Портал правовой информации

залог недвижимого имущества ипотека

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Реферат: Ипотека – залог недвижимости

Реферат: Ипотека – залог недвижимости

Просмотров: 2828 Комментариев: 3 Оценило: 1 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно Скачать

В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека – залог недвижимости.

Отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости - ипотекой, регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пункту 1 статьи 1 по договору об ипотеке:

«одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

В целях развития ипотечного кредитования Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены поправки, призванные сделать ипотеку более доступной, привлекательной, устранить спорные и малоэффективные нормы.

Отменена обязанность нотариального удостоверения договора об ипотеки, что позволит снизить издержки его сторон. Договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу Закона №216-ФЗ, т.е. до 1 января 2005 года, подлежали обязательному нотариальному удостоверению.

Теперь также не требуется нотариального удостоверения кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Названные договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации.

На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, необходимы документы, регламентируемые законами:

Федеральный закон от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Помимо этого для государственной регистрации ипотеки представляются:

лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотренная статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации. Потому договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Закон №216-ФЗ предоставил сторонам договора возможность изменять содержание закладной. При этом государственная регистрация соглашения о данном изменении осуществляется безвозмездно и должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Изменены положения Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся ипотеки земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю и строящихся объектов. Если договором не предусмотрено иное, Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает следующее:

при ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания и сооружения залогодателя, находящиеся на участке и строящиеся объекты;

в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге;

когда с использованием заемных средств возводится здание или сооружение, - земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него также считается находящимся в залоге;

жилье, приобретенное или построенное хотя бы частично с использованием кредитных средств, также считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него; по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Изменения внесены также в статью 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующую порядок обращения взыскания на заложенные жилые помещения. Согласно новой редакции данной статьи обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в них, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.

Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, теперь вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Информационное письмо Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» .

Информационное письмо Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснило применение положений Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уточнил, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является возведенное здание (сооружение).

В пункте 2 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» отмечено, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.

Также разъясняется, что при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.

Исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания.

Нормы статьи 46 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» будут применяться, если в последующем при уступке кредитором своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними. При этом вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также разъяснил следующие вопросы, связанные с порядком заключения, изменения и исполнения договора об ипотеке:

соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора;

при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке;

заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением;

суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.

Источник:

bestreferat.ru

Другие статьи

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

Ипотечный кредит в залог имеющейся недвижимости

Ипотека с залогом уже имеющейся недвижимости обычно оформляется по причине того, что у клиента не хватает денежных средств полностью оплатить такую ссуду и это может быть спрогнозировано заранее.

Это относительно новая услуга на рынке кредитного обеспечения потребителей. Данный вид займа всегда обусловлен определенными условиями, требованиями к заемщику или непосредственно к залоговому имуществу. Также немаловажен такой момент, как сроки пользования подобного рода займом.

Что это такое – ипотека с залогом

Ипотека в залог существующего недвижимого имущества для банка и клиента является своего рода подстраховкой обеспечивающей стороны договоренностей гарантией того, что долговое обязательство в любом случае будет погашено. Такой механизм в практике финансистов, работающих с самым разным составом потребителей, может называться кредитом с обеспечением.

Здесь просто займовое договорное обязательство обеспечивается полной гарантией того, что в случае невозможности оплачивать ипотеку, её можно полностью или частично погасить залоговым имуществом:

Таким образом, новое жилье, которое взял на себя заемщик в качестве ипотеки может оставаться за ним, но при этом он теряет ту недвижимость, что отписал банку как залог. Безусловно, для случаев, когда проблем никаких нет, и подобного рода подстраховка не пригодилась, весь кредит был выплачен клиентом, а договор закрыт без претензий, обе недвижимости, приобретенная и залоговая, остаются у клиента в собственности.

Покупка жилья в кредит, которое взял на себя заемщик может также предполагать еще и внесение первой суммы – так называемого первоначального взноса. Только вот это условие касается не всех программ и не всех случаев, взятых в отдельности.

Это может повлиять на решение банка обязать потенциального клиента вносить первый взнос:

  • предоставление под залог недвижимой собственности клиента;
  • оценка и определение ликвидности залога в сравнении с оценкой приобретаемого жилья;
  • уровень дохода.

К примеру, если сумма ипотеки слишком велика, а недвижимость, принадлежащая заемщику, не стоит столько, чтобы в случае чего покрыть весь долг, тогда придется вносить еще первоначальный платеж. Величина такого платежа высчитывается специалистами банка, как правило, в индивидуальном порядке.

Однако если критерии заемщика полностью подходят под ту или иную программу финансового учреждения, то из этого следует, что он просто оплатит фиксированный первоначальный взнос. Индивидуально высчитывается размер первого взноса лишь при случаях, когда есть трудности с будущим погашением займа, либо какие-то недочеты в документах или прочих условиях.

Требования к недвижимости

При предоставлении своей недвижимости под залог по ипотеке, она не должна находиться в совместной собственности с каким-либо вашим родственником или кем-то еще. Правда, бывают случаи, когда банк соглашается на то, чтобы взять в залог такую квартиру или дом.

Но только при условии, если все совместные собственники напишут письменное согласие и даже могут выступить поручителями по ипотеке. Кроме этого существует также и ряд других условий и требований к недвижимости.

Она в обязательном порядке должна соответствовать следующим критериям:

  1. Не должна находиться далеко от черты города и вообще цивилизации.
  2. Быть ликвидной по стоимости по сравнению с адекватными рыночными ценами.
  3. Не быть ветхой (старше 1990 года), снятой с обслуживания и учета в жилом комплексе из-за статуса «под снос», не находиться в аварийном состоянии.
  4. Не должна находиться в каком-либо отчуждении – под залогом, в аренде или кредите.
  5. Должна иметь чистую юридическую историю, не состоять под арестом или иметь какие-либо долги перед государством или кредиторами.
  6. В доме или квартире не должны проживать инвалиды, несовершеннолетние, ветераны либо военнослужащие.

Насчет проживающих в помещении, которое пойдет под залог банку, в нем допускается регистрация не более 5 человек. Прописанные на такой жилплощади лица тоже должны написать письменное согласие и даже заверить его нотариально.

Опасения у банка может вызвать квартира, которая неоднократно продавалась.

Не получится по залогу предоставить банку только часть (долю) какой-либо недвижимости – в залог идет вся собственность при наличии согласных. Недвижимость, имеющая в своей конструкции деревянные элементы или полностью из дерева, не вызывает у банка доверия.

Условия заключения договора

Нужно помнить, что любой банк никогда не пойдет на то, чтобы заключать с вами договор по ипотеке, где стоимость предоставляемого залога на 100% перекрывает стоимость приобретаемого жилья.

Максимум ваша недвижимость, идущая по обеспечению ипотеки, должна быть по стоимости составлять 50 или 70% от цены покупаемой квартиры, земельного участка либо загородного дома. Очень редко некоторые финансовые организации готовы пойти на 80%, но это должно быть обусловлено условиями и параметрами платежеспособности клиента.

Ипотечное кредитование без первоначального взноса на сегодня доступно лишь для клиентов, которые соответствуют следующим параметрам:

  • являются владельцами зарплатной карты в этом же банке;
  • имеют высокий и стабильный доход;
  • готовы предъявить дополнительный залог;
  • готовы предоставить поручительство по ипотеке;
  • имеют кристально чистую историю по прошлым займам.

Кроме этого если сроки пользования ипотечными средствами, их величина удовлетворяют всем требованиям, то у банка может и не быть такой необходимости как требовать от клиента оплату первоначального взноса. Все зависит от расчета самой ипотечной программы – зависит ли ее ставка от первоначального взноса, или нет.

Тогда в этих случаях покупка недвижимости будет похожа уже скорее на рассрочку, но с процентами, а не на полноценный кредит. Еще до кризиса, примерно пару лет назад, первая обязательная сумма могла быть где-то 10-15% от всей стоимости приобретаемой недвижимости.

Размер первоначального взноса может на сегодня в среднем составлять уже 30% от стоимости всей приобретаемой покупки.

В целом можно отметить все условия, на которых сегодня можно взять ипотеку с предоставлением банку под залог собственное недвижимое имущество:

  1. Очень желательно, чтобы недвижимость, которая оформлена на вас в качестве вашей собственности, не была единственным местом вашего проживания.
  2. Ее стоимость не должна составлять 100% продажной цены приобретаемого жилья.
  3. Приготовьтесь оплатить первоначальный взнос, который составит не менее 20-30% от цены приобретаемой недвижимости.

Программы, которые предлагают банки

Обычно люди решаются на приобретение второй недвижимости для себя в определенных случаях. Кому-то требуется обзавестись отдельной комнатой в приватизированном общежитии.

Кто-то собирается построить дом на земельном участке и ему требуется купить подходящую для этого территорию. А другим срочно понадобилось обустроиться в новострое, а потому приобретается еще строящееся либо только что построенное квартирное жилье. Третьим нужно развивать свой бизнес.

Как узнать почему банки отказывают в кредите читайте здесь.

Поэтому приобретение недвижимости под производство – это выход для достижения таких целей. Цели могут быть разными, некоторыми банковскими учреждениями они учитываются, а некоторыми – нет.

Все эти и иные цели банк также будет учитывать при определении стоимости займа и предложениях клиенту воспользоваться той или иной программой. Если у вас очень высокий доход или есть дополнительный источник финансирования, то у вас могут быть все шансы, чтобы на вас была оформлена ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса.

Если доход средний или недостаточный, тогда вам может быть предложено, внести первоначальную обязательную сумму по ипотеке.

А по обеспечению потребуется предоставить не только уже существующую недвижимость, оформленную на ваше имя, но также и привести с собой поручителя. Этот созаемщик в случае ваших задержек по оплате долга сможет перекрыть его. Такой заём может перекрываться также дополнительным имуществом.

Например, в качестве второстепенного залога по ипотеке может выступать также и движимое имущество – автомобиль.

В редких случаях берут потребительский кредит с целью, чтобы заёмными суммами покрыть оплату долга по ипотеке. Но это по финансовым возможностям не всем клиентам может быть доступно. Все-таки, придется оплачивать одновременно две ссуды.

Для примера рассмотрим несколько крупных финансовых организаций, которые предоставляют ипотечный кредит, где есть возможность обеспечить его предоставлением в качестве залога уже имеющейся в собственности у клиента.

Таблица 1. Ипотечные программы в Россельхозбанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 2. Ипотечные программы в Сбербанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 3. Ипотечные программы в Газпромбанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 4. Ипотечные программы в банке ВТБ24 с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 5. Ипотечные программы в банке ДельтаКредит с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Вы можете поинтересоваться у сотрудника банка, от чего конкретно зависит ставка по ипотеке – от первоначального обязательного платежа либо от сроков кредитования. И уже, исходя из ответа, сможете определить, что именно для вас выгоднее всего – увеличить сроки по выплате ипотеки, либо сразу внести серьезную сумму первоначального взноса, чтобы легче было затем погашать ссуду.

Ведь если вы внесете сразу 30% от суммы всей ипотеки, тогда ваша ставка сразу понизится на 1-2, а иногда и на 2,5%. Чем крупнее сумма первого взноса, тем ниже будут процентные ставки для погашения долга перед финансистами.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке

Профессионалы в Сбербанке называют такой вид кредитования ломбардной ипотекой и на 2017 год предоставляют его чаще для приобретения первичного или вторичного жилья. Но вот государственная ипотека в Сбербанке по ломбардному варианту займа не проходит.

Этот заимодавец имеет возможность предоставлять ссуду под залог существующей недвижимости, не контролируя цели и причины для оформления ипотеки. Одобрят ли кредит в этом банке, зависит от того, какая у вас кредитная история, уровень заработка и залог.

Максимум лимиты сумм не ограничены, а минимум предоставляется только в размере 353 тыс. рублей.

Положительные и отрицательные стороны

Разумный подход к оформлению ипотеки под залог уже существующего в собственности заемщика недвижимого имущества предполагает проведение предварительного анализа всех параметров потенциального клиента и условий программы в банке.

Для этого обычно принимаются во внимание, и тщательно изучаются все моменты, среди которых могут оказаться и отрицательные для вас. Все зависит от индивидуальных условий ипотечной программы и соответствия ваших параметров, как заемщика.

К таким моментам относятся следующие важные детали:

  1. Оценку залогового имущества лучше проводить при участии независимого эксперта, а не того оценщика, которого предлагает банк.
  2. Подумайте о страховании ипотеки и рисков ее непогашения с вашей стороны, если вы имеет какие-либо сомнения относительно вашего будущего.
  3. Обязательно рассчитайте свои платежеспособные возможности заранее.
  4. Тщательнее выбирайте банки, где предлагаются наилучшие процентные ставки по годовым.
  5. Пересмотрите все требования ипотечных программ и свои критерии – насколько вы соответствуете всем условиям.

Обратите внимание на следующие моменты, которые могут повлиять на успех в одобрении вашей заявки:

  • отличная кредитная история;
  • высокий доход;
  • возрастной критерий;
  • прописка, регистрация в районе банка;
  • трудовой стаж и прочее.

Проверьте всю документацию на юридическую чистоту вашей недвижимости, что вы предоставляете под залог по ипотеке. Наличными денежные средства по ипотеке банками не выдаются, поэтому вам следует обзавестись счетом, куда именно будут перечисляться средства.

При независимой экспертизе есть все шансы, что ваше недвижимое имущество будет оценено реально, по таким расценкам, которые существуют на рынке на данный момент. В случае, когда вы пользуетесь услугами эксперта, который был предложен банком, есть риск, что он оценит вашу недвижимость в угоду интересов банка, а не ваших.

Условия досрочного погашения кредита в Сбербанке читайте тут.

Образец справки о погашении кредита можно скачать здесь.

Скорее всего, он станет занижать ее стоимость, чтобы впоследствии ваши обязательства перед банком были увеличены за счет дополнительного залога, поручительства или повышенных процентных ставок. Страховка риска непогашения кредита – это очень важный нюанс, которым, к сожалению, большинство заемщиков пренебрегают.

Задумайтесь, если ваша ипотека довольно внушительных размеров, вы ее оформили на длительный срок. Разве вы сможете дать гарантию, что за 25 лет не потеряете работу, не заболеете или не случится, что-либо еще, могущее помешать вам исправно оплачивать ссуду? И, если при мелких потребительских займах страховка просто нецелесообразна, то при крупных и длительных по срокам специалисты рекомендуют все же воспользоваться ею.

По закону страхование ипотеки не является добровольным, но обязательным (ст.31 закона «Об Ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.98, редакция от 23.06.16).

Существенные положительные моменты:

  • если вы приобретаете новостройку по ипотеке в качестве жилого помещения, то предоставленный залог в виде не нового жилья может существенно перекрыть оплату ипотеки;
  • но еще выгоднее для вас, как для клиента, будет ситуация, когда вы в итоге сможете погасить ипотеку, и при этом за вами в собственности остается еще и недвижимость, которую вы предоставляли в качестве залога.

Для этой цели многие заемщики даже готовы расстаться с автомобилем, когда предоставляют его в качестве дополнительного залога по ипотеке. Но такое возможно лишь с разрешения банка.

Недостатком может оказаться одна немаловажная деталь: вы отдаете в залог уже имеющееся у вас имущество, которое обычно оценивается в суммы по объему меньше, чем размер стоимости приобретаемой вами в ипотеку недвижимости. Если бы ипотечная недвижимость шла в залог, тогда вероятнее всего была бы автоматически увеличена и сумма самого кредита.

Так как, стоимость существующей недвижимости оказывается ниже, то и сумма к выдаче по займу будет ниже.

Например, вы можете получить по государственной программе ипотеку в размере 80% от стоимости залогового имущества – существующей у вас недвижимости. В денежном эквиваленте сумма будет одна, в данном случае. А при предоставлении под залог покупаемой квартиры – сумма будет другая, увеличенная.

Но это если покупаемая вами, к примеру, квартира является новостроем или, же просто оценена в сумму большую, чем залоговое имущество. Поэтому на это также следует обращать внимание, когда хотите по ипотечному договору предъявлять в качестве залога свою дешевую квартиру, находящуюся в вашей собственности.

Видео: Под залог какой квартиры брать кредит. Ошибка ипотечного заемщика №3.

  • Взял ипотеку в Сбербанке для покупки первой квартиры перед свадьбой. Расходов много, а доход один. Потому пришлось заложить по кредитному договору квартиру, которая мне досталась по наследству от бабушки. Жилье очень старое на мой взгляд, да еще и находится на окраине столицы. Честно? Думал, вообще не прокатит. НО в Сбербанке его оценили и приняли мою заявку. Ипотеку одобрили, вот теперь выплачиваю потихоньку.

    Мне понравилось сотрудничать с банком ВТБ24. Работаю риелтором и приобретала для своих клиентов квартиру. Проценты были завышены, дошли до 16,9%, хотя изначально мы опирались на рекламу и рассчитывали хотя бы на 14% по ипотеке. В банке сказали, что стоимости предоставленного недвижимого имущества недостаточно для того, чтобы подстраховать кредит. После этого одобряли заявку где-то с неделю, а потом затребовали второстепенные документы. В общем, мне кажется, уж слишком долго затягивают все по срокам оформления.

    Бесплатная юридическая консультация. Звоните!

    Источник:

    pravopark.ru