Портал правовой информации

залог недвижимого имущества проверить

Категория: Жилищные вопросы

Описание

Проверка недвижимости на залог

Проверка недвижимости на залог Проверка недвижимости на залог

2. В обязательном порядке получите в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество. доступ к реестру открытый, Вам понадобится лишь паспорт и гос. пошлина (200 рублей). В выписке по адресу квартиры будет четко указан собственник. 1) установить перечень лиц, которые зарегистрированы по месту жительства или пребывания в квартире сейчас и которые были зарегистрированны ранее с момента постройки дома.

Проблемы и «подводные камни» при покупке недвижимости в Болгарии

К тому же, если знать, как поступать в той или иной ситуации, риски сводятся к нулю. Tranio.Ru предлагает ознакомиться со списком распространенных ошибок, проблем и «подводных камней», связанных с покупкой и владением недвижимостью в Болгарии. Часто покупатели не обращаются к риелторам. а доверяют своим знакомым, которые уже приобрели жилье в Болгарии. Теодора Петкова, директор агентства недвижимости «МИР», считает это большой ошибкой: «Всегда можно узнать у знакомых, как они покупали, какая была процедура, либо спросить о районе, где они купили.

Недвижимость под залог имеющегося жилья

Кредитные средства зачисляются на счет заемщика после государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры в пользу банка. Порядок предоставления заемщиком информации об использовании ипотеки под залог недвижимости: Заемщик обязан предоставить в банк документы, подтверждающие использование кредита в соответствии с целью кредита в течение шести календарных месяцев с даты предоставления кредита. Консультацию по продуктам ипотечного кредитования вы можете получить либо по телефону, либо в любом отделении банка.

Кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости в Киеве – наше приоритетное направление. Мы гарантируем максимальную оперативность в предоставлении сервиса при минимальных затратах Вашего времени. Оформление всех документов происходит в однодневный срок. Мы предоставляем кредит наличными под залог жилья – стационарного и загородного, а также нежилой недвижимости – гараж, офис, складское помещение. Расширяя географию объектов, с которыми мы готовы работать, мы заботимся об интересах клиентов с совершенно разными возможностями. максимальная сумма кредита – до 85% от оценочной стоимости объекта недвижимости на покупку и под залог недвижимости от 1,85 % в месяц максимальный срок кредитования – до 15 лет минимальный срок кредитования – отсутствует Способность клиента оплачивать ставку по кредиту всегда становится для нас в приоритет.

Как проверить квартиру перед покупкой?

заболеваниями, находится под следствием; если право собственности перешло по решению суда; если в квартире есть несовершеннолетние и недееспособные собственники; если квартира покупается в новостройке, и вы не можете сами проверить документы застройщика. Также есть случаи, когда жилец отказался от приватизации (т.е. права собственности у него нет), но он приобрел для себя права пожизненного пользования жилищем.

Недвижимость в — залоге — есть — ли смысл связываться?

Ведь перед тем, как выдать залог, служба собственной безопасности банка в обязательном порядке проверяет, насколько «чисты» документы. Поскольку, априори при оформлении кредита (а под залог недвижимости небольшие суммы не выдают) банковские работники взвешивают текущие риски, и прорабатывают возможность возврата денег путем продажи залогового имущества. И если банк, выдававший кредит, обладает хорошей репутацией, пожалуй, он наоборот станет гарантом чистоты документов.

Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке

д. Таким образом, юридическую чистоту недвижимости, права на которую зарегистрированы после этой даты, можно проверить, взяв выписку из ЕГРП. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то для того, чтобы получить информацию, следует обращаться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Естественно, это касается только объектов недвижимости, расположенных в Москве. ЖК Солнечная Система Квартиры нового поколения в ЖК Солнечная Система.

Условия оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости

Так как страховые компании в случае невозврата клиентом средств возмещают банку лишь 20% от общей суммы займа, банки включают свои риски в ипотечный договор. Таким образом, клиент платит повышенные проценты, а сумма первоначального взноса зачастую недоступна заемщикам со средним доходом. Чтобы минимизировать ограничения, в 2014 году издана редакция ФЗ с изменениями ст. 31. Теперь страхование доходит до 50%, и введена страховка в небанковских организациях.

Выписка из ЕГРП онлайн

С развитием информационных технологий получить выписку из ЕГРП через интернет с 2011 года стало намного проще, удобнее и быстрее, чем ждать бумажный аналог. Эта выписка представляет собой справку из Единого ГосРеестра Прав на недвижимое имущество, которая раскрывает общие или полные сведения об интересующем объекте недвижимости (квартире, доме, земельном участке). Если вы покупаете недвижимость и хотите проверить, не является ли она залоговым имуществом и не наложен ли на нее арест, то вам нужно заказать ЕГРП с обременением.

Как стать миллионером с помощью банков: «большие» кредиты под залог недвижимости

Например, в Инвестторгбанке можно получить 40 млн руб. (продукт «Премиальный»), а в Промсвязьбанке и СвязьБанке максимальная сумма – 30 млн руб. «В нашем банке максимальная сумма стандартного кредита 18 млн руб. но в индивидуальном порядке мы одобряем и займы больше данного лимита, так, в апреле мы выдали кредиты на суммы от 21 млн руб. до 1 млн долларов США», — рассказывает Наталья Коняхина, региональный директор DeltaCredit в Центральном федеральном округе . Некоторые банки заявляют, что у них нет фиксированного максимального лимита кредитования и сумма займа определяется стоимостью недвижимости.

Квартира с обременением

Вообще, запись об обременении должна быть в свидетельстве о собственности квартиры, так как обременения подлежат государственной регистрации. Но также существуют и такие, которые не регистрируются. Нужно помнить, что ограничения пользования квартирой могут возникнуть при заключении договора, либо при вступлении в силу решения суда. Квартиры с «наследством» продавать можно, кроме двух случаев.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.

Источник:

attornatum.ru

Другие статьи

Проверка квартиры на залог, что необходимо знать

Проверка квартиры на залог, что необходимо знать Проверка квартиры на долги онлайн!

Все действия с квартирой - покупка или продажа недвижимости, оформление ипотеки, взятие кредита под залог и иные действия требуют строжайшей проверки на соответствие данных, предъявляемые продавцом, покупателем или кредитополучателем. Проверить действительность сделки, наличие обременений и иного характера действий задач можно только при помощи специальной выписки из Росреестра. В документ специального назначения входит обширная информация базы данных, а именно: персональные данные владельца недвижимости, права на данное жилье, а также обременение. Каждое заинтересованное лицо может получить требуемый вариант документа, обратившись за помощью в органы Росреестра по месту жительства или через форму онлайн-выписки на специальных сайтах.

Зачем необходима проверка жилья под залог?

Самым важным пунктов в части контроля на ограничения в правах недвижимости является проверка соответствие данных. Покупатель, который приобретает жилье, должен удостовериться, что перед ним находиться реальный продавец, а не вымышленное лицо. Даже если перед вами реальный продавец, при помощи выписки онлайн ЕГРП вы можете узнать, имеются ли какие-либо ограничения на недвижимость у данного продавца.

Покупая новое жилье, кредитная организация должна проверить всю информацию о клиенте. Находящаяся в залоге квартира, не может быть продана, или к продаже подлежит под особые условия. Кредитная организация не имеет право заключать договор с клиентом на залог недвижимости, если жилье уже находится в залоговом состоянии или арендуется на особых правах. Подробно эту информацию получить можно только при помощи выписки онлайн ЕГРП. Предоставление заверенной официальной выписки из Росреестра позволит избежать ошибок при заключении сделки.

Выдача залога под недвижимость является одним из эффективных вариантов заключения сделки, но только после достоверной проверки всех данных о покупателе можно выдать окончательное решение по оформлению кредитной линии. Выписка из Росреестра станет весомым гарантом при заключении сделок с повышенной степенью риска.

Что выгодно - посетить Росреестр или заказать выписку ЕГРП онлайн?

В настоящее время существует несколько методов и вариантов получения выписки ЕГРП - это посещение Росреестра, оформление заявки на сайте Росреестра или через многофункциональный центр (МФЦ), а также заказ выписки через Интернет. Личное посещение Росреестра отнимает достаточно много времени. Если вы все правильно сделали, подали все необходимые документы, в лучшем случае вы получите выписку ЕГРП через 5 дней. Заказ через иные инстанции (сайт Росреестра или МФЦ) может растянуться до 20 календарных дней.

Оформление выписки через Интернет в режиме онлайн поможет вам сэкономить время, и вы получите готовый документ в течение одного часа, максимум заявка рассматривается до 1 суток. В любом случае выписка на сайте Росреестра даст вам 100% гарантию об интересующем вас объекте недвижимости.

Каким образом заказать выписку ЕГРП онлайн по залогу квартиры?

На нашем сайте компании ООО Ресурс вы можете получить необходимый пакет документов, который касается информации залога квартиры. В форме специальной связи вы заполняете простую форму заявки, где указываете информацию, то есть ваши персональные данные и какой объект недвижимости вас заинтересовал (можно указать кадастровый номер, если он вам известен, а можно указать обычный адрес). В форме обратной связи вы указываете вашу электронную почту, куда будет впоследствии отправлена выписка. На адрес электронной почты вы получите подробную инструкцию, которая определяет ваши дальнейшие действия, в том числе оплату услуги.

Особенности получения выписки ЕГРП
  • Информация о выписке носит рекомендательный характер, срок действия предоставленной информации составляет до 30 дней.
  • Если вы планируете совершить сделку, рекомендуем вам позаботиться о получении выписки заблаговременно, примерно за 1-2 недели до начала совершения сделки купли-продажи.

В этот период информация по выписке ЕГРП является актуальной и действительной. Имея выписку, при заключении сделки купли-продажи, вы будете защищены от мошеннических действий со стороны продавца или покупателя. Если срок выписки истёк, а вы не успели совершить сделку, обязательно проверьте квартиру на залог и обремения по новой и получите новую выписку. Мы работаем с клиентами по всей России и предоставляем информацию клиентам в любой точке страны без ограничений, все данные ЕГРП берем официально из базы РОСРЕЕСТРА.

застрахована в Альфабанк

Услуга предоставляется компанией ООО Юридическая Группа "Ресурс".

За невыполненную услугу деньги возвращаются в полном размере

Источник:

resource.ru

Реестр залогов движимого имущества: защита от мошенников

17 февраля, 2017

Реестр залогов движимого имущества: защита от мошенников (1774)

Федеральная нотариальная палата (ФНП) на страницах своего сайта подводит промежуточные итоги двух с половиной лет работы Реестра уведомлений о залогах движимого имущества.

По прошествии этого времени эксперты констатируют: благодаря реестру возможностей мошенничества с находящимся в залоге имуществом становится все меньше. Обычные граждане по большей части используют его для проверки на "долговую чистоту" покупаемых с рук автомобилей. А бизнес видит в сервисе надежный инструмент защиты прав собственности, а также способ разрешения споров в ситуациях с многократно заложенным имуществом, на которое претендует сразу несколько сторон — всё это подтверждается сложившейся к настоящему моменту судебной практикой. При этом реестр продолжает развиваться и совершенствоваться: так, в январе начали работать новые функции, призванные сделать работу с этой огромной базой данных гораздо более удобной.

Напомним, реестр уведомлений о залогах движимого имущества, запущенный в середине 2014 года, изначально создавался фактически для решения широко распространенной проблемы мошенничества на вторичном рынке автомобилей: в прошлом покупатель мог легко нарваться на находящуюся в залоге машину, а потом был вынужден расплачиваться по кредиту прежнего владельца авто либо отдавать его кредитору — будь то банк, юридическое или физическое лицо.

И с поставленной задачей два с половиной года назад реестр справился и продолжает справляться сейчас. Цифры, опубликованные ФНП, говорят сами за себя: общее число обращений граждан к сайту публичной части реестра перевалило за 6,5 миллионов, так как это обращение позволяет проверить имущество на предмет залога. Статистика судебных вердиктов тоже на стороне сервиса нотариата: споры заканчиваются в пользу добросовестных приобретателей, если предмет залога не был внесен залогодержателем в реестр на момент его покупки третьим лицом, и наоборот.

"Множество граждан смогли сохранить свои средства благодаря тому, что проверка автомобиля по его VIN-номеру на сайте реестра указала на его обременение залогом. Выписка об отсутствии сведений о залоге указанного авто на момент его покупки, полученная у нотариуса, стала дополнительной гарантией того, что ни изъятие приобретенного автомобиля, ни оплата чужих долгов честному покупателю не грозят. По данным ФНП, количество выписок из реестра уведомлений о залоге движимого имущества, выданных нотариусами по запросу граждан и юрлиц, достигло к сегодняшнему моменту почти 184 тысяч", — рапортуют в Федеральной нотариальной палате.

Меж тем, как опять же свидетельствуют приведенные ФНП данные, все более значимой становится роль реестра в корпоративной сфере — почти половина уведомлений о залоге (1 250 000 уведомлений из 3 060 000) содержат сведения об имуществе предприятий. Прирост доли уведомлений о залоге имущества юридических лиц за год составил свыше 37%. И это красноречиво говорит о том, что помимо задачи сбить вал мошенничеств с заложенными автомобилями, реестр стал очень востребованным и удобным инструментом в залоговых отношениях бизнеса.

Как известно, в соответствии со ст. 130 ГК РФ к движимому имуществу относятся вещи, которые отнести к недвижимости нельзя: ценные бумаги, товары в обороте, драгоценности, золото в слитках, транспортные средства, бытовая техника, оборудование и даже скот — например, коровы. Само собой, всё это находит отражение в реестре, поскольку тоже является залогом по кредиту или договору. К примеру, часто в качестве залога фигурирует цех. Понятно, что в данном случае имеется в виду не сам цех как объект недвижимости, а размещенные в нем станки, которые уже относятся к движимому имуществу и поэтому могут быть отражены в реестре уведомлений о залоге движимого имущества и проверены по его базе.

Кстати, особенно интересным многим СМИ показался такой предмет залога, как скот — в силу того, что он не кажется очевидным. Однако, как выяснил журналист "Известий", пообщавшись со специалистами Федеральной нотариальной палаты и прочими специалистами, стада коров воспринимаются банками как вполне себе традиционный тип движимого имущества — и они без проблем принимают его под залог предпринимательских кредитов. Согласно статистике, "одних только уведомлений с коровами в залоговом реестре — более 8000", рассказывают в ФНП.

В целом важно отметить, что отсутствие реестра, по мнению экономистов, достаточно сильно мешало развитию обеспеченного финансирования, ведь залогодержатель часто не имел уверенности, что именно его залог является приоритетным по отношению ко всем остальным возможным залогам. С запуском же реестра были обозначены предельно ясные и прозрачные принципы определения старшинства залога и основания для его прекращения.

Эксперты нотариата напоминают, что сегодня залогодержатель имеет право направить в реестр уведомление о том, что у него в залоге оказалось некое движимое имущество. Если заложенное имущество потом было продано третьей стороне, то залогодержатель на законных основаниях предъявляет ей претензии, так как можно было перед покупкой легко убедиться в наличии залога с помощью данных реестра. Рассмотрим ситуацию с другой стороны: если сведений в реестре не было, то залог прекращается, добросовестный покупатель ответственности по чужим долгам не несет. Точно так же и в случае с многократно заложенным имуществом: кто первым внес сведения в реестр, тот и стоит первым в очереди в случае банкротства залогодателя.

Практика арбитражных судов уже вполне сформировалась. ФНП рассказывает о некоторых показательных и наиболее интересных решениях.

В ноябре 2016 года в Оренбургской области обанкротилась зерновая компания, у которой было перезаложено несколько сотен тонн подсолнечника, сперва банку, во вторую очередь — государственному предприятию, а затем этот же товар стал предметом залога коммерческой фирме. Третий кредитор компании обратился в суд с просьбой признать его право в первую очередь претендовать на заложенный подсолнечник фирмы-банкрота. Исследуя обстоятельства, суд установил, что залог по договорам, заключенным с банком, был зарегистрирован в реестре ранее, чем по договорам, заключенным с ООО и третьими лицами. Именно дата регистрации залога в реестре служит датой установления старшинства залога, и в силу этих причин банк, как первый по дате залогодержатель, получил право на заложенное имущество. ГУП, чей залог был зарегистрирован в реестре позднее, получил право второй очереди.

В свою очередь, в Москве в результате судебного разбирательства банк доказал свои права на заложенное имущество, которое компанией-должником было передано третьей стороне. Именно наличие в реестре сведений о залоге помогли банку опровергнуть довод несостоявшегося нового собственника о том, что залог якобы истек, и не имеется никаких доказательств, что залог продлевался и должным образом регистрировался. Как отметил суд, "любое лицо может получить выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества, эта же публичная информация содержится на сайте: www.reestr-zalogov.ru, в связи с чем утверждение истца о том, что банк обязан был уведомить его о залоге, безосновательно".

Таким образом, с одной стороны, реестр позволил защитить интересы лиц, приобретающих движимое имущество, поскольку эти участники сделки теперь могут заранее проверить наличие обременения в отношении приобретаемого объекта. С другой — залогодержатель также имеет возможность получить гарантии того, что объект залога не будет продан или вторично заложен. А если такой факт и произойдет — легко доказать свои приоритетные права на заложенное имущество.

Несмотря на то, что реестр уведомлений о залоге движимого имущества, безусловно, уже доказал свою эффективность в решении множества проблем, а также признан в должной мере простым и удобным, в ФНП продолжают его совершенствовать. В частности, с января нынешнего года был изменен порядок направления уведомлений о залоге в электронной форме.

"Заявителю предоставляется на выбор два новых варианта формирования и отправки уведомления о залоге: через онлайн-сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты или через нотариальный веб-сервис посредством защищенного канала связи, — разъясняют в нотариате". Первый способ удобен и прост в использовании при необходимости направления единичных уведомлений, второй – больше подходит банкам и организациям, которые направляют уведомления единовременно и в большом количестве. К нотариусу уведомления в обоих случаях попадают через Единую информационную систему нотариата, распределяющую их в автоматическом режиме, а также гарантирующую защиту данных и сохранение нотариальной тайны.

Получив уведомление, нотариус проверяет все необходимые сведения и вносит данные в реестр. При этом, как сообщают разработчики сервисов, время обработки и регистрации уведомления составляет всего несколько минут, включая контроль содержания». Специалисты ФНП добавляют, что никто не отменяет и традиционный вариант подачи сведений — в бумажном виде через нотариальную контору.

Надежность данных реестра и сохранение нотариальной тайны гарантирует Единая информационная система нотариата, в рамках которой он ведется. А то, что сведения в реестр вносятся нотариусами, дает гарантии соблюдения прав всех участников залоговых отношений в силу высокой имущественной ответственности нотариуса.

Комментарии Написать комментарий Наши партнеры

Полезные ссылки

Авторская колонка

Глава Минобрнауки Ольга Васильева назвала денежные .

Оплата услуг охра .

26 сентября в Общественной .

«ФЕДЕРАЛЬНАЯ ПАЛАТА ПОЖАРНО-СПАСАТЕЛЬНОЙ ОТРАС .

ФОТОГАЛЕРЕЯ

Любое использование материалов и иллюстраций возможно

только при установке прямой гиперссылки на портал

Источник:

psj.ru

Риски, возникающие при оформлении залога разного вида имущества

залог недвижимого имущества проверить Риски, возникающие при оформлении залога разного вида имущества

Риски и проблемы, возникающие при экспертизе и оформлении залоговой сделки, в большинстве случаев отражают общие проблемы имущественных отношений. В статье предлагается обзор наиболее острых проблем должной идентификации предмета залога и порядка его оформления. Показаны пути минимизации банковских рисков, связанных с возможной потерей права залога

О.Э. ВИЗГАЛИН, заместитель начальника управления по работе с залогами, департамент сопровождения кредитных операций Внешэкономбанка

Одной из особенностей кредитования инвестиционных проектов является то, что основные и наиболее ценные активы создаются и/или приобретаются в рамках реализации такого проекта. Это означает, что на стадии открытия финансирования заемщик в качестве обеспечения обязательств по проекту может предложить весьма ограниченный перечень залогового обеспечения.

Характеристики финансируемого проекта обусловливают особенности создаваемых в будущем активов. Как правило, такое имущество само по себе является условно-ликвидным и представляет ценность исключительно как часть создаваемого имущественного комплекса. Таким образом, на стадии экспертизы проекта важно понять особенности создаваемых активов, их назначение, а также порядок государственной регистрации прав, бухгалтерского и технического учета такого имущества.

При анализе залоговых сделок по инвестиционным проектам наиболее важным является не столько определение достаточности и ликвидности залога, сколько комплексный анализ предмета залога, позволяющий с наибольшей достоверностью определить все необходимые характеристики имущества, его назначение, особенности учета и оборота, а также порядок оформления залога такого имущества.

Одним из основных залогов является земельный участок (или участки) либо права аренды земельного участка, на котором предполагается реализовывать проект. Одна из задач залоговой службы банка – правильно идентифицировать предмет залога и должным образом описать его в договоре залога. Кроме того, представляется важным установить наличие всех объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю, которые будут также использоваться в рамках реализации проекта и подлежат передаче в залог банку.

1. В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В соответствии со ст. 64 упомянутого выше закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из указанных норм, Закон об ипотеке связывает судьбу объекта недвижимости и земельных участков. При этом существует две модели договоров залога: 1) договор залога, в котором основным (самостоятельным) предметом залога является земельный участок; 2) договор залога, в котором основным предметом залога являются объекты недвижимости, а залог земельного участка оформляется в связи с требованием Закона об ипотеке (ст. 69 Закона об ипотеке).

Можно утверждать, что в отношении инвестиционных проектов в большей степени распространен первый вариант договора, когда основным предметом залога является земельный участок, на котором предполагается реализация проекта[1]. Перед специалистами банка стоит задача выяснить точный перечень объектов недвижимости, находящихся на закладываемом земельном участке и зарегистрированных в ЕГРП, и при этом убедиться, что данный перечень носит исчерпывающий характер. В качестве источников данной информации могут быть использованы (в комплексе):

- отчет об оценке земельного участка / прав аренды земельного участка и объектов недвижимости, подготовленный независимой оценочной компанией; отчет должен содержать подробное описание объекта оценки с указанием всех улучшений земельного участка, а также месторасположение объектов недвижимости (в привязке к земельному участку);

- кадастровый паспорт земельного участка (п. 8 листа КП1[2], лист КП3);

- официальное письмо залогодателя с перечнем находящихся на земельном участке объектов недвижимости;

- непосредственный осмотр земельного участка специалистами банка.

Однако ряд перечисленных документов зачастую не содержит всей необходимой банку информации. Заметим, что на практике весьма редко встречались кадастровые паспорта земельных участков с указанием в них информации об объектах капитального строительства.

2. Нередки случаи, когда залогодатель по каким-либо причинам не вправе передавать в залог права аренды земельного участка. В п. 12 Пленума[м1] ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» установлено, что содержащиеся в законе ограничения или запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.

На практике указанные в предыдущем абзаце положения нередко применяются, когда в залог передается объект, находящийся в особой экономической зоне (ОЭЗ). В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 30.10.2007 № 240-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» резидент ОЭЗ не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Также следует отметить проблематику, связанную с передачей в залог прав аренды частей лесных участков.

Согласно п. 1 ст. 4.1. Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЛК РФ) до 1 января 2017 г. допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета в целях использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений месторождения полезных ископаемых. В соответствии со ст. 5 Закона о введении в действие ЛК РФ арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе отдавать арендные права в залог.

Остается открытым вопрос о распространении указанных выше запретов на случаи, когда информация о таких частях лесных участков внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в качестве обременения лесного участка. В соответствии со ст. 7 и 16, ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) (далее – Закон о кадастре) учет сведений о части объекта недвижимости осуществляется только в целях ограничения (обременения) вещных прав. Изготовление отдельных кадастровых паспортов на части земельного участка не предусмотрено законодательством. Чтобы часть земельного участка выступала самостоятельным объектом недвижимого имущества, необходимо провести межевание земельного участка, выделив соответствующую часть для постановки ее на самостоятельный кадастровый учет.

Распространяется ли указанный выше запрет на распоряжение арендными правами в случае, если находящаяся в аренде часть земельного участка из состава лесного фонда учитывается в разделе КП3 и КП4 кадастрового паспорта лесного участка и при этом не выделена в самостоятельный земельный участок?

На практике договоры ипотеки, содержащие в качестве предмета залога право аренды части лесного участка, проходят государственную регистрацию в органах Росреестра, при этом регистрационная запись об ипотеке вносится в соответствующий раздел ЕГРП, открытый на «главный» земельный участок. Однако в целях минимизации рисков банка при оформлении такого залога рекомендуется прорабатывать с залогодателем вопрос формирования из соответствующей части лесного участка самостоятельного земельного участка с получением кадастрового паспорта. Естественно, в отношении образованного земельного участка залогодателю необходимо будет заключить новый договор аренды, права по которому смогут выступать в качестве предмета залога.

3. При оформлении залога земельного участка требуется также обратить внимание на наличие в кадастровых паспортах информации о таких обременениях, как охранные зоны (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160), а также о пересечении границ земельного участка границами другого земельного участка. При рассмотрении документов на предмет наличия охранных зон нередко банк сталкивается с ситуацией, когда в кадастровом паспорте отсутствуют сведения о частях земельных участков, входящих в охранные зоны, что не позволяет корректно рассчитать влияние данных ограничений на стоимость и ликвидность земельного участка.

В частности, такая ситуация может быть обусловлена тем, что сведения о частях земельного участка, входящего в охранную зону ЛЭП, могут быть предоставлены только собственником ЛЭП, а залогодатель прав аренды земельного участка не может повлиять на исполнение требований законодательства третьими лицами. В указанных случаях наличие таких ограничений явно может послужить основанием для снижения ликвидности предмета залога. Данный фактор необходимо учитывать при формировании технического задания на оценку (при привлечении независимого оценщика), а также при установлении залогового дисконта и определении уровня ликвидности передаваемого в залог имущества. В рамках инвестиционного кредитования обязательство по предоставлению в банк соответствующих документов можно установить в отлагательных условиях предоставления банком денежных средств по кредитной линии.

Следует отметить, что в соответствии с абзацами 2 и 4 п. 1 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) госрегистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости (ГКН) одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случая, когда право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о государственной регистрации порядке. Указанная норма об исключении зарегистрированных земельных участков из сферы применения оснований для приостановления государственной регистрации прав прекращает действие с 01.01.2018 (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ).

Чтобы предотвратить снижение ликвидности переданных в залог земельных участков (прав аренды) и возможность совершения с такими земельными участками сделок, специалистам банков рекомендуется проанализировать имеющиеся в залоговых досье документы и при необходимости предложить залогодателям устранить пересечение границ земельных участков и внести в ГКН соответствующие сведения до 01.01.2018 (возможно, включив данное обязательство в условия кредитных соглашений и/или договоров залога).

Залог объектов недвижимости

1. При анализе залоговой сделки с недвижимым имуществом на предмет соблюдения ст. 69 Закона об ипотеке необходимо изучить кадастровые паспорта объектов недвижимости, в которых должны содержаться кадастровые номера земельного участка (участков), в пределах которого (которых) находятся такие объекты.

В предоставляемых в банк кадастровых паспортах объектов недвижимости зачастую отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого находится объект. При обращении в органы государственного кадастрового учета для внесения соответствующих сведений в раздел залогодатели порой приходит ответ, что кадастровый учет объекта был осуществлен на основании представленных документов в связи с постановкой его на кадастровый учет. При этом внесение изменений в ГКН в части уточнения сведений о земельном участке, в пределах которого, по мнению уполномоченного органа, расположен объект недвижимости, действующим законодательством не предусмотрен.

Однако согласно п. 1 ст. 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 9, 11–21.1, 25–30 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости. Из п. 4 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре следует, что описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения ГКН, если объект недвижимости – здание, сооружение или объект незавершенного строительства, является уникальной характеристикой объекта недвижимости, которое должно содержаться в составе государственного кадастра недвижимости.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что возможность внесения вышеуказанных сведений в ГКН прямо предусмотрена Законом о кадастре. Все эти проблемы со временем могут исчезнуть, учитывая существование единого фонда данных двух реестров (ГКН и ЕГРП), а также в связи с проводимой Росреестром с 2012 г. так называемой гармонизацией данных ГКН и ЕГРП.

Нередко случается, что объекты недвижимости расположены на нескольких земельных участках, но при этом у залогодателя отсутствуют оформленные земельно-имущественные права на какие-либо земельные участки. В таком случае, выяснив, на каких земельных участках расположены объекты недвижимости, банк должен получить от залогодателя следующие документы:

- выписку из ЕГРП на земельный участок, подтверждающую отсутствие зарегистрированных прав залогодателя на такой участок (или сообщение территориального управления Росреестра об отсутствии сведений о земельном участке в ЕГРП);

- справку соответствующего органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, подтверждающую, что у залогодателя не оформлены права на земельный участок.

До 23 июня 2015 г. порядок применения ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, аналогичной (в рассматриваемой части) по содержанию ст. 69 Закона об ипотеке, был разъяснен положениями совместного постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, согласно которым в случае, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим вышеуказанным нормам законодательства (п. 45). В связи с изложением в новой редакции ст. 340 ГК РФ, на которую ссылается указанный п. 45, он был отменен Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

При разрешении споров по искам о признании недействительными договоров ипотеки в связи с непередачей одновременно с объектами недвижимости по тому же договору залога прав на земельные участки в случае отсутствия таковых у владельцев закладываемой недвижимости суды отказывали в признании таких договоров недействительными и основывали свои доводы на положениях п. 45 Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 (в отношении зданий), а также п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 (в отношении помещений).

Новых разъяснений о порядке применения ст. 69 Закона об ипотеке на настоящий момент нет. При этом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14 сообщила, что за исключением случаев, установленных федеральным законом (например, абзац 4 ст. 69 Закона об ипотеке), заявления о государственной регистрации ипотеки здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено, должны быть представлены на государственную регистрацию одновременно, и такая регистрация также должна быть проведена одновременно. Непредставление заявления о госрегистрации ипотеки земельного участка является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки расположенного на нем здания (сооружения). Это позволяет говорить о риске отказа в регистрации такого договора залога (ипотеки).

Однако практика показывает, что регистрирующие органы не отказывают в регистрации договора ипотеки, когда объекты, являющиеся предметом залога, расположены, в том числе, на земельных участках, не принадлежащих залогодателю. Как представляется, такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Также следует отметить, что при анализе представляемых залогодателями документов на предмет залога часто можно обнаружить несоответствие данных, содержащихся в ЕГРП, данным, указанным в ГКН. Для минимизации банковских рисков такие документы следует привести в соответствие. Проблемы, связанные с расхождением данных ЕГРП и ГКН, могут быть решены с вступлением в силу с 1 января 2018 г. нового Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которым предусматривается единая учетно-регистрационная процедура и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

2. Весьма важным представляется правильная идентификация предмета залога. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В силу ст. 339 ГК РФ предмет залога является существенным условием договора залога. Для надлежащего определения предмета залога в договоре должны быть указаны индивидуальные признаки предмета залога, исключающие впоследствии его замену на аналогичное имущество и возможное возникновение споров между залогодателем и залогодержателем об имуществе, переданном в залог.

Одна из проблем правильной идентификации предмета залога возникает при оформлении залога объектов недвижимости. Как на этапе оценки, так и на этапе подготовки договора важно определить правовой статус объектов, передаваемых в залог. Здесь можно выделить два блока вопросов. Первый – в отношении имущества, которое находится внутри здания, второй – вопросы наличия признаков самостоятельных объектов недвижимости у зданий и сооружений.

Имущество внутри здания. В данном случае необходимо определиться со статусом коммуникаций и прочего оборудования (канализации, сети водопровода, системы вентиляции, лифтов и др.), обеспечивающих передаваемое в залог здание (сооружение).

В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса РФ, коммуникации можно по сути отнести по принадлежности к главной вещи. При таком подходе сами по себе коммуникации ценности не имеют и подлежат учету в составе сложной вещи. В силу п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию сооружений вспомогательного использования не требуется. Не требуются в связи с этим и кадастровый учет таких объектов и их государственная регистрация.

Такая позиция поддерживается Министерством финансов РФ (письма от 23.09.2008 № 03-03-05-01/57, от 11.04.2013 № 03-05-05-01/11960, от 22.05.2013 № 03-05-05-01/18212). Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, включающую в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, на этапе оценки или согласования проекта оценочного отчета важно понимать состав объекта оценки, чтобы избежать двойного учета в расчетах одного и того же имущества. Руководствуясь указанным подходом, можно сделать вывод, что в объект оценки входят также лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания и прочее имущество, чье перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При анализе бухгалтерской документации залогодателя важно иметь в виду, что в соответствии с Положением «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.2001 № 26н) единицей бухгалтерского учета является инвентарный объект, в который могут входить все его приспособления и принадлежности. Если сроки полезного использования составных единиц объекта основного средства сильно различаются, то каждая такая часть учитывается как отдельный инвентарный объект и имеет особый срок амортизации.

Таким образом, важно правильно и отдельно оценить как объект недвижимости с входящими в него конструктивными элементами и оборудованием, чье перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно, так и остальное движимое имущество, учитываемое в качестве основных средств, которое может быть использовано вне объекта недвижимости, и демонтаж которого не причиняет несоразмерного ущерба его назначению, и/или функциональное предназначение которого не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимости.

При анализе банком имеющихся у залогодателя основных средств на основании бухгалтерской отчетности (счет 01 «Основные средства») и структурировании залоговых сделок следует четко разграничить те единицы имущества, которые являются конструктивными элементами объекта недвижимости (и учитываются в качестве самостоятельных инвентарных единиц), а также те объекты, которые являются самостоятельными объектами имущества.

При выявлении у залогодателя таких инвентарных единиц, как лифты, инженерные сети, необходимо решить вопрос о наличии их неразрывной связи с системой жизнеобеспечения и/или функционирования объекта недвижимости. Здесь также рекомендуется получить заключение технической экспертизы. И хотя можно предположить, что при передаче в залог объекта недвижимости заложенными считаются объекты, неразрывно с ним связанные, для минимизации рисков потери права залога на такие объекты не лишним будет заключение отдельного договора залога таких объектов движимого имущества. И опять-таки при расчете достаточности обеспечения важно не посчитать дважды стоимость таких объектов (как самостоятельных объектов и как элементов объекта недвижимости).

Часто приходится сталкиваться с тем, что, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик учитывает стоимость находящегося в нем движимого имущества (как смонтированного, так и не смонтированного) без выяснения, является ли данное имущество конструктивной частью здания или имеет признаки самостоятельных объектов движимого имущества и может быть реализовано в качестве таковых.

С экономической точки зрения такой подход представляется логичным – ведь оценивается объект с определенным назначением (завод, фабрика, логистический терминал, аэропорт), который без соответствующего оборудования теряет свою прямую функцию и его использование по другому назначению не является наиболее эффективным. Но по идентификации имущества и юридического статуса находящегося в здании оборудования такой подход не отвечает интересам банка.

На наш взгляд, в данном случае оценщику нужно дополнительно проанализировать природу такого оборудования с изучением технических документов, а при необходимости – получить заключения профильных специалистов, чтобы при оценке объекта недвижимости не учесть стоимость оборудования, которое может использоваться вне данного объекта. Условие отдельного определения стоимости такого оборудования может быть оговорено в техническом задании на оценку.

Определение статуса зданий, сооружений.В данном блоке проблем можно выделить две ситуации. Первая – когда стоит вопрос определения статуса объекта (движимое или недвижимое имущество). Вторая – когда стоит вопрос установления в принципе наличия самостоятельного объекта недвижимости (не является ли данный объект частью земельного участка).

В первом случае следует обращать внимание на то, что такие объекты, как сети водопровода и сети канализации, могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимого имущества, поскольку подобное имущество прочно связано с землей, при этом его перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба, т. е. соответствуют ст. 130 Гражданского кодекса РФ (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 № ВАС-18117/10, постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2008 № Ф09-2383/08-С6).

На практике встречались ситуации, когда у залогодателя одинаковые по назначению объекты имущества имели разный статус: ряд объектов был зарегистрирован как недвижимое имущество и имел соответствующие свидетельства, другие учитывались в качестве движимого имущества, и сведения о них в ЕГРП отсутствовали. Если признавать объекты, относящиеся к коммуникациям, самостоятельными, то при передаче их в залог как движимого имущества существует риск признания такого договора залога недействительным (в случае признания таких объектов недвижимостью). Поэтому в целях минимизации рисков банка как залогодержателя следует тщательно изучить особенности такого имущества на предмет его неразрывной связи с землей, в том числе запросить у залогодателя заключение технической экспертизы и иные документы, позволяющие однозначно определить статус имущества и порядок его передачи в залог.

Отсутствие зарегистрированных прав на здания и сооружения в ЕГРП вовсе не означает, что такие объекты не являются недвижимым имуществом. Такой вывод содержится в п. 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25, где указано, что правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. И наоборот – в судебном порядке может быть установлено, что зарегистрированный в ЕГРП объект не является объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 № 2061/99).

При решении второго вопроса надо руководствоваться тем же п. 38 указанного выше постановления Пленума Верховного суда РФ, в котором, в частности, говорится, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, как следует из п. 1 ст. 133 ГК РФ.

Очень часто в бухгалтерской отчетности заемщиков можно выявить такие объекты, как «благоустройство», «асфальтовое замощение» и тому подобные инвентарные единицы. Встречаются ситуации, при которых право собственности на перечисленные выше объекты зарегистрировано в ЕГРП. Учитывая изложенную выше позицию Верховного суда РФ, в случае если указанные объекты не отвечают признакам сооружения, можно сделать вывод, что они не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а значит, и не могут быть предметом залога.

При этом существуют риски признания отсутствующим права собственности заемщика на такие объекты в связи с нарушением прав и законных интересов третьих лиц (Определение ВАС РФ от 04.03.2014 № ВАС-1579/13). В таком случае представляется целесообразным провести анализ прав на земельный участок, на котором находятся такие объекты. Стоимость произведенных улучшений можно учесть в стоимости земельного участка (прав аренды земельного участка), который может выступать в качестве предмета залога (если он или право его аренды принадлежит залогодателю). Если право собственности на такие объекты не зарегистрировано, не следует спешить оформлять залог такого имущества в качестве движимого, ведь по своей природе такие объекты могут являться частью земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08).

Решением проблем, связанных с неопределенностью предмета залога, может послужить государственная регистрация единого недвижимого комплекса (ЕНК), который определяется как совокупность объединенных общим назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как одну недвижимую вещь.

При передаче в залог недвижимого комплекса есть риск отнести к недвижимому имуществу нестандартные объекты, которые не являются традиционными зданиями, строениями и сооружениями. Важно отметить, что с 01.01.2015 действуют новые Правила ведения ЕГРП (приказ Минэкономразвития от 23.12.2013 № 765, далее – Правила ведения ЕГРП), где в разделе XXII определены особенности внесения в ЕГРП записей государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на ЕНК.

В частности, Правилами ведения ЕГРП предусмотрено: если на момент представления документов на регистрацию прав такой объект недвижимости не учтен в ГКН в качестве единого (одного) объекта недвижимости, при условии, что в ГКН учтены все объекты недвижимости, составляющие данный единый недвижимый комплекс, такой раздел ЕГРП при его открытии и внесении в него первой записи о праве на ЕНК идентифицируется условным номером. Кадастровый номер такого ЕНК вносится в раздел ЕГРП в случае поступления из органа кадастрового учета данных об учете ЕНК в качестве одного объекта недвижимости.

Таким образом, Правила ведения ЕГРП предусматривают возможность регистрации права собственности на ЕНК без постановки такого ЕНК на кадастровый учет при условии, что в ГКН учтены все объекты недвижимости, входящие в данный ЕНК. Однако ст. 133.1 ГК РФ подразумевает, что в состав ЕНК могут входить и иные вещи (т. е. не являющиеся недвижимостью). С учетом п. 169 Правил ведения ЕГРП представляется, что в подраздел I–10 должно входить, в том числе, и описание иного имущества, не являющегося недвижимостью, но входящего в состав ЕНК.

Возведение объектов на заложенном земельном участке

В соответствии со ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. В силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, объекты, которые возведены на заложенном земельном участке или на земельном участке, права аренды которого переданы в залог банку, считаются находящимися в залоге у банка. В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона ипотеке такая ипотека возникает не автоматически, а с момента ее государственной регистрации. В условиях кредитных соглашений необходимо указывать обязательства заемщика одновременно с регистраций права собственности на возведенные объекты регистрировать ипотеку в пользу банка[3].

В данной ситуации, как представляется, государственный регистратор, проводя правовую экспертизу поданных на регистрацию прав собственности документов, должен установить, что такие объекты находятся на заложенном земельном участке, и в случае непредставления заявителем документов для регистрации ипотеки таких объектов приостановить государственную регистрацию права собственности.

Нередко при регистрации прав на объекты недвижимости регистрация ипотеки в пользу банка не осуществляется. В таком случае кредитная организация вправе без оплаты госпошлины подать заявление о регистрации ипотеки в пользу банка, представив в качестве оснований договор ипотеки соответствующего земельного участка (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2015 № 90). Государственный регистратор при этом вносит в соответствующий раздел ЕГРП запись «ипотека в силу закона». Отказ в регистрации такой ипотеки (например, по причине того, что государственная регистрация такой ипотеки должна осуществляться только одновременно с госрегистрацией права собственности) может быть успешно оспорен в судебном порядке (арбитражное дело № А47-7134/2015).

Для идентификации возведенных объектов недвижимости и установления их стоимости следует заключать дополнительные соглашения к договорам ипотеки земельных участков. Согласно п. 106 Правил ведения ЕГРП в случаях, когда после государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке подраздела III-2 ЕГРП вносятся соответствующие изменения.

Однако здесь хотелось бы отметить одну методическую проблему. Как представляется, ипотека, которая первично регистрируется в пользу банка (при регистрации права собственности залогодателя на объект или при подаче соответствующего заявления после государственной регистрации права собственности) все-таки по своей природе в большей степени является ипотекой договорной. Ведь о «главном» залоге, который распространяется на возведенные залогодателем объекты, стороны договорились путем подписания соответствующего договора. Не было бы договора залога земельного участка – не было бы залога объекта недвижимости.

Это может иметь значение при рассмотрении вопросов о признании сделок недействительными на основании ст. 61.2 и 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». На наш взгляд, дополнение к договорам залога не должно рассматриваться как сделка по передаче в залог имущества, поскольку таким дополнением устанавливаются дополнительные положения, регулирующие права и обязанности сторон (стоимость предмета залога, страхование предмета залога и т. п.).

Примером законной ипотеки в чистом виде может служить ипотека земельных участков (прав аренды земельных участков), возникающих на основании ст. 64.1 и 64.2 Закона об ипотеке, объектов недвижимости на основании ст. 69.1 Закона об ипотеке, жилых домов и квартир на основании ст. 77 Закона об ипотеке, а также объектов недвижимости, приобретенных в кредит на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Залог движимого имущества

1. При формировании «залогового пакета» инвестиционного проекта нередко возникают проблемы с точной идентификацией предмета залога. Одним из видов предмета залога может выступать [м1] оборудование, которое залогодатель приобретет в будущем. Такой вид залога предусмотрен п. 2 ст. 336 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 341 ГК РФ право залога на такое имущество возникает с момента приобретения такого имущества. Однако, как представляется, одного факта приобретения или создания недостаточно для того, чтобы с уверенностью сказать, что право залога банка на такое имущество возникло.

При использовании указанной выше модели в рамках инвестиционного проекта заключение договора залога может являться условием предоставления транша по кредитной линии на оплату соответствующего оборудования. Однако при описании предмета залога по такому договору банк ограничен данными, содержащимися в соответствующих контрактах/договорах купли-продажи имущества, которые, как правило, не содержат всей необходимой информации, позволяющей идентифицировать предмет залога (фактически имущества может еще не существовать). Такой залог в большей степени несет, скорее, информационную и в некотором роде дисциплинирующую функцию, чем основную – по возврату задолженности.

Для придания договору залога приобретаемого в будущем имущества основной функции (обеспечительной) необходимо заключить дополнение к такому договору залога с целью должной идентификации предмета залога (с указанием всех идентификационных признаков – инвентарного, заводского и/или серийного номеров, точного описания местонахождения имущества, иных дополнительных признаков). Наличие должного описания предмета залога, наряду с документами, подтверждающими наличие такого имущества в натуре, позволит надлежащим образом защитить интересы залогодержателя при процедуре банкротства залогодателя/заемщика.

2. При заключении договора залога уже находящегося в собственности залогодателя движимого имущества также могут возникать проблемы с идентификацией предмета залога. Нередки случаи отсутствия иных идентификационных признаков, кроме инвентарного номера. При обращении взыскания на такое имущество возможны затруднения в вычленении данного имущества среди другого однородного.

Пункт 4 ст. 339.1 ГК РФ предусматривает учет залога имущества путем направления нотариусу уведомлений о регистрации залога движимого имущества. При отсутствии должной идентификации имущества на стадии оформления договора залога возможно наличие в реестре уведомлений о залоге движимого имущества сведений о залоге этого имущества, которое идентифицировано путем указания иных сведений. Это может привести к спорам с другими залогодержателями относительно приоритетности залога.

Следует отметить, что нотариус при внесении в указанный реестр сведений о залоге не проверяет собственно договор залога, а лишь вносит в реестр сообщаемую в уведомлении о залоге информацию[4]. Представляется, что в полной мере данный реестр выполняет свою функцию лишь в отношении того имущества, которое имеет единую систему регистрации и уникальные номера (транспортные средства, самоходная техника). В других случаях, когда предметом залога выступает товар в обороте, права по договору, сложносоставные производственные линии, поиск такого имущества по каким-либо признакам (инвентарному или заводскому номеру) практически невозможен из-за отсутствия унификации таких номеров.

При принятии в залог движимого имущества целесообразно проверить отсутствие того или иного имущества в залоге у третьих лиц. Для этого следует изучить расширенную выписку из реестра уведомлений о залоге обо всех уведомлениях в отношении определенного залогодателя.

Сделки по финансированию лизинговых операций с воздушными судами обеспечиваются залогом воздушных судов и прав требований по договорам лизинга. Сделки с такими объектами регулируются Федеральным законом от 14.03.2009 № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделки с ними» и Правилами ведения единого государственного реестра прав на воздушные суда и сделок с ними, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 28.11.2009 № 958 (далее – Правила).

При заключении договора залога воздушного судна необходимо также руководствоваться Законом об ипотеке (п. 5 ч. 1 ст. 5 данного закона). В качестве индивидуальных признаков воздушного судна, подлежащих отражению в договоре ипотеки, можно рассматривать следующие характеристики: назначение, тип, национальная принадлежность, государственный и регистрационный опознавательные знаки, серийный (идентификационный) номер, позывной сигнал (адресный код TCAS), тип двигателей, число двигателей, мощность (тяга) двигателей на взлетном режиме, номер фюзеляжа (идентификационный), количество часов налета на дату заключения договора, адрес места базирования, наименование производителя, год выпуска, максимальная взлетная масса; число капитальных ремонтов (дата проведения последнего ремонта); назначенный ресурс (в соответствии с формуляром воздушного судна), серия двигателей, заводские номера двигателей; типы и заводские номера вспомогательных силовых установок.

Проблем в выявлении указанных характеристик при наличии у банка всех необходимых документов на воздушное судно быть не должно. Однако следует обратить внимание на следующее. В соответствии с Правилами, указанный выше реестр состоит из разделов, содержащих записи о каждом воздушном судне. Каждый раздел реестра состоит из трех подразделов, в первом из которых содержится краткое описание воздушного судна с указанием вида, типа и назначения воздушного судна, номера планера, номеров двигателей и вспомогательных силовых установок и иной информации.

Таким образом, можно сделать вывод, что номера двигателей воздушного судна – необходимая информация при идентификации воздушного судна в качестве предмета залога, которая подлежит включению в договор залога. При этом сами по себе двигатели могут быть самостоятельными объектами иных сделок. В отношении двигателей может производиться ремонт и/или замена. Зачастую двигатели могут не принадлежать собственнику воздушного судна, а находиться в лизинге. Поэтому при анализе такого вида залога, как воздушное судно, возникает вопрос о способе принятия его в залог.

Классический вариант передачи в залог воздушного судна – заключение одного договора залога (ипотеки). В этом случае воздушное судно можно рассматривать как сложную вещь, состоящую, в том числе, из планера и двигателей. Однако тогда необходимо убедиться в том, что двигатели принадлежат на праве собственности залогодателю. Если двигатели используются на условиях аренды/лизинга, ликвидность такого залога существенно снижается. Кроме того, не совсем ясно, каким образом в ЕГРП на воздушные судна и сделок с ними отражается факт временной замены двигателей. При обращении взыскания на воздушное судно в период нахождения двигателей в ремонте возникает вопрос о составе имущества, подлежащего реализации.

Альтернативный вариант – заключение двух договоров залога: в отношении самого воздушного судна (планера) и в отношении двигателей как объектов движимого имущества. Однако в этом случае необходимо решить ряд вопросов: установить принадлежность принимаемых в залог двигателей залогодателю; выяснить факт наличия информации о двигателе в ЕГРП в составе какого-либо воздушного судна и отсутствия обременения правами третьих лиц (права на двигатели не регистрируются); определить точное местонахождение двигателей; корректно оценить предмет залога. Заключение отдельных договоров залога двигателей не отменяет необходимости указывать в договоре ипотеки воздушного судна заводские номера двигателей.

Для снижения рисков утраты права залога на двигатели (например, на основании подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, в соответствии с которым залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога), информацию о залоге двигателя также следует вносить в реестр уведомлений о залоге движимого имущества.

[1] Следует отметить, что при решении вопроса о распространении права залога в отношении возводимых объектов недвижимости судебная практика не видит особой разницы между этими двумя конструкциями. Так, ВАС РФ в Определении от 27.09.2011 № ВАС-12384/11 отверг доводы заявителя о том, что нормы п. 1 ст. 64 (в действовавшей на тот момент редакции данной нормы, содержащей оговорку «если иное не предусмотрено договором залога») применяются только в случае, если земельный участок или право его аренды являются самостоятельным предметом залога, тогда как в конкретном случае право аренды земельного участка передано в залог в связи с ипотекой недостроенных объектов. В данном случае залог зданий был установлен не только названными нормами права, носящими диспозитивный (в действующей редакции закона – императивный) характер, но и волеизъявлением сторон при заключении договора залога (стороны договора установили, что залог права аренды распространяется на находящиеся или строящиеся на данном земельном участке здания и сооружения).

[2] В соответствии с Приказом Минэкономразвития от 25.08.2014 № 504 (вступил в силу с 01.01.2015) кадастровый паспорт земельного участка должен содержать, в том числе, информацию о кадастровых номерах расположенных в границах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

[3] Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона (без уплаты государственной пошлины).

[4] Вопросы ведения реестра уведомлений о залоге движимого имущества регулируются главой XX.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) с последующими изменениями и дополнениями, а также приказами Министерства юстиции РФ от 17.06.2014 № 129 «Об утверждении порядка ведения реестров единой информационной системы нотариата», от 17.06.2014 № 130 «Об утверждении порядка направления нотариусу в электронной форме уведомлений о залоге», от 17.06.2014 № 132 «Об утверждении форм выписок из реестра уведомлений о залоге движимого имущества».

Источник:

bankdelo.ru