применения данной формы расчетов в подавляющем большинстве сделок.

Во-вторых, расчеты через аккредитив делают невозможным скрыть истинную сумму, по которой продается объект. Поэтому, если продавец хочет занизить официальную стоимость своего объекта, чтобы в дальнейшем избежать уплаты налога, он, конечно, выберет наличные деньги.

В-третьих, не всегда продавец и покупатель соглашаются проводить расчеты в одном банке.

В-четвертых, не надо забывать, что банковская операция по переводу денег на другой счет – дорогое удовольствие, особенно когда речь идет о значительных суммах. Аренда сейфовой ячейки стоит намного дешевле. При стоимости в 1% от суммы за перевод, принятой в большинстве банков, становится понятно, что клиенты будут выбирать банки, не самые надежные, но предлагающие более дешевые варианты перевода.

И, в-пятых, безналичные деньги тоже могут украсть, поэтому безопасность данной формы расчетов в нашей действительности заключается только в том, что вы не рискуете подвергнуться риску нападения во время «выемки» денежных средств из сейфовой ячейки.

Для того чтобы изменить отношение к безналичной форме расчетов по сделкам с недвижимостью и сделать ее более популярной, необходимо существенно доработать законодательную базу в части так называемого «вложенного» аккредитива, который технически позволит рассчитываться за недвижимость в цепочке. И постепенно менять общественное мнение.

Безопасность расчетов через аккредитив можно существенно повысить наличием аналога эскроу (escrow)-службы, принятой на Западе. Эта служба контролирует добросовестное выполнение условий сделки сторонами и делает невозможным снятие денег со счета без согласия со стороны продавца.

Хотя, конечно, не надо забывать про специфику нашего российского менталитета. Особенно, когда речь идет об уклонении от уплаты налогов. Поэтому, чтобы избежать занижения стоимости продаваемых объектов, покупателю придется согласиться на повышение стоимости этого объекта на сумму равную уплате налога, которую продавец должен заплатить за эту квартиру.

При этом наше налоговое законодательство является одним из самых гуманных, причем не только в Европе, но и во всем мире…

"При этом наше налоговое законодательство является одним из самых гуманных, причем не только в Европе, но и во всем мире"

Это ложь.Вы мягко говоря лукавите о гуманности налоговой системы РФ

Так, я являясь, единственным наследником недвижимости своих родителей в Россию, но живу и работаю за границей и вынужден иметь заграничный паспорт, так вот по законам РФ. при продаже квартиры вынужден платить 30% от суммы продажи и при всей любви к родному государству не хочу платить такую сумму государству, которое не вкладывало в эту недвижимость ни копейки, кстати квартира кооперативная и покупалась с моей помощью в советское время.

Видите ли, здесь речь скорее идет о вашем отношении к российским налогам, т.е. о менталитете. По факту: я так поняла, что вы должны платить налог не как гражданин России. Это так? Если еще говорить о налогах, давайте сравним ставки у нас и в той стране, где вы сейчас живете. Почти уверена, что там будет больше.

Но писала я не о налогах (предлагаю оставить эту больную тему, тем более, что сама страдаю от особенностей российского менталитета во всех его проявлениях). Я о том, как удивительно, что цивилизованный и общепринятый способ расчетов на данный момент абсолютно неприемлем для российского рынка.

Александру Шелепову (почему-то не получается расположить ответ под его комментарием) Много эмоций и мало конкретики.

Законы вы, похоже, не читали, а уже их хаете. Вам кто-то что-то сказал (подозреваю, "консультанты" из синих газелей у метро), и вы поверили. Или там, где вы "живете и работаете" тоже каждый человек сам себе юрист и адвокат?

В моей риелторской практике подобные варианты бывают, все решается, люди либо забивают и не платят (к чему я вас не призываю), либо освобождаются от уплаты налога.

А налоги в России действительно смешные, просто люди у нас всем недовольны и налоги платить не приучены. Так же как не приучены иметь своего юрконсульта. В основном, ходят по Газелям у метро.

Вычет ввели- государство отдает 260 000 при покупке человеком недвижимости-мало, плохо, материнский капитал- фигня, бабло же не обналичить и не пропить. Неправильно и негуманно!

Вам надо было начинать со сравнительного анализа о налогах на недвижимость. Сравним налоги на продажу недвижимости частными лицами в Эстонии и России. В Эстонии налоговая ставка равна 0%, и поэтому никто не занижает стоимость продажи, продажа давно ведется безналичным рассчетом и посредником выступает государствееный нотариус, то есть представляет свой депозитный счет в банке, через который и происходит сделка купли-продажи, и он же выполняет функции как разрекламированного в России "одного окна". и упоминаемого Вами "банковской ячейки". Именно он собирает все бумаги по недвижимости, оформляет договор купли-продажи и передает в Регистр, и является гарантом правильности и надежности такой сделки как перед государством так и перед участниками сделки , и в этом отношении участники сделки не делятся на граждан своей или другой страны.

Для вас это надо было знать в первую очередь ,как специалисту в этой области

Менталитет рождается не от национальности , а от среды проживания, которая обусловлена, в том числе законами страны и отношения к ним

Да , действительно , я не гражданин России, конечно в Эстонии очень много других проблем , в том числе по отношению к русским , но это политические проблемы, а вот по вопросам недвижимости, очень много и хорошо сделано, особенно для удобства населения.

Спасибо за комментарий. Абсолютно с вами согласна в той части, что "бытие определяет сознание" и поверьте, когда речь идет о России, нет смысла делать сравнительный анализ налогов на продажу недвижимости в разных странах. Насколько я поняла вашу позицию: безналичный расчет невозможен из-за нежелания платить налоги. Знаете ли Вы, что налог 13 % (для граждан России) уплачивается, если гражданин владеет недвижимостью менее 3-х лет. Если больше - налоговая ставка равна нулю. Но даже при владении менее 3-х лет, если гражданин приобрел данную недвижимость за какую-либо сумму указанную в договоре, он уплачивает налог 13% с разницы между покупкой и продажей. Кроме того, можно оформить налоговый вычет (правда, всего один раз) с суммы 2 миллиона рублей, т.е. государство вам "вернет" 260 тысяч. Это факты.

Если вернуться к "лирике", я сама очень люблю покритиковать свою страну и, бывая заграницей, мне иногда очень стыдно признаваться, что я из России. Но это тема не для данной дискуссии.

Если говорить о конкретной проблеме: расчеты по безналу невозможны только отчасти из-за желания клиентов "занизить" стоимость. Проблема в том, что большая часть сделок у нас связана в цепочки - это основное препятствие для аккредитива. Потом необходимость уплачивать банку 1% от суммы за перевод. И, конечно, вопрос безопасности и доверия.

Я думаю, вы со мной согласитесь: наши соотечественники легко узнаются в любом аэропорту мира по напряженному и тревожному выражению лица. А менталитет, конечно, зависит от среды проживания, и, кроме государственных законов (которые при желании можно изменять) на него очень влияет такой фактор как система ценностей, принятая в данном обществе. И вот здесь-то у нас самая большая проблема. Пока мы не научимся уважать ближнего, не стараться "срубить деньги здесь и сейчас", а потом "хоть трава не расти", не будем пытаться "лезть из кожи", чтобы продемонстрировать свой статус при помощи дорогущего авто, купленного в кредит на много лет, - никакие западные "фишки" у нас не пройдут. И безналичная форма оплаты в том числе. Потому что для наших людей всегда спокойнее видеть столь желанные денежные купюры, аккуратно закладываемые в сейфовую ячейку.

В вашей статье, Татьяна, упущена одна существенная особенность, и, соответственно, проблема.

Дело в том, что в случае отзыва лицензии у банка деньги, находящиеся на счету, замораживаются на неопределённый, а точнее - огромный срок. В такой ситуации сделка зачастую теряет всякий смысл, ведь недвижимость продают не когда попало, а когда нужно.

В то время как депозитарий продолжает работу даже после отзыва лицензии - ещё полгода!

Вот это и есть САМОЕ ГЛАВНОЕ, особенно в условиях нашей нестабильной страны.

Остальное, включая проблему цепочки - пусть трудно, но решаемые вопросы.

Об этом говорит мой более чем 17-летний опыт работы.

Кстати добавлю и свою каплю по-поводу "больших" налогов в других странах. Например, в Испании налог выше, примерно 16-18%, но всегда с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Насчет "лжи" и других дельных комментариев. Очевидно, что налоговый кодекс РФ, как и многих других стран, действительно, менее лоялен к доходам нерезидентов. Тут уж Александру "повезло". Сделок по продаже недвижимости нерезидентами проходит не так много. По нашему петербургскому опыту - не более 2-3 % общего числа сделок.

Но замечание более чем уместно. Оно как раз показывает наш менталитет во всей красе. Мы все такие, воспитанные нашей средой. Вот у финна бы в такой ситуации даже не было бы сомнений. Если платить положено по закону - заплатит. До евроцента. Важная составляющая их налоговой культуры - однозначное понимание, что эти деньги будут потрачены на них же. На граждан. Не страшно уйти на пенсию. Дети на входе в школу оставляют обувь - босиком по ковру ходят. Значительная часть школьных принадлежностей - за счет государства. Люди видят, куда идут их деньги.

Действительно, почему Александру надо платить налоги, за продажу квартиры, в покупке которой он сам и участвовал. Более того, его соседи по дому, живущие не за границей, будут платить либо 13% с разницы, либо ВООБЩЕ ничего, если владели больше 3-х лет. Хоть за миллиард.

Пусть хоть в 10 раз подорожало. Очень "негуманное" законодательство, правда? ;) не то, что в Испании.

Я прекрасно понимаю, что понятие большие маленькие налоги штука очень относительная. Признательна за цифры в других странах. Основная мысль была в том, что мы пока не готовы, как европейцы, честно платить налоги. И чтобы двигаться к цивилизованному рынку нужно менять и отношение граждан и чиновников к налогам, и воспитание, и законодательство, и исполнение этого самого законодательства. Мы такие, каких нас вырастили российские реалии. И улучшать ситуацию можно, но постепенно, откровенно признав те проблемы, которые обозначила я, и те, кто написал комментарии.

у вас неточность - альтернативные сделки по аккредитиву сделать можно. Если интересно- можно назвать банк для примера

Очень интересно! Мы с разной периодичностью лет семь пытаемся реализовать схему рассчетов по аккредитиву по альтернативным сделкам. Особенно интересно не название банка, а сама схема. Если она в рамках банковского законодательства и учитывает основные требования к расчетам по связанным сделкам - отлично. Обещаю, что мы публично отчитаемся о внедрении ее в петербургских банках. Банки сами в этом заинтересованы.

непонятно, в чем сложность? При альтернативе аккредитив открывается на продавца конечной квартиры, условие перечисления денег на его текущий счет- дкп его квартиры и копии верхних договоров. Не хотите копии- ЕГРП о смене хозяина.

Цена: 9 000 000 руб.

Прокомментируйте, пожалуйста, как осуществить вложенный аккредитив в такой ситуации.

Первое звено с помощью аккредитива хочет купить объект стоимостью 8 млн. руб; лицо, продающее объект за 8 млн. руб хочет осуществить встречную покупку двух объектов за 5 млн. и 3 млн.; звено, продающее объект за 3 млн. добавляет 1 млн. и покупает объект за 4 млн.; звено, продающее объект за 5 млн. берет ипотеку и покупает объект за 6 млн. Вопрос, на какое лицо (лица) открывается аккредитив и каким образом вы осуществите схему расчетов ( с учетом внесения наличных на одном конце цепочки и привлечения ипотечных средств на другом конце)?

Хочу вас "обрадовать"- на подобную цепочку иипотечнику не даст добро банк при расчетах через ячейки. Хотя, имхо, подобная цепочку- брак в работе риелтора. Или же какая -то сказочная по цене или еще чему-то должна быть квартира за 8 млн, чтобы человек пошел на такой "паровоз".

Кстати, тут навеяло- еще один аргумент против безналичных расчетов. Есть такие риелторские фирмы, название которых даже вслух произносить не хочется, которые заклдаывают ну очень неслабую комиссию. И, дабы офигевшие хозяева на сделке не послали эту самую фирму куда подальше, хотят получить свою комиссию до сделки. Так называемое довнесение аванса. Я жестко наставиваю на том, чтобы это самое довнесение лежало в ячейке до регистрации. А при безналичной оплате придется соглашаться на их липовые бумажки, называемые гарантийными письмами.

Подобные цепочки у нас составляют более половины от всех проводимых сделок. Причем, часто бывают более сложные варианты с добавлением еще одной ипотеки (при том, что банки могут не совпадать) или с привлечением субсидии в каком-либо звене.

Спасибо за комментарий.

Максим, абсолютно необязательно связывать нежелание получения денег агентством перед носом клиента и сокрытие комиссии.

Попробуйте найдите хотя бы одного клиента, который бы мог обвинить меня или моё агентство в получении скрытой комиссии - ни одного человека такого не существует в природе. Но расчёты ведутся не на сделке, а заранее.

При вашей категоричности вам, похоже, нет смысла объяснять подробнее.

А на слово "жёстко настаиваю" - отвечаю вам: пытающиеся жёстко вести переговоры - со мной всегда жёстко проигрывают. Давление не приемлю.

Поспорили Ветер, Дождь и Солнце, кто из них заставит путника снять плащ.

Сначала подул Ветер, что было силы. Как ни старался, - не смог сорвать плащ с путника.

Затем ливнем хлынул Дождь. Но путник только сильнее запахнул плащ.

И тут выглянуло Солнышко… Как только оно ласково пригрело, путник сам снял плащ.

Эта притча – про нашу с вами работу. Хотя мы немного отвлеклись от темы.

вы замечательно ответили, только не на мой пост.

Перед носом или не перед носом клиента передается комиссия- это не важно. Важно другое- какие документы получит покупатель на "довнесенную" сумму. Ибо писульки под названием "гарантийное письмо"- это не документ в 99% случаев. И в 100% случаев он не подтверждает факта внесения денег, это если по суду потом пытаться получить эти деньги от агентства, получается, я не переданные деньги хочу обратно получить, а штраф с фирмы.

Ну а ваша попытка "меряться жесткостью"- вообще вызывает улыбку. Мы с вами- продавцы счастья, клиент должен быть счастлив. И если клиент хочет купить квартиру- наша задача- ему не мешать, а не меряться жесткостями. Другое дело, я клиенту обрисую его риски, если "довнесение" будет лежать не в ячейке, а в вашем кармане или в кармане вашего директора.

А еще вы что-то начали объяснять про скрытую комиссию- про нее речь не шла, откуда такая болезненная реакция;)))

Цена: 9 000 000 руб.

В России - тоже с разницы платят, но немногие об этом знают, даже юристы.

Дельное замечание! Спасибо! Просто в рамках одной статьи предусмотреть все аспекты сложно. Но на то мы и сообщество профессионалов, чтобы развить тему.

Тем не менее, хочется напомнить о регулярных вскрытиях сейфовых ячеек. Вот последний пример : http://lenta.ru/news/2012/08/07/piter/. Причем, реализована просто феноменальная многоходовка. Более банальных случаев - довольно много. При вскрытии сейфа банк скорее всего не вернет деньги. Доказать, что именно было в ячейке, без нотариальной описи невозможно. Пачка денег, по виду похожая на 10 млн рублей, или сверкающее колье похожее на бриллиантовое :-))) .

Что касается безнала хочу добавить: банки при раскрытии аккредитива (это прописано во всех договорах) проверяют наличие у документов ". формальных признаков. ". Например круглая печать с надписью УФРС, договор прошит, присутствует такое-то количество подписей. Могу поспорить, что пока специалисты сейфингов в разы сильнее тех, кто сейчас работает в отделах безналичных расчетов. Можно подстраховаться, конечно, и просить чтобы документы из УФРС получал банковский сотрудник, но это все суррогат.

Думаю что агрументов в пользу каждого варианта масса. Как за, так и против. Просто везде есть тонкости, которые все и решают.

Безналичный способ расчета неприемлем для нашего рынка, так как основной вид сделок это альтернативы т.е. одновременная продажа и покупка. Большой процент сделок проходит с занижением стоимости объекта. Налог возникает. Есть различные схемы которые необходимо использовать.

но ведь целевые деньги на покупку недвижимости можно и застраховать, просто продумать схему - было бы желание (в основном у государства), сделать опять-таки дополнительное лицензирование. Выдавать лицензию на этот вид услуг только тем банкам - у которых соответствующие "коэффициенты в порядке" - пусть их будет не много, но они будут, т.к. деньги там очень не маленькие

  • Желаете ознакомиться с остальными комментариями или оставить свой? Войдите в сеть, чтобы получить полный доступ к функционалу Профессионалов.ru! Еще не участник сети? Пройдите быструю регистрацию!

Присоединяйтесь к деловой сети и получите возможность пройти онлайн-тренинг абсолютно бесплатно!

Источник:

professionali.ru