Портал правовой информации

понятие права собственности на недвижимое имущество

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Понятие и структура права собственности на объекты недвижимости

Понятие и структура права собственности на объекты недвижимости.

В простейшем толковании собственность означает принадлежность вещей: материальных, духовных, информационных ценностей определённым лицам, индивидам, семьям, организациям, социальным группам, государству, обществу.

Большой энциклопедический словарь трактует понятиесобственности, как исторически развивающиеся общественные отношения, которые характеризуют распределение (присвоение) вещей как элементов материального богатства общества между различными лицами (отдельными индивидуумами, социальными группами, государством)[3].

Правовая основа собственности заключается в наличии юридически установленных, признанных, правоопределённых лиц на обладание вещами, ценностями, и вытекающих из этих прав узаконенных возможностей распоряжаться объектами собственности, использовать их по своему усмотрению.

Отношения, возникающие между людьми, организациями, органами власти по поводу принадлежности, присвоения, раздела, передела объектов собственности, принято называть отношениями собственности. Это с одной стороны, экономические отношения, так как в их основе лежат экономические процессы и интересы, с другой – правовые отношения, так как они регулируются законами, прежде всего Гражданским Кодексом РФ.

Взаимодействие, оказываемое собственниками, органами государственной власти и местного самоуправления, иными уполномоченными лицами, на процессы с принадлежностью вещей, имущества и их использованием, а также на участников этих процессов составляет сущность управления собственностью.

Таким образом, собственность есть одновременно экономическая правовая и управленческая категория.

Учитывая важность использования объектов недвижимости для жизнедеятельности людей, возникает необходимость юридического выделения недвижимости в особый ряд вещей с установлением для неё особого правового режима использования и оборота.

Выделение недвижимого имущества в особый ряд вещей присутствует практически во всех современных юридических системах государств.

Из изложенного выше следует вывод о необходимости разграничения понятий: «собственность» и «право собственности», «объект и субъект собственности».

Право собственности – это важнейший инструмент любой системы права, совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность имущества отдельным лицам или коллективам и, основанные на этом правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Право собственности – это определённая совокупность правомочий, принадлежащих лицу – правообладателю. Право собственности – центральный правовой институт в рыночной экономике.

Объект права собственности на недвижимость – это в первую очередь, участок земли, здания, сооружения и другие вещи в соответствии с законом.

Субъект права собственности на недвижимость – это собственники земельных участков и других объектов недвижимости, которые делятся на три группы:

а) Российская Федерация. Субъекты РФ и органы местного самоуправления;

б) физические лица, (граждане, семьи и др.);

в) юридические лица – коммерческие (ООО, ОАО и др.), некоммерческие и иностранные.

Статья 209 ГК РФ конкретизирует содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжением своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащему ему имущества, любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжением имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Раскроем подробней содержание составляющих право собственности (рисунок 3.1).

Право владения –как одно из правомочий собственника, один из элементов права собственности, означает что собственник, прежде всего физически владеет имуществом и осуществляет хозяйственное господство над ним. Однако имуществом могут владеть и арендаторы, и лица, которым оно передано в безвозмездное пользование, а также у которых имущество оказалось неправомерным путём и т.д. В связи с этим различают:

- законное владение имуществом - осуществляется в первую очередь самим собственником, а также арендатором по договору аренды, комиссионером по договору комиссии, участником договора о совместной деятельности, которому другой участник (собственник) передал своё имущество для ведения совместной деятельности;

- незаконное владение, т.е. владение, которое не только не основано на законе, но и прямо противоречит ему (например, мошенник обманным путём завладевший чужим имуществом).

Рисунок 3.1- Права собственности и вещные права на недвижимое имущество

Право пользованияимуществом в отечественном гражданском праве определяется как возможность (право) извлекать из имущества его полезные свойства. Причём извлекать полезные свойства из имущества (например, эксплуатация недвижимости) могут не только собственники, но и владельцы, которым такое правомочие представлено собственником.

Право распоряжения – это право собственника, основанное на законе, ином правовом акте, при определении юридической судьбы имущества путём дарения, продажи, уничтожения, отказа от него и др. В отличие от права владения, права пользования, которые могут принадлежать как собственнику, так и другим лицам право распоряжения принадлежит только собственнику.

На практике, для получения выгоды от объекта недвижимости, не обязательно иметь его исключительно на праве собственности. Принцип предоставления субъекту того объёма полномочий, которых достаточно для рационального использования объекта с учётом роли и функций этого субъекта, находит своё прямое выражение в законодательном выделении наряду с правом собственности и ряда других прав, относимых к категории «вещных». Так ГК РФ (ст. 216) выделяет наряду с правом собственности следующие вещные права:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- сервитуты (право пользования чужим имуществом в определенных пределах).

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определённый набор правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограниченного вещного права. При этом собственник не теряет своих полномочий, оставляя их за собой (передавать другим лицам, продавать, вносить в уставной капитал и др.).

Знание правомочий обладателей вещных прав на практике очень важно, в частности при заключении договора на передачу муниципального имущества в оперативное управление учреждению (муниципальной больнице, муниципальному образовательному учреждению), которое имеет право его использовать, но не распоряжаться (не продавать и т.д.).

Источник:

sdamzavas.net

Другие статьи

Понятие права собственности

Понятие права собственности

Признаки права собственности:

  1. Право собственности – это вещное право.
  2. Особый объект – индивидуально определенные вещи.
  3. Интерес управомоченного лица(собственника) удовлетворяется посредством возможности воздействовать на вещь.
  4. Право собственности есть абсолютное право. Управомоченному лицу соответствует неопределённый круг лиц, которые обязаны бездействовать
  5. Нарушителям вещного права может быть любой субъект, который не соблюдает пассивные обязанности.
  6. Особый характер защиты, такую защиту называют абсолютной. Иными словами такая защита предоставляется от любого нарушителя вещного права. Защита также носит вещный характер, т.е. используются особые способы защиты, направленные на восстановление вещи в натуре.
  7. Бессрочный, постоянный характер
  8. Первичный характер права собственности. Первоначально на вещь возникает право собственности
  9. Полнота права собственности – право собственности наиболее полное право по сравнению с другими вещными правами.
  10. Собственник осуществляет право по своему усмотрению и в своих интересах. Границы для собственника устанавливаются законом и иными нормативно-правовыми актами.

Право собственности – это право лица по своему усмотрению и в своих интересах в пределах закона, непосредственно воздействовать на вещь, как на свою собственную, требовать устранения воздействия на эту вещь других лиц, не собственников.

Содержание права собственности – составляет три правомочия собственника:

1. Правомочие владения – это способность лица фактически обладать вещью, т.е. господствовать над ней. Владение может быть законным и незаконным (титульное и безтитульное владение). Законное владение – это владение вещью основанное на каком-либо праве, основанное на законе. Незаконное владение – это владение которое не опирается на какое-либо законное основание. Незаконное владение может быть добросовестным и недобросовестным, а владельцы, соответственно добросовестными и недобросовестными. Добросовестное владение – это владение вещью лицом, которое не знает и не может знать об отсутствии у него неё титула. Недобросовестное владение – это владение вещью лицом, которое знает или должно знать об отсутствии у него титула.

2. Правомочие пользования – извлечение из вещи полезных свойств, возможность эксплуатировать эту вещь.

3. Правомочие распоряжения – это юридически обеспеченная возможность определения юридической судьбы вещи. Это способность совершать сделки с этой вещью, изменять назначение этой вещи, уничтожить её.

Собственник несёт бремя содержания своего имущества, а значит из-держки, связанные с эксплуатацией вещи, расходы на восстановление вещи и т.д. собственник также несёт риск случайной гибели или порчи вещи.

Субъекты права собственности – граждане, юридические лица, публично-правовые образования, т.е РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Различают следующие формы собственности: частная – собственность граждан и юридических лиц, государственная собственность – собственность РФ и её субъектов, муниципальная собственность - собственность муниципальных образований.

Источник:

istochnikiprava.ru

Право собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость

Статья 209 ГК РФ гласит: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

- установление режима хозяйственной эксплуатации земель, передачи и изъятия земель в пользование, аренду, владение или продажу в собственность происходит путем специальных действий — землеустроительных;

- в земельных отношениях особую важность приобретает институт соседства, который является неизбежным следствием не перемещаемости земельных угодий. Это порождает права и обязанности владельцев соседних участков по взаимоограничению пользования для предотвращения отрицательных последствий либо ущемлению соседского землепользования в пользу того, который имеет наибольшую общественную значимость, что влечет за собой установление зонирования территорий по режиму землепользования.

- угодья (по непосредственному целевому назначению);

- зоны (в зависимости от близости к тем частям земельных участков, которые в силу особых свойств обладают особым режимом использования).

Вещные права ограниченного содержания

- пользование ограничивается исключительно целевым использованием;

- распоряжение осуществляется с разрешения собственника либо уполномоченного им органа.

- проводить его реорганизацию и ликвидацию (при этом собственнику требуется получить согласие трудового коллектива);

- осуществлять контроль за эффективностью использования и сохранностью вверенного предприятию имущества, означающий возможность проведения периодических ревизий и проверок финансово-хозяйственной деятельности;

- получать часть прибыли от использования, переданного предприятию имущества, размер которой определяется по договору собственника с предприятием.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками Регистрация прав на недвижимое имущество

3) Ограничения (обременения) прав;

4) действия (сделки) с недвижимым имуществом;

5) сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Продажа квартир по доверенности плюсы и минусы

Пространственное размещение объектов городского хозяйства

Развитие объектов недвижимости

Рассрочка как способ приобретения недвижимости

Реформа системы управления жилищными услугами

Риски при приобретении недвижимости

©2009-2017 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов

разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты

Источник:

yf.ru

Понятие права собственности на недвижимое имущество

Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010

3.2 Содержание прав собственности на недвижимость.

Поскольку земля – всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном, применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные – консервации и т.п.

идических нормах и в форме правил и морали. В переводе с латинского «собственность» означает правовоеморали. В переводе с латинского «собственность» означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью.

В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваиваются людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность – это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует «священной и неприкасаемой» собственности. Полномочия, представляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и др. требований.

В соответствии с действующей Конституцией РК и Гражданским кодексом РК собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно – гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда. В конституции РК установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используется и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.

Экономическая собственность реализуется, когда приносит владельцу доход- ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

3.1 Субъекты и объекты собственности.

Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством РК. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Казахстан и субъекты РК в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право – и дееспособностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Республики Казахстан, областей состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость – это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются и они могут продолжать свои полномочия (действия) а отношении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РК.

Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274 РК), ипотека (ст. 334 ГК РК), доверительное управление (ст. 1017 ГК РК) и аренда (ст. 561 ГК РК), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

В отличие от субъектов, объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле субъект-объект.

Отношения собственности – это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.

3.2 Содержание прав собственности на недвижимость.

Поскольку земля – всеобщая основа всех видов недвижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном, применительно к земельным участкам, где они представлены более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные – консервации и т.пСтатус собственников земли – граждан – зависит от цели ее использования. Например, собственник – фермер имеет право вести товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.

Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок, возникновение общественной потребности в данном участке и др.

Правовой статус собственников земли – коммерческих организаций (ОАО, ЗАО, кооперативы и пр.) определяется их уставом.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав на то или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

-безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

-возможность размещения на участке межевых и геодезичсеких знаков и подъездов к ним;

-возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь республиканским законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

3.3 Виды и формы собственности на недвижимость.

Форма собственности – понятие в общем экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный, и совместный, общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предпочтение) государственной собственности на землю, что исключает возможность безхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных огранизаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

Тема 4. Основные элементы рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивается с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

передачу прав на недвижимость от одного лица другому;

установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

4.1. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной пропорции от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого иму­щества (м 2 , м 3 , соток, га, квартир и т.п.), которое собственники гото­вы продать по определенным ценам за некоторый промежуток време­ни. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается. Так, на рынке жилья в Алматы в те­чение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а цены постепенно растут.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимо­сти в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент соб­ственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец дей­ствуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов:

о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижи­мости и их ожидаемых изменениях;

о структуре спроса и предложений по различным объектам;

об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками, формирования базы данных служат:

Республиканские законы и нормативные положения, постановле­ния Правительства РК органов власти субъектов PК

заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме спе­цифики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операции на нем:

локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уни­кальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окру­жающей среды;

открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно пред­полагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

низкая эластичность предложения, так как по ряду причин не­возможно сразу построить много новых квартир, сами здания и соору­жения долговечны, а земля — вечна;

товары — объекты недвижимости могут быть обременены пра­вами третьих лиц (сервитута и др.) в различных комбинациях;

сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

товары рынка недвижимости служат не только средством удов­летворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

4.2. Функции рынка недвижимости.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все сторо­ны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предло­жений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяй­ственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно фун­кционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспре­деляет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению об­щественных интересов. В современном мире недостатки рыночного ре­гулирования все больше компенсируются государственным управле­нием народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потреби­тельной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложен­ный капитал.

Функция очищения — это очищение экономики от неконкурен­тоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффектив­ных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, по не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых резуль­татов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в не­движимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому осво­бождение рынка от неэффективных- собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящей доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднакратного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокоприозводительное их использование.

Источник:

refdb.ru