Портал правовой информации

договор купли продажи недвижимого имущества форма

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Форма договора купли-продажи недвижимого имущества - Договор купли-продажи недвижимого имущества

договор купли продажи недвижимого имущества форма Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества помимо соблюдения письменной формы предусматривается государственная регистрация. На наш взгляд, государственная регистрация носит самостоятельный характер. Если иное не установлено законодательными актами, она является одной из стадий заключения договора, именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.[6, с.96]

Ст. 155 ГК РК устанавливает порядок государственной регистрации сделок[3]. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой п. 2 ст. 118 ГК РК, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре.

Регистрация выполняет следующие функции:

а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;

б) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества[19, с.47].

Принятие нового Закона Республики Казахстан от 26.07.2007 года №310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4] является новым этапом в совершенствовании регистрационной системы в Казахстане.

В Казахстане государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в соответствии с Законом о государственной регистрации, осуществляется территориальными органами юстиции (Департаменты и Управление юстиции) по месту их нахождения в пределах регистрационного округа.

Законом о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством существующего права. Следовательно, по общему правилу, без регистрации вещное право на недвижимость не может быть признано существующим. Данным Законом также установлено, что государственная регистрация прав предваряется обязательной процедурой проведения кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости. Таким образом, в мировой практике регистрация прав на недвижимое имущество возложена на государственные органы, и техническая инвентаризация с ней тесно взаимосвязана.

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение, обременение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также юридические притязания.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, их правообладатели (пользователи, обладатели сервитутов, залогодержатели, землепользователи и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой[20, с.36].

В целях отражения в правовом кадастре полных и достоверных сведений о собственниках недвижимого имущества на территории Республики Казахстан, который наряду с правоустанавливающим документом является единственным источником информации, подтверждающим зарегистрированные права на недвижимое имущество, а также недопущения совершения мошеннических действий по отношению к собственникам третьими лицами, статьей 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был установлен шестимесячный срок подачи документов на государственную регистрацию с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права) - например, заключения договора купли-продажи, договора дарения, вступления в законную силу решения суда и др.[4]

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок не менее одного года, сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей.

Введение института обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в коем случае не ограничивает каких-либо прав участников гражданских правоотношений. Гражданин как приобретал недвижимое имущество, так и будет свободно им распоряжаться. Ему лишь необходимо зарегистрировать надлежащим образом право на объект недвижимости в соответствии с требованиями статьи 118 Гражданского кодекса, определяющей, что право собственности и другие права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Предоставление информационных услуг физическим и юридическим лицам регистрирующими органами является одной из государственных услуг, оказываемой по принципу «одного окна» через Центры обслуживания населения.

Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах ГК. В частности, в ГК есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:

- договор купли-продажи недвижимого имущества

- договор об ипотеке -- залоге недвижимого имущества (ст. 303 ГК);

- договор продажи предприятия (ст. 493 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 506 ГК);

- договор ренты (ст. 517 ГК);

- договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 535 ГК);

- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года) ( ст. 582)

- договор аренды предприятия независимо от срока (ст. 575 ГК) и передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 887 ГК)[3].

Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации.

В соответствии с утвержденными формами каждому объекту должен быть присвоен кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости[20, с.37].

За регистрацию, выдачу свидетельств о регистрации и предоставлении выписок из реестра взимается государственная пошлина. Заинтересованные лица вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Последний должен нести имущественную ответственность за вред, причиненный в результате нарушения работниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общими правилами Закона (ст.5, 6)[4].

«Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд». (п.2 ст.7 ЗРК)[4].

В Законе РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также предусмотрено, что «информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации, ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам, налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной статистики бесплатно в срок не более чем десять дней[4].

Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом» (ст.8)[4]. Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан законодателем.

К сожалению, в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество есть правовые пробелы, связанные с противоречивым нормотворчеством, поэтому сложившееся положение требует создания единой информационной базы о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи в необходимо решать вопрос о реализации действующих нормативно-правовых актов, подготовке и принятии дополнительных, направленных на проведение единой государственной политики в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установление дисциплинарной, административной и материальной ответственности в отношении виновных должностных лиц. Созданные учреждения юстиции призваны реализовать сбалансированную государственную политику по созданию и развитию единой государственной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В результате выработанная Министерством юстиции государственная политика должна способствовать защите прав и законных интересов физических и юридических лиц.

Одним из проблематичных вопросов мы признаем соотношение п. 1 ст. 155 ГК РК с п. 2 ст. 155 ГК РК, а также пределы действия правила п. 2 ст. 155 ГК РК. С одной стороны, п. 2 ст. 155 ГК РК не совсем соотносится с п. 1 ст. 155 ГК РК ввиду того, что п. 1 ст. 155 ГК РК определяет круг сделок, которые считаются совершенными после их регистрации, в то же время п. 2 ст. 155 ГК РК предусматривается, что сделки, указанные в п. 1 ст. 155 ГК РК, могут быть совершены и без государственной регистрации. Признание договора заключенным в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующие органы.

На наш взгляд, в связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью необходимость в принудительной регистрации данных сделок не возникает. Так, при удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества в нотариальном порядке заявление на регистрацию прав на основании договора может подать одна из его сторон (п. 1 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если договор купли-продажи недвижимого имущества нотариально не удостоверен, то заявление на регистрацию необходимо подать всем участникам договора. При отсутствии одного из участников, уклоняющегося от заключения договора, в случае подачи заявления на регистрацию остальными участниками, в регистрации будет отказано. В этой связи под уклонением лица от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества путем неявки в регистрирующие органы и отказа от подачи вместе со всеми участниками заявления на регистрацию подразумевается отказ от заключения данного договора. Принудить такое лицо к регистрации согласно п. 2 ст. 155 ГК РК не представляется возможным, так как сделка не считается совершенной, то есть сделки вообще нет.[16, с.11]

Применительно к продаже жилых помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 494 ГК РК)[3]. Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 494 ГК РК не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 494 ГК РК)[3].

В связи с изложенным вывод о том, что в целях устранения противоречий между п. 1 и п. 2 ст. 155 ГК РК, определяющими момент совершения сделки с недвижимостью, необходимо исключить действие п. 2 ст. 155 ГК РК применительно к договору купли-продажи недвижимости, поскольку момент заключения договора купли-продажи недвижимости, а также момент возникновения обязательств, как продавца, так и покупателя предопределены государственной регистрацией.

Закон о регистрации не регулирует отношения по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК РК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов. В настоящее время применяются правила о специальной в смысле ст. 155 ГК РК регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, порядок государственной регистрации и учета воздушных судов определяется Законом Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан[21].

Статья 26. Государственная регистрация гражданских воздушных судов Республики Казахстан, прав на них и сделок с ними.

Гражданские и государственные воздушные суда подлежат обязательной государственной регистрации. Гражданские воздушные суда регистрируются уполномоченным органом в Государственном реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан. Государственные воздушные суда регистрируются Министерством обороны Республики Казахстан в Реестре государственных воздушных судов Республики Казахстан. Права на гражданские воздушные суда Республики Казахстан и сделки, совершаемые с ними, подлежат обязательной государственной регистрации уполномоченным органом в Государственном реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственном регулировании гражданской авиации.

Порядок ведения Государственного реестра гражданских воздушных судов Республики Казахстан и порядок выдачи свидетельства о государственной регистрации гражданских воздушных судов Республики Казахстан, прав на них и сделок с ними определяются Правительством Республики Казахстан.

Порядок государственной регистрации воздушных судов сверхлегкой авиации определяется Правительством Республики Казахстан. Правила ведения реестра государственных воздушных судов Республики Казахстан и порядок выдачи свидетельства о государственной регистрации определяются Министерством обороны Республики Казахстан.

За государственную регистрацию гражданских воздушных судов взимается сбор в порядке, определяемом Налоговым кодексом Республики Казахстан.

Государственная регистрация гражданских воздушных судов осуществляется после уплаты в бюджет указанного сбора. Экспериментальные воздушные суда состоят на учете в органе государственного управления на транспорте без занесения в Государственный реестр.

Иностранное воздушное судно вносится в соответствующий реестр Республики Казахстан только после исключения его из реестра воздушных судов соответствующего иностранного государства. Не признается занесение воздушного судна Республики Казахстан в реестр воздушных судов любого иностранного государства, если это судно не исключено в установленном порядке из соответствующего реестра Республики Казахстан[21].

Также данный вопрос регламентируется в Законе Республики Казахстан от 17 января 2002 года № 284-II «О торговом мореплавании»[22].

Статья 16. Реестры судов Республики Казахстан.

Право собственности и иные вещные права на судно, а также сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации в соответствующем реестре, в котором зарегистрировано судно.

Подлежащее государственной регистрации, строящееся судно приравнивается к недвижимому имуществу.

Право собственности на строящееся судно может быть зарегистрировано в реестре строящихся судов при условии закладки киля или проведения подтвержденных заключениями эксперта равноценных строительных работ. При государственной регистрации права собственности на строящееся судно выдается соответствующее свидетельство. В Государственном судовом реестре морских судов регистрируются морские, пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные суда, плавучие буровые установки, сухогрузы, плавучие краны и суда технического флота (земснаряды и другое), а также самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее чем пятьдесят пять киловатт и несамоходные суда вместимостью не менее чем восемьдесят тонн.

В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан сроком на два года с дальнейшим продлением срока действия бербоут-чартера через каждые два года, но не свыше срока действия бербоут-чартера.

За государственную регистрацию, перерегистрацию и выдачу дубликата документа, удостоверяющего государственную регистрацию морских судов взимаются сборы в порядке и размерах, установленных налоговым законодательством Республики Казахстан.

Государственная регистрация судов, находящихся в собственности Республики Казахстан и используемых государственными органами для выполнения возложенных на них функций, за исключением военных кораблей, военно-вспомогательных судов и пограничных кораблей, осуществляется в Государственном судовом реестре морских судов или судовой книге в соответствии с правилами государственной регистрации судов и прав на них[22].

Таким образом, перечисленные в Законе суда подлежат регистрации в одном из реестров судов Республики Казахстан: Государственном судовом реестре морских судов, судовой книге или бербоут-чартерном реестре. Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности Республики Казахстан и соответственно права плавания под Государственным флагом РК. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной Законом, регистрацию судов осуществляют капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами.

Единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях, установлен Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[23].

Статья 26. Государственная регистрация судна и прав на него.

Судно подлежит государственной регистрации в Государственном судовом реестре Республики Казахстан или судовой книге с присвоением ему идентификационного номера.

Судно, которому в соответствии с пунктом 11 статьи 24 настоящего Закона временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан, подлежит государственной регистрации в реестре арендованных иностранных судов.

Под государственной регистрацией судна и прав на него понимается акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на судно в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

За государственную регистрацию (перерегистрацию) судна и прав на него, а также при получении дубликата документа, удостоверяющего государственную регистрацию судна, взимается сбор в порядке и размере, которые установлены налоговым законодательством Республики Казахстан.

Уполномоченный орган осуществляет государственную регистрацию в Государственном судовом реестре судов внутреннего водного плавания и судов плавания "река-море", предназначенных для эксплуатации на внутренних водных путях:

2) непассажирских самоходных судов мощностью главного двигателя 55 киловатт (75 л.с.) и более;

3) самоходных и несамоходных судов вместимостью 80 тонн и более.

Суда, не зарегистрированные в соответствии с требованиями вышеуказанных Правил, не допускаются к плаванию на внутренних судоходных путях. Порядок регистрации в целом сходен с регистрацией, предусмотренной КТМ.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации судна и прав на него.

1. К заявлению о государственной регистрации судна и прав на него должны быть приложены следующие документы:

2) документ, подтверждающий право собственности на судно;

3) свидетельство о годности к плаванию;

4) мерительные свидетельства (для судов плавания "река-море");

5) классификационное свидетельство;

6) документ, подтверждающий уплату в бюджет суммы сбора за государственную регистрацию морских, речных и маломерных судов;

7) пассажирское свидетельство (для пассажирского судна).

2. При государственной регистрации судна и прав на него, которому временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан, к заявлению арендатора судна о государственной регистрации судна и прав на него, кроме документов, указанных в пункте 1 настоящей статьи, дополнительно представляются следующие документы:

1) нотариально засвидетельствованная копия договора аренды судна;

2) письменное разрешение собственника судна и залогодержателя зарегистрированной ипотеки судна или обременения на него на перевод судна под Государственный флаг Республики Казахстан;

3) документ, подтверждающий имя и местожительство либо наименование и местонахождение казахстанского арендатора судна по договору аренды;

4) решение уполномоченного органа о временном предоставлении иностранному судну права плавания под Государственным флагом Республики Казахстан и об определении названия этого судна;

5) документ, выданный компетентными властями иностранного государства, в котором судно зарегистрировано непосредственно до смены флага, и подтверждающий, что право плавания под флагом такого государства приостановлено на срок предоставления судну права плавания под Государственным флагом Республики Казахстан.

Исключение судна из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги

1. Исключению из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги подлежит судно:

1) погибшее или пропавшее без вести;

2) конструктивно погибшее;

3) утратившее качество судна в результате перестройки или других изменений;

4) переставшее соответствовать требованиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 24 настоящего Закона.

2. Для исключения судна из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги собственник судна обязан подать в уполномоченный орган заявление и документы, подтверждающие обстоятельства, явившиеся основанием для такого исключения. Ответственность за нарушение правил государственной регистрации судна и прав на него. Лицо, уклоняющееся от обязательной государственной регистрации судна и прав на него, а также лицо, зарегистрировавшее судно в Государственном судовом реестре Республики Казахстан с нарушением установленного порядка, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан[23].

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. Так существует Закон Республики Казахстан от 15 мая 1997 г. N 108-1 О присоединении Республики Казахстан к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство[13]. Согласно этого Президент Республики Казахстан Н. Назарбаев постановляет присоединиться к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, подписанной в Нью-Йорке 14 января 1975 года.

Отсутствие правил регистрации сдерживает развитие рынка торговли космическими объектами. Руководствоваться можно только Конвенцией о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (Нью-Йорк, 14 января 1975 г.) которая устанавливает, что государства несут ответственность за свою национальную деятельность в космическом пространстве. Также Соглашение о спасании космонавтов, возвращении космонавтов и возвращении объектов, запущенных в космическое пространство от 22 апреля 1968 года предусматривает, что власти, осуществившие запуск, должны, по требованию, представить опознавательные данные до возвращения запущенного ими в космическое пространство объекта, который обнаружен за пределами территории властей, осуществивших запуск.[24] Далее Конвенция о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами, от 29 марта 1972 года устанавливает международные нормы и процедуры, касающиеся ответственности запускающих государств за ущерб, причиненный их космическими объектами, договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, предусматривает национальную регистрацию запускающими государствами космических объектов, запускаемых ими в космическое пространство[25].

В продолжение конвенции космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к Республике Казахстан. Значение этой регистрации в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к Республике Казахстан и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к Республике Казахстан означает, что Республика Казахстан сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции Республики Казахстан.

Источник:

studbooks.net

Другие статьи