Портал правовой информации

особенности заключения договора купли продажи недвижимости

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

Любая сделка с недвижимостью, при которой происходит переход права собственности от одного лица к другому, должна быть зарегистрирована в государственных органах – об этом гласит Федеральный закон №122-ФЗ. Поэтому, получая в банке кредит под залог недвижимости для приобретения жилья большей площади или вступая в права наследства, следует непременно провести государственную регистрацию сделки.

Предметом договора купли-продажи недвижимости могут выступать различные объекты: жилые дома и квартиры, дачи, гаражи, участки земли. Купить или продать можно также долю (часть дома или квартиры, пай в ЖСК и т.д.). Важной особенностью подобных договоров является необходимость четкого указания в них местонахождения недвижимости (адрес, этаж, расположение на плане участка и т.п.). Из договора должно быть предельно понятно, о каком именно объекте идет речь: никаких разночтений и двояких толкований не допускается.

Иногда сделки с недвижимостью совершаются в экстренном порядке – к примеру, если имеется в виду срочный выкуп квартир или иные операции, не терпящие отлагательств. В подобных случаях законом допускается заключение договора в простой письменной форме. Но при этом его также обязательно зарегистрировать в госорганах.

До тех пор, пока это не сделано, владельцем недвижимости, с точки зрения государства, по-прежнему является предыдущий ее хозяин. Пользуясь нерасторопностью покупателей, с помощью нехитрых махинаций и подделки документов некоторые недобросовестные продавцы ухитряются продать одну и ту же квартиру двум, а то и трем покупателям. Такие случаи – не редкость в наше время.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ, стоимость сделки указывается в договоре в рублях. Допустимо указать в документе цену одного квадратного метра и непременно прописать общую площадь. Оформляя кредит под залог квартиры и оценивая ее как залог, следует быть готовым к тому, что оперировать придется суммами в национальной валюте.

Также, в договоре следует указать перечень лиц, не снятых с государственного учета и обязанных это сделать по завершении сделки. В идеале, лучше приобретать жилое помещение, где никто не зарегистрирован. Но за новым собственником остается право после государственной регистрации договора выписать старых жильцов в судебном порядке, если те не пожелают сделать это на добровольной основе.

Финансовые новости

05.01.2017 Фондовый рынок в Альфа-Директ

21.12.2016 Рождественский бонус от

14.04.2016 Фьючерсы от 500$, котировки от CQG - только у AMP Trading (Чикаго, США)

29.01.2016 Платформа UniTrader - новые возможности трейдинга

22.11.2015 BMFN c 1988г Глобальные рынки доступны локально.

  • NinjaTrader
  • CQG Trader
  • Trader WorkstationФьючерсные брокеры
  • AMP Trading
  • Церих

Предупреждение о риске: торговля на валютном рынке (forex), акциями (stocks) и фьючерсами (futures) может принести большую прибыль, но она опасна вероятностью неконтролируемых убытков. Инвестируйте в торговлю только те средства, которые Вы можете потерять без существенного ущерба для себя и своей семьи.

Источник:

logosinvest.ru

Другие статьи

Особенности заключения договора купли продажи недвижимости

особенности заключения договора купли продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости на море имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем.

Речь пойдет о том, как юридически правильно составляется такой договор. Обмен жилых помещений также может быть оформлен как купля-продажа – это разрешено законом, а схемы действий почти одинаковые.

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными условиями являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ).

В заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

- реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;

- подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.;

- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;

- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;

- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;

- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;

- ее реальная стоимость.

Стороны иногда указывают в документах не подлинную, а нормативную, или так называемую балансовую стоимость квартиры. Стороны идут на это для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Между тем, необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, МИНИМАЛЬНУЮ, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно.

Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует – при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости покупателю будет сложно вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.

Обязательно включите в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства и.т.д.).

Покупка дома на земельном участке

Специфичным при продаже дома на земельном участке является юридическое оформление купли-продажи, то есть составление договора и регистрация прав собственности.

Покупателю стоит уточнить у продавца, находится ли земельный участок, на котором расположен дом, в его собственности, или он только имеет право бессрочного пользования землей. Понятно, что первый вариант более предпочтителен, так как в противном случае хлопоты по оформлению участка в собственность лягут на плечи новых хозяев. Еще один немаловажный момент: и дом на море, и участок могут находиться в долевой собственности у нескольких владельцев. В этом случае необходимо потребовать у продавца документы, определяющие права собственников на пользование домом (соглашение жильцов или решение суда). Если этого не сделать, разрешение возможных конфликтных ситуаций с новыми соседями станет сложной задачей.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – юридические тонкости

Часто договор не может считаться предварительным договором купли-продажи квартиры, т.к. в нем не согласованы основные существенные условия основного договора - предмет и цена. В этом случае договор считается незаключенным, а незаключенный договор не может быть признан недействительным, т.к. такого договора с юридической точки зрения не существует.) Предложение подписать такой документ однозначно должно вызвать сомнения в честности намерений человека, который пытается продать вам квартиру или другой объект недвижимости.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.

Требования к форме договора купли продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):

• При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

• Цена на здание, сооружение или иной объект - недвижимость, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ).

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

договор купли продажи, его условия, земельный участок, доля земельно го участка, государственная регистрация сделок с недвижимостью. (122)/март`2011 Позднякова Е.А. Особенности заключения договора купли продажи земельного участка 7)24 марта 2011

Глава 8. Договор купли-продажи недвижимости. § 1. Понятие договора и сфера его применения. § 2. Форма договора и особенности его заключения. Договор доверительного управления имуществом. § 1. Понятие и значение договора.

Глава 1. Договор купли-продажи недвижимости. 1.1 Понятие недвижимого имущества. 1.2 Форма договора и порядок его заключения. Глава 3. Особенности договоров купли-продажи отдельных видов недвижимости.

«Особенности договора купли-продажи недвижимости». Выполнил: студентка 4 курса. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество»[11] .

Договор купли-продажи земли и строения, особенности продажи. При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет "фигура" продавца.

«Особенности договора купли-продажи недвижимости». Выполнил: студентка 4 курса. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество»[11].

Некоторые особенности заключения договора купли-продажи. Статья опубликована в номере 12 (97)-2005. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий, как имущественного комплекса) должны быть заключены в письменной

7. Особенности заключения договоров купли-продажи. 71. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, по типовым формам 7 ноября 2008

Особенности договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи предприятия. Заключение. Список литературы.

Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости. сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424

Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости. Просмотры: 4 258. в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Договор купли-продажи: особенности и правила заключения. Регистрация договора купли-продажи – обязательное условие узаконивания сделки с недвижимостью Елена Тетера.

Структура договора и порядок его заключения. Договор купли-продажи недвижимости подразумевает возмездную передачу права Особенности купли-продажи земли. Сделки с землей имеет свою, особенную, специфику.

Особенности договора купли-продажи недвижимости. Требования к форме договора купли продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного

Определенными особенностями обладает передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами Договорное право Договор и порядок его заключения Купля-продажа Условия договора купли-продажи Виды договоров

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Общая совместная собственность. Если объект недвижимости был приобретен в период нахождения продавца в браке, то на оформление купли-продажи этого

- Регистрация договора купли продажи недвижимости. Все люди рано или поздно сталкиваются с процессом покупки или продажи квартиры. По закону должен заключаться договор

элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и

§ 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений земельного участка и ограничений его

В настоящее статье делаются попытки осветить возможности заключения договора купли - продажи. Вышеуказанные особенности отсутствуют в договоре купли-продажи недвижимости, так как они обусловлены спецификой предприятия

Источник:

sahargold.ru

Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения

Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения

Дипломная работа на тему: Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.

1 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости 7

1.1 Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимости 7

1.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 17

2 Особенности купли-продажи жилого помещения 25

2.1 Договор купли-продажи жилого помещения 25

2.2 Проблемы предварительного договора купли-продажи жилого помещения 31

2.3 Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения 38

Список использованных источников 48

Помощь в написании учебных работ

Просто заполни форму!

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием жилых помещений, – одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Экономическая и административная реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций и т. д. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Между тем, практика применения действующего гражданского законодательства показала взаимные несоответствия их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила "пробелы" в законодательстве, т. е. отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования сделок с жильем.

Недвижимость – это товар, продаваемый и покупаемый на рынке, и самая распространенная сделка в данной сфере – купля-продажа жилья. Но товар этот особого рода, и нормы, регулирующие сделки с ним, тоже особые. Дело здесь как в высокой стоимости объектов, так и в их социальной значимости. Поэтому государство обязано обеспечить правовое регулирование соответствующего рынка.

Особый правовой режим сделок с недвижимостью (особенно договоров купли-продажи жилых помещений), широкое распространение их в гражданском обороте при несовершенстве законодательства, регулирующего правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним, находящегося в стадии становления и не лишенного пробелов и коллизионных норм, связанные с этим трудности в правоприменительной практике обусловливают целесообразность дальнейшего изучения таких сделок, в первую очередь договора купли-продажи недвижимости.

Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам купли-продажи жилья.

Особая значимость настоящего исследования вызвана и последними изменениями в гражданском законодательстве, прямо или косвенно связанными с куплей-продажей жилых помещений. Речь идет о Федеральных законах от 30.12.2012 № 302-ФЗ, от 02.07.2013 № 142-ФЗ, от 08.03.2015 № 42-ФЗ, которые продемонстрировали новый законодательный подход к понятию неделимой вещи, ввели в оборот такой объект как единый недвижимый комплекс – особую разновидность недвижимой вещи, коренным образом трансформировали конструкции предварительного договора и соглашения о задатке. В то же время, несмотря на предложения научной общественности, осталась в неизменном виде ст. 132 ГК РФ "Предприятие", сохраняют свою значимость проблемы судьбы земельного участка при продаже расположенного на нем строения, а также исполнения сделки купли-продажи недвижимости и др.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы в области правового регулирования сделок с жилыми помещениями и сложившейся практики применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает жилое помещение.

Цель представленного исследования заключается в анализе проблем заключения договора купли-продажи жилого помещения по гражданскому законодательству Российской Федерации. Для достижения поставленной цели нами были сформулированы такие задачи, как:

- рассмотреть понятие и основные элементы договора купли-продажи недвижимости;

- проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости, составляющее его содержание;

- рассмотреть особенности договора купли-продажи жилого помещения;

- изучить проблемы предварительного договора купли-продажи жилого помещения;

- проанализировать некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения;

- на основании полученных в результате анализа договора купли-продажи жилого помещения и проблем его правового регулирования выводов сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства, закрепляющего положения о договоре купли-продажи жилого помещения в Российской Федерации.

Объектом представленного исследования выступают общественные отношения, складывающиеся при заключении договоров купли-продажи жилых помещений по законодательству Российской Федерации.

Предметом анализа выступают проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения в Российской Федерации, особенности его гражданско-правовой характеристики, а также некоторые актуальные проблемы заключения договора купли-продажи жилья.

Методологическую основу работы составили системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов; конкретно-социологического исследования судебной практики их применения; сравнительный анализ теоретических работ; приемы диалектической и формальной логики при формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором.

Практическая значимость данного исследования заключается в том, что оно может способствовать совершенствованию правового обеспечения договора купли-продажи недвижимости; кроме того, основные положения работы могут использоваться при изучении гражданского права.

Теоретическую основу работы составили научные труды таких ученых-правоведов, как Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, С. С. Алексеев, И. А. Андреев, И. З. Аюшеева, Ю. В. Байгушева, А. Б. Борисов, М. И. Брагинский, А. С. Васильев, В. В. Витрянский, Н. П. Гришин, А. Л. Журавлева, О. В. Костина, М. В. Маркина, В.П. Мозолин, А. П. Сергеев, А. К. Сотникова, Е. А. Суханов, Е. М. Чикобава, М. А. Шлоткгауэр и других. В работах перечисленных авторов приводится характеристика договора купли-продажи недвижимости в российском праве, рассматривается государственная регистрация сделок с недвижимостью, порядок выдачи и прекращения доверенности, особенности легализации самовольных построек и т. д. Рассматриваются особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости – жилых помещений и земельных участков. Кроме того, анализируются проблемные вопросы договора купли-продажи недвижимости (предварительный договор, некоторые проблемы задатка, проблемы расторжения договора).

Законодательную основу работы составили Конституция Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая), Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы ("О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 1997 г. и др.).

1 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости 1.1 Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимости

Понятие договора купли-продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, содержащемся в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. Таким образом, его определение, как полагают некоторые правоведы (Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, И.А. Зенин и др.), может быть представлено следующим образом: "по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму".

Обособление в главе 30 ГК РФ специфических правил, регламентирующих куплю-продажу недвижимости, можно объяснить следующими обстоятельствами:

- большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, где они расположены;

- поскольку по сравнению с другими объектами недвижимое имущество обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей;

- в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте;

- недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает свой отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Рисунок 1 – Обстоятельства выделения в ГК РФ специфических правил, относящихся к купле-продаже недвижимости

По своим юридическим характеристикам договор купли-продажи недвижимости является:

- консенсуальным (поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям);

- возмездным (основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены и наоборот);

- взаимным (вследствие наличия у обеих сторон договора субъективных прав и обязанностей).

Рисунок 2 – Юридическая характеристика договора купли-продажи недвижимости

Основными элементами договора купли-продажи недвижимости, как и прочих гражданско-правовых договоров, называют стороны договора, его предмет, форма заключения и цена.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости (как и любого другого договора купли-продажи) являются продавец и покупатель. В роли продавца, как правило, выступает собственник недвижимости. Однако действующее гражданское законодательство допускает продажу недвижимого имущества и несобственниками, к примеру, государственными и муниципальными предприятиями, а также учреждениями, в связи с чем все рассматриваемое относительно собственников относится и к обладателям иных вещных прав на недвижимость. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость правомочия собственника подтверждаются так называемым "титулом", т. е. свидетельством, которое выдается государственным регистрирующим органом.

Участниками договора продажи недвижимости как на стороне продавца, так и на стороне покупателя могут выступать любые субъекты права; тем не менее, участие в договоре некоторых субъектов гражданского права имеет определенные особенности.

Если продавцом является государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию – правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Учреждения имеют право отчуждать лишь то недвижимое имущество, которое было приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество одновременно исключается и из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

Подобное имеет место, когда указанные субъекты выступают в роли покупателя, т. е. в то же самое время происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

Предметом рассматриваемого договора некоторые правоведы называют недвижимое имущество – это тот отличительный признак, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Длительное время спорным вопросом купли-продажи недвижимости выступала возможность заключения договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. В то же время согласно действующему законодательству объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам. Как следует из судебной практики, в отношении объекта незавершенного строительства возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе по решению суда.

Договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время. Потребность именно в договорной конструкции оформления гражданских правоотношений обусловлена тем, что на этапе строительства возможно в максимальной степени учесть потребности будущих собственников-предпринимателей (планировка помещений, ремонтные работы, подводка необходимых коммуникаций и т. п.), а обычным гражданам приобретение объекта строящейся недвижимости позволяет существенно сэкономить в случае его приобретения на этапе строительства. Кроме того, стоит отметить, что введение в действие Федерального закона от 1 апреля 2005 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регламентирующего приобретение квартир гражданами для личного пользования и устанавливающее для застройщиков достаточно жесткие условия, заставило последних предлагать покупателям разного рода "обходные" схемы и договоры.

В июле 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ было принято Постановление "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Несмотря на то, что издавший данное постановление орган уже не существует, согласно ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ, разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ.

Указанное постановление допускает заключение договора купли-продажи недвижимой вещи лицом, которое в момент заключения договора не является ее собственником, но к моменту исполнения договора уже таковым будет. Этот вывод является фундаментальным и совершенно необходимым для четкого различения обязательств, порождаемых договором купли-продажи, и перехода права собственности на продаваемую вещь.

Здесь необходимо отметить новую юридическую конструкцию недвижимой вещи – единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 133.1 ГК РФ такой комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей:

- либо неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);

- либо расположенных на одном земельном участке.

Говорить о том, что указанная совокупность является единым недвижимым комплексом, можно только в том случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В приведенном определении единого недвижимого комплекса как особого объекта недвижимости подчеркиваются следующие его признаки:

- это совокупность взаимосвязанных объектов (не менее двух);

- хотя бы один из объектов, составляющих имущественный комплекс, является зданием или сооружением;

- объекты имеют общее назначение;

- объекты неразрывно связаны физически и технологически либо пространственно расположены на одном земельном участке;

- между объектами существует юридически значимая связь: вещное право на единое целое – объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В совокупности все названные признаки позволяют определить единый недвижимый комплекс как определенную систему структурно связанных между собой элементов, которые вследствие объединения единым назначением образуют единое целое и утрачивают свою обособленность и индивидуальность. Обязательным элементом такого недвижимого комплекса выступает, согласно предложенной законодателем юридической конструкции, не земельный участок, как это предлагалось учеными и разработчиками положений по совершенствованию гражданского законодательства, а здания и сооружения, дополнительными же элементами названы иные вещи, под которыми следует понимать, помимо недвижимых вещей, также и движимые вещи. Объединение конкретных недвижимых и движимых вещей в единый недвижимый комплекс осуществляется посредством их физического или технологического соединения, продиктованного необходимостью использовать эти вещи по общему назначению в качестве обособленной целостности. Таким образом, можно говорить о том, что элементы единого недвижимого комплекса взаимосвязаны друг с другом посредством некоей структуры.

Несмотря на незначительный срок действия указанной нормы, она уже достаточно активно применяется в правоприменительной праткике.

Согласно разъяснениям, индивидуализация недвижимого объекта передаваемого по договору купли-продажи считается надлежащей, если в договоре указаны:

- кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии);

- местонахождение возводимой недвижимости, ее площадь, иные характеристики (при отсутствии кадастрового номера);

- при отчуждении будущих помещений, указывается общая площадь помещения и цена за 1 кв.м.

Рисунок 3 – Индивидуализация недвижимого объекта передаваемого по договору купли-продажи

При этом отсутствие вышеперечисленных данных в тексте договора не означает его недействительность. Наличие соответствующей информации в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, означает соблюдение установленных законом требований.

Несмотря на то, что предметом договора купли-продажи, как уже отмечалось, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т. е. как вещь, правила § 7 гл. 30 ГК РФ будут применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость, что подтверждается ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Принимая во внимание свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодательством предъявляются особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Так, кадастровый номер, присваиваемый объекту при осуществлении кадастрового и технического учета, в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости заключается в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а сам договор считается незаключенным.

При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо также учитывать и ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. К примеру, п. 3 ст. 129 ГК РФ определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, Гражданский кодекс РФ устанавливает приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов.

Одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимости является форма его заключения. В соответствии со ст. 550 ГК РФ рассматриваемый договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По мнению некоторых правоведов, заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон при регистрации прав на недвижимое имущество. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость характеризуется следующими особенностями:

- он подлежит государственной регистрации;

- исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами;

- сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, возмещает другой стороне вызванные задержкой регистрации убытки.

Рисунок 4 – Переход права собственности на недвижимость

Договор продажи недвижимости совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация осуществляется не обязательно одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации перехода права собственности.

Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Причем договоры купли-продажи жилых помещений, до последнего времени являлись исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Однако в силу положений Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Существенным условием (и элементом) договора купли-продажи недвижимости является цена – при ее отсутствии договор будет считаться незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, в отношении купли-продажи недвижимости не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ на то, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену, и выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета – недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.

По своей юридической природе договор продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Элементы договора купли-продажи недвижимости составляют его стороны (продавец и покупатель), предмет (недвижимое имущество – существенное условие договора), форма заключения договора (письменная путем составления единого документа, подписанного сторонами), цена объекта продажи (существенное условие договора).

1.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости

Содержание договоров купли-продажи недвижимости составляют права и обязанности сторон по данным договорам – покупателя и продавца.

Основная обязанность продавца по рассматриваемому договору заключается в передаче недвижимости покупателю. Данная обязанность является общей для всех видов договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим, по мнению некоторых правоведов, основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

Принимая во внимание закрепленное законодательно требование о регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки (ст. 16 указанного Закона). В частности, рассматриваемым законом устанавливается, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с действующим Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 131 ГК РФ) и п. 1 ст. 4 указанного выше Федерального закона ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

Ввиду определенной специфики недвижимости как объекта договора купли-продажи законодательство закрепляет особые правила, направленные на исполнение продавцом обязанности передать, а покупателем – принять проданный объект недвижимости.

Передача недвижимости производится по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. При этом передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в этом документе на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Вместе с тем передаточный акт не может рассматриваться и в качестве неотъемлемой части договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Поскольку продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то, следовательно, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с того самого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Подобный вывод соответствует смыслу ст. 223 ГК РФ, где говорится, что "право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом".

Основу содержания обязательства из купли-продажи образуют встречные по отношению к обязанностям продавца по передаче товара обязанности покупателя принять товар и оплатить его. Наряду с ними закон регулирует и ряд дополнительных обязанностей покупателя: известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 483 ГК РФ), а также застраховать товар (эта обязанность может возлагаться как на покупателя, так и на продавца.

Согласно действующему законодательству (ст. 484 ГК РФ) покупатель обязан принять товар, предложенный продавцом. Само по себе принятие исполнения является общей обязанностью кредитора в любом обязательстве гражданского права (ст. 406 ГК РФ). Однако в купле-продаже она регулируется специальными нормами, отражающими особенности только этого договора. При этом обязанность принятия товара не распространяется на случаи, когда покупатель в силу закона или соглашения сторон имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи либо потребовать замены товара.

Конкретное содержание обязанности по принятию товара обычно определяется самим договором купли-продажи, реже – специальными нормативными актами. В отсутствие таких условий действуют обычно предъявляемые требования, деловые обыкновения (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить купленный товар согласно ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность выполняется путем передачи продавцу покупной цены – определенной денежной суммы, установленной договором купли-продажи. При этом обязанность по оплате товара (как и условие о его принятии) распадается на две части. Во-первых, покупатель обязан совершить за свой счет подготовительные действия, необходимые для осуществления платежа. Обычно такие действия заключаются в открытии покупателем специального банковского счета, информировании продавца о своих банковских реквизитах (при расчетах по инкассо), открытии аккредитива или выдаче чека на сумму договора и т. п. Во-вторых, покупатель должен произвести собственно платеж покупной цены. Способ платежа, как правило, устанавливается договором купли-продажи в соответствии с обязательными предписаниями закона. В отношениях между предпринимателями платеж покупной цены обычно производится в безналичной форме, в том числе путем направления обслуживающему банку поручения о переводе денег. Однако обязанность покупателя по оплате товара будет считаться исполненной лишь с момента фактического получения продавцом (зачисления на его счет) необходимой денежной суммы.

Оплата должна производиться непосредственно до или после передачи покупателю товара в полном объеме (единовременно), если иное не предусмотрено законодательством, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 и 2 ст. 486 ГК РФ).

Последствия неоплаты товаров, урегулированные п. 3-5 ст. 486 ГК РФ, различаются в зависимости от того, передан ли покупателю товар полностью (принят им или нет). Если покупатель принял все количество товара, предусмотренное договором, но не оплатил его, продавец вправе требовать оплаты товара и, сверх того, уплаты процентов на просроченную сумму платежа (ст. 395 ГК РФ).

Пункт 4 ст. 486 ГК РФ предусматривает право продавца требовать оплаты товара и тогда, когда покупатель вообще отказался его принять. Но в этом случае продавец не может понудить покупателя принять товар. А поскольку товар не принят, не возникает и обязанность его оплаты. Здесь продавец может лишь требовать расторжения договора и возмещения ему убытков. Размер таких убытков в большинстве случаев меньше покупной цены, поскольку продавец может реализовать непринятый товар другому лицу, хотя и за меньшую цену.

Предварительная оплата товара (полная или частичная) производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии такового – в любой разумный срок, определяемый в соответствии со ст. 314 ГК РФ. Нарушение условия о предварительной оплате дает продавцу право задержать передачу товаров либо потребовать расторжения договора. Если же аванс выплачен не полностью, продавец может задержать или вовсе отказаться от передачи неоплаченной части товаров (ст. 328 ГК РФ).

Права покупателя, не получившего предварительно оплаченных товаров, определены п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ. В основном они заключаются в возможности требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы аванса. Также, по общему правилу, покупатель управомочен на получение процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Покупатель обязан известить продавца о ненадлежащем исполнении договора в соответствии со ст. 483 ГК РФ. Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации впервые вводит в действующее законодательство такую детальную норму об обязанности покупателя информировать продавца о тех или иных нарушениях договора с его стороны. Однако, несмотря на это, реально данная обязанность обременяет покупателя только в тех случаях, когда продавец не знал и не должен был знать о нарушениях договора (п. 3 ст. 483 ГК РФ). Перечень условий договора купли-продажи, о нарушении которых покупатель обязан известить продавца, содержится в п. 1 ст. 483 ГК РФ.

Срок направления соответствующего извещения может определяться законом (подзаконными актами) или самим договором купли-продажи. Если такой срок не установлен, покупатель должен направить извещение в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено, исходя из характера и назначения товара. Специфика этой обязанности покупателя заключается в том, что ее неисполнение может существенно ограничить его права (или даже лишить некоторых прав), вытекающие из нарушения продавцом условий договора купли-продажи. К примеру, требования о передаче недостающего количества товара, замене товара, об устранении его недостатков, о доукомплектовании или замене некомплектного товара, об упаковке (затаривании) или замене ненадлежащей упаковки (тары) могут быть осуществлены покупателем в полном объеме лишь при условии извещения продавца о соответствующих нарушениях им договора. В противном случае продавец может полностью или частично отказаться от удовлетворения требований покупателя, доказав, что отсутствие у него сведений о нарушении договора повлекло невозможность устранить эти нарушения (или связано с дополнительными чрезмерными расходами).

Договором купли-продажи может также предусматриваться обязанность покупателя или продавца по страхованию товара (ст. 490 ГК РФ). Данное условие является случайным и будет иметь силу только тогда, когда в договоре определено, на какую из сторон возлагается обязанность по страхованию. Содержание обязанности по страхованию (выбор страховщика, определение страховых рисков и т. п.) может определяться как самим договором купли-продажи, так и деловыми обыкновениями, существующими в торговле теми или иными товарами. Нарушение условия о страховании обязанной стороной договора дает право другой стороне самостоятельно застраховать товар (с отнесением всех расходов на обязанную сторону) либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В настоящее время неоднозначен вопрос о том, являются ли действия покупателя по предотвращению эвикции товара (ст. 461-462 ГК РФ) его субъективным правом или обязанностью. Как известно, под эвикцией (от лат. evictio – взыскание по суду своей собственности) понимается отчуждение по суду у покупателя приобретенного им имущества, товара на том основании, что они не принадлежали продавцу, то есть продажа была незаконной. В этой ситуации имущество возвращается истинному владельцу, а лицо, незаконно продавшее имущество, обязано возместить покупателю понесенные им убытки.

Строго говоря, Гражданский кодекс говорит об обязанности покупателя привлечь продавца к участию в деле об эвикции. Однако существование любой обязанности предполагает применение мер ответственности за ее нарушение, в то время как неисполнение "обязанности", предусмотренной ч. 1 ст. 462 ГК РФ, не влечет ответственности покупателя перед продавцом. Поэтому привлечение продавца к участию в деле, на наш взгляд, скорее право покупателя, чем его обязанность.

Таким образом, содержание договора купли-продажи недвижимости составляют права и обязанности его сторон. Главной обязанностью продавца является общая для всех договоров купли-продажи обязанность передать объект недвижимости покупателю, т. е. обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное недвижимое имущество и тем самым ввести его во владение недвижимостью. Обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

2 Особенности купли-продажи жилого помещения 2.1 Договор купли-продажи жилого помещения

Среди многообразия предусмотренных законодательством сделок, предметом которых являются объекты недвижимости, договор купли продажи жилых помещений является наиболее распространенным.

Согласно действующему Жилищному кодексу Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений (продавцом и покупателем), как и прочих объектов недвижимого имущества, могут выступать любые субъекты гражданского права – граждане (в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

Предметом договора купли продажи жилого помещения могут быть: жилой дом; квартира; комната; доля в праве общей собственности.

Как полагает М. А. Шлотгауэр, значение термина "жилое помещение" для определения объектов недвижимости по назначению, к которым применяется специальный правовой режим, предлагается понимать в широком и узком смыслах. В широком смысле под жилыми помещениями следует понимать объекты недвижимости, относящиеся к жилым, т. е. термин "жилое помещение" нужно использовать как синоним словосочетаний "жилая недвижимость", "недвижимость в жилищной сфере". В узком смысле понятие "жилое помещение" предлагается использовать в законодательстве для обозначения видов жилой недвижимости: квартиры, комнаты.

Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора.

При определении жилого помещения в качестве предмета договора в ст. 673 ГК РФ выделяется ряд критериев:

- удовлетворение помещения ряду требований (санитарных, технических), то есть его пригодность для проживания;

- целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц;

В договоре купли продажи жилья необходимо точно указать следующие характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные в договоре купли продажи жилого помещения отсутствуют, то условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор считается незаключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ). Это также подтверждается материалами судебной практики: при отсутствии условий, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, условие о недвижимости, подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным.

Договор купли продажи жилья должен предусматривать цену жилого помещения. Цена определяется соглашением сторон договора. При этом, если условие о цене не согласовано сторонами, договор купли продажи жилого помещения считается незаключенным. Следует обратить внимание на то, что при продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.

Еще одним существенным условием договора купли продажи жилья (дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечисление лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты:

- наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении; круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ;

- наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

- поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК РФ, ст. 77 и 79 ЖК РФ);

- временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев; все вышеперечисленные граждане сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником в силу правил ст. 675 ГК РФ и ст. 64 ЖК РФ, согласно которым переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения данного договора – новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;

- лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ);

- получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ);

- ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Как утверждает Е. А. Суханов, данный перечень носит примерный характер. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ будет считаться незаключенным.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК РФ. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Своеобразием обладает и покупка квартиры или комнаты в многоквартирном жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ). Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Кроме того, при покупке комнаты в коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (п. 3 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК РФ).

Помимо перечисленных существенных условий в договоре купли продажи жилого помещения необходимо также указывать следующие данные: вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

Кроме того, необходимо приложить к договору купли продажи жилья нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья (если жилое помещение является совместной собственностью супругов), а также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупатель состоит в браке.

Причем из содержания п. 3 ст. 35 СК РФ следует, что нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо для совершения любых сделок, включая сделки, направленные на приобретение недвижимости. Такое правило не столько защищает права супруга, не участвующего в сделке, сколько затрудняет гражданский оборот. В связи с изложенным следует оговорить в п. 3 ст. 35 СК РФ, что он распространяет свое действие только на сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Однако стороны вправе включить в сам договор купли продажи жилого помещения положение о передаче жилого помещения, и с момента заключения договора купли-продажи жилья недвижимость будет считаться переданной покупателю. Если предметом договора купли продажи жилого помещения является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, то передаточный акт составлять не требуется.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ, договор купли продажи жилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами. Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.

Несмотря на то, что право собственности в этот период сохраняется за продавцом, распоряжаться данным недвижимым имуществом продавец тоже не может, так как вследствие обязательства, возникшего в силу договора купли продажи жилого помещения, законным владельцем имущества уже является покупатель.

Таким образом, особенностями продажи жилых помещений заключаются в следующем: существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением; продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства; при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2.2 Проблемы предварительного договора купли-продажи жилого помещения

Приобретение недвижимости в будущем актуально тем, что покупатель приобретает имущество в собственность по цене гораздо меньшей, чем если бы он приобретал такое имущество уже в построенном здании. Однако, такой, на первый взгляд, выгодный способ стать собственником помещения содержит и свои риски.

По предварительному договору стороны берут на себя обязательства после строительства дома заключить основной договор, предметом которого будет выступать продажа объекта недвижимости, созданного застройщиком через определенный период времени, т. е. застройщик, построив объект недвижимости и оформив на себя право собственности на него, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового объекта.

При применении такой договорной конструкции, как предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости, ввиду неправильного понимания норм гражданского законодательства на практике допускается много ошибок, в результате чего возникают существенные риски для обеих сторон договора, и самый существенный риск – невозможность понуждения заключения основного договора.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Характер правоотношения, порождаемого предварительным договором, основной договор не предопределяет, несмотря, на существующую между этими обязательствами связь. Содержание правоотношения составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника.

В то же время Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ значительно облегчил процесс заключения предварительного договора. Ранее в него следовало включать предмет и все остальные существенные условия договора, а с учетом внесенных изменений достаточно указать предмет договора и условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Тем не менее, предмет договора должен быть указан в предварительном договоре в любом случае.

Целью деятельности по защите права является восстановление нарушенного (оспоренного) права, а избранный способ защиты предстает как конкретизация этой цели и одновременно как желаемый результат защиты права.Статья 12 полностью посвящена исследуемому понятию и носит название "Способы защиты гражданских прав". Безусловно, ГК РФ содержит большое количество статей, в которых закреплены конкретные способы защиты, например возмещение убытков (ст. ст. 15, 16 и др.). Однако такое употребление исходит из первоначального указания в ст. 12 ГК РФ на такой способ защиты.

Большинство авторов касательно положения ст. 12 ГК РФ об "иных способах, предусмотренных законом" приходят к следующим выводам. Поскольку основные виды способов защиты приведены в рассматриваемой норме, постольку нужно выделить характерные черты данных явлений. Затем, применяя полученные характеристики к другим конструкциям гражданского права, необходимо делать вывод об отнесении их к способам защиты.Однако применение способов защиты гражданских прав, не предусмотренных законом, является исключением из правила, поскольку формально юридически (как указывает ст. 12 ГК РФ)

только те способы защиты, которые предусмотрены законом, могут быть использованы

для защиты интересов субъектов. В связи с этим решение проблемы видится не только во внесении изменений в законодательство на основе выводов, сделанных из изучения правоприменительной практики, но и в следующем. Действительно, такой способ защиты, как, например, признание договора незаключенным, прямо законом не предусмотрен.Отдельные способы защиты, хотя прямо не предусмотрены гражданским законодательством, не противоречат его существу, а также существу гражданских правоотношений. Поэтому их можно отнести к "иным способам, предусмотренным законом", поскольку так или иначе такие способы имеют своим основанием закон или его аналогию.

Можно выделить следующие признаки способов защиты.

В первую очередь способ защиты связан с субъективными правами (что исходит из самого термина). Эта связанность проявляется как в том, что способы защиты направлены на защиту субъективных прав управомоченного лица, так и в существовании у него особого субъективного права по защите таких интересов.

Второй признак способа защиты гражданских прав – принудительность. Данное свойство заключается в реализации способа защиты помимо воли обязанного лица.

Пятый признак, вытекающий из специфики предмета и метода гражданского права, заключается в частноправовом характере реализации способа защиты. Это указывает­ на инициативность управомоченного.

Наконец, шестой признак состоит в том, что способ защиты закрепляется законом. Если соответствующая принудительная конструкция законом не предусмотрена, она не подлежит применению.Способ защиты соотносится с защитой гражданских прав и правом на защиту следующим образом: защита гражданских прав заключается в принудительном удовлетворении интереса лица, право на защиту – в возможности такого удовлетворения, а способ защиты – это средство удовлетворения.

В юридической науке существуют термины, которые также имеют отношение к принудительным правовым конструкциям. Необходимо выявить их соотношение.При изучении и определении сущности понятия "средство защиты права" в российской правовой науке господствует так называемый "инструментальный подход". В рамках данного подхода, первоначально выработанного в общей теории права, под "средствами защиты гражданских прав" понимается некоторое орудие, с одной стороны, обособленное по отношению к субъекту и доступное для его использования, а с другой – опосредующее некоторую деятельность, что весьма близко к нормативному (с точки зрения русского языка) значению слова "средство".

Применение мер защиты не всегда обусловлено виной нарушителя, в то время как гражданско-правовая ответственность следует генеральному принципу ответственности за вину,

Сложность определения пределов и соразмерности вреда при самозащите имущественных и личных неимущественных прав, невозможность предвидеть все случаи и средства самозащиты, в особенности превентивной и внедоговорной, трудность предварительного фиксирования договорных способов осуществления самозащиты, наличие ответственности за превышение пределов необходимой обороны, угроза возмещения ущерба, вызванного условиями крайней необходимости, юридическая неосведомленность защищающейся стороны и некоторые другие факторы снижают эффективность неюрисдикционной­ формы защиты (самозащиты) гражданских прав физических и юридических лиц.

Способами самозащиты (в широком смысле как формы защиты) являются фактические и юридические действия, предпринимаемые самим обладателем субъективного гражданского права по защите своих имущественных и личных неимущественных прав и законных интересов без прибегания к помощи иных (юрисдикционных, государственных, общественных) форм защиты. К фактическим действиям – способам самозащиты относятся: меры охраны, необходимая оборона, крайняя необходимость, задержание нападающего и удержание его имущества (самопомощь), удержание чужого имущества при нарушении договорных отношений (ст. 359 ГК РФ). К юридическим способам самозащиты относятся меры оперативного воздействия.

Меры оперативного воздействия, предпринимаемые защищающимся лицом при самозащите, имеют для правонарушителя юридический характер и влекут юридически обязательные имущественные и неимущественные последствия обременительного для правонарушителя характера. Следует подчеркнуть, что ряд ученых придерживается мнения о принадлежности мер оперативного воздействия к разновидностям мер (способов) самозащиты.

Так, к охранительным действиям защитного характера могут относиться и физические действия управомоченного лица по устройству ограждений, охранных (сигнализационных) приспособлений, использованию технических средств личной безопасности (бронежилетов, касок и т.п.).Понятие "самозащита" в гражданском праве близко к понятиям "необходимая оборона" и "крайняя необходимость" в уголовном.

В литературе приводится следующий пример, разграничивающий понятия самозащиты и самоуправства: удержание кредитором каких-либо ценных вещей должника (если эти ценности попали к кредитору правомерным путем), чтобы принудить­ его вернуть долг, – самозащита; захват таких ценностей – самоуправство.Решение поставленной задачи необходимо начать с определения понятий "обязательство" и "договор". При этом если первое понятие в науке и законодательстве употребляется в одном значении, то последнее имеет несколько определений.

Под обязательством принято понимать правоотношение, субъектами которого являются кредитор, обладающий правом требования, и должник, имеющий обязанность.

Понятие "договор" принято употреблять в трех значениях.

Во-первых, под договором (договор-сделка) принято понимать соглашение между лицами. Во-вторых, под договором (договор-правоотношение) принято понимать обязательственное правоотношение, возникшее из договора-сделки. В-третьих, под договором принято понимать документ, который должен фиксировать согласованные между сторонами условия соглашения (договора-сделки).

Односторонний отказ от исполнения договора может иметь три основных направления:

1) он может быть направлен на пресечение конкретных нарушений;

2) он может быть направлен на восстановление (компенсацию) нарушенных интересов;

3) он может быть направлен на обеспечение условий их удовлетворения в иных формах.

- кредитор должен доказать законность владения удерживаемым недвижимым имуществом. При этом удержание не может быть следствием захвата недвижимого имущества;

- кредитор не вправе удерживать недвижимое имущество после прекращения договора аренды в обеспечение исполнения каких-либо обязательств арендодателя, поскольку это противоречит установленной в ст. 622 ГК РФ императивной обязанности по возврату арендуемого имущества;

- кредитор не вправе использовать удерживаемое недвижимое имущество для своих целей;

- стоимость удерживаемого недвижимого имущества должна быть соразмерна обеспечиваемому обязательству (хотя очевидно, что требование соразмерности в данном случае является в полной мере оценочным понятием, критерии которого вряд ли можно установить с достаточной степенью определенности).

Как видим, не отрицая само право на удержание недвижимого имущества, судебные органы в значительной степени ограничили возможность реализации данного права.После длительных судебных разбирательств в иске было отказано. ФАС УО в постановлении сослался на ст. 359 ГК РФ, согласно которой,­ по его мнению, Комитет был вправе удерживать спорные акции, поскольку ЗАО не выполнило обязанности по уплате неустойки в связи с их несвоевременной оплатой.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, объект недвижимости должен быть однозначно определен и при заключении предварительного договора.

Проблемы приобретения недвижимости по предварительному договору купли-продажи, связаны еще и с тем, что до относительно недавнего времени, такие договоры считались не соответствующими действующему законодательству, так как суды рассматривающие иски, связанные с приобретением недвижимости в будущем по предварительному договору исходили из того, что предметом предварительного договора не могут выступать объекты, которые на момент заключения договора не существуют в природе, поэтому суды выносили решения не в пользу покупателей.

Однако ситуация изменилась после вынесения постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, согласно которому суды, в случае если сторонами заключен предварительный договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, в настоящее время, если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению (п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

Пленум ВАС РФ указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в нем кадастрового номера объекта. Согласно п. 1. ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" каждому объекту недвижимости органом кадастрового учета присваивается кадастровый номер, не повторяющийся во времени и на территории России номер. Образование объекта недвижимости, изменение его уникальных характеристик или прекращение его существования основание осуществления кадастрового учета.

Однако, если объект недвижимости еще не создан, то не может быть указан кадастровый номер, в таком случае, по мнению высших арбитров, индивидуализировать предмет договора возможно путем указания иных сведений: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их продажи и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что с целью снижения указанного риска в предварительном договоре для индивидуализации предмета основного договора следует указывать следующие характеристики строящегося объекта недвижимости:

- описание и местонахождения строящегося здания, где находится помещение, выступающее объектом основного договора;

- описание помещений (включая общую площадь), их расположение в строящемся здании;

- приложение к предварительному договору плана помещения с указанием их расположения и с обозначением границ.

Следует обратить внимание, что поскольку технический учет осуществляется после завершения строительства здания, то документы технического учета в момент заключения предварительного договора невозможно приложить. В этом случае можно рекомендовать приложить к предварительному договору план помещений, оформленный в соответствии с проектно документацией на здание, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы, в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

Между тем, на практике довольно часто предварительный договор не рассматривается в качестве серьезного документа. Так, если стороны заключили предварительный договор, а затем кто-то из них передумал заключать основной договор, то другую сторону можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке. Причем согласно Федеральному закону от 08.03.2015 № 42-ФЗ требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

При этом подлежит применению п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому в случае, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Так, апелляционным определением Сахалинского областного суда от 24 июля 2014 г. по делу № 33-1778/2014 иск о понуждении к заключению основного договора купли-продажи был удовлетворен, так как установлено, что ответчик в нарушение соглашения уклоняется от заключения основного договора, несмотря на неоднократные предложения об этом со стороны истца.

Целью деятельности по защите права является восстановление нарушенного (оспоренного) права, а избранный способ защиты предстает как конкретизация этой цели и одновременно как желаемый результат защиты права.Статья 12 полностью посвящена исследуемому понятию и носит название "Способы защиты гражданских прав". Безусловно, ГК РФ содержит большое количество статей, в которых закреплены конкретные способы защиты, например возмещение убытков (ст. ст. 15, 16 и др.). Однако такое употребление исходит из первоначального указания в ст. 12 ГК РФ на такой способ защиты.

Большинство авторов касательно положения ст. 12 ГК РФ об "иных способах, предусмотренных законом" приходят к следующим выводам. Поскольку основные виды способов защиты приведены в рассматриваемой норме, постольку нужно выделить характерные черты данных явлений. Затем, применяя полученные характеристики к другим конструкциям гражданского права, необходимо делать вывод об отнесении их к способам защиты.Однако применение способов защиты гражданских прав, не предусмотренных законом, является исключением из правила, поскольку формально юридически (как указывает ст. 12 ГК РФ)

только те способы защиты, которые предусмотрены законом, могут быть использованы

для защиты интересов субъектов. В связи с этим решение проблемы видится не только во внесении изменений в законодательство на основе выводов, сделанных из изучения правоприменительной практики, но и в следующем. Действительно, такой способ защиты, как, например, признание договора незаключенным, прямо законом не предусмотрен.Отдельные способы защиты, хотя прямо не предусмотрены гражданским законодательством, не противоречат его существу, а также существу гражданских правоотношений. Поэтому их можно отнести к "иным способам, предусмотренным законом", поскольку так или иначе такие способы имеют своим основанием закон или его аналогию.

Можно выделить следующие признаки способов защиты.

В первую очередь способ защиты связан с субъективными правами (что исходит из самого термина). Эта связанность проявляется как в том, что способы защиты направлены на защиту субъективных прав управомоченного лица, так и в существовании у него особого субъективного права по защите таких интересов.

Второй признак способа защиты гражданских прав – принудительность. Данное свойство заключается в реализации способа защиты помимо воли обязанного лица.

Пятый признак, вытекающий из специфики предмета и метода гражданского права, заключается в частноправовом характере реализации способа защиты. Это указывает­ на инициативность управомоченного.

Наконец, шестой признак состоит в том, что способ защиты закрепляется законом. Если соответствующая принудительная конструкция законом не предусмотрена, она не подлежит применению.Способ защиты соотносится с защитой гражданских прав и правом на защиту следующим образом: защита гражданских прав заключается в принудительном удовлетворении интереса лица, право на защиту – в возможности такого удовлетворения, а способ защиты – это средство удовлетворения.

В юридической науке существуют термины, которые также имеют отношение к принудительным правовым конструкциям. Необходимо выявить их соотношение.При изучении и определении сущности понятия "средство защиты права" в российской правовой науке господствует так называемый "инструментальный подход". В рамках данного подхода, первоначально выработанного в общей теории права, под "средствами защиты гражданских прав" понимается некоторое орудие, с одной стороны, обособленное по отношению к субъекту и доступное для его использования, а с другой – опосредующее некоторую деятельность, что весьма близко к нормативному (с точки зрения русского языка) значению слова "средство".

Применение мер защиты не всегда обусловлено виной нарушителя, в то время как гражданско-правовая ответственность следует генеральному принципу ответственности за вину,

Сложность определения пределов и соразмерности вреда при самозащите имущественных и личных неимущественных прав, невозможность предвидеть все случаи и средства самозащиты, в особенности превентивной и внедоговорной, трудность предварительного фиксирования договорных способов осуществления самозащиты, наличие ответственности за превышение пределов необходимой обороны, угроза возмещения ущерба, вызванного условиями крайней необходимости, юридическая неосведомленность защищающейся стороны и некоторые другие факторы снижают эффективность неюрисдикционной­ формы защиты (самозащиты) гражданских прав физических и юридических лиц.

Способами самозащиты (в широком смысле как формы защиты) являются фактические и юридические действия, предпринимаемые самим обладателем субъективного гражданского права по защите своих имущественных и личных неимущественных прав и законных интересов без прибегания к помощи иных (юрисдикционных, государственных, общественных) форм защиты. К фактическим действиям – способам самозащиты относятся: меры охраны, необходимая оборона, крайняя необходимость, задержание нападающего и удержание его имущества (самопомощь), удержание чужого имущества при нарушении договорных отношений (ст. 359 ГК РФ). К юридическим способам самозащиты относятся меры оперативного воздействия.

Меры оперативного воздействия, предпринимаемые защищающимся лицом при самозащите, имеют для правонарушителя юридический характер и влекут юридически обязательные имущественные и неимущественные последствия обременительного для правонарушителя характера. Следует подчеркнуть, что ряд ученых придерживается мнения о принадлежности мер оперативного воздействия к разновидностям мер (способов) самозащиты.

Так, к охранительным действиям защитного характера могут относиться и физические действия управомоченного лица по устройству ограждений, охранных (сигнализационных) приспособлений, использованию технических средств личной безопасности (бронежилетов, касок и т.п.).Понятие "самозащита" в гражданском праве близко к понятиям "необходимая оборона" и "крайняя необходимость" в уголовном.

В литературе приводится следующий пример, разграничивающий понятия самозащиты и самоуправства: удержание кредитором каких-либо ценных вещей должника (если эти ценности попали к кредитору правомерным путем), чтобы принудить­ его вернуть долг, – самозащита; захват таких ценностей – самоуправство.Решение поставленной задачи необходимо начать с определения понятий "обязательство" и "договор". При этом если первое понятие в науке и законодательстве употребляется в одном значении, то последнее имеет несколько определений.

Под обязательством принято понимать правоотношение, субъектами которого являются кредитор, обладающий правом требования, и должник, имеющий обязанность.

Понятие "договор" принято употреблять в трех значениях.

Во-первых, под договором (договор-сделка) принято понимать соглашение между лицами. Во-вторых, под договором (договор-правоотношение) принято понимать обязательственное правоотношение, возникшее из договора-сделки. В-третьих, под договором принято понимать документ, который должен фиксировать согласованные между сторонами условия соглашения (договора-сделки).

Односторонний отказ от исполнения договора может иметь три основных направления:

1) он может быть направлен на пресечение конкретных нарушений;

2) он может быть направлен на восстановление (компенсацию) нарушенных интересов;

3) он может быть направлен на обеспечение условий их удовлетворения в иных формах.

- кредитор должен доказать законность владения удерживаемым недвижимым имуществом. При этом удержание не может быть следствием захвата недвижимого имущества;

- кредитор не вправе удерживать недвижимое имущество после прекращения договора аренды в обеспечение исполнения каких-либо обязательств арендодателя, поскольку это противоречит установленной в ст. 622 ГК РФ императивной обязанности по возврату арендуемого имущества;

- кредитор не вправе использовать удерживаемое недвижимое имущество для своих целей;

- стоимость удерживаемого недвижимого имущества должна быть соразмерна обеспечиваемому обязательству (хотя очевидно, что требование соразмерности в данном случае является в полной мере оценочным понятием, критерии которого вряд ли можно установить с достаточной степенью определенности).

Как видим, не отрицая само право на удержание недвижимого имущества, судебные органы в значительной степени ограничили возможность реализации данного права.После длительных судебных разбирательств в иске было отказано. ФАС УО в постановлении сослался на ст. 359 ГК РФ, согласно которой,­ по его мнению, Комитет был вправе удерживать спорные акции, поскольку ЗАО не выполнило обязанности по уплате неустойки в связи с их несвоевременной оплатой.

Здесь необходимо отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости отсутствие в таком договоре срока завершения строительства, даты передачи имущества покупателю, лишает последнего права требовать неустойку за нарушения сроков исполнения обязательства, так как таковых сроков нет.

При использовании на практике конструкции предварительного договора существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора для объектов недвижимости, создаваемых строительством.

Срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ: он равен одному году с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости. Если в указанный срок основной договор купли-продажи не будет заключен и не будет получено предложение от продавца о заключении основного договора, то обязательства по предварительному договору купли-продажи прекратятся.

Тем самым договор довольно быстро утрачивает свою силу, поскольку считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия предварительного договора, прекращается, и обязанность застройщика заключить с дольщиком основной договор купли-продажи и, соответственно, передать помещение.

В связи со сказанным в целях снижения данного риска в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости видится необходимым определять срок либо календарной датой, либо истечением периода времени.

Следует учитывать, что предварительный договор не порождает возникновение права собственности, а лишь обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи, при законченном строительстве дома и регистрации права собственности на здание за застройщиком.

Таким образом, предварительный договор дает право стороне требовать заключение основного только после того, как застройщик зарегистрирует за собой право собственности.

Однако наибольший риск связан с возможностью "двойных продаж": застройщик может "продать" один и тот же объект несколько раз.

Отметим, что Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ был наконец-то разрешен давний спор о возможности использования задатка в предварительном договоре. Согласно новому п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В связи с этим вопросы задатка при купле-продаже недвижимости приобрели новое значение.

2.3 Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Использование задатка при заключении договоров купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, что обусловлено противоречивой судебной практикой. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, как следует из легального определения задатка, последний в договорных отношениях должен выполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

В то же время очевидно, что при включении в предварительный договор условия о задатке, последний всех указанных функций не выполняет.

По этому поводу следует отметить, что и ранее действовавшее законодательство уже имело нормативное закрепление возможности выполнения задатком в некоторых случаях не всех своих функций одновременно. Так, например, задаток при заключении договоров на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ) первоначально выполняет только обеспечительную функцию, поскольку его передача преследует побуждение победителя и организатора торгов заключить соответствующий договор. В этом случае, как мы видим, задаток, по сути, и ранее обеспечивал обязанность по заключению в будущем основного договора.

В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, банковская гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер, что вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ. Так, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Также одной из отличительных черт задатка по сравнению с другими способами обеспечения обязательств является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

В повседневной практике наиболее часто граждане сталкиваются с задатком как одним из способов обеспечения обязательств при заключении договоров купли-продажи жилых помещений. Между тем использование задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины.

В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, например, по мнению В. А. Лапача, задатком может обеспечиваться практически любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, поскольку договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации, а, следовательно, может считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Как уже указывалось, одним из важнейших проблем применения задатка при покупке жилых помещений долгое время был вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору. Однако с 1 июня 2015 г. условие о задатке займет в предварительном договоре свое законное место.

В то же время отечественная правоприменительная практика и до этого момента допускала возможность применения задатка при заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, указывая на диспозитивность гражданского законодательства и на то, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора.

Так, при рассмотрении одного из дел суд указал следующее: "Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца П. и покупателя С. заключить основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию".

При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого предварительного договора.

В некоторых случаях суд даже допускал реализацию обеспечительной функции задатка не только в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи.

Однако порой встречалась и судебная практика, в которой утверждалось, что задаток не может обеспечивать исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора, и что договор задатка должен заключаться вместе с основным договором.

Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке ранее заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несли риск того, что соответствующая сумма могла быть признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Однако, поскольку участники гражданского оборота в большинстве подобных случаев не обращаются в суд, на практике вне зависимости от того, на какой стадии заключается соглашение о задатке и в какой форме, стороны, не вникая в нюансы правового регулирования, соблюдали правила ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Однако Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ решил не все проблемы задатка.

Так, серьезной проблемой применения задатка на практике остается вопрос о соблюдении требования п. 2 ст. 380 ГК РФ о письменной форме соглашения о задатке. Из анализа существующей судебной практики следует, что сама по себе расписка в получении (выдаче) задатка не может свидетельствовать о соблюдении письменной формы соглашения о задатке. Такая форма считается соблюденной только путем оформления документа о договоренности, т. е. путем заключения соглашения о задатке, договора о задатке либо посредством включения в текст обеспечиваемого задатком договора условий о задатке.

Между тем иногда в практике встречаются случаи, когда даже при заключении соглашения о задатке в письменной форме суд отказывает в признании указанной суммы задатком по причине отсутствия письменного документа, оформляющего основное обязательство (основного либо предварительного договора). В этом случае суды, руководствуясь положением п. 3 ст. 380 ГК РФ, признают эту сумму авансом.

На основании изложенного следует признать, что задатком является денежная сумма, внесенная в доказательство заключения договора и обеспечения исполнения обязательства, в том числе по заключению договора в будущем. Сумма задатка подлежит зачислению в счет платежей, причитающихся либо по уже заключенному договору, либо по договору, который будет заключен в будущем.

Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу применения задатка в ходе купли-продажи жилого помещения позволяет дать некоторые рекомендации.

После достижения договоренности о заключении в ближайшее время договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:

1. Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.

2. Заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ.

3. Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, соответствующие п. 2 ст. 381 ГК РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон.

4. Одновременно с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке.

5. При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.

6. До истечения срока действия предварительного договора направить другой стороне уведомление о намерении заключить основной договор.

Отсутствие подобного уведомления в письменном виде в некоторых случаях может лишить добросовестную сторону возможности взыскать задаток в двойном размере (см., например, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 февраля 2015 г. по делу № 33-8042-2014).

7. Подумать, стоит ли включать условие о задатке в договор, если сторона является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой собственник, продавая свое жилое помещение, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другое). В таких ситуациях уклонение от заключения основного договора может быть вызвано срывом параллельной сделки. В подобных случаях стоит заключать соглашение об авансе, а не о задатке во избежание риска уплаты задатка в двойном размере.

Заключение

Проанализированные в работе вопросы позволили нам сформулировать следующие выводы.

Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену, и выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета – недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.

По своей юридической природе договор продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Элементы договора купли-продажи недвижимости составляют его стороны (продавец и покупатель), предмет (недвижимое имущество – существенное условие договора), форма заключения договора (письменная путем составления единого документа, подписанного сторонами), цена объекта продажи (существенное условие договора).

Содержание договора купли-продажи недвижимости составляют права и обязанности его сторон. Главной обязанностью продавца является общая для всех договоров купли-продажи обязанность передать объект недвижимости покупателю, т. е. обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное недвижимое имущество и тем самым ввести его во владение недвижимостью. Обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

Особенностями продажи жилых помещений заключаются в следующем: существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением; продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства; при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Проведенное исследование и анализ действующего законодательства позволили сформулировать следующие предложения по совершенствованию правового регулирования договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации.

1. В предварительном договоре купли-продажи строящегося объекта недвижимости для индивидуализации предмета основного договора представляется необходимым указывать следующие характеристики строящегося объекта недвижимости:

- описание и местонахождения строящегося здания, где находится помещение, выступающее объектом основного договора;

- описание помещений (включая общую площадь), их расположение в строящемся здании;

- приложение к предварительному договору плана помещения с указанием их расположения и с обозначением границ.

2. Видится необходимым в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости определять срок либо календарной датой, либо истечением периода времени.

3. Следует оговорить в п. 3 ст. 35 СК РФ, что он распространяет свое действие только на сделки по отчуждению недвижимого имущества.

4. Следует возложить на органы Росреестра обязанность проверять факт исполнения сделки купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что с момента регистрации права собственности на жилое помещение до полной его оплаты прекращает действие обязательство купли-продажи, содержащееся в договоре. Тем самым, из правоотношения в форме обязательства купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество, сам предмет изымается из правоотношения в момент регистрации права собственности на недвижимое имущество, в нашем случае за покупателем.

Список использованных источников

1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // СЗ РФ. 2014. № 31 ст. 4398

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // 1994. № 32. Ст. 3301

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // СЗ РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 16

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // СЗ РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 14

6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 04.11.2014) // СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 16

7. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // СЗ РФ, 2012, № 53 (ч. 1), ст. 7627

8. О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации": Федеральный конституционный закон от 04.06.2014 № 8-ФКЗ // СЗ РФ, 2014, № 23, ст. 2921.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594

10. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 // "Вестник ВАС РФ", 2011, № 9.

11. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // СЗ РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 40

12. Абрамова, Е. Н., Аверченко, Н. Н., Байгушева, Ю. В., Сергеев, А. П. Гражданское право. В 3 т. Т. 2: учебник [текст] / Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева, А. П. Сергеев. – М.: РГ-Пресс, 2010.

13. Алексеев С.С. Гражданское право. Учебник. – М.: Проспект, 2015.

14. Андреев, И. А., Аюшеева, И. З., Васильев, А. С. Гражданское право. В 3 т. Т. 2: учебник [текст] / И. А. Андреев, И. З. Аюшеева, А. С. Васильев. – М.: Проспект, 2011.

15. Апелляционное определение Белгородского областного суда от 07.05.2013 г. по делу № 33-1438 // СПС Гарант

16. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу № 33-14796\14 // СПС Гарант

17. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 февраля 2015 г. по делу № 33-8042-2014 // СПС Гарант

18. Апелляционное определение Сахалинского областного суда от 24.07.2014 г. по делу № 33-1778/2014 // СПС Гарант.

19. Апелляционное определение Томского областного суда от 11.05.2012 г. по делу № 33-1126/2012 // СПС Гарант

20. Апелляционное определение Томского областного суда от 24.05.2013 г. по делу № 33-1418/2013 // СПС Гарант

21. Брагинский, М. И., Витрянский, В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества [текст] / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. – М.: Статут, 2008.

22. Жужжалов М.Б. Природа ответственности за эвикцию // Вестник гражданского права. 2014. № 6.

23. Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации // Жилищное право. 2014. № 4.

24. Журавлева, А. Л. Задаток: некоторые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения [текст] // Законодательство. – М., 2013. – № 10.

25. Згонников П.П. О проблемах регулирования вещных прав на природные ресурсы // Российская юстиция. 2015. № 1. С. 68

26. Зенин И. А. Гражданское право: учебник для академического бакалавриата / И. А. Зенин. – 17-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2015.

27. Кассационное определение Орловского областного суда от 14.12.2011 г. по делу № 33-1823 // СПС Гарант

28. Лапач, В. А. Когда задаток невозможен [текст] // Законы России. – М., 2006. – № 12.

29. Мозолин В.П. Гражданское право. Учебник. В 3-х томах. Том 2. – М.: Проспект. – 2015.

30. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 11.

31. Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2015 № 91-КГ14-5 // СПС Гарант

32. Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2015 № 306-ЭС14-6789 по делу № А55-19667/2013 // СПС Гарант

33. Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 по делу № 306-ЭС14-3987, А65-3832/2014 // СПС Гарант

34. Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 г. № 53-В08-5 // СПС Гарант.

35. Определение Московского городского суда от 10.08.2010 г. по делу № 33-23836 // СПС Гарант

36. Определение Свердловского областного суда от 26.06.2012 г. по делу № 33-7743/2012 // СПС Гарант

37. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.02.2015 по делу № А05-6119/2014 // СПС Гарант

38. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС Гарант

39. Сотникова, А. К. Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики [текст] // Актуальные проблемы права: материалы конференции. – М., 2011.

40. Суханов, Е. А. Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: учебник [текст] / Е. А. Суханов. – М.: Статут, 2014

41. Чикобава, Е. М. Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений [текст] // Вестник Самарской гуманитарной академии. – Самара, 2012. – № 2.

42. Шеметова Н.Ю. Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право и экономика. 2014. № 12.

43. Шлотгауэр, М. А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук [текст] / М, А. Шлотгауэр. – М., 2012.

44. Ягунова Е.Е. К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса // Вестник Пермского Университета. Юридические науки. 2014. № 3.

Источник:

molum.ru