Портал правовой информации

порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Приватизация комнаты в коммунальной квартире в 2017 - документы, с чего начать, без согласия соседей, плюсы и минусы

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры – не просто пережиток прошлого, а вынужденная необходимость проживания некоторых граждан до сих пор. Ранее представленное жилье преимущественно выдавалась на предприятиях малоимущим или молодым семьям.

Выдавались только комнаты, поэтому составлялся соответствующий договор социального найма на определенный адрес – у каждой комнаты в коммунальной квартире имеется присвоенный номер, который регистрируется в кадастре.

Вот эти комнаты теперь следует приватизировать, ведь она практически не отличается от простой полноценной квартиры. Но в процедуре приватизации имеются некоторые отличия, которые будут рассмотрены далее.

Приватизировать комнату в коммунальной квартире можно – в связи с действующим законодательством РФ эту часть общей квартиры признали полноценной, что подвигло к рассмотрению процедуры о передачи прав собственности нанимателю на стандартной основе. Но имеются споры относительно общего имущества.

К примеру, кухня и санузел (возможна общая кладовка) относятся к месту общего пользования. Оформление прав собственности на комнату влечет проживание на одной территории собственников и нанимателей.

Получается, что в случае необходимого ремонта сантехники становится непонятным, кто будет оплачивать – муниципалитет или жильцы приватизированных комнат.

Чтобы избежать подобных споров и разногласий, был принят закон о том, что будущий собственник приватизирует только комнату, а места общего пользования остаются в прежнем статусе.

Законодательная база

В действующем законодательстве, а именно в законе «О приватизации» №1541-1 от 4 июля 1991 года, указано, что приватизировать часть квартиры нельзя.

Это интерпретируется по-разному – рассматриваются индивидуальные случаи в частном порядке. Если речь идет о коммунальной квартире, то законодательная база действует не в полной мере.

По закону приватизации подлежат комнаты с наличием отдельного входа или прошедшие выделение. В данном случае комнаты в коммунальных квартирах проходили выделение – у них имеются кадастровые номера и технические паспорта.

У большей части граждан имеются ордера – ранее выданное право на заселение в комнату, которые также выдавались по факту приобретения комнаты до 1991 года. В результате следует – коммунальную комнату можно приватизировать по тому же принципу, что и отдельную полноценную квартиру на основании закона «О приватизации».

Образец заявления на приватизацию квартиры в 2017 году вы можете найти по ссылке.

Как это сделать

Приватизация дает право продавать или дарить комнаты в коммунальных квартирах. Поэтому большая часть квартиросъемщиков принимает решение о начале процедуры. Как это сделать, необходимо изучить в точности, чтобы не столкнуться с проблемами и препятствиями.

Куда обращаться

С необходимыми для приватизации документами следует обратиться в жилищный отдел муниципалитета. В госучреждении смогут подсказать всю процедуру приватизации, которая может несколько отличаться в зависимости от индивидуально сложившейся ситуации.

В жилищном отделе подают заявление, где указывают желание и просьбу на разрешение приватизировать комнату в коммунальной квартире. Рассмотрение заявки происходит в течение недели.

Согласно принятому решению комиссии жилищного комитета действуют дальше – либо отправляются в суд по причине отказа, либо продолжают процедуру приватизации.

С чего начать

Начинать приватизацию комнаты в коммунальной квартире необходимо со следующих действий:

  1. Получить ордер на комнату или оформить договор соцнайма – как правило, подобное должно быть уже при вселении. Условие рассматривается при отсутствии основных документах (возможной утере).
  2. Далее следует оформить техническую документацию на комнату – план и технический паспорт. Эти документы могут оформить и квартиросъемщики, но по закону их должны были выдавать в пользование вместе с ордером или договором соцнайма еще в момент вселения.
  3. Взять в ЖЭУ справку о прописанных жителях.
  4. В случае наличия зарегистрированных несовершеннолетних лиц придется обратиться в органы опеки и получить у них разрешение.
  5. Если имеются зарегистрированные лица, которые не желают участвовать в приватизации, они должны написать соответствующие отказы – их следует заверить у нотариуса.

Это минимальный пакет документов, который требуется для приватизации комнаты в коммунальной квартире. Возможно придется собирать дополнительную документацию, что особенно необходимо при отказе в приватизации.

Порядок действий

Как только все документы будут собраны, следует продолжить процедуру приватизации, где требуется следующее:

  1. В Департаменте жилищной политики оформить договор предварительного соглашения на приватизацию комнаты.
  2. Зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого оплачивается госпошлина в размере 2 тыс. рублей и подаются все документы с договором соглашения. Сотрудники принимают документы и квитанцию об оплате госпошлины.
  3. В назначенный день – оформление документов в Росреестре занимает не более 5 рабочих дней – получить свидетельство о праве собственности на комнату.

Если же квартиросъемщикам необходимо обратиться в суд, их порядок действий следует уточнить в местном муниципалитете или ином учреждении, кому относится коммунальная квартира (кто отказал в приватизации).

Какие нужны документы

Уже было упомянуто, что для приватизации необходимо собрать определенный пакет документов. Его перечень может изменяться в индивидуальных случаях, поэтому точный список следует уточнять в местной администрации.

К основному же пакету документов, необходимому для приватизации комнаты в коммунальной квартире, относят:

  • личные документы всех зарегистрированных в комнате граждан на момент приватизации – здесь выделяют паспорт или свидетельство о рождении;
  • сведения о прописанных гражданах – выписку можно взять в управляющей компании, обслуживаемой дом;

  • заявление в местный муниципалитет с просьбой дать согласие на приватизацию – заполняется в момент обращения по выданному образцу;
  • заверенный у нотариуса отказ в приватизации, если имеются такие граждане;
  • ордер или договор соцнайма, который дает основание на вселение и проживание в комнате;

  • технические данные на комнату – технический паспорт (и кадастровый), план;

  • справку из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписку из ЕГРП о том, что ранее комната не участвовала в приватизации;
  • справку о том, что будущий собственник ранее не участвовал в приватизации какой-либо жилплощади.

Законодательством разрешается участвовать в приватизации повторно, если первое оформление прав собственности проходило до достижения 18-лет.

Сколько стоит

Приватизация жилплощади в коммунальной квартире сегодня проводится бесплатно. Однако, квартиросъемщикам и вступающим в права собственности лицам придется потратить денежные средства на сбор документов и оплату госпошлины.

Здесь выделяют следующие возможные денежные траты:

  • при отсутствии технического паспорта его придется заказать – это может затребовать до 5 тыс. рублей, что зависит от сложностей оформления и региона;
  • отсутствие плана или проведенная перепланировка требуют изготовление соответствующего плана, для чего обращаются в БТИ и оплачивают до 5 тыс. рублей;
  • госпошлина за изготовление свидетельства о праве собственности требует 2 тыс. рублей.

Если требуется судебное разбирательство в случае отказа, будущим собственникам придется потратить дополнительные денежные средства.

Наличие отказа зачастую требует «устранение недочетов», что тоже влечет денежные расходы. При отсутствии проблем с документацией и планировкой достаточно только заплатить госпошлину за изготовление свидетельств.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей

Зачастую склочные соседи «не разрешают» приватизировать комнаты в коммунальной квартире желающим, мотивируя определенными причинами – больше опираясь на проблемы дальнейшего обслуживания коммуникаций со стороны ЖЭУ.

По этой же причине возникают конфликты, когда другие жильцы коммунальной квартиры говорят о том, что не дадут своего согласия на приватизацию комнаты. Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?

Приватизация части квартиры с согласия соседей была введена в 1998 году. Сегодня по действующему законодательству действительно приватизировать часть квартиры без согласия других квартиросъемщиков попросту невозможно.

Но к комнатам коммунальных квартир это не относится – в данном случае жилплощадь претерпела выведение из общей квартиры. В полученном свидетельстве о праве собственности владельцы увидят запись «квартира (…), комната (…)». В связи с отдельным кадастровым номером и паспортом согласия на приватизацию от соседей получать не требуется.

Плюсы и минусы

Большинство квартиросъемщиков не понимают преимуществ приватизированной комнаты в коммунальной квартире. К числу же положительных моментов относят:

  • возможность прописать гражданина без соответствующего согласия муниципалитета – это могут быть друзья и прочие родственники (после приватизации родство доказывать не придется);
  • значительно увеличивается оценочная стоимость;
  • теперь появляется возможность оформления большого кредита под залог;
  • у собственника появляется возможность оставить комнату в наследство, подарить или продать ее;
  • приватизированную жилплощадь в коммунальной квартире можно сдавать в аренду без согласия остальных жильцов (согласие необходимо получить от собственников других комнат).

Нельзя не уточнить и отрицательные моменты в приватизации комнаты, где выделяют:

  • приватизация такой жилплощади – это единственная возможность получить жилье бесплатно от государства;
  • собственник не может обратиться в муниципалитет с просьбой о расширении жилплощади в случае освобождения одной из комнат в коммунальной квартире – если только он не является малоимущим;
  • собственник обязан оплачивать коммунальные платежи и прочие затраты в полной мере;
  • у соседей имеется первоочередное право на покупку комнаты в случае ее продажи – закон действует только для соседей-собственников.

Приватизация комнаты – это надежная опора собственного жилья. Но следует учитывать возможные недостатки, с которыми зачастую приходиться сталкиваться.

Наиболее распространенной проблемой становится продажа комнаты без согласия соседей – если в коммуналке имеются другие собственники, следует запрашивать у них разрешение. Здесь начинает вступать человеческий фактор – не все соседи-собственники дают согласие на продажу комнаты, желая приобрести ее самим.

Но при отсутствии у них денежных средств процедура может затянуться. Нередко приходиться обращаться в суд, чтобы «снять» первоочередное право на определенного соседа-собственника, что также требует времени.

Судебная практика

Приватизация представленной жилплощади зачастую не обходится без вынужденного судебного разбирательства.

В данном случае разбирательству подлежат вопросы о разделении площадей общего пользования, а также дальнейший переход права собственности. Встречаются и случаи незаконной выписки несовершеннолетних детей с жилой площади.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире зачастую становится единственным шансом обзавестись собственной площадью. Поэтому не следует тянуть с началом процедуры, а воспользоваться возможностью безвозмездной приватизации. &nbsp

Как выглядит свидетельство о приватизации квартиры, найдите тут.

Приватизация арендованного земельного участка рассматривается на этой странице.

Видео: Коммунальная квартира: права собственников

Источник:

kvartirkapro.ru

Другие статьи

Можно ли приватизировать комнату в коммуналке?

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире или в общежитии

Ещё около 20 процентов россиян не приватизировали свои жилища, которые до сих пор находятся в муниципальной собственности. И не все эти жилища – отдельные квартиры. Неприватизированным остаётся существенный пласт комнат в общежитиях и коммуналках. Между тем срок бесплатной приватизации заканчивается и всем тем, кто заинтересован в приобретении собственности в виде комнаты или доли, нужно поторопиться.

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире

Сразу нужно пояснить, что переоформить на себя получится только комнату или долю в коммуналке, то есть в такой квартире, собственниками которой являются несколько семей или людей, проживающих по отдельным договорам социального найма. Если в квартире проживает одна семья, в том числе и бывшие родственники, приватизация происходит по их общему заявлению и квартира приватизируется целиком в равных долях.

А вот перед тем, как приватизировать долю в коммунальной квартире, разрешения у других собственников спрашивать не нужно, можно пройти всю процедуру единолично. Однако потребуется согласие (или нотариально удостоверенный отказ) на переоформление комнаты или доли от всех прописанных на этой доле членов семьи.

Приватизация комнаты в коммуналке ничем не отличается от приватизации квартиры целиком, а это означает, что нужно собрать тот же пакет документов:

  • выписки из лицевого счёта на прописанных в комнате или доле;
  • выписки о неучастии в приватизации ранее;
  • справки из паспортного стола и т.д.

Ему придётся выделять долю и из этих помещений. Чтобы определить размер доли нужно общую площадь квартиры поделить на площадь его комнаты. Это значение и будет количественной долей мест общего пользования. С этим значением должны быть согласны все жильцы квартиры, иначе придётся добиваться своей правоты в суде. Согласие жильцов нужно оформить письменно и заручиться подписью каждого.

Дробное выражение доли мест общего пользования вовсе не означает, что собственник может пользоваться, например, только четвертью туалета или кухни, а только подтверждает его право на пользование этими помещениями пропорционально своей доле.

Наглядно эту ситуацию пояснит пример:

В коммунальной квартире проживают три семьи – каждая в своей комнате. Все комнаты равны по площади. Одна семья приватизировала свою комнату. После приватизации эта семья стала владеть на праве собственности комнатой и третью доли мест общего пользования. Остальные две комнаты и две третьих доли мест общего пользования остаются в собственности муниципалитета.

А если допустить, что эта семья состоит из трёх человек, то получается, что каждый из них – собственник одной трети комнаты и одной девятой доли мест общего пользования.

Как приватизировать комнату в общежитии

К счастью многих россиян законодательно разрешена приватизация комнат в общежитиях. Только вот процедура эта сложнее приватизации квартиры, хотя и вполне выполнимая.

Переоформить в свою собственность можно только те комнаты, которые отвечают критериям:

  • комната принадлежит муниципалитету (району, городу, посёлку);

А вот такой перечень документов, которые вы обязаны предоставить вместе с заявлением на приватизацию:

  • паспорта взрослых и свидетельства о рождении деток;

С этими документами и с заявлением о приватизации нужно обращаться в муниципальную администрацию, а точнее – в отдел приватизации. Максимум через два месяца вы получите решение и договор о передаче комнаты в собственность. С этим договором и теми же документами обращайтесь либо в Управление Росреестра, либо в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку и получить заветный документ о собственности.

В суд нужно предоставить весь перечисленный выше пакет документов и решение администрации об отказе. В суде заявите требования о понуждении администрации заключить договор передачи комнаты в собственность, либо о признании приватизации свершившейся.

Когда решение суда вступит в законную силу, считайте, что комната ваша! Останется только зарегистрировать право в Росреестре.

Источник:

xranitelochaga.ru

Особенности приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Особенности приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Коммунальная квартира - одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие и долгие годы будет напоминать о себе. Трудно представить себе, чем руководствовался человек или группа людей создавая так называемые "коммуналки", одно можем сказать точно, не человеколюбием, не заботой о гражданах своей страны, но ненавистью ко всему человеческому. Многие из нас прошли этот ад - коммунальные квартиры. Они являются ужасными памятниками тому строю, в котором мы с вами прожили более семидесяти лет, его "светлым" идеям и отражают его истинную сущность. К нашему огромному сожалению по сей день, особенно часто в крупных городах России, люди живут в таких квартирах без всяких перспектив на будущее. Отметим и тот грустный факт, что "борьба" с "коммуналками" продлится, как мы видим из окружающей нас действительности, еще много-много десятилетий.

Постараемся, как можно подробнее разобрать этот вопрос.

Так что же это такое - коммунальная квартира? В чем ее особенности? Как обстоят дела с вопросом приватизации в таких квартирах? Какие особенности встретятся вам на пути приватизации квартир с коммунальным заселением?

Начнем отвечать на эти и другие вопросы по порядку. Начнем с определения: коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия нет; например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись "коммунальные квартиры" появилась в Примерных правилах (в акте проверки жилищных условий заявителя), а в законах - в Основах (ст. 12, 16 и др.). Жилые помещения в коммунальных квартирах включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в ч. 2 данной статьи говорится, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат - так записано в Законе) может быть решен положительно. "Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", утв. Решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4, установлено, что приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. Согласно "Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве", утв. Указом Президента РФ "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве" от 12.01.92 N 16 (в ред. Указа Президента РФ от 01.04.96 N 464), жилые помещения в коммунальных квартирах могли быть приватизированы с согласия всех проживающих в квартире нанимателей на приобретение жилья в собственность. На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)), и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства. Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Основ освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд РФ принял Постановление "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова" от 03.11.98 N 25-П (СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603), в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связиФедеральным законом от 20.05.02 N 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены слова "коммунальные квартиры".

Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).

Ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире.

Под общим имуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты - вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения.

Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения - является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.

Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна сумме размеров:

- общей площади комнаты в коммунальной квартире;

- площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной нами выше в ст. 42 ЖК РФ;

Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места пользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения. Другими словами, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит указанная доля.

Необходимо сказать и о запретах, установленных Жилищным кодексом в отношении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащую комнату.

Ст. 42 ЖК РФ устанавливает преимущественное право покупки собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним из собственников. Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Извещение может быть оформлено в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (комнат).

Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире.

Не подлежат приватизации жилые помещения в квартирах коммунального заселения, находящиеся в аварийном состоянии, признанные в установленном порядке не пригодными для постоянного проживания, а также жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения.

Необходимо различать два вида приватизации квартир коммунального заселения:

1) приватизация коммунальных квартир;

2) приватизация комнат в коммунальной квартире.

Первый случай встречается довольно редко, в юридической литературе вы тоже не всегда встретите описание данного случая. Попробуем разобраться в указанной ситуации.

Приватизация коммунальных квартир

В этом случае объект приватизации - жилое помещение, квартира в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такая приватизация коммунальных квартир допускалась ранее в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилья.

Поскольку объект приватизации в данном случае - вся коммунальная квартира в целом, приватизация может быть осуществлена только при обращении лиц, занимающих все комнаты в квартире.

Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п.1 ст. 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением участников. Количество подлинных экземпляров договора может соответствовать числу участников приватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающие документ о наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК РФ). Договор приватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, поскольку гражданин являлся нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общей собственности. Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилые помещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая из одной или нескольких комнат.

Изменение момента приобретения права собственности на приватизированное жилье Федеральным законом N 54-ФЗ существенно изменило и порядок регистрации. До 31 мая 2001 года граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли обратиться в учреждение юстиции независимо друг от друга, поскольку они становились собственниками с момента регистрации договора в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все граждане одновременно обратились в Главное управление Федеральной регистрационной службы за регистрацией права долевой собственности. С момента регистрации квартира переходит из государственной в частную собственность: право собственности на один объект переходит от государства к гражданам, у которых возникает единое право общей собственности на данный объект (п. 4 ст. 244). Государственная регистрация права только одного из собственников не может быть произведена без регистрации прав остальных.

Для большей наглядности приведем пример:

Допустим, квартира приватизируется тремя жильцами в равных долях, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, осуществить регистрацию права только двух собственников на 2/3 доли в праве невозможно. При этом нельзя сказать, что на 1/3 долю переход права не произошел, и она осталась в государственной собственности. При приватизации не каждому гражданину передается по 1/3 доли, а целая вещь - квартира - передается в собственность трех лиц, и право собственности на нее может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один договор граждане обязаны одновременно подать заявление и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Невозможно также осуществить государственную регистрацию перехода права, если хотя бы один из участников приватизации собственников скончался до момента государственной регистрации. Ввиду утраты правоспособности одного участника в регистрации права долевой собственности будет отказано и всем остальным. Поскольку приватизация (переход в частную собственность) в этом случае не состоится, граждане вправе заключить новый договор приватизации с новым составом участников.

Приватизация комнат в коммунальной квартире

Пусть простит нас читатель, но мы все же повторим, о чем говорилось немного ранее. Как известно, первоначально установленный запрет на приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах был признан неконституционным. Он утратил силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 года N 8-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова".

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации - изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется.

Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Приватизация жилого помещения в квартире коммунального заселения оформляется договором передачи в собственность граждан жилого помещения и свидетельством о праве собственности на жилище.

Договор заключается гражданином с органом исполнительной власти, управомоченным Правительством Москвы.

Оформление вышеуказанных документов производится по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

За услуги по оформлению приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения с граждан взимается плата в размере, установленном Правительством Москвы.

Нотариального удостоверения договора передачи в собственность жилого помещения не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора передачи в собственность жилого помещения в установленном порядке.

Каждый гражданин вправе прекратить начатое им оформление приватизации жилого помещения в квартире коммунального заселения до момента государственной регистрации договора передачи в собственность жилого помещения.

Если в жилом помещении в квартире коммунального заселения остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев с момента установления опеки (попечительства) оформляют договор передачи жилого помещения в квартире коммунального заселения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, иным недееспособным лицам оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или, при необходимости, по инициативе таких органов.

Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, иными лицами, ограниченными в дееспособности, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений в квартире коммунального заселения, в которой проживают несовершеннолетние лица, а также недееспособные или не полностью дееспособные лица, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников (в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в квартирах коммунального заселения, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы граждан, а также общественные интересы.

Переход права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (в том числе бывшими).

Члены семьи собственника жилого помещения (в том числе бывшие) могут требовать устранения нарушений их прав на пользование жилым помещением от любых лиц, включая собственника помещения.

В договоре продажи жилого помещения в квартире коммунального заселения, в котором проживают граждане, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, должны быть указаны лица, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жилым помещением.

Наниматели, не реализовавшие свое право на приватизацию жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе приватизировать занимаемое жилое помещение и воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого в той же квартире коммунального заселения иного жилого помещения в установленном порядке.

Граждане, постоянно проживающие в квартире коммунального заселения и состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма, имеют право на внеочередное получение безвозмездной субсидии для покупки отчуждаемого жилого помещения в той же квартире коммунального заселения в пределах социальной нормы с учетом имеющегося жилого помещения и в порядке, установленном нормативными правовыми актами города Москвы.

Право на внеочередное получение субсидии должно быть реализовано гражданами в течение одного месяца со дня получения ими извещения о продаже жилого помещения.

Договор, дающий право пользования жилым помещением в квартире коммунального заселения, а также зарегистрированный в установленном порядке документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения, являются основанием для осуществления предоставленных договором или законом прав и обязанностей в отношении жилого помещения и мест общего пользования в квартире коммунального заселения.

Порядок совместного пользования местами общего пользования определяется соглашением сособственников, пользователей.

Граждане, занимающие жилые помещения в квартире коммунального заселения, обязаны:

- использовать жилое помещение только для проживания;

- соблюдать правила пользования жилым помещением, местами общего пользования в квартире коммунального заселения;

- возмещать расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию инженерного и иного оборудования соразмерно со своей долей участия в соответствии с законодательством.

В июне 1999 г. Московская городская Дума приняла Закон города Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" (от 16 июня 1999 г. N 24-62).

Закон должен был определять особенности приватизации жилых помещений, принадлежащих на праве социального найма в квартирах коммунального заселения, а также меры по защите прав и интересов собственников и пользователей жилых помещений в этих квартирах.

Однако Прокурор города Москвы обратился в суд с заявлением о признании противоречащим федеральному законодательству Закона города Москвы от 16.06.1999 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", мотивируя это тем, что закон противоречит федеральному законодательству, незаконно ограничивает права граждан на приватизацию квартир коммунального заселения на равных началах приватизации жилых помещений, установленных Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело N 3-312/2001 по заявлению Прокурора города Москвы о признании противоречащим федеральному законодательству Закона города Москвы от 16.06.1999 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", удовлетворила заявление о признании противоречащим федеральному законодательству Закона города Москвы от 16.06.1999 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения".

Закон города Москвы от 16.06.1999 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" был признан противоречащим федеральному законодательству, недействующим и не подлежащим применению со дня вступления решения в законную силу.

Верховный Суд Российской Федерации определением от 2 октября 2001 г. N 5-г01-116 оставил решение Московского городского суда от 6 августа 2001 г. без изменений, кассационные жалобы представителей Московской городской Думы без удовлетворения.

Законом города Москвы от 27 марта 2002 г. N 15 Закон от 16 июня 1999 г. N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" был отменен.

Жильё.ru: куплю комнатную квартиру Бесплатные объявления недвижимость Операции с недвижимостью продажа , Продажа недвижимости покупка , Покупка недвижимости сдать в аренду , Сдать в аренду, аренда недвижимости взять в аренду , Арендовать, взять в аренду, снять, аренда недвижимости обмен , Обмен недвижимости предложение , Предложение спрос, потребность, поиск , Спрос, потребность, поиск акции и скидки , Акции и скидки предложение, приглашение , Предложения, приглашения рекомендации , Рекомендации отзывы , Отзывы Недвижимость апартаменты дома, коттеджи, дачи садовые участки земельные участки гаражи, ангары, стоянки рестораны, кафе, бары гостиницы, отели базы отдыха торговые площади складские площади производственные площади нежилые помещения Услуги и работы проектирование, дизайн строительные работы отделочные работы ремонтные работы монтажные работы металлоконструкции , работы с металлоконструкциями работы по дереву , работы по дереву, работы с деревом, столяры, плотники коммуникации , коммуникационные работы электротехнические , электротехнические работы сантехнические , сантехнические работы земляные работы агентства недвижимости риэлторские услуги юридические услуги консультации кредиты , кредитование услуги страхования транспорт, перевозки охрана, безопасность , услуги охраны, обеспечения безопасности Материалы и оборудование строительные , строительные материалы, оборудование, инструмент отделочные , отделочные материалы облицовочные , облицовочные материалы лакокрасочные , лакокрасочные материалы кровельные , кровельные материалы коммуникации , коммуникационные материалы, оборудование, инструмент электротехнические , электротехническое оборудование, материалы, инструмент сантехнические , сантехническое оборудование, материалы, инструмент отопление , оборудование для отопления и материалы теплоизоляция , теплоизоляционные материалы металлоконструкции стекло, пластик , стекло, пластик, стеклопластик, полимеры дерево, пиломатериалы , дерево, пиломатериалы, деревоплиты, фанера, брус инструменты, оборудование расходные материалы окна, двери, стеклопакеты сигнализации системы охраны мебель и интерьер бытовая электроника , бытовая электроника, техника для дома торговые центры супермаркеты развлекательные центры кинотеатры рестораны, кафе, бары гостиницы, отели базы, дома отдыха сауны, бани спортивные центры салоны красоты отдых, развлечения, туризм сервисные центры мастерские транспорт и перевозки учебные заведения медицинские учреждения организации, фирмы Объявления объявления поиск объявлений подать объявление

Администрация сайта Жильё.ru не несет ответственность за достоверность и законность информации, размещаемой в бесплатных объявлениях, новостях, статьях и советах.

Источник:

zile.ru